Договор купли-продажи недвижимости

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ.

Вывод: для того чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо грамотно составлять договор купли-продажи.

В данном случае, в договоре необходимо было прописать, что при неоплате покупателем денежных средств за приобретаемое жилое помещение (указать срок, до которого должна быть оплата, порядок оплаты), договор подлежит расторжению.

В этом случае суд бы встал на сторону продавца и вынес решение о расторжении договора купли-продажи, так как это бы подпадало под п. 2 ст. 450 Гражданского Кодекса РФ, а именно случай расторжения договора по основанию, предусмотренному договором купли-продажи.

П. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при расторжении договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

То есть получается следующая ситуация:

Покупатель заплатил деньги за квартиру, а продавец квартиру не отдает. Живет там с семьей и, как говорится, в ус не дует. Покупатель всеми правдами и неправдами добивается расторжения договора в суде. Вот только получить свои деньги он не может, так как тут действует принцип, что все, что исполнено до расторжения договора, обратно не истребуют. Так что продавец на законных основаниях продолжает тратить деньги покупателя.

Именно поэтому в договоре необходимо указывать, что в случае расторжения договора, как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон сделки в суде, продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю (или покупатель обязан возвратить квартиру продавцу).

Если все же стороны не предусмотрели такого условия в договоре, то вернуть свои деньги или имущество все же возможно.

Данный вывод следует из п. 65 Постановления пленума Верховного суда Российской Федерации и пленума Высшего Арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суды разъяснили, что по общему правилу стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 (Обязанность возвратить неосновательное обогащение) и ст. 1104 (Возвращение неосновательного обогащения в натуре) Гражданского кодекса РФ.

При этом судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу будет основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В договоре купли-продажи указывается стоимость, за которую продается квартира. Нередко называется не реальная рыночная цена продажи, а заниженная. Она может отличаться от реальной в «разы». Так продавец хочет сэкономить на уплате налогов.

Стоит знать, что при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи квартиры покупателю будет достаточно проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официальную сумму договора, если у него нет других убедительных документов о передаче уплаченных денег.

На основании изложенного, делаем следующие выводы:

1. Расторжение договора по соглашению сторон является двухсторонней сделкой, т.е. происходит по общему правилу и в том же порядке, что и заключение договора

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

· при существенном нарушении договора другой стороной;

· в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Обобщая постулаты раздела, приходим к следующим выводам:

1. Договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством.

2. Нотариальное удостоверение сделок, если оно предусмотрено в законе, является обязательным условием.

3. Правовая экспертиза осуществляется на стадии государственной регистрации.

4. Расторжение договора купли-продажи недвижимости предусмотрено положениями ст.450 ГК РФ.

5. Расторжение договора купли-продажи возможно как по согласию обеих сторон-участников договора, так и по требованию одной из сторон, однако, такое расторжение требует судебного разбирательства.

3. ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Особенности купли-продажи жилой недвижимости

В главном законе государства-Конституции закреплено право на жилище гражданина Российской Федерации

Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией - это обязанность государства создавать для граждан условия развития и сохранения жилищного фонда, содействия коллективному и индивидуальному строительству, обеспечения справедливого распределения жилой площади.

Не случайно на долю договоров, связанных с отчуждением или приобретением прав на жилые помещения приходится наибольшая часть правонарушений, совершаемых с конкретным умыслом. Используя юридическую неграмотность граждан, мошенники добиваются заключения соглашений об отчуждении жилых помещений, часто на невыгодных, а иной раз и кабальных условиях для граждан, нередко с помощью махинаций на рынке недвижимости лишают их законного жилища. Более того, оборот жилых помещений в том объеме, в котором он происходит сегодня - явление новое и законодательство в данной сфере не лишено пробелов. Помимо прочего, отсутствие необходимого законодательства приводило и приводит к различным злоупотреблениям, нарушениям прав и законных интересов лиц, участвующих в операциях с недвижимостью.

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение

Согласно ст. 130 ГК РФ, все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы:

К первой группе отнесены земельные участки и участки недр, то есть объекты, являющиеся недвижимыми по своей природе.

Ко второй группе относятся объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К таким объектам относятся здания, сооружения и другие объекты.

