Размещено на http://www.allbest.ru/

НАУКОВО-ДОСЛІДНИЙ ІНСТИТУТ ПРИВАТНОГО ПРАВА І ПІДПРИЄМНИЦТВА

НАЦІОНАЛЬНОЇ АКАДЕМІЇ ПРАВОВИХ НАУК УКРАЇНИ

Правовий режим майна в багатоквартирному житловому будинку

Спеціальність 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

Демченко Ольга Володимирівна

УДК 347.238.3

Київ - 2011

Дисертація є рукописом.

Робота виконана у відділі проблем приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України.

Науковий керівник: доктор юридичних наук, доцент

Галянтич Микола Костянтинович

Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва НАПрН України,

заступник директора з наукової роботи

Офіційні опоненти: доктор юридичних наук, професор,

член-кореспондент НАПрН України

Спасибо-Фатєєва Інна Валентинівна

Національна юридична академія

України імені Ярослава Мудрого,

професор кафедри цивільного права № 1,

кандидат юридичних наук, доцент

Венедіктова Ірина Валентинівна

Харківський національний університет

імені В. Н. Каразіна, завідувач кафедри цивільно-правових дисциплін

Захист відбудеться «30» березня 2011 року о 14-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 26.500.01 у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

З дисертацією можна ознайомитись у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

Автореферат розіслано «28» лютого 2011 року.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради В. І. Бобрик

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Переважна більшість існуючих нині багатоквартирних житлових будинків в Україні були споруджені ще за радянських часів, коли право власності на них належало державі та деяким підприємствам, установам і організаціям (юридичним особам). При цьому за радянським законодавством фізичні особи (громадяни) могли бути лише наймачами житла в таких будинках.

З набуттям Україною незалежності розпочалася житлова реформа, в ході якої громадяни України масово приватизували квартири в багатоквартирних будинках у відповідності до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду». Цей Закон став поворотним пунктом в історії багатоквартирних житлових будинків, адже він остаточно закріпив квартиру як окремий, самостійний об'єкт права. Приватизація квартир, а також запровадження інших підстав набуття житлових приміщень у власність призвели до того, що багатоквартирний будинок фактично перестав існувати як самостійний цілісний об'єкт права, адже з моменту набуття права власності на окремі квартири він, з юридичної точки зору, перетворювався з єдиної цілісної речі на сукупність квартир (приміщень), кожна з яких ставала окремим майном, а отже, й об'єктом права. Також окремими об'єктами права стали нежитлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку. Таким чином, за останні два десятиліття правовий режим майна в багатоквартирному будинку зазнав істотних змін.

За таких умов виникло чимало правових проблем, пов'язаних із правовим режимом приміщень у багатоквартирному житловому будинку, які не знаходять свого остаточного вирішення у чинному законодавстві України. Значна частина цих проблем пов'язана із невідповідністю багатьох положень Житлового кодексу УРСР, який є основним актом у сфері вітчизняного житлового законодавства, сучасним реаліям і численним трансформаціям, що відбулися на Україні, а також тим підходам вітчизняного законодавця до урегулювання речових відносин щодо житла, що закладені в Цивільному кодексі України та інших законодавчих актах у житловій сфері.

Відсутність чіткого правового регламентування відносин між власниками приміщень у багатоквартирних будинків з особами, які здійснюють обслуговування цих будинків, а також з місцевими органами державної влади та органами місцевого самоврядування не дозволяє забезпечити належну реалізацію прав власників і користувачів таких приміщень.

Відтак чинне законодавство України потребує уточнення як основних положень, так і спеціальних норм, що закріплюють правовий режим приміщень у багатоквартирному житловому будинку, а також усунення існуючих прогалин і суперечностей, основою чого має стати поглиблене наукове дослідження окресленої проблематики.

В українській правовій науці тривалий час фактично були відсутні фундаментальні наукові розробки щодо правового режиму багатоквартирного житлового будинку, а також окремих приміщень у ньому. В переважній більшості науково-правових праць вітчизняних науковців ця багатоаспектна проблематика розкривається без поглибленого аналізу або дотично. Отже, проблеми правового режиму майна в багатоквартирному житловому будинку потребують ретельного наукового аналізу задля визначення особливостей правового регулювання в цій сфері та вироблення його оптимальної моделі.

Теоретичним підґрунтям цього дисертаційного дослідження стали наукові праці таких учених у сфері цивільного права, як О. Є. Аврамова, В. А. Бєлов, С. М. Братусь, І. В. Венедіктова, М. К. Галянтич, Ю. С. Гамбаров, Д. М. Генкін, В. П. Грибанов, О. М. Козир, П. В. Крашенинніков, І. М. Кучеренко, Л. Г. Лічман, В. В. Луць, В. П. Маслов, Д. І. Мейєр, О. П. Печений, Ю. П. Світ, П. І. Седугін, В. І. Синайський, М. В. Скаржинський, І. В. Спасибо-Фатєєва, С. А. Степанов, Є. М. Тужилова-Орданська, В. В. Чубаров, Г. Ф. Шершеневич та ін.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертації затверджена вченою радою Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва АПрН України 28 січня 2009 р. (протокол № 1). Дисертаційне дослідження виконано відповідно до науково-дослідної роботи «Проблеми здійснення та захисту суб'єктивних цивільних прав» (номер державної реєстрації 0108U000494) Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва НАПрН України.

