Особенности объектов гражданского права

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков и иных объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности обязаны соблюдать требования охраны окружающей среды и экологической безопасности, предусмотренные градостроительной документацией, а также санитарные правила.

Таким образом, правовое регулирование земельного участка как основного объекта недвижимого имущества развернуто регламентируется в Земельном Кодексе Республики Казахстан, Законе о «О Земле» и других гражданско-правовых актах [22]. Дальнейшие шаги правительства по созданию многоукладной экономики с объективной необходимостью поставили на повестку дня проблему формирования полноценного юридического механизма реализации права государственной собственности на землю, нацеленного на активное вовлечение земли в хозяйственный оборот.

2.2 Жилые помещения как объекты недвижимого имущества

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством жилые помещения также являются недвижимым имуществом. Они значатся среди объектов недвижимости, перечисленных в ст. 117 ГК. Термин «жилые помещения» используется в узком и широком смысле. В широком смысле к жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах (включая квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом), а также изолированные жилые помещения в домах и квартирах. Сюда же относятся служебные и ведомственные жилые помещения, а также специализированные дома и служащие аналогичным целям помещения -- общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные для расселения граждан при капитальном ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.

Под жилым помещением в узком смысле понимаются помещения, имеющие выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры.

Жилым домом считается строение, в котором вся или более половины полезной площади занято жилыми помещениями, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на ней вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Признаком жилого дома является также наличие почтового номера. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну или более капитальную стену (веранды, пристроеннные кухни и т.д.).

Не учитываются в составе жилищного фонда дачи дачно-строительных кооперативов, летние садовые домики членов садоводческих, товариществ, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них. Однако граждане, имеющие в собственности подобные строения, имеют право переоформить их в качестве жилых домов в установленном порядке. При этом требования, предъявляемые к документам, необходимым для операций по распоряжению и обременению жилых помещений, различаются в зависимости от того, предназначен ли данный объект недвижимости для постоянного проживания и возможно ли в нем зарегистрироваться [34, с. 69].

Собственником жилого помещения может быть как одно, так и несколько лиц, в последнем случае речь идет об общей собственности, которая делится на долевую и совместную (без определения долей).

Собственник жилого дома осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения независимо от кого бы то ни было и в случае нарушения своих прав может обратиться за защитой в судебные органы. Вместе с тем закон охраняет и права других лиц, проживающих вместе с собственником жилого дома. Так, в случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), когда переходит право собственности на дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника [23].

Право собственности на жилой дом может возникнуть в результате различных гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения, мены), наследования, однако чаще всего правособственности на жилой дом возникает в результате индивидуального строительства. В данном случае право собственности может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил.

Для того чтобы построить жилой дом, необходимо получить соответствующий земельный участок, который также можно приобрести в результате гражданско-правовых сделок или получить его местной администрации. Следует отметить, что в некоторых регионах страны (в первую очередь в крупных городах) в течение длительного времени запрещалось отводить земельные участки для индивидуального строительства, однако в настоящее время ситуация в корне изменилась.

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией. Статья 50 Земельного Кодекса устанавливает нормы предоставления земельных участков. Размеры земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам для несельскохозяйственных целей, определяются по утвержденным в установленном законодательством Республики Казахстан порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с архитектурно-градостроительной и (или) строительной документацией [21].

Земельные участки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:

1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности - 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;

2) для индивидуального жилищного строительства - 0,10 гектара;

3) для садоводства, а также дачного строительства - 0,12 гектара [21].

При наличии свободных земель на территории сельских населенных пунктов земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства предоставляются единым массивом в пределах норм земельных участков, предусмотренных для указанных целей.

Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера, установленного нормами отвода либо проектно-технической документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог на часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством РК.

И жилые помещения, и жилые дома предназначены исключительно для проживания. Они подлежат специальному учету в органах ЦПН именно в качестве таковых. Поэтому в тех случаях, когда жилые помещения принадлежат юридическим лицам на праве собственности или аренды, использовать их они могут только путем заселения людьми. Вместе с тем отдельные помещения в жилом доме могут быть переведены в разряд нежилых (для использования в качестве магазинов, офисов и т.д.). Порядок перевода жилых помещений в нежилые регулируется в настоящее время Законом РК «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года [23].