К третьей группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Жилые помещения относятся к недвижимому имуществу как первой группы, так и второй.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

Ч. 1 ст. 16 ЖК РФ и ст. 558 ГК РФ устанавливается, какие объекты относятся к жилым помещениям:

· жилой дом, часть жилого дома

· квартира, часть квартиры

· комната

Помимо этого, законодатель указывает и специальные условия продажи жилого помещения, закрепленные в ст. 558 ГК РФ: «Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

Также существенными условиями данного договора являются цена и государственная регистрация.

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (т.е. предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением.

В п. 1 ст. 558 речь идет не о существенном условии договора по смыслу ст. 432 ГК, поскольку право третьих лиц не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем. Изменить перечень третьих лиц договором купли-продажи невозможно.

Иначе говоря, наличие прав третьих лиц при продаже жилого помещения «обременяет» сделку.

В связи с требованием ст. 558 ГК РФ, стала необходимость указывать в договоре купли-продажи жилого помещения перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование, либо указание на то, что обременение отсутствует.

Анализируя данное условие договора, можно прийти к выводу о том, что, с учетом п. 1 ст. 460 ГК РФ речь идет не собственно о перечне лиц как особом самостоятельном условии договора, а о том, что, приобретая жилое помещение, покупатель должен быть извещен об обременении жилого помещения правами третьих лиц и выразить согласие принять такое жилое помещение (что, соответственно означает обязательное извещение покупателя о наличии прав третьих лиц).

В случае неисполнения продавцом передачи предмета договора свободным от прав третьих лиц и несогласия покупателя принять товар, обремененный такими правами, то, согласно, п. 1 ст. 460 ГК РФ, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара или расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель был надлежащим образом извещен об обременении. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Основными способами проверки жилого помещения на наличие обременения в виде прав третьих лиц на жилое помещение являются:

· Требование от продавца предоставления архивной выписки, в которой содержатся сведения обо всех лицах, ранее зарегистрированных в данном помещении, их выбытии с данного места проживания и т.д.

· Самостоятельный осмотр помещения. Данную процедуру лучше совершать неоднократно и в неурочное время.

· Беседа с соседями

· Иные способы.

В настоящее время в России бурно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом, чему способствовало принятие в 2004 году Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Данный Закон регулирует:

1. отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2. отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

3. Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, положения Федерального закона № 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Согласно ст. 25 Федерального закона № 122-ФЗ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее.

При продаже товаров на территории РФ всеми организациями и индивидуальными предпринимателями в обязательном порядке применяется контрольно-кассовая техника (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ). При этом приходный кассовый ордер не может являться основанием для получения наличных денег без использования контрольно-кассовой техники.

В связи с тем, что форма расчетов Федеральным законом № 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по инкассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом,

При заключении договора купли-продажи граждане, далекие от юриспруденции стараются перепоручить процесс заключения договора профессионалам, которыми, чаще всего, являются риэлтерские фирмы.

Риэлтор, в переводе с английского - это специалист в области операций с недвижимостью, или брокер в сфере недвижимости. Его деятельность включает в себя множество составляющих - это и ведение переговоров с заявителями (покупателем/продавцом), и работа с документами, и показ квартир, и многое другое.

Cтоит отметить, что на сегодняшний день деятельность имеется только проект закона о риелтэрских организациях, однако, в соответствии с действующим российским законодательством, любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем.

Прежде всего, конечно же, стоит навести справки об организации, в которую планируется обратиться. Лучше всего действовать по рекомендации людей, которые уже пользовались услугами данной фирмы. В крупных риэлтерских агентствах обычно клиенту предоставляется право выбора специалиста. Помимо рекомендации знакомых, стоит не полениться и воспользоваться форумами в сети «Интернет». Чаще всего недовольство высказывают именно там. Посредством общения с большим количеством людей возможно собрать более объективную информацию не только о данном агентстве, но и о других, которые, возможно, даже и не рассматривались как стоящие внимания.

Чрезвычайно важно при первой встрече с риэлтором поинтересоваться его квалификацией (с последующим предъявлением документа о прохождении обучения). Кроме того, немаловажно, чтобы у риэлтерского агентства был документ, подтверждающий добровольную сертификацию в системе риэлтерских сообществ, а также наличие страхового свидетельства на осуществление риэлтерской деятельности. Данные документы свидетельствуют о надежности фирмы, о гарантиях выполнения ее сотрудниками взятых на себя обязательств.

