Система правочинів, що підлягають державній реєстрації

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ «ЮРИДИЧНА АКАДЕМІЯ УКРАЇНИ ІМЕНІ ЯРОСЛАВА МУДРОГО»

АВТОРЕФЕРАТ

СИСТЕМА ПРАВОЧИНІВ, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ДЕРЖАВНІЙ РЕЄСТРАЦІЇ

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі цивільного права № 2 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого», Міністерство освіти, науки, молоді та спорту України.

Науковий керівник: доктор юридичних наук, професор Яроцький Віталій Леонідович, Національний університет «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого», завідувач кафедри цивільного права № 2.

Офіційні опоненти:

- доктор юридичних наук, професор Боднар Тетяна Валеріївна, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, професор кафедри цивільного права;

- кандидат юридичних наук, доцент Сліпченко Святослав Олександрович, Харківський національний університет внутрішніх справ, доцент кафедри цивільного права і процесу.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого» за адресою: 61024, м. Харків, вул. Пушкінська, 70.

Автореферат розісланий 22 квітня 2011 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради О. Г. Данильян

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. Нерухомість завжди була і залишається одним з найбільш цінних об'єктів цивільних правовідносин. Це обумовлено властивостями нерухомості, зокрема тим, що вона потребує досить тривалого часу для створення, має високу ринкову вартість, є досить довговічною і завжди користується попитом на ринку. У наш час має місце тенденція вкладення коштів інвесторів в операції як з комерційною, так і некомерційною нерухомістю. Операції з нерухомістю мають різний за змістом характер, а тому породжують різноманітні права та обов'язки для учасників правочинів. Як правило, державній реєстрації підлягають правочини щодо нерухомості або речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, однак не всі, а лише визначені законом. У зв'язку з існуванням визначених законодавством вимог про державну реєстрацію відповідних правочинів щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, їх сукупність слід розглядати як цілісну систему. Збільшення кількості операцій з нерухомістю, а також її висока вартість і стабільний попит на ринку створюють можливість зловживань, яких бажано не допустити. Саме державна реєстрація правочинів у поєднанні з правовою культурою та обачністю учасників цивільного обороту може забезпечити належне здійснення їх прав та інтересів та зведення зловживань до мінімуму.

Окреслена ситуація, безперечно, актуалізує необхідність дослідження правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементів єдиної системи. Ретельного вивчення та законодавчого вдосконалення потребує законодавство України, норми якого регулюють відносини у сфері укладення правочинів, що підлягають державній реєстрації, забезпечуючи захист прав та законних інтересів їх учасників.

Науково-теоретичну базу дослідження правочинів, що підлягають державній реєстрації, становлять праці вітчизняних і зарубіжних правників, а саме: О. А. Артюхової, О. О. Бойко, Т. В. Боднар, О. Г. Бондар, М. І. Брагінського, В. І. Борисової, Д. С. Васильєва, В. В. Вітрянського, О. В. Дзери, І. В. Жилінкової, О. В. Кохановської, Н. С. Кузнєцової, П. Ф. Кулинич, В. В. Луця, Р. А. Майданика, Є. О. Мічуріна, О. П. Первомайського, С. О. Сліпченка, І. В. Спасибо-Фатєєвої, Ю. І. Чалого, Я. М. Шевченко, В. Л. Яроцького та ін.

Зв'язок роботи із науковими програмами, планами, темами. Проблематика дослідження відповідає науковому напряму «Проблеми вдосконалення правового регулювання розвитку соціальних, економічних та екологічних відносин в Україні», що розробляє кафедра цивільного права № 2 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого» в межах цільової комплексної програми «Проблеми ефективності правового регулювання цивільних відносин в Україні» (реєстраційний номер 0106U002288).

Мета і завдання дослідження. Мета дисертаційного дослідження полягає в розкритті правової природи та порядку укладення правочинів, що підлягають державній реєстрації, шляхом аналізу положень чинного законодавства України, що регулює відносини у сфері обороту нерухомості, а також унормовує порядок здійснення державної реєстрації правочинів щодо нерухомості, розгляду практики його застосування, а також врахування сучасних наукових розробок та пропозицій як вітчизняного, так і світового рівня.

Виходячи з поставленої мети вирішуються такі завдання:

дати характеристику нерухомості та речей, на які поширюється правовий режим нерухомості, як об'єктів цивільного обороту;

визначити сутність державної реєстрації правочинів;

дослідити систему правочинів, що підлягають державній реєстрації;

з'ясувати механізми охорони та захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації;

виробити конкретні пропозиції щодо вдосконалення правового регулювання відносин з приводу державної реєстрації правочинів.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, які виникають у зв'язку із укладенням правочинів, щодо яких законом визначається необхідність їх державної реєстрації.

Предметом дослідження є нормативно-правові, практичні та доктринальні аспекти характеристики правочинів, що підлягають державній реєстрації.

Методи дослідження. Методологічним базисом дисертаційного дослідження є загальнонауковий діалектичний метод. Серед конкретних наукових методів застосовувались: логіко-семантичний метод (підрозділи 1.1, 1.2, 3.1, 3.2); за допомогою порівняльно-правового методу було здійснено порівняння вітчизняного та зарубіжного досвіду у сфері регулювання відносин щодо правочинів, що підлягають державній реєстрації (підрозділи 1.1, 1.2, 1.3, 2.1, 2.2, 3.2). За допомогою структурно-функціонального методу, методів класифікації та групування було класифіковано правочини, що підлягають державній реєстрації (підрозділ 1.3, розділу 2).

Наукова новизна отриманих результатів визначається тим, що вперше було проведене комплексне та цілісне дослідження проблем визначення особливостей системи правочинів, що підлягають державній реєстрації. У результаті проведеного дослідження запропоновано напрями вдосконалення чинного цивільного законодавства України та сформульовано ряд нових наукових положень та висновків.

