Здійснення фізичними особами права власності на житло

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва

Національної Академії правових наук України

УДК 347.254(477)

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

Здійснення фізичними особами права власності на житло

12.00.03 - цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

Клименко Світлана Вікторівна

Київ - 2011

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у відділі проблем приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України.

Науковий керівник: доктор юридичних наук, професор Кучеренко Ірина Миколаївна, Інститут держави і права ім. В. М. Корецького Національної академії наук України, провідний науковий співробітник

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент НАПрН України Кохановська Олена Велеонінівна, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, заступник декана юридичного факультету

кандидат юридичних наук, доцент Стефанчук Микола Олексійович, Хмельницький університет управління та права, професор кафедри цивільного права та процесу

Захист відбудеться «12» жовтня 2011 р. о 10-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.500.01 у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

З дисертацією можна ознайомитись у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

Автореферат розісланий «10» вересня 2011 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В.І. Бобрик

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Житло виступає як найважливіший об'єкт цивільних правовідносин, завдяки якому задовольняється житлова потреба людини. За радянських часів громадяни користувались житлом переважно на підставі договору найму, оскільки вагома частина житла знаходилась у державній власності, що виключало можливість в повній мірі розпоряджатись цим об'єктом. Реформування житлових правовідносин стало результатом усвідомлення визначальної ролі житла у забезпеченні фізичного існування людини та її нормальної життєдіяльності, що дозволило визначити оптимальні напрямки їх подальшого регулювання.

Законодавче закріплення можливості фізичної особи володіти, користуватися та розпоряджатися житлом базується на узгодженні приватних і публічних інтересів в житловій сфері, що відповідає соціальній значимості цього об'єкту. Реальними підставами для оновлення концептуальних поглядів на житло як об'єкт права власності та видову характеристику цього поняття стали положення Глави 28 ЦК України. Незважаючи на те, що у ст. 379 ЦК України закріплюється поняття «житло», потребує подальшої теоретичної розробки та уточнень коло істотних ознак та видів цього об'єкту права власності для уніфікованого застосування у правозастосовній діяльності.

Актуальність дослідження визначається наявністю спірних теоретичних положень, недоліками і суперечностями окремих норм законодавства, що потребує теоретичних висновків щодо сутності та специфіки правового режиму житла. Оскільки власниками житла можуть бути різні учасники цивільних правовідносин, виникла необхідність виявити особливості змісту його правового режиму для фізичної особи. Потребують дослідження теоретичні складові процесу здійснення права власності на житло шляхом визначення правових засобів, що обумовлюють специфіку володіння, користування і розпорядження житлом фізичними особами.

Сформульовані в дисертації теоретичні висновки ґрунтуються на положеннях, що стали результатами наукових досліджень вітчизняних та зарубіжних вчених-цивілістів: С. С. Алексєєва, М. К. Галянтича, В. С. Гопанчука, В. П. Грібанова, А. Б. Гриняка, О. В. Дзери, І. В. Жилінкової, Ю. О. Заіки, В. П. Камишанського, П. В. Крашеніннікова, І. М. Кучеренко, В. М. Коссака, О. В. Кохановської, Н. С. Кузнєцової, Л. Г. Лічмана, В. В. Луця, Р. А. Майданика, І. Є. Манилова, І. Б. Мартковича, Є. О. Мічуріна, С. О. Погрібного, О. А. Пушкіна, Л. М. Пчелінцевої, З. В. Ромовської, Н. О. Саніахметової, П. І. Седугіна, М. М. Сібільова, І. В. Спасибо-Фатєєвої, О. В. Старцева, М. О. Стефанчука, Р. О. Стефанчука, Є. О. Суханова, Ю. К. Толстого, Є. О. Харитонова, Я. М. Шевченко, Р. Б. Шишки та багатьох інших.

Разом з цим, аналіз стану наукової розробки теми та законодавства, що регулює відносини з житлом, виявив низку невирішених принципових питань теоретичного та практичного характеру з приводу здійснення права власності на житло фізичними особами, що і зумовлює необхідність проведення відповідного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертації затверджена Вченою радою Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва АПрН України 19 грудня 2007 року (протокол № 11). Дисертаційне дослідження виконано відповідно до плану науково-дослідної роботи Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва НАПрН України за темою «Проблеми здійснення та захисту суб'єктивних цивільних прав» (номер державної реєстрації 0108U000494).

Мета і завдання дослідження. Мета дослідження полягає у визначенні та розв'язанні комплексу теоретичних та практичних проблем, пов'язаних із здійсненням фізичними особами права власності на житло. Для її досягнення поставлені такі завдання:

- дослідити правові ознаки та сутність поняття «житло», визначити його види;

- визначити зміст правового режиму житла та виявити його особливості для фізичної особи;

- розглянути та проаналізувати правове становище фізичної особи - власника житла;

- визначити способи, межі та обмеження при здійсненні фізичною особою права власності на житло;

- виявити та дослідити особливості здійснення володіння, користування та розпорядження житлом фізичними особами;

- розробити конкретні пропозиції та рекомендації з питань вдосконалення правового регулювання відносин, об'єктом яких виступає житло фізичної особи.

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення фізичними особами права власності на житло.

Предметом дослідження є законодавство України, що регулює здійснення права власності на житло, практика його застосування, а також положення цивілістики щодо здійснення права власності на житло фізичними особами.