Существуют следующие основания для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд: признание жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания, признание жилых помещений (домов) временно непригодными (до устранения причин, обусловливающих непригодность для проживания), признание в исключительных случаях факта целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Жилое помещение также должно отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право в порядке, предусмотренном законом, осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения -- также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если объектом сделки выступает квартира, то наряду с переходом права на нее происходит переход прав на объекты общего пользования в квартире (кухня, коридор, ванная комната и др.) в многоквартирном доме. К таким объектам закон относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры. В случае, когда объектом сделки выступает часть квартиры, действует то же правило. Это прямо вытекает из ст. 13 Закона РК «О жилищных отношениях» которая относит к недвижимости в жилищной сфере также элементы инженерной инфраструктуры.

Собственник осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 194 ГК). Оно предназначено исключительно для проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ст. 7 Закона).

Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержится в актах гражданского законодательства. Вместе с тем в актах жилищного законодательства также есть большое количество норм, регулирующих те или иные сделки с жилыми помещениями (например, договор социального найма жилого помещения, договор обмена жилыми помещениями и т.д.).

Весьма специфической разновидностью недвижимости является также кондоминиум. ГК РК п.6 ст.209 определяет кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности [6].

Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество -- части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Указанный имущественный комплекс рассматривается в качестве кондоминиума, только когда отдельные помещения и объекты недвижимости принадлежат, как минимум, двум субъектам любых форм собственности. Поэтому и на жилые дома ЖСК, в которых хотя бы один из членов полностью выплатил пай, может быть распространен правовой режим кондоминиума. В состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами; несколько компактно расположенных зданий или сооружений -- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Особенность правового режима в кондоминиуме заключается в том, что у приобретателя квартиры одновременно возникает право собственности на конкретную квартиру и в то же время возникает общая долевая собственность на общую собственность всего многоквартирного дома. В этом главное различие между кондоминиумом и кооперативом: в последнем случае члены кооператива, полностью выплатившие пай, являются собственниками своих квартир, однако собственностью всего остального недвижимого имущества является кооператив как юридическое лицо.

Управление кондоминиумом, включающим не более 4 отдельных помещений (объектов), принадлежащих различным собственникам (в составе не менее 2 и не более 4), осуществляется непосредственно собственником. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, входящих в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладения [8, с. 16].

В случае создания для управления кондоминиумом товарищества собственников жилья это товарищество может, помимо прочего, заниматься продажей недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества. Договоры от имени товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение принадлежащей ему недвижимости, то он не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 221 ГК). По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье.

2.3 Предприятие как объект недвижимого имущества

В качестве особого объекта недвижимости закон выделяет предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

В литературе высказывалось мнение, что фирменное наименование не входит в состав предприятия, поскольку оно индивидуализирует не само предприятие, а его собственника -- юридическое лицо. Хотя в таком утверждении есть определенная логика, очевидно, следует придерживаться буквального толкования п.2 ст. 125 ГК. Таким образом, многие из объектов, входящие в понятие предприятия как имущественного комплекса, не могут признаваться в качестве недвижимости.

Наличие недвижимого имущества является одним из признаков предприятия; в составе предприятия обязательно должно быть недвижимое имущество. В научной литературе выделяются следующие признаки предприятия:

1) предприятием как объектом признается только действующий имущественный комплекс, используемый в предпринимательской деятельности, право требования, долги, неимущественные права, а также иные права не должны включаться в состав предприятия как имущественного комплекса.

2) Предприятие является динамичным объектом.

3) Предназначение имущественного комплекса предприятия - для удовлетворения определенного вида сароса на товары, работы, услуги.

К недвижимости предприятия относятся - имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие данное предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 119 ГК РК). Предприятия в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Они могут принадлежать любым субъектам - участникам предпринимательской деятельности, разрешенной законами РК. Не исключена возможность принадлежности одному юридическому или физическому лицу нескольких предприятий - имущественных комплексов.

В прошлое время, подавляющее число предприятий составляли государственную или кооперативную социалистическую собственность и не могли находиться в товарном обороте. Они, когда в этом была хозяйственная необходимость, передавались в ведение других организаций в централизованном, т. е. административном порядке. ГК РК допускает существование различных видов предприятий и форм их внутренней организации: хозяйственные товарищества и общества, акционерные общества дочерние хозяйственные общества, производственные кооперативы, государственные предприятия, казенные предприятия, некоммерческие организации различных направлений деятельности (ст. ст. 59-110 ГК) [6]. К недвижимости относятся объекты незавершенного строительства, что позволяет их вовлекать в товарный оборот в целях оживления экономики производства.

Совершение сделок с предприятием (например, продажа и т.п.) не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем, т.е. объектом является имущественный комплекс «на ходу».

При совершении сделок с имущественным комплексом юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. Если юридическое лицо ликвидируется как субъект гражданского права, предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а лишь отдельными видами имущества. Помимо этого в него не входят долги юридического лица.