Мета й завдання дослідження. Метою даної наукової роботи є з'ясування теоретичних засад правового режиму житлових, нежитлових і допоміжних приміщень у багатоквартирному житловому будинку з наданням науково обґрунтованих пропозицій з удосконалення чинного законодавства України.

Реалізація поставленої мети зумовила необхідність вирішення таких завдань:

– дослідити поняття майно багатоквартирного житлового будинку та його правовий режим;

– з'ясувати поняття житлового комплексу та його складових;

– визначити підстави набуття і припинення прав на приміщення в багатоквартирному житловому будинку;

– установити особливості реалізації прав на такі приміщення;

– проаналізувати заходи захисту прав власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку;

– сформулювати пропозиції про внесення змін і доповнень до норм чинного законодавства України, що встановлюють правовий режим майна в багатоквартирному житловому будинку.

Об'єкт дослідження - цивільні правовідносини, об'єктом яких є приміщення у багатоквартирному житловому будинку.

Предмет дослідження - доктрини, теорії та наукові позиції, правове регулювання відносин щодо права власності, інших прав на житло, нежитлові та допоміжні приміщення у багатоквартирному житловому будинку.

Методи дослідження. При підготовці дисертаційного дослідження використовувалися загальні та спеціальні методи пізнання правових явищ. Так, за допомогою порівняльного методу встановлені подібні й відмінні риси правового режиму різних приміщень у багатоквартирному житловому будинку (підрозділи 1.2-1.4 дисертації). Системний метод надав можливості підійти до розуміння житлового комплексу як складної нерухомої речі, тобто сукупності інших нерухомих речей. Методи аналізу й синтезу використовувались при з'ясуванні правового режиму кожного з видів приміщень у багатоквартирному житловому будинку, що дозволило охарактеризувати їх як окремо, так і у взаємозв'язку (підрозділ 1.1 дисертації). Крім того, аналіз сучасного стану законодавства України та судової практики дозволив розробити пропозиції з удосконалення положень щодо правового режиму майна в багатоквартирному житловому будинку (підрозділи 1.4, 2.1, 2.2 дисертації). Логіко-догматичний і герменевтичний методи використовувались при тлумаченні положень чинного законодавства, що дозволило виявити прогалини у правовому регулюванні досліджуваних відносин та запропонувати напрямки їх подолання.

Наукова новизна одержаних результатів. На підставі результатів дослідження обґрунтовані нові наукові положення, висновки та пропозиції, що виносяться на захист.

Вперше:

1) житловий комплекс визначається як складна річ, що складається з: а) земельної ділянки, б) житлового багатоквартирного будинку з приміщеннями, які в ньому розташовані, в) обладнання і комунікацій. У свою чергу багатоквартирний житловий будинок складається з таких приміщень: квартири, нежитлові приміщення та допоміжні приміщення, кожний з яких має особливий правовий режим;

2) аргументується, що допоміжними є всі приміщення багатоквартирного житлового будинку, розташовані в ньому, які призначені для експлуатації цього будинку або задоволення різних інших потреб власників квартир, крім нежитлових приміщень, в яких до приватизації квартир розміщувалися об'єкти соціально-побутового призначення або які використовувалися в установленому порядку для інших цілей;

3) пропонується введення терміна «житловий будинок» як родового поняття і його видів - «багатоквартирного житлового будинку» й «одноквартирного житлового будинку садибного типу», що істотно різняться за правовим режимом майна, яке входить до їх складу;

4) доведено, що критерієм розмежування виключення житлових приміщень із житлового фонду та переведення їх у нежитлові приміщення є їх підстава. Виключення житлових приміщень з житлового фонду провадиться у випадках: а) визнання житла непридатним для проживання; б) визнання його аварійним; в) знесення житлового будинку у зв'язку із суспільною необхідністю, тоді як переведення житлового приміщення в нежитлове пов'язане із бажанням його власника змінити функціональне призначення такого приміщення;

5) аргументується необхідність запровадження державної реєстрації права особистого сервітуту на проживання в житловому приміщенні, що має здійснюватись у порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Удосконалено:

6) розуміння підстав користування квартирою членами сім'ї власника, якими пропонується вважати: а) права речові (особистий сервітут, який виникає на підставі закону) і б) договірні (позичка, яка надає колишньому членові сім'ї право на безоплатне користування житловим приміщенням, або найм житла);

7) положення про те, що специфіка правового режиму неподільного й загального майна, яке становлять допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку, полягає в: а) забороні відчуження неподільного майна і б) неможливості зміни співвласниками його правового режиму й виділенні частки з такого майна або здійсненні його поділу.

Дістало подальшого розвитку:

8) положення про те, що багатоквартирний житловий будинок, квартири в якому належать на праві власності окремим особам, хоч у цілому і є річчю, проте не є об'єктом цивільного обороту, оскільки не має властивості оборотоздатності;

9) тлумачення правового зв'язку між житловими (нежитловими) і допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку як відповідно головної речі та її приналежності. Доводиться, що кожна квартира в такому будинку є головною річчю щодо допоміжних приміщень, які є її приналежністю незважаючи на те, що всі вони перебувають у спільній власності власників всіх квартир у відповідному будинку;

10) теза про те, що у зв'язку зі змінами порядку забезпечення фізичних осіб житлом у сучасних умовах виділення законодавством житлових фондів втратило своє значення, а також додатково аргументується необхідність запровадження класифікації житла на комерційне й соціальне.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що дисертаційне дослідження містить положення, висновки і пропозиції, придатні для використання:

у законотворчій діяльності при розробці законопроектів про внесення змін і доповнень до Цивільного кодексу України та деяких інших вітчизняних нормативно-правових актів;

у правозастосовній діяльності судів при розгляді справ про захист прав осіб на приміщення в багатоквартирному житловому будинку;

у науково-дослідницькій діяльності при подальшій науковій розробці проблем у сфері житлового та речового права;

у навчальному процесі при викладанні дисциплін «Цивільне право України», «Житлове право України», а також при підготовці навчальних посібників, підручників, методичних рекомендацій з указаних дисциплін для студентів вищих юридичних навчальних закладів і факультетів.