Методи дослідження. Для досягнення поставленої мети у процесі наукового дослідження автором було застосовано комплекс загальнонаукових та спеціальних методів наукового пізнання правових явищ. Зокрема, використання діалектичного методу дозволило розглянути питання щодо сутності здійснення фізичними особами права власності на житло у їх розвитку та взаємозв'язку, з'ясувати місце і роль житла серед об'єктів права власності. Застосування історико-правового методу дозволило відстежити розвиток законодавства, теоретичної думки, наукових підходів до розуміння здійснення суб'єктивного права власності на житло як об'єкт із спеціальним правовим режимом та надало можливості обґрунтувати необхідність подальшого наукового дослідження обраної теми (підрозділ 1.1 дисертації). Формально-логічний метод сприяв виявленню суперечностей у понятійному апараті, який застосовується у теорії цивільного права та актах законодавства (підрозділи 1.1, 2.1, 2.2 дисертації),виявленню особливостей правового режиму житла, коли його власником виступає фізична особа (підрозділ 1.3 дисертації). За допомогою порівняльно-правового методу були виявлені схожі та відмінні підходи до визначення видової характеристики поняття «житло», реєстрації права власності на житло у вітчизняному та зарубіжному законодавстві (підрозділи 1.1, 1.2 дисертації). Системно-структурний метод використовувався при класифікації власників житла як учасників правовідносин, розмежуванні меж, обмежень та обтяжень при здійсненні права власності на житло (підрозділи 2.2, 2.5 дисертації). За допомогою логіко-юридичного методу стало можливим формулювання пропозицій щодо вдосконалення чинного законодавства (підрозділи 2.5, 2.4 дисертації).

Наукова новизна одержаних результатів. В результаті проведеного дисертаційного дослідження сформульовано ряд нових положень, висновків і пропозицій, які мають значення для науки та практики, відповідають вимогам наукової новизни і виносяться на захист.

Вперше:

1) визначені особливості правового режиму житла, власником якого є фізична особа, як система спеціальних:

- підстав набуття та припинення права власності, до яких відноситься: приватизація та реприватизація, спадкування, договір довічного утримання, договір оренди житла з викупом, договір про набуття права власності на житло взамін припинення права на утримання подружжям чи особами, шлюб між якими припинено;

- обмежень здійснення права власності (особистий сервітут, договір про порядок користування житлом подружжя, гарантування збереження права на житло дитини у випадку відчуження, обміну чи поділу житла);

- наслідків припинення права власності (виселення з наданням іншого житла у житловому фонді, призначеному для тимчасового проживання, надання права на проживання за договором довічного утримання, іпотеки; виселення усіх мешканців житла після прийняття рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку житло);

- підстав припинення права користування житлом без припинення права власності (виселення того з батьків, хто позбавлений батьківських прав, з житлового приміщення, у якому він проживає з дитиною, якщо буде встановлено, що він має інше житло, у яке може поселитися, або ухвалення рішення про примусовий поділ житла чи його примусовий обмін);

2) запропоновано встановити обмеження при укладенні договорів на відчуження кімнат у комунальній квартирі та передачу у найм житла фізичним особам, які мають тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не можуть проживати у такій квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

3) запропоновано надати переважне право на прибудову (надбудову, вбудову) у багатоквартирному житловому будинку фізичним особам - власникам житла, яке знаходиться у такому будинку, в разі, якщо вони перебувають на обліку осіб, що потребують поліпшення житлових умов;

4) обґрунтована необхідність встановити, що втрата права на користування житлом у разі відсутності без поважних причин понад один рік (ч. 2 ст. 405 ЦК України) не поширюється на членів сім'ї власника, які є недієздатними та/або неповнолітніми особами;

5) доведена можливість поширення правового режиму житла на кімнати (апартаменти) у готелі, пересувні будинки, плавучі об'єкти (баржі, кораблі, яхти тощо), оскільки ст. 29 ЦК України визнає місцем проживання фізичної особи, зокрема, готель або інший об'єкт;

6) аргументовано закріплення у ЦК України можливості примусового припинення права власності на житло шляхом продажу його з публічних торгів у випадках, коли власник: використовує житло не за призначенням або систематично порушує громадський порядок, або безгосподарно утримує квартиру (кімнату) за умови попереднього попередження органами місцевого самоврядування про припинення такого правопорушення.

Удосконалено:

7) поняття житла як призначеного для постійного проживання фізичної особи нерухомого майна (житлового будинку, квартири, кімнати у комунальній квартирі), право власності на яке зареєстроване у встановленому законом порядку;

8) висновок, що повнолітні члени сім'ї, які здійснюють своє право на житло разом з власником, не несуть відповідальності за зобов'язаннями щодо користування житлом, оскільки тягар утримання житла покладається на власника.

Дістали подальшого розвитку:

9) положення про те, що придатність для постійного проживання не можна вважати істотною ознакою житла, оскільки це динамічна властивість об'єкта, а його визнання непридатним для проживання не є підставою для припинення права власності або заборони користуватися для проживання житлом, що знаходиться у приватній власності;

10) висновок про неможливість визнання житлових приміщень, жилих блоків, секцій у гуртожитках, які знаходяться у відособленому користуванні окремих сімей, новими видами житла.

Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості використання висновків та пропозицій дисертації у:

- науково-дослідній сфері - для подальших досліджень юридичної природи та особливостей здійснення права власності на житло;

- правозастосовній діяльності - при розгляді судами справ про здійснення права власності на житло фізичними особами, а також в діяльності нотаріусів, органів опіки та піклування при здійсненні захисту житлових прав та інтересів фізичних осіб;

- правотворчій діяльності - для удосконалення положень актів чинного законодавства України, що регулюють здійснення права власності на житло, на підставі розроблених пропозицій щодо внесення змін і доповнень до ЦК України, Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» та Закону України «Про нотаріат» ;

- педагогічній діяльності - при викладанні дисциплін «Цивільне право», «Сімейне право», «Житлове право», а також при розробці підручників, методичних і навчальних посібників та навчально-методичних комплексів.