Уперше:

обґрунтовано необхідність розгляду сукупності правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементів єдиної системи. Системоутворюючим чинником досліджуваної системи правочинів щодо нерухомого майна та речей, на які поширений правовий режим нерухомості, визначено необхідність їх державної реєстрації. Порядок державної реєстрації правочинів, що є елементами цієї системи, розглянуто з урахуванням не лише його процедурної специфіки, але і правових наслідків невиконання вимог закону як самими сторонами (стороною) правочину, що підлягає державній реєстрації, так і державними органами, що її здійснюють;

доведено непослідовність законодавчого підходу щодо закріплення порядку здійснення двох окремих видів державної реєстрації: прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості та речей, на які поширено правовий режим нерухомості. Для цього запропоновано вдосконалити приписи статей 182 (Державна реєстрація прав на нерухомість) і 210 (Державна реєстрація правочину) ЦК України шляхом доповнення нормативних положень ст. 210 ЦК України п. 3, який викласти у такій редакції: «3. Державній реєстрації підлягають правочини щодо нерухомості та речей, на які поширено правовий режим нерухомості, а також інші правочини, перелік яких встановлюється законом». Врахування цієї пропозиції забезпечить можливість як на доктринальному, так і на правозастосовному рівні розглядати правочини щодо нерухомості та речей, на які поширено правовий режим нерухомості, як нормативно визначені елементи єдиної системи правочинів, що підлягають державній реєстрації;

виявлено наявність прогалин чинного цивільного законодавства України стосовно нормативного визначення правових наслідків недодержання вимоги закону щодо державної реєстрації правочину. З метою їх подолання пропонується доповнити ЦК України статтею 218¹ (Правові наслідки недодержання вимоги закону щодо державної реєстрації правочину), яку викласти у такій редакції:

«1. У разі недодержання сторонами (стороною) вимоги, яка встановлена законом щодо державної реєстрації правочину, такий правочин є нікчемним.

2. Суд може визнати такий правочин дійсним, якщо буде встановлено, що орган державної реєстрації відмовив у її здійсненні безпідставно».

Удосконалено:

підходи до окреслення специфіки нерухомого майна та речей, на які поширено правовий режим нерухомості, з урахуванням всіх їх видів та притаманних їм ознак. Визначено умови віднесення речей до об'єктів нерухомості, якими є тріада критеріїв, що у своїй сукупності дозволяють відносити ті або інші речі до рухомих чи нерухомих. З'ясовано та проаналізовано фізичний, економічний та юридичний критерії віднесення речей до нерухомого майна;

правові механізми захисту цивільних прав та законних інтересів учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Враховуючи специфіку прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації, розглянуто юрисдикційні та неюрисдикційні механізми захисту та самозахисту їх прав та законних інтересів відповідно, визначено шляхи їх нормативного вдосконалення та підвищення ефективності їх застосування на практиці;

правову природу унормованого порядку здійснення державної реєстрації правочинів, яка розглядається як юридичний факт відповідного фактичного складу, що є підґрунтям виникнення правовідносин обороту не лише нерухомості, але і речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості.

Набули подальшого розвитку:

положення щодо значення та функцій державної реєстрації правочинів щодо нерухомості. Наголошується на тому, що публічно-правова процедура державної реєстрації правочинів забезпечує не тільки реалізацію контрольних функцій держави, але і має правоохоронно-забезпечувальне значення. Це проявляється у встановленні державного контролю за публічністю та прозорістю ринку нерухомості, включаючи сферу укладення правочинів, що підлягають державній реєстрації. Крім цього, імперативний характер необхідності її здійснення є виправданим як такий, що сприяє створенню режиму безперешкодності та гарантованості реалізації учасниками цивільного обороту їх найбільш соціально та економічно вагомих прав та законних інтересів;

пропозиції щодо узгодження функцій нотаріусів та реєстраторів правочинів з нерухомим майном у сфері нотаріального посвідчення і наступної державної реєстрації правочину, а також прав на нерухомість відповідно. Узгодження виконуваних ними функцій виключить можливість виникнення на практиці ситуацій, коли одна зі сторін після підписання договору та його нотаріального посвідчення відмовляється від його подальшої державної реєстрації, тим самим нівелюючи принцип її невідворотності, або укладає договір, спрямований на відчуження нерухомого майна з іншою особою, до внесення відповідних відомостей до Реєстру правочинів. При цьому набувач змушений звертатися за захистом своїх прав до компетентних державних органів.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони мають як науковий, так і правозастосовний інтерес. Висновки та пропозиції, викладені у дисертації, можуть бути використані: у науково-дослідній сфері - для подальшого дослідження специфіки правочинів, що підлягають державній реєстрації; у правотворчій діяльності - для удосконалення положень чинного законодавства України, що регулює порядок державної реєстрації правочинів; у правозастосовній сфері - для удосконалення основних напрямів практичної діяльності державних органів по здійсненню реєстрації правочинів; у навчальному процесі - у ході викладання дисципліни «Цивільне право України», а також при підготовці підручників, посібників та інших науково-методичних джерел.

Апробація результатів дисертації. Одержані в процесі дослідження висновки, узагальнення та пропозиції оприлюднювалися на міжнародній науково-практичній конференції «Ключові аспекти наукової діяльності 2010» (7-15 січня 2010 р. м. Перемишль), «Актуальні наукові розробки 2009» (17-25 січня 2010 р. м. Софія), «Актуальні проблеми модернізації інноваційного законодавства України» (28 жовтня 2010 р. м. Харків).

