Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком

Размещено на http://www.allbest.ru/

НАУКОВО-ДОСЛІДНИЙ ІНСТИТУТ ПРИВАТНОГО ПРАВА І ПІДПРИЄМНИЦТВА НАЦІОНАЛЬНОЇ АКАДЕМІЇ ПРАВОВИХ НАУК УКРАЇНИ

Спеціальність 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право

УДК 347.44: 347.254

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

ДОГОВІР ПРО НАДАННЯ ПОСЛУГ З УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ

Мирза Світлана

Степанівна

Київ - 2011

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Харківському національному університеті внутрішніх справ, Міністерства внутрішніх справ.

Науковий керівник:

доктор юридичних наук, доцент Мічурін Євген Олександрович, Харківський національний університет внутрішніх справ, професор кафедри цивільного права та процесу

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, доцент Галянтич Микола Костянтинович, Науково-дослідний інститут приватного права іпідприємництва НАПрН України, заступник директора з наукової роботи кандидат юридичних наук, доцент Федосєєва Тетяна Романівна,Університет економіки та права «КРОК», доцент кафедри цивільно-правових дисциплін

Захист відбудеться «31» березня 2011 року о 14-00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 26.500.01 у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

З дисертацією можна ознайомитися у Науково-дослідному інституті приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України за адресою: 01042, м. Київ, вул. М. Раєвського, 23-А.

Автореферат розісланий «28» лютого 2011 року.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради В. І. Бобрик

1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Після утворення незалежної держави в житлово-комунальному господарстві України відбулися радикальні зміни, пов'язані, насамперед, із запровадженням конкурентних засад у цій сфері та масовою приватизацією житлового фонду в багатоквартирних будинках. Це зумовило необхідність пошуку нових форм і засобів утримання загального майна багатоквартирних будинків, а також забезпечення власників і користувачів приміщень у таких будинках належними житлово-комунальними послугами. Однією із таких форм стало управління об'єктами житлової нерухомості, що опосередковується договором про надання послуг з управління багатоквартирними будинками.

Діяльність з управління житловою нерухомістю в Україні недостатньо розвинута, що пов'язано з впливом багатьох негативних чинників соціального, економічного, правового та іншого характеру. Зокрема, чинне законодавство України, що регламентує управління багатоквартирними будинками та надання житлово-комунальних послуг взагалі, є застарілим та не відповідає сучасним реаліям стану вітчизняного житлово-комунального господарства. Крім того, в чинному вітчизняному законодавстві наявні численні прогалини та суперечливі положення, зокрема: нечітко визначений правовий статус управителя, відсутній виключний перелік послуг з управління багатоквартирним будинком тощо.

Такий стан правового регулювання відносин з управління багатоквартирними будинками уповільнює завершення реформування житлово-комунального господарства та не дозволяє запровадити ефективне управління житловою нерухомістю. В свою чергу це вимагає удосконалення чинних нормативно-правових актів, що вбачається за можливе лише виключно за науково обґрунтованого та виваженого з економічного та соціального аспектів підходу. Зважаючи на переважно приватноправову природу житлово-комунальних послуг в цілому та управління багатоквартирним будинком зокрема, основний тягар наукового обґрунтування засобів їх правового регулювання лежить на цивілістиці.

В науці цивільного права вже досліджувались окремі аспекти правового регулювання послуг з управління багатоквартирним будинком. Так, цим проблемам були присвячені дисертаційні роботи О. В. Блінкової «Договор водоснабжения в Российском гражданском праве» (2001 р.), Д. Б. Савєльєва «Совершенствование законодательства о кондоминиумах в целях обеспечения прав домовладельцев» (2002 р.), О. М. Боровської «Кондоминиум как объект гражданских прав (жилищно-правовой аспект)» (2004 р.), Т. Д. Суярко «Договір управління житлом: цивільно-правовий аспект» (2008 р.) тощо. Однак в межах цих досліджень не вироблені загальноприйнятне поняття та склад послуг з управління багатоквартирним будинком, не визначено їх місце серед житлово-комунальних послуг, не сформульовано поняття договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, не з'ясовано його місце в системі цивільно-правових договорів.

На підставі викладеного, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком потребує наукового дослідження, що зумовлює актуальність цієї дисертаційної роботи.