Апробація результатів дисертації. Дисертаційне дослідження та його основні результати обговорювались на Вченій раді Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва АПрН України (28.10.2009 р.), а також на спільних засіданнях відділів проблем приватного права і юрисдикційних форм правового захисту суб'єктів приватного права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва НАПрН України.

Окремі теоретичні положення, висновки та пропозиції, що містяться у дисертації були апробовані у наукових повідомленнях на: ІХ міжнародній науково-практичній конференції «Моделі та стратегії євроінтеграції України: економічний і правовий аспект» (м. Київ, 2006 р.), Х міжнародній науково-практичній конференції «Новітні тенденції і стратегії розвитку міжнародної торгівлі: фінансово-економічний та правовий аспекти» (м. Київ, 2007 р.), VІІІ міжнародній науково-практичній конференції молодих науковців «Транснаціоналізація міжнародної економіки та пошук шляхів інноваційної співпраці» (м. Київ, 2008 р.), ХІ міжнародній науково-практичній конференції «Моделі забезпечення сталого розвитку світового господарства: економіка, фінанси та право» (м. Київ, 2008 р.), Науково-практичній конференції «Загальні тенденції та особливості реалізації, охорони і захисту приватних прав в Україні та світі» (м. Київ, 2008 р.), ХІІ міжнародній науково-практичній конференції «Світова фінансово-економічна криза: стратегії протидії та мінімізації наслідків (економіка, фінанси та право)» (м. Київ, 2009 р.), Х Міжнародній науково-практичній конференції молодих науковців «Реалії та перспективи інноваційного розвитку України (економічні, фінансові та правові аспекти» (м. Київ, 2010 р.), ХІ Міжнародній науково-практичній конференції молодих науковців «Моделі ефективного розвитку світової економіки у посткризовий період та можливості їх адаптації в Україні (економіка, фінанси і право)» (м. Київ, 2011 р.).

Публікації. Основні теоретичні положення і висновки дисертації опубліковані у 12 працях, зокрема, у 4 статтях у фахових для юридичних наук виданнях, а також у 8 тезах доповідей на науково-практичних конференціях.

Структура дисертації складається із вступу, 2 розділів, що містять 8 підрозділів, висновків, списку використаних джерел. Повний обсяг дисертації становить 208 сторінок. Список використаних джерел нараховує 227 найменувань і викладений на 24 сторінках.

Основний зміст

У Вступі обґрунтовується актуальність теми, відображено зв'язок з науковими програмами, планами та темами, визначаються мета і завдання роботи, дається характеристика об'єкта, предмета і методологічна основа дослідження, формулюються положення наукової новизни, які виносяться на захист, розкривається практичне значення та апробація результатів дослідження, вказуються публікації за темою дисертації.

Розділ 1. «Правова характеристика житла» складається з 3 підрозділів, в яких досліджується поняття «житло», його види та правовий режим.

Підрозділ 1.1. «Поняття та ознаки житла» присвячено встановленню правових ознак та розкриттю поняття «житло».

Поняття «житло» формується визначенням істотних правових ознак, які є необхідними та достатніми для встановлення сутності цього об'єкту. Аналізуючи коло правових ознак житла, які виокремлюють його серед інших об'єктів права власності, автор доводить, що придатність житла для постійного проживання не доцільно визнавати його істотною ознакою, оскільки ця властивість є її динамічною і характеризує об'єкт у певний проміжок часу.

Істотними властивостями житла є призначення - для постійного проживання фізичної особи об'єкта, право власності на який зареєстроване у відповідності до діючого законодавства. Виходячи із змісту ст. 379 ЦК України зроблено висновок, що житло - це призначене для постійного проживання нерухоме майно (житловий будинок, квартира, кімната у комунальній квартирі), право власності на яке зареєстроване у встановленому законом порядку.

Дисертанткою відстоюється думка про недоцільність прийняття нового ЖК України, зважаючи на те, що правове регулювання відносин власності на житло необхідно зосередити у ЦК України, норми якого закріплюють поняття житла як об'єкту права власності, його види, правовий режим, суб'єктний склад правовідносин власності, їх зміст, підстави виникнення та припинення, основні засади здійснення права власності. Прийняття нового ЖК України призведе до дублювання положень ЦК України та інших нормативних актів, які регулюють відносини у житловій сфері, що ускладнить регламентацію відповідних правових зв'язків.

У підрозділі 1.2. «Види житла» розглядаються окремі види житла, якими є житловий будинок, квартира і кімната.

Складові родового поняття «житло» мають різні просторові характеристики: будинок - це будівля, квартира - це частина будинку у вигляді ізольованого помешкання, кімната - це частина квартири. Зроблено висновок, що видова характеристики житла є результатом розмежування окремих об'єктів і їх частин. Специфіка житлового будинку, як елементу видової характеристики житла, полягає у тому, що він є будівлею капітального типу для постійного проживання. Він може бути цілісним об'єктом права власності - одноквартирний житловий будинок, або багатоквартирним, частини якого у вигляді квартир є окремими об'єктами права власності.

Виходячи із положень ст. 282 ЦК України, дисертантка дійшла до висновку, що квартира є ізольованою частиною житлового будинку у вигляді помешкання, яке складається із житлових та підсобних приміщень з окремим зовнішнім входом із середини будинку або з вулиці, залежно від його планування. Зроблено висновок, що конструктивні особливості т.зв. «пентхаусів», не є підставою для виокремлення їх в окремий вид житла. Як частини будівель у вигляді ізольованих помешкань підвищеної комфортності, що мають оригінальне розташування у житловому будинку, ці об'єкти являється квартирами.