Публікації. За результатами дисертаційного дослідження було опубліковано три наукові статті у наукових фахових виданнях, перелік яких затверджено ВАК України, та тезах п'яти повідомлень, оприлюднених на науково-практичних конференціях.

Структура і обсяг дисертації. Структура дисертації зумовлена метою та завданнями дослідження і складається зі вступу, трьох розділів (перший і третій має по три підрозділи, другий - два підрозділи), висновків, списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації - 223 сторінки, з них використаних джерел - 26 сторінок (266 джерел).

Основний зміст роботи

У вступі обґрунтовано актуальність теми дослідження, розкрито стан наукової розробки поставленої проблематики, зв'язок теми дисертаційного дослідження з науковими програмами, планами і темами, визначено його об'єкт, предмет, мету, завдання та методологічну основу. Відповідно до результатів дослідження сформульовано основні положення наукової новизни, висвітлено теоретичне і практичне значення одержаних результатів, надано інформацію щодо апробації результатів дослідження, а також зазначено публікації за темою дисертації.

Розділ 1 «Теоретичні положення щодо правочинів, що підлягають державній реєстрації» складається з трьох підрозділів та присвячений дослідженню специфіки правового режиму нерухомості і речей, на які поширено правовий режим нерухомості, визначенню специфіки правочинів, що підлягають державній реєстрації, їх класифікації.

У підрозділі 1.1. «Нерухомість та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості, як предмет правочину» визначено, що нерухомість на сьогоднішній день має високу оборотоздатність і правочини щодо нерухомості мають у цивільному обороті значну питому вагу. Проаналізовано положення трьох теорій визначення критеріїв віднесення до нерухомого майна будівель, споруд, інших об'єктів майнового обороту, що не є земельними ділянками. Зроблено висновок щодо необхідності інтеграції окремих їх положень шляхом врахування фізичного (зв'язок із землею), юридичного (правовий режим об'єкта), а також економічного (висока вартість і попит на ринку) критеріїв віднесення споруди чи будівлі до об'єктів нерухомості. Нерухомість у дисертації розглядається як об'єкт цивільного обороту, якому притаманні ряд ознак фізичного, юридичного і економічного характеру, що в цілому формує комплексне поняття нерухомого майна.

Здійснено порівняльний аналіз окремих елементів юридичної техніки, що використовується для формування положень вітчизняного і закордонного законодавства в частині правового регулювання відносин, пов'язаних із оборотом нерухомості. Зокрема, аналіз законодавства, яке визначає правовий режим нерухомого майна у Швейцарії та Мексиці, свідчить про те, що в основу його формування було покладено два основних прийоми законодавчої техніки. Згідно з першим з них (як приклад, законодавство Швейцарії) правовий режим нерухомості визначається з урахуванням єдиної формули, в якій закріплюються критерії віднесення речей до нерухомого майна. Так, у Швейцарії нерухомість згідно із законом поділяється на три види - земельні ділянки, гірські копальні та зареєстровані самостійні й постійні права на нерухомість у вигляді будівель, споруд та інших подібних об'єктів. Чинне законодавство Мексики, навпаки, загальну формулу не використовує, а закріплює перелік майна, що є нерухомістю, в який з-поміж іншого входять: пасіки, голубники, ставки з рибами; статуї і картини (за наміру тримати їх в складі нерухомості); плавучі споруди, призначені для постійного перебування на певному водоймищі. Аналогічний (мексиканському) застарілий і неефективний прийом законодавчої техніки, на жаль, домінує в нашому законодавстві. Дисертант поділяє висловлену у вітчизняній цивілістичній літературі думку І. В. Жилінкової щодо необхідності вдосконалення чинного законодавства України шляхом нормативного закріплення єдиної формули, яка визначає критерії віднесення речей до нерухомого майна.

Розглядається проблема врахування специфіки правового режиму повітряних, космічних, морських та інших суден як предмет правочинів, що підлягають державній реєєстрації. Адже згідно з п. 1 ст. 181 ЦК правовий режим нерухомості може бути поширений законом на речі, які не можуть за своїми фізичними властивостями бути віднесені до нерухомого майна. Проблему пропонується вирішити шляхом розгляду правочинів щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, як елементів єдиної системи. Системоутворюючими чинниками пропонується розглядати не тільки окремі властивості вказаних різновидів речей та їх зв'язок із землею (який не притаманний окремим з них), а вимоги закону щодо державної реєстрації прав на ці речі та правочинів щодо них. У зв'язку із цим надаються пропозиції по внесенню змін до ЦК та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Підрозділ 1.2. «Державна реєстрація правочину як юридичний факт» присвячений дослідженню проблематики оптимізації унормованого порядку державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього й правочинів щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості. Визначено, що сучасна юридична наука і практика вирізняє три види державної реєстрації, які тим чи іншим чином стосуються нерухомого майна: а) державна реєстрація правочинів, предметом яких є нерухоме майно та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості; б) державна реєстрація прав на нерухоме майно; в) державна реєстрація нерухомого майна, а фактично ведення реєстру всього нерухомого майна на території України. Проведено розмежування процедур державної реєстрації правочину та прав на нерухоме майно. У ході дослідження визначено правову природу державної реєстрації як юридичного факту відповідного фактичного складу, що є підгрунтям виникнення правовідносин, об'єктом яких є нерухоме майно. Державна реєстрація передбачає офіційне визнання відповідних прав або юридичних фактів шляхом надання їм публічного характеру.