Предприятие может быть объектом различных сделок - купли-продажи, залога, аренды, наследования и др., как в целом, так и в части. Однако согласно ст.510 ГК предприятие не может быть предметом дарения в отношениях между коммерческими организациями» [6].

Заключение

Обобщая проведенное исследование, мы приходим к следующим кратким выводам.

Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования недвижимости явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; права наследовать. Совершается множество различных сделок с недвижимым имуществом, как то: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, рента, строительный подряд, наем, безвозмездное пользование, страхование.

С введением в Республике Казахстан частной собственности на землю установлено деление вещей на недвижимые и недвижимые, которое основывается на их естественных свойствах. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Также к недвижимому имуществу относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В настоящее время в законодательстве Республики Казахстан имеет место смешение понятий: «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь». Правовой анализ категории недвижимого имущества показал, что назрела необходимость проводить различия указанных понятий на теоретическом и законодательном уровнях. Такое деление необходимо для внесения ясности в установленные законодательством различные правовые режимы объектов недвижимого имущества, для удобства в понимании и применении соответствующего правового режима, для приведения в соответствие теории права с существующей на сегодняшний день законодательной моделью, в части рассматриваемых объектов.

Понятие недвижимости должно быть дано через индивидуализированные природные объекты, которые в силу своего происхождения являются недвижимыми, а также необходимо деление объектов недвижимости на 2 вида. Существование и развитие объектов недвижимости происходит по законам природы, и именно эта особенность лежит в основе установления соответствующих правовых режимов рассматриваемых объектов, в связи с этим понятие объекта недвижимости очень тесно связано с понятием природных ресурсов.

В общей классификации объектов гражданских прав понятие «недвижимость» охватывается понятием «вещь». Исследуя особенности определения отдельных объектов в качестве недвижимого имущества, некоторые казахстанские авторы делают вывод о наличии необходимости введения критерия признания зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства недвижимыми вещами только при наличии признака капитальности. При этом раскрывая признак капитальности для каждого из указанных объектов.

Права на недвижимость, в том числе основное - право собственности, их переход и сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в порядке установленном законом. Несмотря на трудности, возникающие на практике по применению ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже, обеспечивает возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

В настоящее время в сфере недвижимости еще существует немало проблем: неразработанность нормативной базы, проблемы в правоприменении, противоречие законодательства, отсутствие четкой системы органов государственной регистрации, кадровые проблемы. Однако государство делает довольно успешные попытки преодоления данных проблем.

Список использованных источников

1 Указ Президента РК от 04.12.2001 г. «О дальнейших мерах по реализации стратегии развития Казахстана до 2030 года» // САПП. 2001. № 43-44. С. 240-280.

2 Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Республике Казахстан, одобренная Постановлением Правительства РК от 21.07.2000 г. // САПП. 2000. № 30. С. 81-120.

3 Отраслевая программа сегментации простаивающих предприятий и малоэффективных производств и последующей передачи их в установленном порядке субъектам малого предпринимательства, утв. Постановлением Правительства РК от 17.07.2001 г. // САПП. 2001. № 26. С. 164-183.

4 Дудин А.П. Объект правоотношения: вопросы теории. Саратов: Саратовский Университет, 1980. 180 с.

5 А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой Гражданское право: учебник. Часть 1., М.: «ТЕИС», 1996, С. 600.

6 Гражданский кодекс Республики Казахстан. (Общая часть) от 27 декабря 1994.

7 Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право М.: Проспект, 1998. с. 279.

8 Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М.: Издательство БЕК, 2000. 272 с.

9 Содержание понятия «недвижимое имущество» // Экономика и право Казахстана. 2004. № 11. С. 54-58.

10 М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2003. С. 432.

11 Закон Республики Казахстан от 27 января 1996 года № 2828 «О недрах и недропользовании».

12 Водный кодекс Республики Казахстан (с изм. и доп. по состоянию на 27.07.07 г.).

13 Соглашение от 30 декабря 1991 г. О совместной деятельности по исследованию и использованию космического пространства.

14 Закон Республики Казахстан от 15 мая 1997 г. N 108-1 О присоединении Республики Казахстан к Конвенции о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.

15 Закон Республики Казахстан от 20 декабря 1995 года № 2697 Об использовании воздушного пространства и деятельности авиации Республики Казахстан.

16 Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте».

17 Каудыров Т.Е. Гражданско-правовая охрана объектов промышленной собственности в Республике Казахстан. Алматы., 2001. 448 с.

18 Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями от 27.07.07 г.).

Размещено на Allbest.ru