Следующим важным этапом является подписание договора. Договор также может подсказать, насколько хороша и квалифицирована фирма, в которую обратился заявитель. Например, агентство, оказывающее качественные услуги, не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимания. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самые важные сведения, касающиеся финансов.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего деятельность риэлторов.

на практике каждое агентство использует именно тот договор, который удобен агентству и защищает его интересы.

На настоящий момент самыми распространёнными договорами продавца недвижимости и риэлтерского агентства являются:

- договор на оказание юридических услуг

- договор поручения

- эксклюзивный договор

В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором - риэлтерской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

Письменно прописываются дополнительные условия договора. Например, если заявитель меняет свои пожелания (площадь жилого помещения, этаж, расположение и т.п.).

По окончании всех работ должен быть подписан акт выполненных работ. Составление такого акта свидетельствует о том, что в риэлтерском агентстве ведется своя финансовая отчетность.

Очень хорош пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод - компания работает непрозрачно.

На основании изложенного выше, приходим к выводам:

При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.

Планируя продать/купить жилое помещение при помощи риэлтерской фирмы, нужно собрать о данной компании как можно больше информации начиная знакомыми, заканчивая информацией с форумов и других ресурсов сети «Интернет» (например, официальный сайт ИФНС России предоставляет услугу по проверке деятельности контрагента)

Решив обратиться в определенную риэлтерскую фирму, стоит узнать полномочия и компетенцию специалиста, запросив соответствующие документы. Также стоит проверить и учредительные документы данной организации.

Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.

Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

К объектам нежилой недвижимости, согласно ст. 130 ГК РФ, относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Рассмотрим особенности заключения договоров купли-продажи с некоторыми объектами нежилой недвижимости:

· Особенности купли-продажи земельных участков

· в Российской Федерации.

v Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

v Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка :

А) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Б) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей.

В) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

v Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации следующего вида:

Ш об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием

Ш о разрешении на застройку данного земельного участка

Ш об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка

Ш о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка

Ш иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного

Ш участка, требования, о предоставлении которой, установлены федеральными законами

При покупке земельного участка стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Договор купли продажи земельного участка должен содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством РФ

В соответствии со ст.ст.554,555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются данные о самом объекте купли-продажи земельном участке, содержащие его основные характеристики, такие как кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования, а также согласованную продавцом стоимость земельного участка.

Кроме этого продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях его использования.

· Оплату по договору купли-продажи участка лучше осуществлять через банк.

· Оплату стоимости приобретаемого земельного участка стоит производить через банковские учреждения - Банк выдает документ, подтверждающий перечисление денежных средств в оплату стоимости земельного участка, что будет доказательством надлежащего исполнения обязанности по договору.

· 3.Необходимо оформить передачу земельного участка от продавца покупателю.

· Согласно ст.556 ГК РФ передача земельного участка продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

· Проверить наличие обременений (ограничений) земельного участка можно, запросив у продавца выписку из Единого государственного реестра и сделок с ним, выдаваемую Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

4.Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, должна соответствовать реальной стоимости, за которую продается.

При заключении договора купли-продажи земельного участка указывайте только реальную стоимость, за которую собираетесь приобрести земельный участок, это гарантирует Вам возврат фактически уплаченных денежных средств в случае расторжения договора по законным основаниям.

5.Переход права собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован в ФРС.

Согласно ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Рассмотрим более подробно особенности договора купли-продажи недвижимости, связанного с объектами незавершенного стрительства.

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет - недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

v документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;

v разрешение на строительство;

v проектная документация;

v технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы:

v документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;

v решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта;

v план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации;

v проектно-техническую, проектно-сметную документацию,

v а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Рассмотрим еще один вид сделок с продажей объектов нежилой недвижимости.

Сделки купли-продажи предприятий (уже готового бизнеса) не так давно начали пользоваться популярностью в России. С юридической точки зрения сопровождение сделок купли-продажи предприятий представляет собой сложное и ответственное мероприятие.

Одни из способов продать бизнес-это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Главная проблема сделок купли-продажи предприятий заключается в том, что Гражданский кодекс РФ прямо не регулирует правоотношения, связанные с отчуждением или приобретением объектов готового бизнеса. В соответствии с нормами законодательства, предприятие представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и в состав которого входит недвижимость, сырье, продукция, оборудование, кредиторская и дебиторская задолженность, интеллектуальная собственность.