Державна реєстрація розглядається як юридичний факт, що у сукупності з іншими юридичними фактами (зокрема, самим фактом вчинення правочину, що реєструється) є підставою виникнення правовідносин щодо нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості. Досліджується можливість сторін правочину передбачити в договорі інший момент виникнення прав та обов'язків, ніж момент державної реєстрації. Так, визначається, що саме з моменту державної реєстрації правочину договори (та інші правочини) вважаються вчиненими і відбувається перехід права власності на нерухоме майно. Зазначення іншого моменту виникнення прав та обов'язків сторін лише певним чином подовжує у часі реальний перехід права власності на нерухомість. Адже цей перехід може пов'язуватись лише з моментом державної реєстрації правочину, що її потребує.

На підставі аналізу процедури державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна обґрунтовується висновок, що найважливіші аспекти забезпечення функції охорони прав сторін правочинів щодо нерухомості виконує інститут нотаріату. Саме нотаріус при посвідченні правочину впевнюється в його законності, справжності намірів сторін, їх дієздатності тощо і таким чином забезпечує законність процедур та захист сторін правочину. У дисертації також обґрунтовується теза щодо можливості введення процедури «експрес-реєстрації», що полягає в перебиранні на себе нотаріатом усіх процедур з реєстрації не тільки правочинів з нерухомим майном, а ще й з реєстрації переходу прав на нього. Аналізується проблема державної реєстрації правочинів щодо «квазінерухомих» об'єктів (космічних, повітряних та морських суден тощо) і визначається відмінність здійснення реєстраційних процедур правочинів, предметом яких вони є, від реєстрації правочинів щодо нерухомості.

У підрозділі 1.3. «Поняття та класифікація правочинів, що підлягають державній реєстрації» надано поняття правочинів, що підлягають державній реєстрації, визначено їх основні особливості, проведено їх класифікацію. Специфіка досліджуваних правочинів у тому, що вони повинні відповідати загальним ознакам та умовам дійсності правочинів, крім цього, підпорядковуючись окремим додатковим вимогам їх чинності.

Важливу проблему у цьому аспекті становить співвідношення форми правочину та його державної реєстрації. Аналіз норм чинного цивільного законодавства України не дозволяє беззастережно стверджувати, що законодавець відносить державну реєстрацію до форми правочинів. Автор погоджується з науковцями, які обстоюють думку про те, що державна реєстрація є елементом письмової форми правочину. Письмова форма правочину, будучи більш складною порівняно з усною, має низку переваг: а) привчає учасників цивільного обороту до точного вираження своєї волі; б) краще, ніж усна, сприяє з'ясуванню справжнього змісту правочину; в) найбільш точно закріплює момент вчинення правочину у часі; г) дає змогу ознайомитися з умовами правочину безпосередньо за текстом і переконатись в його укладенні; д) дає змогу перевірити дійсність документа та полегшує здійснення контролю за законністю правочину; е) дає можливість мати декілька ідентичних примірників документа, в якому втілено умови правочину; є) у письмовій формі правочину зацікавлені його учасники, якщо дійде до спору в суді. Із цього робиться висновок, що державна реєстрація поширюється лише на письмові правочини, оскільки дуже важко собі уявити державну реєстрацію правочинів, які вчинюються в усній формі. Як недолік розглядається непослідовний законодавчий підхід щодо державної реєстрації правочинів, що мають подібну правову природу. Наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості (вимагається державна реєстрація) і договори дарування, ренти, довічного утримання і спадковий договір, предметом яких є нерухомість (державна реєстрація не вимагається).

З огляду на це зауважується, що застосований законодавцем прийом законодавчої техніки, який ґрунтується на перерахуванні кожного конкретного випадку необхідності здійснення державної реєстрації правочину (на противагу прийому закріплення єдиної формули), має умовні переваги і безумовні недоліки. Зокрема, дає стопроцентний результат при визначенні правочину, який підлягає державній реєстрації, це по-перше, а по-друге, коли законодавець вирішить поширити вимогу про необхідність державної реєстрації на інші правочини, які не будуть вписуватися у формулу, необхідно буде її змінити, що в той час може бути складним, а можливо, й нереальним. В аспекті правової природи договорів, що потребують державної реєстрації, вони поділяються на дві великі групи: 1) договори, спрямовані на перехід нерухомого майна у власність; і 2) договори щодо нерухомості, не пов'язані з переходом права власності.

Ці обставини підтверджують той факт, що правочини, які потребують державної реєстрації, незважаючи на неоднорідність їх предмета (нерухомість та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості) утворюють цілісну систему. Її системоутворюючим чинником постає саме необхідність здійснення їх державної реєстрації.

Розділ 2 «Окремі види правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементи єдиної системи» присвячено розгляду окремих видів правочинів, що підлягають державній реєстрації, як елементів єдиної системи, досліджено її системоутворюючі чинники, якими є необхідність здійснення реєстрації, а також юридичний та економічний критерії визначення кола речей, що становлять предмет досліджуваних правочинів.

У підрозділі 2.1. «Правочини, спрямовані на перехід права власності на майно» проаналізовано специфіку договорів купівлі-продажу, міни (бартеру), довічного утримання, договір передачі нерухомого майна під виплату ренти. Ці договори об'єднуються в одну групу за ознакою їх цільової спрямованості - забезпечити перехід права власності на майно, що є предметом договору. Договір купівлі-продажу займає особливе місце, оскільки є одним з найпоширеніших у цивільному обороті. Предмет договору має значення чинника, що впливає на необхідність спеціального правового регулювання купівлі-продажу окремих видів майна. Проте сьогодні ЦК не містить спеціальних норм щодо купівлі-продажу нерухомого майна. У ході характеристики договору купівлі-продажу пропонується висновок про необхідність при укладенні такого роду договорів визначати, що сторони мають на увазі під переданням речі: фактичне вселення в житлове приміщення, підписання акта прийому-передачі тощо. Також робиться висновок про необхідність розгляду купівлі-продажу підприємства як різновиду договору про перехід права власності на нерухоме майно. Автор також акцентує увагу на необхідності вказівки в договорі умов щодо розстрочки або відстрочки платежів за майно, право на яке набувається, якщо це мало місце.