Апробація результатів дослідження. Основні теоретичні положення, висновки та пропозиції, що містяться в дисертації, обговорювалися на засіданнях відділу проблем приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України.

Результати дисертаційного дослідження були оприлюднені на таких науково-практичних заходах: науково-практичній конференції «Проблеми цивільного права та процесу», присвяченій пам'яті проф. О. А. Пушкіна (м. Харків, 23 травня 2009 р.), засіданні «круглого столу» «Методологія приватного права: сучасний стан та перспективи розвитку» (м. Київ, 29 травня 2009 р.); IV Міжнародній науково-практичній конференції «Від громадського суспільства - до правової держави» (м. Харків, ХНУ імені В. Н. Каразіна, 24 травня 2009 р.); V Міжнародній науково-практичній конференції «Від громадського суспільства - до правової держави» під загальною назвою «Актуальні питання конституційної реформи в Україні» (м. Харків, ХНУ імені В. Н. Каразіна, 23 травня 2010 р.).

Публікації. За темою дисертації опубліковано 7 наукових робіт, з яких 3 статті у виданнях, що входять до затверджених ВАК України переліків фахових видань, а також 4 тези доповідей на науково-практичних заходах.

Структура дисертації. Відповідно до мети, завдань і предмета дослідження дисертація складається зі вступу, 2 розділів, що містять 6 підрозділів, висновків і списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації складає 216 сторінок. Список використаних джерел, який налічує 181 найменування, викладено на 20 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У Вступі обґрунтовуються актуальність проведеного дослідження, зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами, його мета, завдання, предмет, об'єкт, викладено методологічну основу роботи, положення, що характеризують її наукову новизну, розкриваються її практичне значення й апробація результатів, наведені дані про публікації за темою дисертації.

Розділ 1 «Багатоквартирний житловий будинок як майновий комплекс» складається з 4 підрозділів, в яких дається загальна характеристика багатоквартирного житлового будинку та його складових як об'єктів права.

У підрозділі 1.1 «Поняття багатоквартирного житлового будинку та його складники» досліджується правовий аспект поняття багатоквартирного житлового будинку. При цьому вказується, що будинок є складною технічною конструкцією і це істотно впливає на його правовий режим. Відзначається, що багатоквартирний житловий будинок разом із одноквартирним житловим будинком є видами житлового будинку.

Багатоквартирний житловий будинок, на думку дисертантки, хоч за своїми ознаками і є річчю, проте, зазвичай, не є об'єктом цивільного обороту та не має ознаки оборотоздатності. Багатоквартирний житловий будинок за умови використання його за призначенням не може навіть бути віднесений до речей, вилучених з цивільного обороту. Разом з тим, якщо багатоквартирний будинок має лише одного власника або якщо з тих чи інших підстав припиняються права власників розташованих в ньому квартир на ці квартири, такий будинок може стати об'єктом цивільного обороту та бути предметом деяких договорів, зокрема договору купівлі-продажу.

Як складна річ багатоквартирний житловий будинок складається з трьох видів речей: земельної ділянки; будівлі з розташованими в ній приміщеннями; обладнання й комунікацій. При цьому кожен з названих складових багатоквартирного будинку має свій особливий правовий режим.

В дисертації зазначається, що у багатоквартирному житловому будинку є три види приміщень: квартири (житлові приміщення), нежитлові приміщення та допоміжні приміщення, правовий режим кожного з яких також має істотні відмінності.

Розташовані в багатоквартирних житлових будинках приміщення можуть бути призначені як для особистого, так і загального користування. До приміщень особистого користування відносяться нежитлові приміщення і квартири. Їх особливістю є те, що вони різнорідні, фізично не пов'язані між собою та кожне з них експлуатується самостійно.

До приміщень загального користування відносяться допоміжні приміщення, що не можуть використовуватися самостійно, адже вони призначені для обслуговування квартир і нежитлових приміщень. Допоміжні приміщення, як і решта майна багатоквартирного житлового будинку (за винятком приміщень особистого користування), призначені виключно для загального користування. До майна багатоквартирного будинку загального користування відносяться також земельна ділянка, конструкції такого будинку, технічні й конструктивні приміщення (підвали, горища), обладнання та комунікації будинку тощо.

Приділено увагу питанню про співвідношення квартир і нежитлових приміщень із допоміжними приміщеннями. Зважаючи на вищевказане призначення останніх зроблено висновок про те, що допоміжні приміщення в багатоквартирному житловому будинку є приналежністю житлових і нежитлових приміщень, кожне з яких виступає щодо допоміжних приміщень в якості головної речі. При цьому вказується на особливість співвідношення квартири та нежитлового приміщення як головної речі із допоміжними приміщеннями в багатоквартирному будинку, адже перші належать лише своїм власникам, а другі є спільною власністю власників усіх квартир і нежитлових приміщень в будинку.