Підтримуючи концептуальні положення ЖК Російської Федерації та наукові точки зору, які обґрунтовують виокремлення кімнати у самостійний вид житла, автор вважає, що цей об'єкт права власності відноситься до житла і є частиною комунальної квартири, яка належить співвласникам на праві часткової власності.

Дисертанткою зроблений висновок про недоцільність визнавати новими видами житла житлові приміщення, жилі блоки, секції у гуртожитках, які знаходяться у відособленому користуванні окремих сімей. За наявності істотних ознак житла зазначені об'єкти є квартирою або кімнатою.

У підрозділі 1.3. «Правовий режим житла» розглядаються зміст та особливості правового режиму житла.

Призначення житла для проживання фізичної особи виокремлює його серед інших об'єктів цивільних прав, відносно яких встановлений спеціальний правовий режим. Виходячи із поняття правового режиму об'єктів цивільних прав, автором робиться висновок, що під правовим режимом житла необхідно розуміти систему правових норм, які визначають порядок набуття та припинення права власності, регулюють відносини здійснення права власності, встановлюють порядок реалізації прав та виконання обов'язків власниками, а також встановлюють обмеження, пов'язані з проживанням фізичних осіб у житлі.

Для фізичних осіб встановлені спеціальні підстави набуття та припинення права власності на житло, зокрема: приватизація та реприватизація, спадкування, договір довічного утримання, договір оренди житла з викупом, договір про набуття права власності на житло взамін припинення права на утримання тощо. У випадах припинення права власності на житло, деякі категорії фізичних осіб мають право на отримання житла у фонді тимчасового проживання.

Конституція України закріплює право фізичних осіб на недоторканість житла (ст. 30), а також встановлює, що фізична особа не може бути примусово позбавлена житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (ст. 47). житло правовий фізичний власність

В дисертації констатується, що для фізичних осіб законодавством України закріплені виключення із загального правила щодо покладення тягаря утримання майна на його власника. Такі виключення полягають, зокрема, у наданні державою та органами місцевого самоврядування субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг окремим категоріям громадян, встановленні обов'язку колишніх власників (їх правонаступників) багатоквартирних будинків провести їх ремонт, а також приймати участь у фінансуванні їх ремонту та сприяти у організації його проведення.

Фізичні особи - власники житла, можуть бути позбавлені права користування житлом, без позбавлення права власності на нього. Це стосується випадків: передачі дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, під опіку чи піклування, влаштування в будинки дитини, дитячі будинки, школи-інтернати, дитячі будинки сімейного типу та прийомні сім'ї; госпіталізації осіб для надання психіатричної допомоги в примусовому порядку; виселення того з батьків, хто позбавлений батьківських прав, із житла, у якому він проживає з дитиною, якщо він має інше житло, у яке може поселитися.

Специфіка правового режиму житла, яке є власністю фізичних осіб, полягає не стільки в системі правових норм, які встановлюють конкретні дозволи та заборони, скільки в обмеженнях прав у відносинах, які виникають між суб'єктами з приводу користування та розпорядження житлом.

Такими обмеженнями прав є: обмеження, пов'язані з користуванням житлом (особистий сервітут; договір про порядок користування житлом подружжя; право на користування житлом дитиною у випадку скасування усиновлення та неможливості передачі її батькам тощо); обмеження, пов'язані з розпорядженням житлом (без дозволу органів опіки і піклування не можуть укладатися договори з відчуження житла; заборонено відмовлятися від належних дитині майнових прав, здійснювати поділ, обмін, відчуження житла; у разі позбавлення батьків батьківських прав або відібрання дитини без позбавлення батьківських прав судом накладається заборона на відчуження житла дітей).

Оцінюючи реальність фактичного використання для проживання об'єктів, що не відносяться до житла, та виходячи із наявності особливостей правового режиму житла, власником якого виступає фізична особа, зроблено висновок про можливість та доцільність поширення правового режиму житла на об'єкти, що не відносяться до житла: кімнати (апартаменти) у готелі, пересувні будинки, плавучі об'єкти (баржі, кораблі, яхти тощо). Підставою для цього, зокрема, є положення ст. 29 ЦК України, в якому вказується, що місцем проживання фізичної особи може бути готель або інший об'єкт, в якому особа проживає постійно, переважно або тимчасово.

Розділ 2. «Правове регулювання здійснення фізичною особою права власності на житло» складається з 5 підрозділів, присвячених дослідженню здійснення фізичними особами володіння, користування та розпорядження житлом, а також розглядаються способи, межі та обмеження здійснення права власності та правове становище фізичної особи - власника житла.

Підрозділ 2.1. «Зміст права власності на житло та загальні засади його здійснення фізичними особами» присвячено дослідженню теоретичних і практичних питань змісту права власності на житло та визначенню сутності його здійснення.

Право власності на житло розглядається з урахуванням того, що у науці вже сформувався загальноприйнятий погляд на суб'єктивне право як на міру можливої поведінки, яка встановлена галузевими нормами для задоволення потреб та інтересів суб'єктів правовідносин. Вид поведінки суб'єкта проявляється у відповідних діях на стадії реалізації можливостей і визначається змістом права. Зроблено висновок, що суб'єктивне право власності на житло, що належить фізичній особі, є мірою можливої поведінки з володіння, користування та розпорядження об'єктом із спеціальним правовим режимом, який призначений для постійного проживання власника та визначених законом осіб.