В тоже время предприятие является недвижимостью и может быть объектом купли-продажи и других сделок, при этом договор продажи предприятия, как и право собственности на него, подлежит обязательной государственной регистрации.

Для того, чтобы правильно осуществить сделку по купле-продаже предприятия, необходимы определенные юридические знания и практический опыт работы в данной сфере. Отсутствие определенных знаний и навыков значительно затруднит сопровождение сделки купли-продажи предприятия.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями.

Первая - он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Вторая- продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка.

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия. Как и другие договоры, договор купли-продажи может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. Также есть еще ряд указаний, которые нужно выполнить правильно:

v права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;

v права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;

v не противоречат общественным интересам.

При заключении договора-купли продажи необходимо выделить несколько важных этапов.

1. Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица.

Если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, то эту сделку должен одобрить Совет директоров. В том случае если цена сделки составляет больше половины стоимости активов предприятия, тогда сделка купли-продажи предприятия должно подтверждаться соответствующим решением Собрания акционеров.

2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия.

Такими документами являются:

v Акт инвентаризации. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия

v Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

v Реестр всех обязательств.

v Бухгалтерский баланс.

3. Уведомление кредиторов.

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. Кредитор вправе потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. А кредитор, до которого уведомление не дошло, может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года, с той даты, когда он узнал о продаже.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Обобщая вышенаписанное, приходим к следующим выводам:

В каждом конкретном договоре продажи недвижимого имущества имеются свои нюансы, не зная которых, можно признать сделку недействительной и остаться ни с чем.

Основываясь на изложенном в разделе, делаем выводы:

1. Все изменения в договоре должны быть зафиксированы в письменной форме.

2. При оформлении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательнейшим образом проверять наличие обременений на жилое помещение.

3. При заключении договора купли-продажи жилого помещения с применением договора участия в долевом строительстве, стоит обращать внимание на нюансы, предусмотренные не только законодательством, но и практикой Верховного и Высшего арбитражного судов.

4. Внимательно рассматривать мелкий шрифт в договоре, предоставляемом риэлтерской компанией, отмечая все плюсы и минусы и уточняя непонятные пункты договора.

5. Для заключения конкретного договора по отчуждению недвижимости следует обращаться к профессионалам, которые помогут составить юридически правильный договор и предусмотреть все нюансы и «подводные камни».

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наиболее распространенной сделкой по отчуждению жилья является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а продавец обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

Договор является возмездным, двусторонним, консенсуальным.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Существенными условиями д договора являются предмет и цена. Обязательное нотариальное оформление договора продажи недвижимого имущества не предусматривается. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих соглашений ложится на учреждения юстиции - органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник недвижимого имущества.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор обязательно должен содержать характеристику продаваемого объекта: полный адрес, общую площадь, кадастровый или инвентаризационный номер, литеры и пр. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и общую площадь, жилую площадь, и этаж продаваемого жилья.

Некоторое исключение из общего правила, изложенного в части первой ГК РФ, предусматривается в отношении цены продаваемого жилья и другой недвижимости. Согласно ст. 555 при отсутствии условия о цене договор купли - продажи жилого помещения считается незаключенным.

Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом если иное не предусмотрено договором, обязательство передать объект считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать объект, а покупателя - его принять. Само по себе принятие покупателем объекта недвижимости, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

При передаче объекта, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища.

Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству объекта (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

- потребовать замены объекта недвижимости ненадлежащего качества другим объектом, соответствующим договору.

В целях совершенствования правового регулирования оборота недвижимости предлагаем следующие рекомендации по совершенствованию законодательства:

· Повторно внести на рассмотрение в Государственную Думу Российской Федерации проект Проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" (внесен депутатами ГД С.Г.Беляевым, П.М.Веселкиным, С.Г. Митиным, Ю.М.Теном, А.Г.Пузановским, Л.И.Маркеловым, И.И.Митяевым и членом СФ А. А.Козерадским) (снят с рассмотрения).

Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории Российской Федерации, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков жилой недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами жилой недвижимости.