У підрозділі 1.2 «Правовий режим житлових приміщень» розглядаються поняття житла, житлових приміщень, а також права на них у багатоквартирному житловому будинку.

Дисертантка приєднується до наукової дискусії з приводу співвідношення понять «житло» й «житлове приміщення». Обґрунтовується, що ці поняття не є тотожними, адже житло як ширше поняття вказує не лише на певну річ, що безпосередньо і є житловим приміщенням, а й на певне немайнове благо фізичної особи, що забезпечує її потребу у проживанні. Таке співвідношення вказаних понять визначає й співвідношення права на житло і права на житлове приміщення, оскільки якщо право на житло може розглядатися і як майнове, так і немайнове суб'єктивне право, то друге є виключно майновим.

Житловим приміщенням у багатоквартирному житловому будинку може бути як квартира, так й ізольована кімната. Квартирою у багатоквартирному житловому будинку є його частина, що: а) призначена для постійного в ній проживання, б) включає в себе необхідні та належним чином обладнані житлові й підсобні приміщення, в) має окремий вихід. Кімната як різновид житлового приміщення є частиною житлового будинку або квартири та являє собою місце безпосереднього проживання. Ізольованою є така кімната, що з'єднана дверима з іншою (неізольованою) кімнатою квартири та має окремий вихід із загального коридору.

Приділено увагу проблемі віднесення житлових приміщень багатоквартирного будинку до категорій житлових фондів. Вказується, що за призначенням житлових приміщень чинне законодавство України виділяє житлові фонди загального, соціального і спеціального призначення. Житлові приміщення, що відносяться до різних категорій житлових фондів, суттєво відрізняються за своїм правовим режимом. Так, житлові приміщення фонду спеціального і соціального призначення, на відміну від тих, які відносяться до житлового фонду загального призначення, не можуть бути предметом цивільно-правових договорів (купівлі-продажу, дарування, міни, найму тощо), оскільки особи, які користуються такими приміщеннями, не є їх власниками.

В дисертації відзначається, що за сучасних умов поняття житлових фондів та поділ їх на окремі категорії фактично втратило своє значення. При цьому дисертантка приєднується до позиції тих учених, які обґрунтовують доцільність поділу житлових приміщень (житла) за їх призначенням на два типи - на комерційні й соціальні.

Характеризуючи правовий режим житлових приміщень, дисертантка вказує, що вони можуть зазнавати юридичних і фізичних змін. Юридичні зміни житлових приміщень полягають у зміні їх правового режиму, тобто в переведенні житлового приміщення в нежитлове. При цьому вказується на необхідність відмежування переведення житлових приміщень у нежитлові від їх виключення з житлового фонду, яке слід проводити як за підставами, так і за порядком здійснення. Виключення житлових приміщень із житлового фонду здійснюється у наступних випадках: а) визнання житла непридатним для проживання, б) визнання його аварійним і в) знесення житла з причини суспільної необхідності. Переведення ж квартир у нежитлові приміщення здійснюється за рішенням їх власника змінити функціональне призначення такого приміщення.

Наголошується на тому, що правовий механізм переведення квартири у багатоквартирному житловому будинку у нежитлове приміщення має гармонійно враховувати як відповідний інтерес власника відповідного приміщення, так і права та інтереси інших власників квартир у відповідному будинку.

Розкриваються такі поняття, як «переобладнання» і «перепланування» житлових приміщень, що є способами внесення фізичних змін у житлові приміщення. Невід'ємною рисою вказаних видів трансформації житлових приміщень є те, що вони можуть здійснюватись виключно на підставі відповідного дозволу органів місцевого самоврядування та за відповідним проектом. Самостійне (без належного дозволу чи розробки і затвердження проекту) перепланування чи переобладнання є незаконним, вважається правопорушенням та тягне за собою негативні правові наслідки, передбачені законом.

У підрозділі 1.3 «Правовий режим нежитлових приміщень» визначаються наступні риси нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку: а) наявність у них самостійної оборотоздатності, б) вони є складовою багатоквартирного житлового будинку, в) ці приміщення не входять до житлового фонду, г) вони мають особливий правовий режим.

Нежитлові приміщення створюються внаслідок завершення будівництва, в разі переведення житла в нежитлове приміщення, а також внаслідок перебудови допоміжних приміщень будинку. Чинне законодавство допускає переведення в нежитлові приміщення лише квартир, що розташовані на перших поверхах і мають можливість облаштування окремого входу, а також квартир, розташованих вище, але за умови, що розташовані нижче приміщення вже переведені в нежитлові. Такі приміщення у багатоквартирному житловому будинку можуть використовуватись для різних цілей (крім промислового призначення), зокрема для надання побутових послуг, розміщення магазинів, офісів, майстерень митців тощо.

В дисертації наголошується на тому, що з огляду на закріплену в ч. 1 ст. 383 Цивільного кодексу України заборону використання квартири її власником для промислового виробництва, цілком очевидно, що така ж заборона має стосуватися й нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку. Обґрунтовано пропозицію на рівні закону закріпити заборону використання нежитлових приміщень у житлових будинках для здійснення будь-якої діяльності, що заважає нормальній експлуатації мешканцями цього будинку своїх квартир, порушує нормальний режим їх проживання й відпочинку, а в спеціальному підзаконному акті передбачити конкретний перелік видів такої забороненої діяльності. Контроль за додержанням цієї вимоги слід покласти на органи місцевого самоврядування з наділенням їх відповідними ефективними засобами адміністративного впливу на правопорушників.