Здійснення права власності на житло є процесом використання закріплених законом можливостей, який представляє собою гарантовані державою дії суб'єкта здійснення права, що спрямовані на задоволення потреби відповідно до правового режиму житла і втілюються у конкретних, вольових добровільних актах поведінки. Варіанти та способи здійснення права власності на житло обираються власником на власний розсуд чи в установленому законом порядку на підставі визначеної у законі, договорі чи рішенні суду міри свободи.

Використовуючи загальнотеоретичні підходи до визначення способу здійснення суб'єктивного права, автор аргументує, що спосіб здійснення права власності на житло фізичною особою - це дії власника, спрямовані на реалізацію можливостей володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеним об'єктом. Обрання способу здійснення залежить від обсягу дієздатності власника та його мети, він визначається змістом права та правовим режимом житла.

Виразом фактичного способу здійснення права на житло для фізичної особи є проживання у житлі, яке є реалізацією призначення об'єкту цього права. Проживання характеризується як перебування у певному стані, що є результатом виконання приписів, додержання заборон і використанні дозволів, визначених правовим режимом житла.

Законодавство не регламентує конкретних способів здійснення володіння, користування та розпорядження житлом, тому формування поведінки власника відбувається на підставі основних засад цивільного законодавства, принципів здійснення права власності, меж та обмежень.

Конфлікт інтересів учасників правовідносин щодо житла є підставою для їх організаційного впорядкування шляхом встановлення порядку проживання. На підставі цього автором виокремлюється здійснення права власності на власний розсуд та у відповідності до актів застосування права, які визначають конкретний порядок здійснення права на житло. Досліджено поняття «власний розсуд». З'ясовано, що це - результативний висновок щодо вибору варіанта втілення можливостей власними діями для задоволення потреб у відповідності до правового режиму житла.

Дисертантка вважає за доцільне закріпити у ЦК України порядок примусового припинення права власності на житло шляхом продажу його з публічних торгів у випадку, коли власник використовує житло не за призначенням, систематично порушує громадський порядок, безгосподарно утримує квартиру (кімнату), за умови його попереднього попередження органами місцевого самоврядування про припинення правопорушення. Така можливість є доцільною з огляду на соціальну значимість житла та необхідність встановлення балансу приватних і публічних інтересів всіх учасників правовідносин щодо власності на житло.

Підрозділ 2.2. «Правове становище фізичних осіб - власників житла» присвячено дослідженню сутності та змісту правового становища власника житла та осіб, які здійснюють своє право на житло разом з ним.

В основі правового становища власника житла комплекс взаємозалежних прав та обов'язків, які конкретизують його як суб'єкта права і відображають зв'язки з іншими учасниками правовідносин. Основою правового становища фізичної особи, якій житло належить на праві власності, є статус власника, що закріплює право володіти, користуватись та розпоряджатись відповідним об'єктом.

Особливості правового становища фізичної особи - власника житла визначаються призначенням такого об'єкту та характером прав щодо нього інших учасників правовідносин. Належність житла одночасно двом або більше особам вимагає додержання норм, що регулюють відносини спільної власності, а наявність осіб, які здійснюють разом з власником право на житло, - визначення їх кола та встановлення обсягу правових можливостей. Виходячи із характеру зв'язку між власником та особами, які разом з ним здійснюють право на житло, автор пропонує виокремлювати: власників - членів сім'ї, які мають спільну часткову власність; подружжя як суб'єктів спільної сумісної власності; власників - членів сім'ї (подружжя) та членів їх сім'ї; власників та колишніх членів сім'ї власника.

Існування житлової потреби у кожної людини визначає природний характер права на житло, яке належить кожному незалежно від обсягу дієздатності. Обсяг дієздатності фізичної особи обумовлює порядок здійснення окремих правомочностей власника житла у відповідності з його правовим режимом. Він впливає на можливість проживання у житлі, що належить фізичній особі на праві власності. Так, неповнолітні або недієздатні власники нездатні в повній мірі самостійно реалізувати своє право фактичного володіння та користування житлом. Особливістю здійснення права власності в такому випадку буде застосування обмежень використання житла та залучення органів і осіб, які забезпечують додержання інтересів тих учасників правовідносин, які за віком або станом здоров'я не можуть самостійно здійснювати свої права і виконувати обов'язки.

Підрозділ 2.3. «Здійснення володіння та користування житлом» присвячений дослідженню правового регулювання володіння і користування житлом та аналізу практики застосування норм чинного законодавства при розгляді спірних питань, що виникають у зв'язку з проживанням.

Проживання у житлі здійснюється на підставі реалізації володіння та користування цим об'єктом. Розглядаючи тягар утримання житла як складову володіння, автор досліджує його структуру в залежності від виду житла і доводить, що такий тягар є різним для власників одноквартирного будинку, квартири у багатоквартирному будинку та кімнати.

Тягар утримання для власника квартири у багатоквартирному будинку включає обов'язок з вносити плату за утримання будинку, плату за надані комунальні послуги та вчинення дій, спрямованих на забезпечення належного стану квартири. Тягар утримання кімнати як об'єкту права власності у комунальній квартирі ускладнюється обов'язком підтримувати належний стан свого житла (кімнати) та квартири в цілому.

До тягаря утримання одноквартирного житлового будинку не входить плата за його утримання, якщо власник самостійно забезпечує належне підтримання у стані, що забезпечує проживання, однак входить обов'язок оплачувати надані комунальні послуги.

Розглядаючи питання використання житла з метою іншою, ніж для проживання, автор виходить із того, що воно можливе лише з додержанням встановлених законодавством обмежень і аргументує правомірність дій власника, що використовує житло для інших потреб, ніж ті, що пов'язані із забезпеченням його життєдіяльності. У разі використання квартири під офіс достатньо отримати письмову згоду інших власників квартир з визначенням строку та режиму експлуатації. Коло «інших власників» доцільно визначати на підставі справедливості, добросовісності та розумності з врахуванням того, що при наявності об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, питання використання житла в ньому під офіс необхідно додатково узгодити з ним.