· Внести в абз.1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации фразу: «где подписи сторон удостоверены нотариально». Таким образом, абз. 1 ст. 550 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, где подписи сторон удостоверены нотариально (пункт 2 статьи 434)».

В данной редакции абз.1 ст.550 ГК будет закрепляться нотариальное удостоверение подписей сторон для того, чтобы снизить процент недобросовестных продавцов/покупателей; также, согласно п.2 ст. 429 ГК РФ, форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Таким образом, и в предварительном договоре должна будет соблюдаться нотариальная форма удостоверения подписи сторон. Таким образом, мошенники не смогут воспользоваться юридической неграмотностью малозащищенных слоев населения, так как нотариус обязан разъяснять правовые последствия сделки по отчуждению недвижимости у собственника.

В заключение хочется воспользоваться афоризмом советского писателя Сергея Довлатова: «Как это прекрасно -- иметь хотя бы горсточку собственной земли!»

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно - правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // Российская газета, № 237, 25.12.1993.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51- ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 238-239, 08.12.1994.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 23, 06.02.1996.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 233, 28.11.2001.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 220, 20.11.2002.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146- ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 148-149, 06.08.1998.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Российская газета, № 1, 12.01.2005.

8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 04.11.2014) // Российская газета, № 17, 27.01.1996.

9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 113, 18.06.1996.

10. Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации от 08.01.1997 № 1-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 9, 16.01.1997.

11. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета, № 256, 31.12.2001.

12. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета, № 137, 22.07.1998.

13. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета, № 292, 31.12.2004.

14. Федеральный закон от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 05.05.2014) «О защите прав потребителей» // Российская газета, № 8, 16.01.1996.

15. Федеральный закон от 22.05.2003 № 54-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Российская газета, № 21, 26.05.2003.

16. Федеральный закон от 10.12.2003 № 173-ФЗ (ред. от 04.11.2014) «О валютном регулировании и валютном контроле» // Российская газета, № 253, 17.12.2003.

17. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета, № 145, 30.07.1997.

18. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 28.02.2015) «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета, № 165, 01.08.2007.

19. Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ (ред. от 31.12.2014) «Об особо охраняемых природный территориях» // Российская газета, № 57, 22.03.1995.

20. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-I (ред. от 29.12.2014) // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации , 11.03.1993, № 10.

21. Постановление Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» от 28.01.2006 // Российская газета, № 28, 10.02.2006.

22. Письмо УФНС России по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 «О порядке применения ККТ при внесении дольщиком в кассу застройщика наличных денежных средств по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и неправомерности использования приходного кассового ордера при расчетах наличными денежными средствами без применения ККТ по указанному договору».

23. Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 16.06.2011 № 03-05-06-03/46 // Журнал «Нормативные Акты для бухгалтера», 19.07.2001, № 14.

Акты судебных органов

24. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 г. // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, 2011, № 9.

Учебники, монографии, брошюры

25. Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2 / Е.Н. Абрамова. - М.: РГ-Пресс, 2013.

26. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах. Учебное пособие / С.С. Алексеев. - М.: Проспект, 2014.

27. Алексеев, С.С. Гражданское право в вопросах и ответах: учебное пособие / С.С. Алексеев. - М.: Проспект, 2014.

28. Алешко, А.В. Недвижимость inside / А.В. Алешко. - М.: Омега-Л, 2014.

29. Анисимов, А.П. Гражданское право России. Общая и особенная части. Учебник для бакалавров. / А.П. Анисимов. - М.: Юрайт, 2014.

30. Батяев, А.А. Жилищные вопросы. Справочник / А.А. Батяев. - М.: Дашков и К^о, 2013

31. Барщевский, М.Ю. Все о недвижимости: оформление сделок; строительство и приобретение жилья / М.Ю. Барщевский. - М.: АСТ, 2013.

32. Безбах, В.В. Гражданское право: учебник в 3-х томах. Том 3/ В.В. Безбах. - М.: Проспект, 2014.

33. Беспалов, Ю.Ф. Гражданское право в схемах: учебное пособие / Ю.Ф. Беспалов, П.А. Якушев. - М.: Проспект, 2015.

34. Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Новая редакция. Постатейный / А.Б. Борисов. - М.: Книжный мир, 2014.

35. Вишневская, И.С. Жилищное право. Учебник / И.С. Вишневская. - М.: Эксмо, 2014

36. Брагинский, М.И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имуществ / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут. 2014.