У підрозділі 1.4 «Правовий режим допоміжних та підсобних приміщень» вказується, що словосполучення «нежитлові приміщення», «допоміжні приміщення» та «підсобні приміщення» у багатоквартирному житловому будинку не є синонімами. В дисертації проводиться розмежування між указаними видами приміщень та їх правовим режимом.

Допоміжним приміщенням є приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку, а саме - підвали, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення. Допоміжні приміщення є спільною (загальною) власністю власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку.

Допоміжні приміщення не входять до складу житлового фонду, проте є частиною житлового комплексу. На відміну від житлових і нежитлових приміщень, допоміжні приміщення не можуть використовуватися самостійно, оскільки вони призначені для обслуговування квартир та нежитлових приміщень.

Специфіка правового режиму допоміжних приміщення полягає в тому, що частина з них відноситься до загального майна, а решта - до неподільного майна багатоквартирного житлового будинку. При цьому користування допоміжними приміщеннями, які відносяться до неподільного майна (коридори, вестибюлі, сходові клітини тощо), відбувається, зазвичай, фактично непомітно, а порядок та способи такого користування не викликають у власників квартир та нежитлових приміщень жодних проблем. Користування ж приміщеннями, які є загальним майном (кладові, гаражі, майстерні тощо), має відбуватися в установленому порядку за взаємною домовленістю мешканців будинку. За такою домовленістю кожному власнику квартири може бути виділена у користування певна частина загальних допоміжних приміщень. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників квартир багатоквартирного житлового будинку та не підлягає відчуженню. Загальне ж майно належить власникам квартир на праві спільної часткової власності.

Розпорядження загальним майном можливо лише за взаємною згодою співвласників квартир, якщо це не суперечить нормальному використанню інших спільних або окремих об'єктів їх права власності. Також відчуження частки в спільній власності на загальне майно в багатоквартирному будинку відбувається одночасно із відчуженням квартири. При цьому право на частку в загальному майні відчужується разом з квартирою без виділення частки в натурі, адже приналежність (допоміжні приміщення) завжди слідує за основною річчю (квартирою).

Особливістю спільної часткової власності на допоміжні приміщення, що є загальним майном у багатоквартирному житловому будинку, є те, що при відчуженні власником квартири та частки в спільному майні багатоквартирного будинку власники інших квартир, тобто співвласники загального майна, не набувають переважного права на її придбання.

Правовий режим загального і неподільного майна у багатоквартирному житловому будинку, встановлений актами спеціального законодавства, зокрема Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», відрізняється від загального правового режиму спільної власності, що визначається Цивільним кодексом України, з огляду на таке. По-перше, спеціальне законодавство забороняє відчуження спільного майна, що відноситься до загального і неподільного, тоді як за Цивільним кодексом України особи, яким належить майно на праві спільної сумісної власності, не позбавлені права його відчуження. По-друге, незважаючи на відсутність прямої заборони, власники квартир у житловому будинку (співвласники неподільного майна) не вправі своєю домовленістю змінювати правовий режим неподільного і загального майна багатоквартирного житлового будинку, в т.ч. визначати таке майно як спільну часткову або сумісну власність, тоді як Цивільний кодекс України передбачає можливість зміни за домовленістю співвласників спільної сумісної власності на спільну часткову. По-третє, власники квартир у багатоквартирному житловому будинку не вправі виділити частку з неподільного або загального майна, що є у їх спільній власності, або здійснити його поділ. Загальні ж засади правового регулювання спільної власності передбачають можливість виділення частки або поділу спільного майна.

Досліджуючи підсобні приміщення, дисертантка вказує, що ними є приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора, передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор тощо). Підсобні приміщення входять до складу житлового фонду, адже вони є складовими відповідних квартир і невід'ємні від них. При цьому підсобні приміщення не є окремими об'єктами цивільних прав і цивільного обороту.

Розділ 2 «Набуття, здійснення, припинення та захист прав на майно у багатоквартирному житловому будинку» складається із двох підрозділів, в яких розглядаються підстави набуття й припинення права на приміщення в багатоквартирному житловому будинку і особливості їх здійснення та захисту.

Підрозділ 2.1 «Набуття та припинення прав на приміщення у багатоквартирному житловому будинку» присвячено розгляду підстав набуття та припинення прав на приміщення в багатоквартирному житловому будинку та їх особливостей. В дисертації наголошується, що право на житло можуть мати лише фізичні особи. Інші суб'єкти цивільних правовідносин таких прав набувати не можуть.

Дисертантка відзначає, що правомочності титульних користувачів-невласників завжди мають похідний характер від правомочностей власника. В той же час вони обмежені волею останнього. І хоча об'єкт речових правовідносин один і той самий - житлове приміщення, суб'єкти речових прав користуються ним залежно від обсягу наданих їм законом або договором правомочностей.