Сформульовані в дисертаційному дослідженні теоретичні висновки ґрунтуються на досягненнях цивілістичної науки, що висвітлені в працях М. І. Брагінського, В. І. Борисової, І. Л. Брауде Д. В. Бобрової, В. В. Вітрянського, М. К. Галянтича, О. В. Дзери, В. І. Жукова, Ю. О. Заіки, О. С. Іоффе, А. Ю. Кабалкіна, Ю. Х. Калмикова, О. О. Красавчикова, Н. С. Кузнєцової, І. М. Кучеренко, П. В. Крашеніннікова, В. В. Луця, Д. В. Ліфшица, Р. А. Майданика, В. Ф. Маслова, Д. І. Мейєра, Є. О. Мічуріна, І. Б. Новицького, В. А. Ойгензіхта, О. А. Підопригори, О. А. Пушкіна, О. П. Сергєєва, І. В. Спасибо-Фатєєвої, Д. Б. Савельєва, С. О. Сліпченка, П. І. Седугіна, Є. О. Суханова, Ю. К. Толстого, Б. І. Юрковського, К. А. Флейшиць, Є. О. Фурси, Т. Р. Федосєєвої, В. Ф. Чигира, Р. Б. Шишки та інших.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертації затверджена Вченою радою Харківського національного університету внутрішніх справ 22 лютого 2003 р. (протокол № 2) з урахуванням редакційного уточнення, затвердженого Вченою радою Харківського національного університету внутрішніх справ 26 січня 2007 р. (протокол № 2). Дисертаційне дослідження виконане відповідно до плану науково-дослідної діяльності Одеського державного університету внутрішніх справ «Роль та місце ОВС у розбудові демократичної правової держави» на 2003?2009 роки (державний реєстраційний номер 0102V002568) та Пріоритетних напрямів досліджень Харківського національного університету внутрішніх справ на 2006-2010 роки, що були затверджені Вченою радою Харківського національного університету внутрішніх справ 05 січня 2005 року.

Мета та завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розроблення теоретичної конструкції договору управління багатоквартирним будинком, що опосередковує відносини між власниками житла та управителями щодо утримання та належної експлуатації багатоквартирного будинку, а також вироблення науково обґрунтованих рекомендацій щодо вдосконалення вітчизняного законодавства, що регулює вищевказані відносини.

Для досягнення зазначеної мети сформульовано такі завдання дисертаційного дослідження:

1) проаналізувати та з'ясувати поняття та правову природу послуги з управління багатоквартирним будинком як правової категорії;

2) надати юридичну характеристику договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

3) установити суб'єктний склад указаного договору;

4) з'ясувати права та обов'язки сторін за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

5) виявити та розкрити особливості змісту зазначеного договору;

6) визначити місце договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у системі договорів про надання послуг;

7) розробити пропозиції з удосконалення законодавства, яке регулює відносини у сфері надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Об'єктом дослідження є цивільно-правові відносини, що виникають у зв'язку з наданням послуг з управління багатоквартирним будинком за договором.

Предмет дослідження складають положення вітчизняних і зарубіжних нормативних актів, що регулюють правовідносини з приводу надання послуг з управління житловим будинком, відповідні наукові погляди, ідеї, концепції, теорії, літературні джерела, а також договірна й судова практика, що стосуються договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Методи дослідження. При проведенні дисертаційного дослідження договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком застосовувалися загальнонаукові та спеціальні методи пізнання правових явищ. Зокрема, історико-правовий метод використовувався при дослідженні генезису нормативних актів України, що регулюють надання житлово-комунальних послуг (підрозділи 1.1, 2.1 дисертації). За допомогою формально-догматичного методу дослідження було дано правову характеристику договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (підрозділ 2.2 дисертації). Також із загальнонаукових методів були використані методи синтезу та аналізу (підрозділи 1.2, 2.2, 2,3 дисертації). У дисертаційному дослідженні застосовувався також метод комплексного підходу, що дозволило встановити ієрархію зв'язку досліджуваних понять. Застосування порівняльно-правового методу сприяло можливості порівняння положень нормативно-правових актів України і зарубіжного законодавства щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком (підрозділ 2.3 дисертації).

Наукова новизна одержаних результатів конкретизується в таких науково-теоретичних положеннях, висновках та пропозиціях.

Вперше:

1) запропоновано авторське визначення поняття «житлово-комунальної послуги» як діяльності юридичних і фізичних осіб, що спрямована на задоволення потреб власників, співвласників багатоквартирного будинку та полягає в технічному обслуговуванні інженерних систем, конструктивних елементів й управлінні житловими будинками та здійснюється на договірній основі;

2) сформульовано поняття послуги з управління багатоквартирним будинком, під якою слід розуміти різновид житлово-комунальних послуг, що не має матеріального результату, характеризується невідчутністю, невід'ємністю від джерела її надання та надається управителем шляхом здійснення юридичних і фактичних дій, спрямованих на управління багатоквартирним будинком та задоволення потреб установника управління - власника багатоквартирного будинку;

3) сформульовано авторське поняття договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком як двостороннього правочину, за яким одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк в управління загальне та неподільне майно, а управитель зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача);

Дістало подальшого розвитку:

4) обґрунтування положення про те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління майном;

5) визначення місця послуги з управління багатоквартирним будинком серед житлово-комунальних послуг. Встановлено, що послуга з управління багатоквартирним будинком відноситься до послуг у сфері житлово-комунального обслуговування;

6) розмежування договірних форм надання комунальних послуг і послуг у сфері житлово-комунального обслуговування з огляду на те, що перші опосередковуються договорами постачання енергетичними й іншими ресурсами через приєднану мережу, а другі - договорами про надання послуг з утримання та управління багатоквартирним будинком;

Удосконалено:

7) класифікацію житлово-комунальних послуг за функціональним призначенням на: а) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення; б) послуги у сфері житлово-комунального обслуговування (послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків);