Аналіз норм чинного законодавства України і результатів наукового пошуку дає можливість погодитись з висловленою у літературі думкою про схожість деяких аспектів правової природи договорів купівлі-продажу і міни (бартеру). Характеристика договору показує, що не може вважатися договором міни (бартеру) передача речі лише у користування чи володіння. Аналізуються новели у регулюванні відносин з приводу міни нерухомого майна, закріплені ЦК 2003 року, відносно норм ЦК 1963 року. Робиться висновок про те, що договір міни також має окремі види, зокрема, бартерна угода і зовнішньоекономічний бартер.

До договорів, спрямованих на передачу майна у власність, також належить договір довічного утримання. Представлено аналіз науково-теоретичних джерел з питань характеристики цього договору, з'ясовано різноманітні підходи до з'ясування сутності правовідносин, що виникають на підставі договору. Зокрема, здійснюється розмежування довічного утримання і дарування. У ході характеристики договору автор доходить висновку, що право власності набувача може бути обтяжене істотною забороною, яка обмежує розпорядження майном за життя відчужувача. У той же час випадкова загибель майна, отриманого набувачем від відчужувача, не звільняє відповідача від його обов'язків за договором.

Виникнення інституту ренти в чинному ЦК обумовлюється розвитком ринкових відносин в Україні, хоча найширшого розвитку цей договір набув у середні віки. Схожість ренти з купівлею-продажем та іншими договорами про оплатне передання майна у власність не перетворює рентний договір на їх різновид. Ренті притаманні такі специфічні ознаки, які свідчать про самостійність рентного договору серед інших цивільно-правових договорів, спрямованих на відчуження майна. Рентні платежі для одержувача ренти часто є єдиним джерелом засобів існування, тим більше якщо враховувати довгостроковий, стабільний характер відносин, які складаються. Метою договору купівлі-продажу є передача права власності. За договором же ренти - це лише умова виникнення рентних відносин. У ході аналізу наукових джерел було визначено, що одним із видів договору ренти довгий час визнавався договір довічного утримання. Але чинне цивільне законодавство України не пов'язує ці два види договорів. Характерним для прав одержувача ренти є слідування їх за тим нерухомим майном, яке вони обтяжують. Особливістю договору ренти є те, що залежно від часу існування зобов'язань він може бути строковим та безстроковим. І у зв'язку із цим право на отримання безстрокової ренти переходить до спадкоємців, а якщо одержувачем ренти є юридична особа - до правонаступників. Так само переходять до правонаступників обов'язки платників безстрокової ренти.

Підрозділ 2.2. «Правочини, не спрямовані на перехід права власності на майно» присвячено розгляду правочинів, щодо яких законодавець вимагає їх державної реєстрації, вчинення яких не призводить до переходу права власності на майно до іншої особи. У першу чергу висвітлена правова природа найбільш поширених у цивільному обороті договорів оренди і управління нерухомим майном. Шляхом аналізу норм, що регулюють відносини з приводу оренди нерухомого майна, зазначається, що законодавець використовує різні підходи до регулювання оренди нерухомого майна окремих різновидів. Зокрема, у ЦК закріплені різні правила щодо оформлення державної реєстрації договорів найму будівлі та найму житла (статті 793, 794 та 811 ЦК). Це загострило необхідність визначення понять будівля, споруда тощо. У зв'язку з цим постало і питання щодо можливості укладення договору оренди нерухомого майна, що є об'єктом незавершеного будівництва. На підставі дослідження практики і вимог до нормативного регулювання вказаних відносин пропонується доповнити § 4 (Найм будівлі або іншої капітальної споруди) глави 58 ЦК статтею 792 «Договір найму частини незавершеного будівництва», яка, будучи реалізованою, має вирішити питання оренди незавершеного будівництва. Недосконалість норм чинного законодавства України, які закріплюють момент укладення і порядок продовження договору оренди спонукала автора до вивчення шляхів вирішення цього питання на практиці і вироблення законодавчих пропозицій. У підрозділі також розглянуті концептуальні положення щодо природи предмета реєстрації. При цьому природа договору оренди змінюється зі зміною предмета договору, а тому особливої уваги заслуговує договір оренди землі. У цьому аспекті було порівняно процедуру державної реєстрації правочинів щодо землі та будівель.

Договір управління нерухомим майном має багатосторонній характер, у силу чого його аналіз було проведено з точки зору правомочностей власника, виду послуг, підприємницької діяльності тощо. Власник не відсторонюється від користування майном. Правомочність щодо користування власник нерухомого майна реалізує, отримуючи вигоди від майна, переданого в управління, адже користування може здійснюватися не тільки вчиненням фактичних дій, фактичним використанням майна (проживання у власному будинку), а й юридичними діями (передача власної нерухомості в оренду чи в управління професійному управителю та отримання таким чином вигод від майна). Визначальною рисою договору управління майном є те, що на відміну від власника, який здійснює право своєю волею, незалежно від волі інших осіб, управитель реалізує свої повноваження залежно від волі власника або інших осіб. Виходячи з аналізу ст. 1029 ЦК, можна змоделювати декілька конструкцій правовідносин. Перша: договірні правовідносини, у яких перебувають сторони договору управління майном. Друга: договір управління майном є юридичним фактом, на підставі якого відбувається перехід права власності на майно від установника управління майном до набувача (довірчого власника). З передачею майна (виконанням договору) цей договір припиняється і виникають речові відносини - довірчої власності. Третя: речові відносини (довірчої власності) існують паралельно із зобов'язальними відносинами (довічного управління). Управління нерухомістю може розглядатися як професійна діяльність підприємця - фізичної чи юридичної особи.