На підставі аналізу положень Цивільного кодексу України виділяються такі права на житлові приміщення: а) права наймача, членів його сім'ї й постійно проживаючих з ним фізичних осіб (ст. 810), б) право особи, яка перебуває на утриманні іншої особи за договором довічного утримання, на користування житловим приміщенням, переданим у власність набувачеві (ст. 744), в) права користувача за договором позички (ст. 827), г) права членів сім'ї власника житлового приміщення на проживання в такому приміщенні (ст. 383), д) права заставодавця на заставлене житлове приміщення (ст. 572), е) права управителя на житлове приміщення, в тому числі в будинку, що будується (статті 1029 і 1033), є) права замовника на об'єкт будівництва, що будується (ст. 876), ж) права на житлове приміщення, встановлені заповідальним відказом (статті 1237 і 1238), з) права на користування житловим приміщенням на підставі встановленого в заповіті сервітуту (ст. 1246 ЦК).

Набуття кожного з перелічених речових прав на житло, а також прав за договором найму житла (в тому числі соціального) має свої особливості.

В дисертації детально розглядається такий спосіб набуття права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку, як закінчення будівництва. Особлива увага приділяється проблемам набуття права власності на квартири, фінансування будівництва яких здійснювалось за рахунок створення фондів фінансування будівництва та інших механізмів, указаних у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

Доводиться, що право на квартиру, від якої власник відмовився, може виникнути в тих осіб, які проживали в ній, за набувальною давністю. Якщо таких осіб немає, нерухома річ, від якої власник відмовився, потрапляє в комунальну власність.

В дисертації наголошується, що при укладенні шлюбу й вирішенні питання про спільне проживання подружжя у квартирі, що належала одному з них до укладення шлюбу, друге з подружжя набуває право користування нею також на праві сервітуту.

Також в дисертації досліджуються похідні способи набуття права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку, зокрема договори (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, ренти, спадковий договір, задоволення вимог кредитора за рахунок заставленої квартири тощо), спадкування, придбання приміщення з публічних торгів.

Право користування квартирою набувається особами за договорами житлового найму, позички, соціального найму.

Розглядаючи питання про припинення права власності на приміщення у багатоквартирному житловому будинку (житлове або нежитлове), особлива увага приділяється такому його способу, як вилучення приміщення внаслідок конфіскації, реквізиції, реституції. Також звертається увага на такі способи припинення прав на приміщення у багатоквартирному будинку, як їх викуп (вилучення) у зв'язку з суспільними потребами, а також викуп приміщень, які становлять пам'ятку історії чи культури, якщо їх власник користується ними безгосподарно й не вжив заходів щодо їх збереження після попередження органу з питань охорони пам'яток історії й культури.

У підрозділі 2.2 «Здійснення та захист прав на приміщення у багатоквартирному житловому будинку» звертається увага на те, що чинне законодавство України встановлює особливості здійснення прав на житлове приміщення у багатоквартирному житловому будинку, що виявляються при користуванні та розпорядженні ним. Такі особливості пов'язані з тим, що житлові приміщення є складовими такого будинку і їх власники всі разом є співвласниками допоміжних приміщень у ньому.

Оскільки допоміжні приміщення тісно пов'язані й переплетені з квартирою, власники останньої можуть необмежено користуватись ними. Проживання власника у квартирі й використання її саме для цієї мети становить собою специфіку реалізації права власності на неї. Винятком є випадки пристосування частини квартири одночасно для інших цілей (під художню майстерню, музей-квартиру, офіс адвоката, ательє тощо), що, за загальним правилом, допускається чинним законодавством, окрім випадків, коли така діяльність створює незручності іншим мешканцям багатоквартирного житлового будинку.

Члени або колишні члени сім'ї власника квартири користуються нею на праві особистого сервітуту, який виникає за законом або за договором. На підставі аналізу прав колишніх членів сім'ї на користування квартирою робиться висновок про те, що право їх особистого сервітуту недостатньо забезпечене та захищається законодавством порівняно з правами наймачів квартири. З огляду на це запропоновано передбачити в чинному законодавстві норму, за якою особистий сервітут члена сім'ї власника житла на користування житлом не залежатиме від припинення сімейних відносин з власником такого житла.

В дисертації відзначається, що користування квартирою пов'язане із необхідністю її періодичного ремонту, адже власник квартири зобов'язаний за власні кошти утримувати її у належному стані та мати можливість належним чином її експлуатувати та не порушувати права інших співвласників. Утримання допоміжних приміщень, а також багатоквартирного житлового будинку в цілому здійснюється за рахунок власників усіх приміщень у такому будинку.

Власник квартири вправі здійснювати її перепланування й переобладнання за умов додержання прав усіх осіб, які мешкають у ній, а також виключно за наявності дозволу на це органу місцевого самоврядування. Якщо квартира перебуває у спільній власності, для її перепланування й переобладнання необхідна згода всіх співвласників, при недосягненні якої відповідний спір може вирішуватись у судовому порядку.

багатоквартирний житловий будинок майновий правовий

ВИСНОВКИ

У дисертаційному дослідженні здійснено теоретичне узагальнення й нове вирішення наукового завдання, що полягає у визначенні правового режиму приміщень у багатоквартирному житловому будинку, за результатами якого зроблені, зокрема, такі висновки.

1. Правовий режим квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку має свою специфіку, адже вказані об'єкти хоч і є складовими єдиного цілого - житлового будинку, однак використовуються окремо та самостійно.