8) перелік послуг з управління багатоквартирним будинком, до якого віднесено: зберігання та ведення технічної документації щодо багатоквартирного будинку, укладення договорів про виконання робіт щодо утримання та ремонту багатоквартирного будинку, укладення договорів про постачання енергетичними й іншими ресурсами через приєднану мережу, обчислення та збір плати за житлово-комунальні послуги, ведення бухгалтерської, фінансової та статистичної звітності, пов'язаної з утриманням багатоквартирного будинку, балансоутримання;

9) поняття управителя в договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком як особи, яка за договором із власником (власниками) чи балансоутримувачем багатоквартирного будинку здійснює управління неподільним і загальним майном та забезпечує його належну експлуатацію відповідно до законодавства й умов договору.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони можуть використовуватись у:

- науково-дослідній сфері - на підставі теоретичних висновків та одержаних результатів дисертації можуть здійснюватися подальші наукові дослідження договорів про надання житлово-комунальних послуг;

- правотворчій діяльності - для вдосконалення положень чинного законодавства України, що регламентують договірні відносини в сфері надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

- правозастосовній діяльності - для вдосконалення договірної діяльності учасників цивільних правовідносин у сфері житлово-комунального обслуговування та судової практики в спорах, що виникають з укладення, виконання, зміни та припинення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком;

- навчальному процесі - при підготовці підручників, навчальних і методичних посібників, навчально-методичних комплексів для студентів-правників вищих навчальних закладів, а також при проведенні лекційних, семінарських і практичних занять із дисципліни «Цивільне право України», «Житлове право України» тощо.

Апробація результатів дослідження. Дисертація обговорювалась на кафедрі цивільно-правових дисциплін Харківського національного університету внутрішніх справ. Основні наукові положення дисертаційного дослідження пройшли апробацію на таких наукових заходах: Науково-практичній конференції «Проблеми юридичної особи у цивільному праві України», присвяченій пам'яті професора О. А. Пушкіна (Харків, 21 травня 2004 р.); Науково-практичній конференції «Актуальні проблеми сучасної науки в дослідженнях молодих вчених» (Харків, 23 квітня 2004 р.); ІІІ звітній конференції науково-педагогічного складу Одеського юридичного інституту ХНУВС (Одеса, 28-29 квітня 2006 р.); Міжнародній науково-практичній конференції «Проблеми цивільного права та процесу», присвяченій пам'яті професора О. А. Пушкіна (Харків, 26 травня 2007 р.); ІV звітній конференції науково-педагогічного складу Одеського юридичного інституту ХНУВС (Одеса, 24 квітня 2007 р.); круглому столі «Проблеми здійснення і захисту корпоративних прав» (Херсон, 31 жовтня - 1 листопада 2008 р.); щорічній Конференції «Проблеми цивільного права та процесу», присвяченій пам'яті професора О. А. Пушкіна (Харків, 31 травня 2008 р.); V звітній конференції науково-педагогічного складу Одеського державного університету внутрішніх справ (Одеса, 16 травня 2008 р.); щорічній Конференції «Проблеми цивільного права та процесу», присвяченій пам'яті професора О. А. Пушкіна (Харків, 23 травня 2009 р.), Міжнародній науково-практичній конференції «Роль та місце ОВС у розбудові демократичної правової держави: сучасний стан, проблеми та шляхи вирішення» (Одеса, 10 квітня 2009 р.).

Публікації. Основні теоретичні положення й висновки дисертаційного дослідження відображені в 20 публікаціях, зокрема, у 10 наукових статтях, опублікованих у виданнях, що віднесені ВАК України до фахових з юридичних наук, а також у 10 тезах доповідей на науково-практичних заходах.

Структура дисертації. Дисертація складається зі вступу, 2 розділів, які містять 5 підрозділів, висновків та списку використаних джерел, який налічує 184 джерела та викладений на 18 сторінках. Повний обсяг дисертації становить 198 сторінок.

2. ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У Вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження, вказується зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами, визначається мета дослідження, його завдання, об'єкт і предмет, формулюється наукова новизна одержаних результатів, розкривається їх практичне значення, наводяться дані щодо їх апробації, зазначаються дані про публікації за темою дослідження.

Розділ 1. «Загальні положення про послуги з управління багатоквартирним будинком» складається з двох підрозділів, в яких розкривається правова природа та поняття послуги з управління багатоквартирним будинком.

Підрозділ 1.1. «Правова природа та особливості житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком» присвячений розкриттю як загальних положень про послуги, житлово-комунальні послуги, так і особливостей послуг з управління багатоквартирним будинком.

Проведено аналіз правової природи послуги взагалі та житлово-комунальної послуги як об'єктів цивільних прав. Приділено увагу розмежуванню договорів підряду і про надання послуг. Зважаючи на те, що у визначенні договору підряду (ст. 837 ЦК України) вказується на «роботи», а у визначенні договору про надання послуг (ст. 901 ЦК України) - на «послугу», розмежування вказаних договорів залежить, насамперед, від розмежування цих понять. В дисертації відстоюється думка про те, що роботи - це діяльність, результати якої мають матеріальний вираз і можуть бути реалізовані для задоволення потреб фізичних чи юридичних осіб, а послуги - це діяльність, результати якої не мають, як правило, матеріального виразу, вони реалізуються і споживаються в процесі здійснення цієї діяльності. Зазначається, що відмінністю вказаних вище договорів також є їх правова мета.