Підрозділ 2.4. «Здійснення розпорядження житлом фізичними особами» присвячений дослідженню реалізації можливості власника житла розпорядитись ним у відповідності до вимог чинного законодавства.

Зроблено висновок, що розпорядження відбувається: укладенням правочинів з метою відчуження житла іншим особам; передачею житла у тимчасове користування; зміною фактичного стану житла внаслідок проведення ремонту або перепланування; зміною призначення житла внаслідок переведення об'єкта у нежитлове приміщення; знищенням об'єкта права або відмовою від права власності на житло.

Розглядаючи способи розпорядження, які спрямовані на зміну фактичного стану житла, автор розмежовує дії суб'єктів з проведення власниками капітального, поточного ремонту та реконструкції об'єкту, що проводиться шляхом переобладнання або перепланування, зведенням надбудови, вбудови, прибудови. Автор пропонує встановити, що за умов відсутності відповіді на подану заяву про надання дозволу на переобладнання чи перепланування об'єктів права власності від органу місцевого самоврядування або місцевого органу виконавчої влади протягом 30 днів після її подачі власник житла має право почати такі роботи.

При реконструкції житла у багатоквартирному будинку шляхом прибудови, надбудови, вбудови автор пропонує встановити, що переважне право на відповідні зведення належить фізичним особам - власникам житла, яке знаходиться у такому будинку, в разі, якщо вони перебувають на обліку осіб, що потребують поліпшення житлових умов.

В якості критерію регламентації порядку переведення квартир багатоквартирного будинку у нежитлове приміщення пропонується розглядати додержання прав інших власників. Тому, на думку дисертантки, у законодавстві доцільно закріпити норму про необхідність отримання у разі такого переведення згоди від: власників суміжних квартир та інших нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку; об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, якщо воно створене; органу опіки та піклування, коли співвласниками є діти або недієздатні особи. Отримання згоди вказаних осіб і органів має бути надано у місячний строк після їх ознайомлення з висновком щодо можливості переведення об'єкта у нежитлове приміщення.

При розгляді особливостей спадкування житла автор доводить, що встановленням у заповіті заповідального відказу власник житла розпоряджається ним покладанням обов'язку на спадкоємців у спосіб, який обумовлює виникнення зобов'язальних відносин. З огляду на це, автор вважає, що право вимоги за заповідальним відказом виникає з моменту державної реєстрації права власності на набуте житло, а прийняття відказу є обмеженням права спадкоємця на спадщину, що, однак, не породжує обов'язку з утримання житла.

Відмова від права власності на житло є одним із способів розпорядження, результатом якого є його втрата для власника. Відмову від права власності на житло автор відмежовує від нездійснення особою свого права, адже відмова від права є правочином, тобто дією, що спрямована на припинення права, а нездійснення права - є бездіяльністю, що дозволена законом за відсутності прагнення до припинення права.

Підрозділі 2.5 «Межі та обмеження здійснення права власності на житло фізичними особами» присвячено розгляду меж, обмежень та обтяжень при здійсненні права власності на житло.

Автор виходить з того, що поняття «межі», «обмеження», «обтяження» знаходяться у тісній взаємодії, оскільки характеризують сферу здійснення права як засоби правового регулювання, але мають самостійне значення та зміст. Виходячи з аналізу наукових підходів до визначення цих понять, автор аргументує наступний висновок. Межі здійснення права власності на житло є рамками діяльності власника, які визначаються його правовим режимом. Обмеження встановлюються у сфері існування меж і є факторами звуження дій з володіння, користування та розпорядження. Обтяження є встановленою законом або актами органів державної влади, їх посадових осіб, договором умовою, що полягає в наявності утруднення користування та/або розпорядження (арешт, заборона).

Сутність обмежень здійснення суб'єктивного права власності на житло полягає у тому, що на власника покладається обов'язок здійснювати чи утримуватись від певних дій, що звужує його можливості, обумовлені змістом права. Їх регламентація є об'єктивною необхідністю, оскільки вони виступають засобом забезпечення системи противаг при здійсненні права, що узгоджують інтереси учасників правовідносин у житловій сфері.

Розглядаючи коло обмежень, встановлених для фізичних осіб, автор виокремлює обмеження, що обумовлені участю власника у речових правовідносинах (обмежені речові права членів сім'ї) та зобов'язальних правовідносинах (права третіх осіб на житло, що ґрунтуються на договорах іпотеки, довічного утримання, найму; право відказоодержувача на житло відповідно до ст. 1238 ЦК України).

Відзначається, що правове регулювання здійснення права на житло членами сім'ї власника здійснюють норми ЦК України про особистий сервітут. Члени сім'ї власника набувають можливості проживання без укладення договору лише за згодою власника, яка може бути висловленою у довільній формі, навіть конклюдентними діями або відсутністю заперечення.

Автор критикує положення проекту ЖК України, що встановлюють розподіл обов'язків з утримання житла між власником та повнолітніми членами його сім'ї, оскільки вважає, що тягар утримання майна не поширюється на осіб, які здійснюють своє право на житло разом з власником, якщо інше не встановлене домовленістю між ними. Речове право на житло члена сім'ї власника є довічним. Воно існує як особистий сервітут і припиняється відповідно до закону. Тому у разі переходу права власності на житло до осіб, які є членами сім'ї власника, особистий сервітут беззаперечно зберігається.