Законодавець не вимагає державної реєстрації іпотеки, а лише висуває вимоги щодо реєстрації обтяжень нерухомого майна.

Розглядається проблема недосконалості правового регулювання відносин застави нерухомого майна, адже чинне законодавство України не вимагає державної реєстрації договору іпотеки. Аналіз наукових досліджень специфіки відносин іпотеки дозволив дійти висновку, що договір іпотеки має бути віднесений до системи правочинів, що підлягають державній реєстрації. Хоча законом встановлена лише державна реєстрація обтяжень нерухомого майна, але якщо робити акцент на концепції речового характеру застави, то цей договір стає дуже схожим на інші договори, що реєструються в порядку, передбаченому законом. державний реєстрація законодавство нерухомість

Розділ 3 «Захист прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» присвячено аналізу загальних засад та конкретних правових засобів захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Автор висловлює ряд пропозицій, врахування яких на практиці може забезпечити належне укладення і безпечне виконання договорів щодо нерухомого майна.

У підрозділі 3.1. «Загальні засади захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» висвітлено теоретичні положення щодо захисту цивільних прав і законних інтересів учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Здійснення суб'єктивного цивільного права полягає у реалізації тих правових можливостей, які передбачені його змістом. Таке здійснення може відбуватися або шляхом безперешкодної реалізації цих правомочностей управомоченою особою, або у примусовому порядку шляхом його захисту. У ході дослідження зроблено висновок щодо нетотожності понять «захист» і «охорона» прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації. Захист цивільних прав - це правомірна реакція учасників цивільних відносин, суспільства та держави на порушення, невизнання чи оспорювання цивільного права з метою припинення порушення, поновлення чи визнання цивільного права або компенсації завданої правомочній особі шкоди. Згальними підставами виникнення права на захист є порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права учасника правочину, що підлягає державній реєстрації. На думку автора, державна реєстрація правочинів, опосередковуючи певною мірою перехід прав та обов'язків учасників правочинів, є важливим елементом механізмів правозабезпечення та, зрештою, і правореалізації.

Підрозділ 3.2. «Правові засоби захисту прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» присвячено дослідженню множинності цивільно-правових засобів захисту, які можуть бути використані учасниками цивільних правовідносин, підставою виникнення яких є правочини, що підлягають державній реєстрації.

Враховуючи усталений поділ усіх цивільно-правових засобів захисту на юрисдикційні та неюрисдикційні, детально розглядаються судові, нотаріальні та адміністративні засоби захисту цивільних прав та законних інтересів учасників досліджуваних правочинів, а також акцентується увага на самозахисті. При цьому для здійснення своїх прав на судовий захист особа повинна мати цивільно-процесуальну правоздатність, що забезпечує їй право звернення до суду та участі в судовому розгляді справи як суб'єкта спірних правовідносин. Реалізація права на судовий захист передбачає три основні складові частини: право на звернення до суду, право на пред'явлення позову, право на судове рішення (задоволення позову). У цьому ж аспекті визначено основні речово-правові та зобов'язально-правові засоби захисту. Проаналізовано правові наслідки порушення зобов'язань, встановлені положеннями ст. 611 ЦК: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови, якщо це встановлено договором або законом; припинення зобов'язання внаслідок розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди. Досліджуєься порядок застосування таких речово-правових засобів захисту як віндикаційний, негаторний, прогібіторний позови і позов про визнання права власності. Також зазначається, що нотаріальне посвідчення переходу права власності на житло виконує насамперед охоронювальну функцію завдяки фіксації юридичного факту набуття чи припинення прав на житло.

У підрозділі 3.3. «Напрями мінімізації ризику порушення прав учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації» досліджується специфіка захисту прав учасників окремих правочинів щодо нерухомості, запропоновано ряд варіантів обачної правової поведінки сторін правочинів, спрямованої на зменшення ризику порушення їхніх прав. Висвітлено наявні на практиці випадки зловживання правами при укладенні досліджуваних правочинів і відповідно до них вироблені рекомендації щодо внесення змін до нормативних приписів, що регулюють ці відносини. Велика кількість зловживань у сфері обороту нерухомості пояснюється високою вартістю предмета правочинів і відповідно можливостей незаконно отримати великі кошти за невеликий проміжок часу. Було проаналізовано еволюцію механізмів захисту прав учасників правочинів з нерухомістю з 90-х років ХХ ст. до сьогоднішнього часу. Зроблено висновок, що під час формування вільного ринку обороту нерухомості існувало ряд перешкод щодо вчинення досліджуваних правочинів, пов'язаних з існуванням професійних аферистів, які, користуючись прогалинами цивільного законодавства, ошукували людей. Зокрема, досить поширеними були випадки продажу однієї квартири чи іншого об'єкта нерухомості одразу кільком покупцям.

З розвитком правових механізмів захисту прав учасників цих відносин досліджувані ризики не зникли, а лише набули нової форми. Їх викоріненню із сучасної сфери обороту нерухомості заважають такі негативні чинники, як колізії між положеннями відповідних нормативних актів. Зокрема, багато суперечностей є між положеннями нормативно-правових актів різної юридичної сили, що унеможливлює реалізацію окремих закріплених в їх змісті нормативних приписів. Так, наприклад, до недавнього часу існувала суттєва розбіжність між ст. 331 ЦК і нормами Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 07.02.2002 р. № 7/5. ЦК дозволяв реєструвати права на об'єкти нерухомості, що є незавершеним будівництвом, у той час як Положення це забороняло. Досить розповсюдженими є випадки, коли нерухоме майно відчужується з метою його покращення (ремонту) за кошти набувача, після чого в судовому порядку угода визнається недійсною у зв'язку з тим, що відчужувач перебував на амбулаторному лікуванні під час її укладення. Гроші, витрачені на ремонт, відшкодовуються в тривалих судових засіданнях, що, як правило, тягне за собою відмову набувача від претензій майнового характеру. Запропоновано механізм сплати грошей за нерухоме майно за участю нотаріуса, що зменшує ризик ухилення покупця від сплати повної суми вартості предмета договору та низку інших ризиків.