2. Допоміжні приміщення не можуть використовуватися окремо, адже вони призначені для обслуговування всіх квартир і певною мірою нежитлових приміщень. Тому між останніми і квартирою виникає правовий режим як головної речі та її приналежності з тією особливістю, що основна річ (квартира або нежитлове приміщення) належить особі на праві власності, а приналежність (допоміжні приміщення) _ усім власникам квартир і нежитлових приміщень цього будинку на праві спільної власності.

3. Житловим є опалюване приміщення, яке розташоване в надземному поверсі, призначене для постійного проживання та відповідає санітарно-епідеміологічним вимогам щодо мікроклімату й повітряного середовища, природного освітлення, допустимих рівнів нормованих параметрів стосовно шуму, вібрації, ультразвуку й інфразвуку, електричних та електромагнітних полів, іонізуючого випромінювання тощо.

Нежитловим вважається приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Допоміжним є приміщення, призначене для забезпечення експлуатації багатоквартирного житлового будинку й побутового обслуговування його мешканців (підвали, сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Підсобними приміщеннями є приміщення, призначені для гігієнічних або господарсько-побутових потреб мешканців (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора, передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор тощо).

4. При визначенні критеріїв належності приміщень до допоміжних слід виходити з презумпції віднесення всіх приміщень багатоквартирного житлового будинку (крім квартир) до допоміжних за винятками тих приміщень, які: а) з моменту закінчення будівництва використовувались як нежитлові приміщення, б) були переведені в нежитловий фонд у встановленому законом порядку.

5. Правовий режим загального й неподільного майна передбачає те, що: а) воно не може бути відчужене, б) співвласники не можуть змінити правовий режим на нього, в) власники квартир у багатоквартирному будинку не можуть виділити частку з такого майна, а також здійснити його поділ.

6. Особа, яка є власником житлового або нежитлового приміщення, при його відчуженні одночасно і автоматично відчужує право у спільній власності на допоміжні приміщення. Перехід права спільної власності на допоміжні приміщення в багатоквартирному будинку не вимагає від будь-яких осіб вчинення будь-яких додаткових дій, окрім тих, які спрямовані на перехід права власності на квартиру (нежитлове приміщення).

7. Член сім'ї власника квартири набуває щодо такої квартири особистий сервітут на невизначений строк. При цьому припинення шлюбу не припиняє права такого сервітуту.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ АВТОРОМ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Демченко О. В. Право на житлове приміщення в багатоквартирному житловому будинку / О. В. Демченко // Вісник Харківського національного університету імені В. Н. Каразіна. Серія: Право. - 2009. - № 872. - С. 63- 67.

2. Демченко О. В. Правовий режим житлового комплексу та його складових / О. В. Демченко // Юридична Україна. - 2010. - № 2. - С. 251-255.

3. Демченко О. В. Житлові комплекси в Україні / О. В. Демченко // Університетські наукові записки: Часопис Хмельницького університету управління та права. - 2010. - № 1 (33). - С. 314-319.

4. Демченко О. В. Деякі питання щодо правового режиму житлових та інших приміщень в багатоквартирному житловому будинку / О. В. Демченко // Проблеми цивільного права та процесу: Матеріали науково-практичної конференції, присвяченої пам'яті професора О. А. Пушкіна (м. Харків, 23 травня 2009 р.) / Харківський національний університет внутрішніх справ. - Х. : Вид-во Харк. нац. ун-ту внутр. справ, 2009. - С. 204-205.

5. Демченко О. В. Кондомініум як єдиний майновий комплекс / О. В. Демченко // «Від громадського суспільства - до правової держави»: Тези доповідей IV Міжнародної науково-практичної конференції (м. Харків, 24 квітня 2009 р.). - Х. : ХНУ імені В. Н. Каразіна, 2009. - С. 182-184.

6. Демченко О. В. Проблеми права на допоміжні приміщення у багатоквартирних житлових будинках / О. В. Демченко // «Від громадського суспільства - до правової держави»: Тези доповідей V Міжнародної науково-практичної конференції (м. Харків, 23 квітня 2010 р.). - Х. : ХНУ імені В. Н. Каразіна, 2010. - С. 288-290.

7. Демченко О. В. Деякі аспекти прав на житлові приміщення / О. В. Демченко // Декларація про державний суверенітет України - передумова її незалежності та демократичного розвитку: Матеріали Міжнародної науково-практичної конференції (м. Харків, 16 червня 2010 р.). - Х. : НДІ держ. буд. та міс. самоврядування, 2010. - С. 148-152.

АНОТАЦІЇ

Демченко О. В. Правовий режим майна в багатоквартирному житловому будинку. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03: цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України. - Київ, 2010.

Роботу присвячено дослідженню прав на приміщення в багатоквартирному житловому будинку (квартир, нежитлових й допоміжних приміщень). Житловий будинок розглядається в цілому як об'єкт права, а також як сукупність житлових і нежитлових приміщень, кожне з яких є окремим об'єктом права. Доводиться необхідність введення категорії «житловий будинок» як родового поняття щодо його видів, якими є «багатоквартирний житловий будинок» та «одноквартирний житловий будинок садибного типу». Багатоквартирний житловий будинок розглядається як своєрідний об'єкт, який, будучи річчю, не є об'єктом цивільного обороту.