Автор також підкреслює, що корисний ефект послуги не виступає у вигляді певного відчутного матеріалізованого результату, як це має місце при підрядних роботах, а полягає в самому процесі надання послуги, що є невіддільним від діяльності виконавця.

З огляду на таке загальне розуміння послуг, зроблено висновок, що за договором про надання житлово-комунальної послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків для власника представляють інтерес саме фактичні та юридичні дії управителя, які не мають матеріального результату.

На підставі дослідження поняття житлово-комунальної послуги констатується недосконалість його легального визначення, закріпленого в ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», та сформульоване його авторське визначення.

В дисертації відзначається, що житлово-комунальні послуги за їх функціональним призначенням поділяються на дві групи: 1) комунальні послуги; 2) послуги у сфері житлово-комунального обслуговування, до яких віднесено: а) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; б) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків.

Обґрунтовано відмінність між «комунальними послугами» і «послугами з утримання та управління будинком, спорудою або групою будинків». Враховуючи те, що електроенергія, газ, вода і тепло мають ознаки товару і є речами, доводиться, що надання т.зв. «комунальних послуг» опосередковується шляхом укладання договору постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення). У свою чергу, «послуги з утримання й управління багатоквартирним будинком» опосередковуються договором про надання послуг з утримання будинків, споруд і прибудинкових територій та договором про надання послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків.

У підрозділі 1.2. «Поняття та ознаки послуги з управління багатоквартирним будинком» досліджуються поняття та загальні риси житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком.

У дисертації виділені такі риси житлово-комунальної послуги з управління багатоквартирним будинком: невідчутність, невід'ємність від джерела її надання, непостійність. Невідчутність зазначеної послуги полягає в тому, що її неможливо торкнутися, побачити, відчути до моменту отримання. Також житлово-комунальна послуга з управління будинком є невіддільною від джерела її надання, оскільки надання управителем послуги з управління майном власників квартир в багатоквартирному будинку, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, потребує обов'язкової присутності управителя як виконавця.

Приділена увага змісту послуги з управління багатоквартирним будинком як комплексу фактичних та юридичних дій. Обгрунтовано, що ця послуга має змішаний характер, оскільки діяльність управителя при наданні послуги з управління багатоквартирним будинком складається не тільки з юридичних, а також із фактичних дій, що не передбачають створення будь-якої речі або її переробки. Так, за умовами відповідного договору управитель може бути уповноважений здійснювати, зокрема, представництво інтересів співвласників при укладенні договорів, тобто може вчиняти юридичну дію. Також управитель може, зокрема, здійснювати діяльність щодо ведення бухгалтерського обліку та статистичної звітності, контролю за якістю надання житлово-комунальних послуг, що відноситься до фактичних дій.

Розділ 2. «Особливості договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком» складається з трьох підрозділів, які присвячено дослідженню поняття та елементів договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

У підрозділі 2.1. «Поняття договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком та його місце в системі цивільно-правових договорів» досліджуються поняття та місце договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у системі договорів про надання послуг, а також визначаються особливості зазначеного договору.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, на переконання дисертантки, має всі ознаки договору управління майном. При цьому звертається увага на те, що договір управління майном є окремим договірним видом і має свої різновиди залежно від виду майна, переданого в управління (предмета), яким згідно із ч. 1 ст. 1030 ЦК України можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Зважаючи на положення чинного законодавства зроблено висновок про те, що багатоквартирний будинок відноситься до об'єктів цивільних прав і матеріальних благ, необхідних для забезпечення життя людини. При цьому вказується, що внаслідок своїх фізичних властивостей багатоквартирний будинок відноситься до нерухомого майна і є його окремим різновидом. Такі особливості багатоквартирного будинку як об'єкта цивільних прав обумовлюють те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є окремим різновидом договорів управління майном.

Детально розглядається питання про відмежування договору управління майном від подібних договірних конструкцій, зокрема, від договорів доручення, комісії, комерційної концесії та агентського договору. Зазначається, що у договорі доручення повірений, виступаючи від імені довірителя, здійснює тільки юридичні дії в інтересах довірителя. У свою чергу договір комісії передбачає здійснення комісіонером тільки одного різновиду юридичних дій, а саме - правочинів. У той самий час управитель, виступаючи від власного імені, здійснює не тільки юридичні, а й фактичні дії. Причому він може діяти не тільки в інтересах установника управління, а й в інтересах указаної ним особи - вигодонабувача.

Договір управління майном відрізняється від найбільш близького до нього за змістом агентського договору тим, що на відміну від агента, управитель може діяти лише від власного імені, повідомляючи про свій статус третіх осіб. На агента такий обов'язок не покладається. Дії агента, як фактичні, так і юридичні, не пов'язані з управлінням майном принципала, а зводяться до розпорядження майном. Управитель, як правило, наділяється більш широкими повноваженнями з метою отримання вигод з майна.