Висновки

У дисертації наведене теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, що полягає у розкритті особливостей правочинів, що потребують державної реєстрації, як єдиної системи, визначенні сутності системоутворюючих чинників останньої. Автором формулюються пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства України, яке регулює відносини у сфері вчинення правочинів, що підлягають державній реєстрації. Найбільш важливі серед них такі:

1. Природа нерухомого майна та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, що є предметом правочинів, які підлягають державній реєстрації, найбільш повною мірою розкривається з урахуванням трьох критеріїв: фізичного, юридичного та економічного.

2. Сукупність правочинів, що підлягають державній реєстрації, пропонується розглядати як єдину систему, системоутворюючим чинником якої є законодавча вимога щодо їх державної реєстрації.

3. Майно, яке може бути предметом правочинів, що підлягають державній реєстрації, можна умовно поділити на три групи. До першої належать речі, які є частиною природного середовища, це так звані «природні об'єкти». Класичним об'єктом у цій групі є земля. Друга група предметів складається з речей, які були створені людиною і також за своєю природою є нерухомими. При позбавленні зв'язку із землею вони втрачають свою високу вартість та економічну цінність або взагалі не можуть бути використані за функціональним призначенням. Дану групу становлять будівлі, споруди, будови тощо. Третя група - це речі, які є рухомими, тобто за своїми фізичними властивостями можуть вільно переміщуватись у просторі. Їх властивості не дають можливості віднести їх до нерухомих речей, адже вони використовуються за призначенням лише поза фізичним зв'язком із землею. Разом з тим, враховуючи їх високу вартість, економічну вагомість та необхідність здійснення державного контролю за прозорістю їх обороту, положення ч. 1 ст. 181 ЦК передбачають можливість поширення на них правового режиму нерухомого майна. У цю групу входять морські та повітряні судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти тощо.

4. Державна реєстрація правочинів, нерухомості чи прав на неї є обов'язковою процедурою та правовстановлюючим фактом відповідного фактичного складу, що є підставою виникнення правовідносин щодо нерухомого майна.

5. Існує реальна необхідність у нормативному вдосконаленні на рівні підзаконних нормативно-правових актів порядку прийняття в експлуатацію недобудованої нерухомості. Нинішній стан справ унеможливлює прийняття об'єкта нерухомості частинами, як це прописано в ЦК. Адже на рівні підзаконних нормативно-правових актів діють норми, які містять положення, що суперечать приписам, встановленим у ЦК.

6. Права учасників правочинів, що підлягають державній реєстрації, можуть захищатися будь-якими правовими засобами, що не заборонені законом та не суперечать моральним засадам суспільства. Ці засоби мають дві основні форми - юрисдикційну та неюрисдикційну.

7. При укладенні договорів щодо нерухомості, спрямованих на перехід права власності, нотаріусу та набувачеві майна слід приділити велику увагу аналізу документів, які подаються відчужувачем. Вони мають підтверджувати, що саме відчужувач є законним власником нерухомості або має законні повноваження на відчуження нерухомості, яка належить іншій особі, чи не забезпечені інші зобов'язання відчужувача цим нерухомим майном, тощо.

8. При укладенні договорів, що не спрямовані на перехід права власності, сторонам доцільно ретельно визначати правовий механізм прийняття та передачі нерухомості за договором, порядок здійснення поліпшень нерухомості, її експлуатації, внесення орендної плати та порядок припинення дії договору або його продовження тощо.

9. Пропонується на законодавчому рівні вирішити питання щодо пріоритетності прав на купівлю нерухомості, яка перебуває в оренді, а також є часткою у спільній власності. Нині існує колізія, яка проявляється в тому, що не тільки співвласник нерухомості, але й її орендар мають переважне право на її придбання в разі її відчуження власником.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Цуріков М. О. Державна реєстрація як особливість деяких правочинів з нерухомістю / М. О. Цуріков // Форум права. - 2010. - № 1. - С. 389 - 395

2. Цуріков М. О. Деякі особливості договору оренди нерухомого майна / М. О. Цуріков // Пробл. законності : респ. міжвідом. наук. зб. / відп. ред. В.Я. Тацій. - Х. : Нац. юрид. акад. України, 2010. - Вип. 112. - С. 228 - 235.

3. Цуріков М. О. Функції державної реєстрації правочинів / М. О. Цуріков // Актуальні проблеми політики : зб. наук. пр. - Миколаїв, 2009. - Вип. 38. - С. 809 - 817

4. Цуріков М. О. Деякі проблеми регламентації обороту нерухомості в Україні / М. О. Цуріков // Проблемні питання цивільного та господарського права : матеріали ІІ міжнар. наук.-практ. конф. студ. та асп. - Х., 2007. - С. 494 - 497.

5. Цуріков М. О. Ознаки та види речових прав на нерухомість, що підлягають державній реєстрації / М. О. Цуріков // Актуальні проблеми цивільного права та процессу : матеріали наук.-практ. конф., присвяч. пам'яті проф. О. А. Пушкіна. - Х., 2005. - С. 258 - 260.

6. Цуріков М. О. Поняття системи правочинів, що підлягають державній реєстрації / М. О. Цуріков // Ключові аспекти наукової діяльності - 2010. - Том 10. Секція Право : матеріали V міжнар. наук.-практ. конф. - Перемишль. 2010. - С. 91 - 93.