Виходячи з того, що специфіка правового положення особи, яка має особистий сервітут, у найбільшій мірі проявляється при припиненні сімейних відносин з власником житла. Колишнім членом сім'ї власника житла слід вважати особу, шлюб власника житла з якою розірвано і сімейні стосунки між ними припинено, або особу, яка припинила сімейні стосунки з власником, тобто перестала спільно проживати з ним та вести спільне господарство. Збереження для таких осіб особистого сервітуту можливе при згоді власника на проживання у його житлі, що закріплюється у договорі, який визначає порядок утримання та користування житлом. При наявності спору сервітут може бути встановлений рішенням суду на підставі ч. 1 ст. 402 ЦК України. Він припиняється на підставі ч. 2 ст. 406 ЦК України.

Відчуження житла, в якому проживає колишній член сім'ї власника, можливе у випадках: закінчення строку договору; добровільного виконання власником обов'язку забезпечити житлом; згоди нового власника на укладення строкового договору на користування житлом. Зроблено висновок, що проживання членів сім'ї колишнього власника в житлі нового власника має виключний характер, оскільки вони втрачають особистий сервітут відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 406 ЦК України.

З огляду на особливості правового становища неповнолітніх та недієздатних членів сім'ї власника житла, автор аргументує необхідність закріплення в цивільному законодавстві положення про те, що право користування житлом для них зберігається за будь-яких обставин і не потребує згоди власника або додаткової домовленості. Після досягнення фізичною особою повноліття або відновлення дієздатності особи особистий сервітут встановлюється на загальних підставах.

Також в дисертації обґрунтовується необхідність встановлення обмеження при укладенні договорів на відчуження та передачу у найм кімнат у комунальній квартирі фізичним особам, які мають тяжку форму хронічного захворювання, в зв'язку з чим не можуть проживати у такій квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Це, на думку автора, сприятиме додержанню прав всіх власників, що використовують житло для проживання.

Розглядаючи правову природу обтяжень, автор доводить, що обтяженням при здійсненні фізичною особою права власності на житло є встановлена законом або актами органів державної влади, їх посадових осіб, договором умова, що полягає в наявності утруднення у користуванні та/або розпорядженні (арешт, заборона) об'єктом. Вони полягають у встановленні заборони на відчуження житла, а також накладенні арешту на житло згідно із ст. 152 ЦПК України як засобу забезпечення позову. Сутність обтяжень полягає у тому, що внаслідок їх застосування (існування) власник не може здійснювати всі свої можливості щодо об'єкта права власності на власний розсуд.

Висновки

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і запропоновано нове вирішення наукового завдання, суть якого полягає у встановленні закономірностей здійснення фізичними особами права власності на житло, в результаті чого автором сформульовані наступні найважливіші положення та практичні пропозиції.

1. В основу визначення правового режиму житла покладено його призначення для проживання фізичної особи, що виокремлює його серед інших об'єктів цивільних прав із спеціальним правовим режимом. Під правовим режимом житла необхідно розуміти систему правових норм, які: визначають порядок набуття та припинення права власності; регулюють відносини здійснення права власності; встановлюють порядок реалізації прав та виконання обов'язків власниками; встановлюють обмеження, що пов'язані з проживанням фізичних осіб у житлі.

2. Здійснення права власності на житло - це дії суб'єкта правовідносин, які спрямовані на задоволення його потреб, що втілюються у конкретних, вольових, добровільних актах поведінки, варіанти та способи якої обираються власником на власний розсуд (чи в установленому законом порядку) в межах, встановлених законом, договором чи рішенням суду.

3. Житло - це призначене для постійного проживання нерухоме майно (житловий будинок, квартира, кімната у комунальній квартирі), право власності на яке зареєстроване у встановленому законом порядку.

4. Проживання є реалізацією можливостей володіння та користування житлом, що властиве виключно фізичній особі. Реалізація можливості розпоряджатися житлом відбувається: укладенням правочинів з метою відчуження іншим особам; передачею у тимчасове користування; зміною фактичного стану об'єкта внаслідок проведення ремонту або перепланування; зміною призначення внаслідок переведення у нежитлове приміщення; знищенням об'єкта права або відмовою від права власності.

5. Запропоновано внести такі зміни і доповнення до чинного законодавства України:

– викласти абзац перший частини 1 ст.4 Закону України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» у такій редакції:

«Громадяни, на яких поширюється дія цього Закону, які проживають у гуртожитках, що є об'єктами права державної чи комунальної власності, мають право на приватизацію займаного житла у вигляді окремої кімнати (квартири)».

– статтю 55 Закону України «Про нотаріат» після частини четвертої доповнити новою частиною такого змісту:

«Договори про відчуження або передачу у користування кімнати (кімнат) у квартирі, яка складається з двох і більше ізольованих кімнат, що перебувають у наймі або у власності двох і більше осіб, посвідчуються за наявності медичного висновку про відсутність захворювань, що виключають можливість проживати у такій квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї». У зв'язку з цим частини п'яту - десяту вважати відповідно частинами шостою - одинадцятою.

– доповнити статтю 405 ЦК України частиною третьою у такій редакції:

«Втрата права на користування житлом у разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік не поширюється на недієздатних осіб та неповнолітніх дітей власника».

– доповнити ЦК України статтею 383-1 у такій редакції:

«Право власності на житло у багатоквартирному будинку припиняється за рішенням суду шляхом продажу його з публічних торгів у випадках, коли власник використовує його не за призначенням, систематично порушує громадський порядок або безгосподарно відноситься до квартири (кімнати), за умови попереднього попередження органів місцевого самоврядування про припинення правопорушення».