37. Воронцов, Г.А. Гражданское право: краткий курс / Г.А. Воронцов. - М.: Феникс, 2015

38. Гомола, А.И. Гражданское право: учебник в 3 томах. Том 2. / А. И. Гомола. - М.: Проспект, 2013.

39. Гришаев, С.П. Гражданское право. Учебник для средних специальных учебных заведений / С.П. Гришаев.- М.: Норма, 2013.

40. Губин, Е.П. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости / Е.П. Губин, О.В. Чумакова. - М.: Вестник Арбитражного суда города Москвы. 2013.

41. Зенин, И.А. Гражданское право. Учебник для вузов / И.А. Зенин. - М.: Юрайт, 2014.

42. Зенин, И.А. Гражданское право / И.А. Зенин. - М.: Юрайт, 2013

43. Калемина В.В. Договорное право: Учебное пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: Омега-Л, 2013.

44. Кузьмина, А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров / А.К. Кузьмина, И.А. Смирнов, В.Г. Шабалин. - М.: Омега-Л, Филинъ, 2014.

45. Кудашкин, А.В. Жилищное право. Учебное пособие / А.В. Кудашкин. - М.: Инфра-М, РИОР, 2013.

46. Латыкина, Е.В. Практика применения законодательства о правах собственности на жилье / Е.В. Латыкина. - М.: Юрайт, 2013.

47. Мозолин, В.П. Гражданское право. Том 2. / В.П. Мозолин. - М.: Проспект, 2014.

48. Низамиева, О.Н. Комментарий к Семейному кодексу РФ. Постатейный / О.Н. Низамиева. - Проспект, 2014

49. Оглоблина, О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие / О.М. Оглобина.- М.: Юринформцентр, 2013.

50. Подхолзин, Б.А. Договора, обязательства, сделки: юридический комментарий, судебная практика, образцы договоров / Б.А. Подхолзин. - М.: Ось-89, 2014.

51. Рыжаков, А.П. Комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу Российской Федерации / А.П. Рыжаков. - М.: ДиС, 2013.

52. Сергеев, А.П. Гражданское право / А.П. Сергеев. - М.: Проспект, 2013.

53. Степанова, И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско -- правового договора: проблемы теории и практики / И.Е. Степанова. - М.: Проспект, 2015.

54. Степанов, С.А. Гражданское право / С.А. Степанов. - М.: Проспект, 2013.

55. Степанов, А. Договоры в хозяйственной деятельности предприятий / А. Степанов. - М.: Право и экономика, 2014.

56. Степанюк, Н.В. Толкование гражданско -- правового договора: проблемы теории и практики / Н.В. Степанюк. - М.: Инфра-М, 2014.

57. Суханов, Е.А. Российское гражданское право: учебник в 2-х томах. Том 2: Обязательственное право / Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2013.

58. Тихомирова, Л.В. Аренда имущества: судебная практика и образцы документов / Л.В. Тихомирова. - М.: Тихомиров М.Ю., 2015.

59. Тихомиров, М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. - М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.

60. Тихомиров, М.Ю. Споры о правах на жилые помещения: комментарии, судебная практика / М.Ю. Тихомиров. - М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.

61. Тихомиров, М.Ю. Жилищный учет: очередность и порядок предоставления жилых помещений / М.Ю. Тихомиров. - М.: М.Ю. Тихомиров, 2014.

62. Тихомиров, М.Ю. Сделки с квартирами и жилыми домами: комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. - М.: ЮрИнфоР, 2014.

63. Тихомирова, Л.В. Защита прав потребителей: судебные практики и образцы документов / Л.В. Тихомирова. - М.: Тихомиров М.Ю, 2014.

64. Толстой, Ю.К. Жилищное право. Учебник / Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2014.

65. Эриашвили, Н.Д. Гражданское процессуальное право России / Н.Д. Эришвили. Учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности 030501 «Юриспруденция» / М.: Юнити- Дана, 2013.

66. Юкша, Я.А. Гражданское право. Учебное пособие / Я.А. Юкша. - М.: РИОР, 2014.

Электронные ресурсы

1. http://www.garant.ru

2. http://www.consultant.ru

3. http://egrul.nalog.ru.

Размещено на Allbest.ru

...