7. Цуріков М. О. До питання застави підприємства / М. О. Цуріков // Актуальні наукові розробки. - Том 10. Закон. Державне управління : матеріали 5-ї міжнар. наук.-практ. конф. - Софія, 2009. - С. 54 - 57.

8. Цуріков М. О. Поняття нерухомих речей з огляду на новітні технології / М. О. Цуріков // Актуальні проблеми модернізації інноваційного законодавства України : матеріали наук.-практ. конф. / редкол. : Ю. П. Битяк, І. В. Яковюк, Г. В. Чапала. - Х. : НДІ держ. буд-ва та місц. самоврядування, 2010. - С. 142 - 144.

Анотація

Цуріков М. О. Система правочинів, що підлягають державній реєстрації. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Національний університет «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого». - Харків, 2011.

Дисертація присвячена дослідженню правочинів, предметом яких є нерухомість та речі, на які законом поширено правовий режим нерухомості, у зв'язку з чим вони підлягають державній реєстрації у встановленому законом порядку.

Основними питаннями, яким приділено увагу в дослідженні, є визначення правової природи нерухомості та речей, на які законом поширено правовий режим нерухомості, проведення аналізу інституту державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна та прав на нього. У дисертації сформульовано поняття нерухомого майна, розглянуто норми законодавства зарубіжних країн, що регулюють відносини з приводу нерухомого майна. Досліджено інститут державної реєстрації, визначено його основні функції і особливості, а також вироблено пропозиції з удосконалення норм, якими він врегульований. У роботі проведено глибокий аналіз правочинів, що підлягають державній реєстрації, і визначено подальші шляхи вдосконалення вітчизняного законодавства у цій сфері.

Дисертант також формулює ряд наукових та законодавчих пропозицій з удосконалення механізму захисту прав і законних інтересів сторін правочинів, що підлягають державній реєстрації, а також створення додаткових правових гарантій забезпечення прав осіб у сфері цивільного обороту нерухомості.

Аннотация

Цуриков М. А. Система сделок, подлежащих государственной регистрации. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Национальный университет «Юридическая академия Украины имени Ярослава Мудрого». - Харьков, 2011.

Диссертация посвящена исследованию системы сделок, предметом которых является недвижимость и вещи, на которые законом распространен правовой режим недвижимости, в связи с чем они подлежат государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Украины. Сравнение закрепленных для них законом правовых режимов позволяет отметить как их сходство, так и различия. Обосновывается, что несмотря на различия правовых режимов указанных разновидностей вещей, основным системообразующим фактором, позволяющим рассматривать сделки, предметом которых они являются, как единую систему, следует признать необходимость государственной регистрации этих сделок.

Основными вопросами, которым уделено внимание в исследовании, является определение правовой природы недвижимости и вещей, на которые законом распространен правовой режим недвижимости, анализ порядка государственной регистрации сделок по поводу недвижимого имущества и прав на него, исследование доктринальных и нормативных определений недвижимого имущества, рассмотрение содержания норм законодательства Украины и зарубежных стран, регулирующих отношения, складывающиеся по поводу недвижимого имущества, определение направлений их дальнейшего совершенствования.

Исследован институт государственной регистрации, определены его основные функции и особенности и на этой основе выработаны предложения по совершенствованию норм, которыми урегулированы исследуемые отношения. Порядок государственной регистрации исследуемых сделок рассмотрен не только с учетом его процедурной специфики, но и с точки зрения правовых последствий неисполнения требований закона как самими сторонами (стороной) сделки, подлежащей государственной регистрации, так и должностными лицами осуществляющих ее государственных органов. В работе проведен анализ содержательной специфики сделок, подлежащих государственной регистрации, определены дальнейшие пути совершенствования законодательства Украины, регулирующего отношения в сфере их заключения и исполнения.

Доказана непоследовательность законодательного подхода к закреплению порядка осуществления двух отдельных видов государственной регистрации: прав на недвижимость и сделок по поводу недвижимости и вещей, на которые распространен правовой режим недвижимости.

С учетом специфики прав участников сделок, подлежащих государственной регистрации, рассмотрены юрисдикционные и неюрисдикционные механизмы защиты и самозащиты их прав и законных интересов, определены пути дальнейшего повышения эффективности использования на практике. Сформирован ряд теоретических и законодательных предложений по совершенствованию механизмов осуществления и защиты прав, а также законных интересов сторон сделок, подлежащих государственной регистрации, в целях создания дополнительных правовых гарантий обеспечения прав частных лиц в сфере гражданского оборота недвижимости.

Annotation

Tsurikov M. A. System of deals which are subject to state registration. - Manuscript.

Dissertation on competition of scientific degree of candidate of legal sciences on specialty 12.00.03 - civil law and civil procedure; family law; international private law. - The National university «Law academy of Ukraine named after Yaroslav the Wise». - Kharkіv, 2011.

Dissertation is devoted to research of deals, the object of which the real estate is and which are subject to state registration in procedure provided by law.

The basic questions which are covered in research are: the decision of legal nature of immovable things, conducting of analysis of institution of state registration of deals with the real estate and rights on it, and also state registration of the real estate, description of specific deals which are subject to state registration and means of defence of rights of its subjects. Notion of the real estate is formulated in dissertation, the analysis of norms of legislation of foreign countries which regulate the relations concerning the real estate is conducted. The institution of state registration is analyzed, its basic functions and features are certain, and also suggestions on perfection of norms which it is well-regulated to are produced. The deep analysis of deals which are subject to state registration and the subsequent methods of perfection of native legislation in this sphere is also conducted in dissertation.