У підрозділі 2.2. «Юридична характеристика, істотні умови та форма договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком» дається загальна характеристика вказаному договору, визначаються його умови, а також приділяється увага формі цього договору.

З'ясовано, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є двостороннім, реальним, оплатним. Указаний договір є двостороннім взаємним правочином, оскільки його зміст складає погоджене волевиявлення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та управителя. Правочин між власником житлового приміщення та управителем буде укладений лише тоді, коли кожна із сторін висловить свою волю на його встановлення та остання набуде характеру узгодженого волевиявлення. Отже, за критерієм кількості осіб, вияв волі яких є необхідним і достатнім для вчинення правочину, зазначений договір належить до двосторонніх, в якому права та обов'язки розподілені між обома його сторонами (власником майнового комплексу та управителем).

Договір управління про надання послуг з управління багатоквартирним будинком також передбачається як оплатний договір, а розмір і порядок оплати послуг з управління майном є його істотними умовами. У договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком обов'язку управителя щодо здійснення належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування майном власників відповідає зустрічний обов'язок власників приміщення оплатити управителю певну грошову суму за виконання останнім власних функцій.

Також цей договір є реальним, що випливає із характеру договору управління майном, адже відповідно до ч. 1 ст. 1029 ЦК України установник управління не зобов'язується передати, а передає в управління майно. Отже, для виникнення зобов'язальних відносин з управління майном взагалі, і управління багатоквартирним будинком зокрема, необхідним є не тільки укладення договору, а й факт передачі відповідного майна управителю. Разом із тим не виключається можливість укладення між власником майна та потенційним управителем попереднього договору про передачу майна в управління.

До істотних умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, перш за все, належить предмет договору, який складається з двох частин. Першою складовою є об'єкт управління, а саме багатоквартирний будинок як нерухоме майно. Друга складова предмета досліджуваного договору полягає в діях (діяльності) з управління, які повинні бути здійснені управителем і які спрямовані на забезпечення функціонування багатоквартирного будинку відповідно до його цільового призначення. Обидві складові предмета договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком нерозривно пов'язані між собою. Однак перша з названих складових має, все ж таки, первісне та вирішальне значення.

Окрім названих умов про предмет, розмір і порядок оплати до істотних умов договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відноситься також строк дії такого договору. Строк указаного договору встановлюється за згодою сторін. Враховуючи те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління майном, у випадку, коли сторони не визначили строку договору, він вважається укладеним на п'ять років. Відповідно у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком після закінчення його строку договір вважається продовженим на такий саме строк і на таких самих умовах. Також відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними будуть визнані всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зважаючи на те, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління майном, на нього поширюються вимоги, встановлені в ч. 2 ст. 1031 ЦК України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

У дисертації доводиться недоцільність нотаріального посвідчення вищевказаного договору, оскільки це тягне збільшення витрат на утримання багатоквартирного будинку. Крім того, у випадку значної кількості власників квартир в багатоквартирному будинку практична реалізація нотаріального посвідчення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є досить примарною. З огляду на це, запропоновано законодавчо встановити, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може укладатись у простій письмовій формі та не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

У підрозділі 2.3. «Сторони договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, їх права та обов'язки» визначається коло суб'єктів договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а також досліджується зміст зобов'язань, що виникають за цим договором. послуга договір будинок законодавство

В договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є дві сторони: управитель (виконавець послуги з управління багатоквартирним будинком) та установник управління - (замовник цієї послуги). Установником управління в договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком можуть бути: 1) об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (юридична особа); 2) власник квартири в багатоквартирному будинку (фізична або юридична особа) або уповноважена ним особа - наймач (користувач).

Під управителем, на погляд дисертантки, слід розуміти юридичну або фізичну особу, яка за договором із власником (співвласниками) здійснює управління неподільним і загальним майном власника (співвласників) багатоквартирного будинку від свого імені в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Доводиться, що специфіка договору управління багатоквартирним будинком визначає особливості прав та обов'язків управителя. До обов'язків управителя відносяться, зокрема, забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку та здійснення контролю за станом забезпечення співвласників багатоквартирного будинку житлово-комунальними послугами, проведення перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі.

Щодо прав управителя зазначається, що зі змісту самого договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком випливає уповноваження управителя на укладання договорів із виробниками, виконавцями комунальних послуг в порядку, встановленому законом. Управитель має право отримувати плату за виконання власних функцій. Поряд із цим він також має право на відшкодування здійснених ним необхідних витрат, пов'язаних з управлінням об'єктом, за умови отримання на них письмової згоди замовника та інших співвласників майна.

Установник управління зобов'язаний виплатити управителеві обумовлену договором плату за надання послуги з управління будинком, попередити управителя про те, що передане майно є предметом застави, нести тягар утримання майна, внаслідок чого установник управління компенсує управителю витрати, понесені на утримання майна. Також установник управління зобов'язується не втручатися в діяльність управителя, якщо це суперечить суті зобов'язання. Договором на установника управління можуть бути покладені й інші обов'язки.