Список опублікованих автором праць за темою дисертації

1. Клименко С. В. Поняття та правовий режим житла як об'єкта права власності фізичної особи / С. В. Клименко // Підприємництво, господарство і право. - 2009. - №12 (168) - С. 105-108.

2. Клименко С. В. Правові ознаки житла як об'єкта права власності / С. В. Клименко // Зовнішня торгівля: економіка, фінанси, право. - 2009. - №4 (45) - С. 149-154.

3. Клименко С. В. Проблемні питання розпорядження житлом за діючим та перспективним законодавством / С. В. Клименко // Зовнішня торгівля: економіка, фінанси, право. - 2010. - №2 - С. 118-122.

4. Клименко С. В. Поняття та систематизація суб'єктивних прав фізичної особи в цивільному праві / С. В. Клименко // Зовнішня торгівля: право та економіка. - 2007. -№2 (31). - С.107-112.

5. Клименко С. В. Застосування загальних засад цивільного права при реалізації повноваження представником / С. В. Клименко // Моделі та стратегії євроінтеграції України: економічний і правовий аспект: Збірник матеріалів ІХ міжнародній науково-практичній конференції 30 травня 2006 року. - К.: УАЗТ, 2006. - С. 111 - 113.

6. Клименко С. В. Цивільно-правові гарантії здійснення суб'єктивного права фізичною особою за законодавством України / С. В. Клименко // Новітні тенденції і стратегії розвитку міжнародної торгівлі: фінансово-економічний та правовий аспекти: Збірник матеріалів Х міжнародної науково-практичної конференції 30 травня 2007 року. - К.: УАЗТ, 2007. - С.311-317.

7. Клименко С. В. Фізична особа як суб'єкт права власності на житло / С. В. Клименко // Транснаціоналізація міжнародної економіки та пошук шляхів інноваційної співпраці: Збірник матеріалів VІІІ Міжнародної науково-практичної конференції молодих науковців 15 квітня 2008 року. - К.: УДУФМТ, 2008. - С. 284 - 285.

8. Клименко С. В. Порівняльний аналіз поняття «житло» як об'єкта права власності за цивільним законодавством України, Російської Федерації та Республіки Білорусь / С. В. Клименко // Моделі забезпечення сталого розвитку світового господарства: економіка, фінанси та право: Збірник матеріалів ХІ Міжнародної науково-практичної конференції 30 травня 2008 року. - К.: УДУФМТ, 2008. - С. 324 - 326.

9. Клименко С. В. Механізм реалізації права власності на житло фізичною особою / С. В. Клименко // Механізм охорони та захисту майнових прав в Україні та ЄС (м. Київ, 12 листопада 2008): Науково-практична конференція «Загальні тенденції та особливості реалізації, охорони і захисту приватних прав в Україні та світі»: круглий стіл «Механізм охорони та захисту майнових прав в Україні та ЄС»: Збірник матеріалів круглого столу. Збірник матеріалів науково-практичній конференції - К.: НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2008. - С. 180-187.

10. Клименко С. В. Відмова від права власності на житло / С. В. Клименко // Світова фінансово-економічна криза: стратегії протидії та мінімізації наслідків (економіка, фінанси та право): Збірник матеріалів ХІІ міжнародної науково-практичної конференції 29 травня 2009 року. - К.: УДУФМТ, 2009. - С.319-322.

11. Клименко С. В. Межі та обмеження здійснення права власності на житло / С. В. Клименко // Реалії та перспективи інноваційного розвитку України (економічні, фінансові та правові аспекти: Збірник матеріалів Х Міжнародної науково-практичної конференції молодих науковців 26 березня 2010 року - К.: УДУФМТ, 2010. - Частина ІІ. - С.166 -168.

12. Клименко С.В. Особливості здійснення права на житло членами сім'ї власника / С. В. Клименко // Моделі ефективного розвитку світової економіки у посткризовий період та можливості їх адаптації в Україні (економіка, фінанси і право): Збірник матеріалів ХІ Міжнародній науково-практичній конференції молодих науковців 1 квітня 2011 року - К.: УДУФМТ, 2011. - С.280-284.

Анотація

Клименко С. В. Здійснення фізичними особами права власності на житло. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України. - Київ, 2011.

Дисертацію присвячено комплексному дослідженню здійснення фізичними особами права власності на житло. На підставі теоретичних здобутків науковців та аналізу норм чинного законодавства, що регулюють відносини у житловій сфері, проводиться цивілістичне дослідження поняття «житло», визначаються його правові ознаки і характеризуються окремі види. В роботі досліджуються способи, межі, обмеження та обтяження, встановлені для здійснення володіння, користування та розпорядження житлом, які визначають особливості змісту його правового режиму для власника - фізичної особи.

Розроблено пропозиції щодо внесення змін до ЦК України, сформульовано конкретні рекомендації по удосконаленню Законів України «Про нотаріат», «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків», які спрямовані на підвищення ефективності правового регулювання та практичного застосування відповідних положень актів чинного цивільного законодавства.

Ключові слова: житло, правові ознаки житла, види житла, фізична особа, здійснення права власності, правовий режим житла.

Аннотация

Клименко С. В. Осуществление физическими лицами права собственности на жилище. - Рукопись.

Диссертация на получение научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Научно-исследовательский институт частого права и предпринимательства Академии правовых наук Украины. - Киев, 2011.

Диссертация посвящена комплексному исследованию теоретических и практических проблем осуществления физическими лицами права собственности на жилище. На основе теоретических положений и анализа норм действующего законодательства, которые регулируют отношения в жилищной сфере, проводится гражданско-правовое исследование понятия «жилище», его видов, правового режима и основных положений реализации права собственности на указанный объект.

...