Обґрунтовано те, що виділення житлових фондів та поділ їх на окремі категорії втратило своє значення. Надано додаткову аргументацію поділу житла на комерційне й соціальне. Звертається увага на необхідність розмежування виключення житлових приміщень з житлового фонду від переведення їх в нежитлові. Детально досліджені підстави та способи набуття і припинення права власності та інших речових прав на приміщення в житловому будинку, а також особливості їх здійснення та захисту. За результатами проведеного дослідження дисертанткою сформульовані конкретні пропозиції про внесення змін і доповнень до чинного законодавства України, які спрямовані на забезпечення належного правового регулювання речових відносин щодо майна багатоквартирного житлового будинку.

Ключові слова: багатоквартирний житловий будинок, квартири, нежитлові приміщення, допоміжні приміщення, право власності, сервітут.

Демченко О. В. Правовой режим имущества в многоквартирном жилом доме. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03: гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Научно-исследовательский институт частного права и предпринимательства Национальной академии правовых наук Украины. - Киев, 2010.

Работа посвящена исследованию прав на помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме (квартир, нежилых и вспомогательных помещений).

Жилым является отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, которое предназначено для круглогодичного проживания в нем и отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям относительно микроклимата, воздушной среды, естественного освещения, допустимых уровней нормированных параметров относительно шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения. Нежилым считается помещение жилого комплекса, не относящееся к жилищному фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Вспомогательное помещение _ это помещение, предназначенное для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жителей дома. Это подвалы, лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения. Вспомогательные помещения являются общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома. Подсобными считаются помещения, предназначенные для гигиеничных или хозяйственно-бытовых потребностей жителей (ванна, уборная, душевая, помещение для стирки, кухня, амбар, внутриквартирный холл, коридор и т.п.).

Права на помещения многоквартирного жилого дома могут быть как вещными - собственность и личные сервитуты, так и обязательственными, возникающими на основании договора жилищного найма, ссуды и др. Предлагается считать многоквартирный жилой дом объектом права, сложной вещью, недвижимым комплексом с фиксацией прав на него в государственном реестре.

Отвергается конструкция «единый имущественный комплекс», используемая в законодательстве применительно к многоквартирному жилому дому, как противоречащая сущности жилищного комплекса. Предлагается ввести в правовой оборот категорию «жилой дом» в качестве родового понятия и ее виды - «многоквартирный жилой дом» и «одноквартирный жилой дом усадебного типа», правовой режим имущества которых существенно различается. Многоквартирный жилой дом рассматривается как своеобразный объект, который, будучи вещью, объектом права не является и лишен оборотоспособности.

Квартиры и нежилые помещения многоквартирного жилого дома физически не связаны между собой. Относясь к жилому дому в целом как его части, они одновременно используются самостоятельно, в отличие от вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания квартир и в определенной мере нежилых помещений. В связи с этим между квартирой и вспомогательными помещениями возникает правовой режим главной вещи и её принадлежности с той особенностью, что первая принадлежит лицу на праве собственности, а принадлежность (вспомогательные помещения) всем собственникам квартир и нежилых помещений многоквартирного дома на праве общей собственности.

Собственник квартиры, являющийся соответственно сособственником вспомогательного помещения, в случае отчуждения жилья (квартиры) в то же время считается осуществившим отчуждение права в общей собственности на вспомогательные помещения. При этом не требуется никакого оформления перехода права на них.

Неделимое и общее имущество как общая собственность собственников квартир многоквартирного жилого дома имеет специфический правовой режим, состоящий в следующем: а) при нем устанавливается запрет отчуждения неделимого имущества, в то время как в соответствии с ГК сособственники не лишены права его отчуждения; б) сособственники не имеют права изменить правовой режим неделимого имущества с возникновением у них права общей долевой собственности; в) сособственник не вправе выделить часть из имущества, находящегося в общей совместной собственности, тогда как по общему правилу это возможно. Также не имеет места и раздел данного имущества, хотя по общему правилу сособственники таким правом наделены.

Рассматриваются способы и основания возникновения права собственности на помещения в многоквартирном жилом доме. Отстаивается право бывших членов семьи собственника квартиры на проживание в ней на праве личного сервитута. Анализируется специфика права общей собственности на вспомогательные помещения в многоквартирном жилом доме и доказывается право собственников квартир на них независимо от места размещения этих помещений и их предназначения.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, квартиры, нежилые помещения, вспомогательные помещения, право собственности, сервитут.

Demchenko O.V. The legal regime of property in residential block of flats. - Manuscript.

Dissertation for award of scientific degree of candidate of law with a speciality in civil law and civil procedure; family law; international private law (12.00.03). The Research institute of private law and enterprise of National academy of legal sciences of Ukraine. - Kyiv, 2010.

The research is devoted to the analysis of rights to premises (apartment, nonresidential premises and auxiliary rooms) in a mansion. The procedure of acquisition, realization and termination of these rights is considered. The author proposes introduces a term “dwelling house” as a generic term and terms “mansion” and “one-family dwelling” as the specific terms. The legal statuses of these kinds of dwelling house are different.

The mansion is considered as a specific object, which, being a “res, can not be involved in turnover. The author emphasizes the necessity of the state registration of “right in rem, including servitude. The classification of dwelling on commercial and non-commercial dwelling is proposed.

The attention is paid to the necessity of the residential premises from the living-space fund and transferring them into the non-residential premises.

After the results of research the author formulated concrete proposals how modify and supplement of Ukraine legislation for proper legal regulation of property rights in a residential house.

Key words: mansion, flats, nonresidential premises, auxiliary rooms, property, servitude.

Размещено на Allbest.ru

...