До основних прав установника управління за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком відносяться: право вимагати від управителя належного виконання покладених на нього обов'язків щодо утримання майна, яке належить їм на праві спільної сумісної власності, право доручати управителю повністю або частково розпоряджатися та управляти належним йому майном відповідно до закону та договору. У разі неналежного виконання управителем зобов'язання за договором установник управління має право стягнути з нього вартість ремонту або зарахувати її в рахунок наступних платежів; в будь-який час перевіряти порядок та якість наданих послуг.

Зважаючи на можливість участі в зобов'язаннях за договором управління багатоквартирним будинком вигодонабувача, приділено увагу правовому статусу такої особи. Дисертантка доводить, що вигодонабувачем за вищевказаним договором може бути тільки фізична особа, яка на законних підставах користується відповідним житлом (наприклад, наймач житла за договором найму житлового приміщення). При цьому особа може бути вигодонабувачем за вказаним договором лише якщо установник управління - власник житла вкаже таку особу у договорі із управителем як вигодонабувача.

Вигодонабувач за договором управління багатоквартирним будинком наділяється правом вимагати від управителя належного виконання його обов'язків за таким договором. Разом із тим, вигодонабувач набуває й обов'язків використовувати житло за призначенням, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані, утримуватися від дій, що перешкоджають управителю виконувати його обов'язки за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком тощо.

ВИСНОВКИ

У дисертаційному дослідженні наведено теоретичне узагальнення і нове вирішення наукового завдання, що полягає в дослідженні договірного регулювання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Основні важливі наукові та практичні результати проведеної роботи полягають у наступному.

1. Послуга з управління багатоквартирним будинком як різновид житлово-комунальних послуг характеризується відсутністю матеріального результату, невідчутністю, невід'ємністю від джерела її надання та надається управителем шляхом здійснення юридичних і фактичних дій, спрямованих на управління багатоквартирним будинком та задоволення потреб установника управління - власника багатоквартирного будинку.

2. Зміст послуги з управління багатоквартирним будинком становить комплекс фактичних та юридичних дій, що характеризує цю послугу як змішану.

3. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є різновидом договору управління. За юридичною характеристикою цей договір є двостороннім, реальним та оплатним.

4. Сторонами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є установник управління, а саме власник житла - фізична чи юридична особа (замовник послуги), та управитель - юридична особа або фізична особа, яка виконує дії щодо надання послуги з управління багатоквартирним будинком (виконавець послуги).

5. Основним обов'язком управителя в договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є виконання управителем фактичних і юридичних дій, спрямованих на управління цим будинком.

6. Послуги з управління багатоквартирним будинком передбачають виконання наступних дій: зберігання та ведення технічної документації щодо багатоквартирного будинку; укладення договорів про виконання робіт щодо утримання та ремонту багатоквартирного будинку; укладення договорів про постачання енергетичними й іншими ресурсами через приєднану мережу; надання роз'яснень в усній формі власникам квартир щодо порядку користування житловими приміщеннями та майном, яке належить власникам на праві спільної сумісної власності; інформування власників житлових приміщень про зміни тарифів щодо комунальних послуг; підготовка пропозицій щодо проведення капітального ремонту багатоквартирного будинку та узгодження їх із власниками житлових приміщень; обчислення та збір платежів за житлово-комунальні послуги; ведення бухгалтерської, фінансової та статистичної звітності, пов'язаної з утриманням багатоквартирного будинку тощо.

7. Вигодонабувачем за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком може бути виключно фізична особа.

8. Запропоновано внести такі зміни до деяких актів законодавства України:

- доповнити ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а також ст. 1 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» нормою такого змісту: «Управитель - це юридична або фізична особа, яка за договором з власником (співвласниками) здійснює управління неподільним та загальним майном власника (співвласників) багатоквартирного будинку від свого імені в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача)»;

- доповнити ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» наступною нормою: «Послуга з управління багатоквартирним будинком - це різновид житлово-комунальних послуг, що не має матеріального результату, характеризується невідчутністю, невід'ємністю від джерела її надання та надається управителем шляхом здійснення юридичних і фактичних дій, спрямованих на управління багатоквартирним будинком та задоволення потреб власника багатоквартирного будинку»;

- викласти ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» у такій редакції: «Залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на:

1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення тощо);

2) послуги у сфері житлово-комунального обслуговування, які включають: послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладення договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо); послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та внутрішньобудинкових мереж, арматури на них, приладів та обладнання, засобів обліку та регулювання споживання житлово-комунальних послуг, які знаходяться в межах будинку, споруди, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо)».

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ АВТОРОМ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Мирза С. С. Щодо питання про визначення поняття житлово-комунальної послуги / С. С. Мирза // Вісник Національного університету внутрішніх справ. - 2004. - № 27. - С. 350-355.

2. Мирза С. С. Якість, режим та корисний ефект житлово-комунальної послуги: цивільно-правовий аспект / С. С. Мирза // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 2004. - № 3. - Ч. 2. - С. 16-21.

3. Мирза С. С. До проблеми визначення поняття договору про надання житлово-комунальної послуги / С. С. Мирза // Вісник Одеського інституту внутрішніх справ. - 2004. - № 4. - С. 117-122.

4. Мирза С. С. Розвиток і місце договорів постачання ресурсів через приєднану мережу в цивільному праві України / С. С. Мирза // Право і безпека. - 2004. - № 3. - Т. 3.- С. 125-129.

5. Мирза С. С. Визначення особливостей укладення договорів про надання житлово-комунальних послуг / С. С. Мирза // Наше право. - 2005. - № 3. - С. 48-53.

6. Мирза С. С. Поняття та ознаки послуги з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Вісник Національного університету внутрішніх справ. - 2006. - № 35. - С. 303-308.

7. Мирза С.С. Поняття та юридична характеристика договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Вісник Національного університету внутрішніх справ. - 2007. - № 38. - С. 233-237.

8. Мирза С. С. Цивільно-правовий статус управителя та балансоутримувача за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Південноукраїнський правничий часопис. - 2008. - № 1. - С. 79-82.

9. Мирза С. С. Цивільно-правова відповідальність сторін за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Вісник Національного університету внутрішніх справ. - 2008. - № 41. - С. 284-289.

10. Мирза С. С. Істотні умови та форма договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Вісник Національного університету внутрішніх справ. - 2008. - № 43. - С. 295-301.

11. Мирза С. С. Щодо питання про правове становище житлово-комунальних підприємств / С. С. Мирза // Проблеми юридичної особи в цивільному праві України (пам'яті проф. О. А. Пушкіна): матеріали наук.-практ. конф. (21 травня 2004 р.) / За ред. В. А. Кройтора, Р. Б. Шишки. - Харків: НУВС; Вид-во «Прометей-Прес», 2004. - С. 92-94.

12. Мирза С. С. Визначення поняття житлово-комунальної послуги: юридичний аспект / С. С. Мирза // Актуальні проблеми сучасної науки в дослідженнях молодих вчених: матеріали наук.-практ. конф. ( 23 квітня 2004 р.). - Харків: Вид-во Нац. ун-ту внутр. справ, 2004. - 256 с.

13. Мирза С. С. Класифікація житлово-комунальних послуг та її значення в цивільному праві / С. С. Мирза // Матеріали ІІІ звітної конф. наук.-педагог. складу ОЮІ ХНУВС (28-29 квітня 2006 р.). - Одеса: Вид-во ОЮІ ХНУВС, 2006. - С. 69-71.

14. Мирза С. С. Щодо питання про поняття «кондомініуму» за цивільним законодавством України / С. С. Мирза // Проблеми цивільного права та процесу: матеріали міжнар. наук.-практ. конф., присвяченої пам'яті професора О. А. Пушкіна (26 травня 2007 р.). - Харків, ХНУВС; Вид-во Нац. ун-ту внутр. справ, 2007. - 373 с.

15. Мирза С. С. Зміст та ознаки послуги з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Матеріали ІV звітної конференції наук.-педагог. складу ОЮІ ХНУВС (24 квітня 2007 року). - Одеса: Вид-во ОЮІ ХНУВС, 2007. - С. 66-67.

16. Мирза С. С. Деякі питання захисту прав споживачів у сфері надання житлово-комунальних послуг / С. С. Мирза // Проблемні питання реалізації особистих немайнових та майнових прав громадян в цивільному судочинстві (30 листопада 2007 року): Зб. матеріалів круглого столу. - Херсон: ХЮІ ХНУВС, 2007. - С. 13-17.

17. Мирза С. С. Обов'язки управителя за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком / С. С. Мирза // Проблеми цивільного права та процесу (пам'яті проф. О. А. Пушкіна): матеріали наук.-практ. конф. (31 травня 2008 р.) / За ред. В. А. Кройтора. - Харків: ХНУВС, 2008. - С. 258-260.

18. Мирза С. С. «Кондомініум» чи «Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»: аналіз та стан в сучасному законодавстві України та зарубіжних країн / С. С. Мирза // Матеріали V звітної конф. наук.-педагог. складу ОДУВС (16 травня 2008 р.). - Одеса: Вид-во ОДУВС, 2008. - С. 71-74.

19. Мирза С. С. Співвідношення поняття «житлово-комунальної послуги» та поняття «комунальної послуги» / С. С. Мирза // Проблеми цивільного права та процесу (пам'яті проф. О. А. Пушкіна): матеріали міжнар. наук.-практ. конф. (23 травня 2009 р.) / За ред. В. А. Кройтора. - Харків: Вид-во ХНУВС, 2009. - С. 92-94.

20. Мирза С. С. До проблеми визначення поняття багатоквартирного будинку / С. С. Мирза // Роль та місце ОВС у розбудові демократичної правової держави: сучасний стан, проблеми та шляхи вирішення: матеріали міжнар. наук.-практ. конф. (10 квітня 2009 р.). - Одеса, ОДУВС, 2009. - С. 139-140.

АНОТАЦІЇ

Мирза С. С. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.03 - цивільне право і цивільний процес; сімейне право; міжнародне приватне право. - Науково-дослідний інститут приватного права і підприємництва Національної академії правових наук України. - Київ, 2011.

Дисертація присвячена дослідженню договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що опосередковує відносини між співвласниками багатоквартирного будинку та управителем, який надає послугу з управління і забезпечує утримання багатоквартирного будинку. В роботі з'ясовується правова природа та поняття «житлово-комунальної послуги». Особлива увага приділена поняттю, змісту та характеристиці послуги з управління багатоквартирним будинком.

Значної уваги приділено питанню щодо місця договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком у системі договорів, визначено його особливості. Проведено порівняльну характеристику договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком і договорів доручення та управління майном.

Визначено сторони за договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а також проаналізовані їх основні права та обов'язки. Надано юридичну характеристику зазначеному договору та проаналізовані його істотні умови. Приділено увагу питанню про форму досліджуваного договору.

На підставі проведеного дослідження сформульовані конкретні пропозиції до чинних актів законодавства України, в т. ч. тих, що регламентують надання житлово-комунальних послуг.

Ключові слова: договір, послуга, управління багатоквартирним будинком, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, управитель.

Мырза С.С. Договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.03 - гражданское право и гражданский процесс; семейное право; международное частное право. - Научно-исследовательский институт частного права и предпринимательства Национальной академии правовых наук Украины. - Киев, 2011.

Диссертация посвящена исследованию договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, который опосредует отношения между совладельцами многоквартирного дома и управляющим, предоставляющим услугу по управлению и обеспечивающим содержание многоквартирного дома.

Проведена сравнительная характеристика понятий «работа» и «услуга». Определен ряд признаков, по которым услуга отличается от работы. Указано, что работа - это деятельность, результаты которой имеют материальное содержание и могут быть реализованы для удовлетворения потребностей физических и юридических лиц. В свою очередь, услуга - это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, они реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Детально рассмотрены гражданско-правовые категории жилищно-коммунальной услуги, услуги по управлению многоквартирным домом. Проведена классификация жилищно-коммунальных услуг по функциональному назначению и указаны отличительные черты коммунальной услуги от жилищно-коммунальной. Особое внимание уделено группе услуг в сфере жилищно-коммунального обслуживания, в которую входят: услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий и услуги по управлению домом, сооружением или группой домов.

Определено содержание услуги по управлению многоквартирным домом, которое включает в себя комплекс фактических и юридических действий. Обоснована необходимость закрепления на законодательном уровне перечня услуг по управлению многоквартирным домом в связи с его отсутствием в действующем законодательстве Украины. Перечень услуг по управлению, по мнению диссертантки, состоит из следующих действий: хранение и ведение технической документации, касающейся эксплуатации многоквартирного дома; заключение подрядных договоров и договоров поставки энергетических и других ресурсов через присоединенную сеть; информирование собственников жилых помещений про смену тарифов коммунальных услуг; подготовка предложений о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и согласование их с владельцами жилых помещений; ведение бухгалтерской, финансовой и статистической отчетности, связанной с содержанием многоквартирного дома.

Исследован вопрос о месте договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом в системе договоров о предоставлении услуг, определены его особенности. В диссертации уделено внимание соотношению договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом с другими смежными договорами (поручения, комиссии, агентского договора). На основании проведенного анализа выявлены общие и отличительные черты указанных договоров.

Особое внимание уделено исследованию правового статуса сторон договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, определен круг лиц, которые могут выступать сторонами этого договора. Рассмотрен правовой статус объединений совладельцев многоквартирного дома, исследован их круг полномочий. Также рассмотрен вопрос о гражданско-правовом статусе выгодоприобретателя при заключении и выполнении договоров о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. Обозначено, что выгодоприобретателем в таком договоре может быть только физическое лицо.

При исследовании круга прав и обязанностей сторон указанного договора раскрывается его содержание. Констатируется, что основная обязанность управляющего состоит в предоставлении услуги по управлению многоквартирным домом, которая включает в себя как фактические, так и юридические действия. Рассмотрен вопрос о правовом режиме общего имущества совладельцев многоквартирного дома.

Рассмотрены существенные условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом. При этом отмечается, что предмет этого договора состоит из двух частей: объекта управления и действий управляющего по управлению соответствующим объектом.

Проведена юридическая характеристика договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом как двухстороннего, реального и оплатного договора. Аргументировано, что законодательство должно позволять заключать договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом в простой письменной форме без нотариального заверения и государственной регистрации.

Ключевые слова: договор, услуга, управление многоквартирным домом, договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, управляющий.

Mirza S. The contract for the provision of management services for tenement house. - Manuscript.

Thesis for the degree of candidate of legal sciences, speciality 12.00.03 - Civil law and Civil procedure, Family law, International private law. - Research Institute for Private Law and Entrepreneurship of National academy of Legal Sciences of Ukraine. - Kyiv, 2011.

...