Правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні: історико-правовий аналіз

Размещено на http://www.allbest.ru/

Інститут законодавства верховної ради України

12.00.01- теорія та історія держави і права; історія політичних і правових учень

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук

Тема:

Правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні: історико-правовий аналіз

Сенчук Василь Володимирович

Київ-2009



Дисертацією є рукопис

Робота виконана у відділі проблем розвитку національного законодавства Інституту законодавства Верховної Ради України

Науковий керівник:

доктор юридичних наук, професор, член-кореспондент Академії правових наук Зайчук Олег Володимирович, Інститут законодавства Верховної Ради України, перший заступник директора

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор Гуренко-Вайцман Марина Миколаївна, Кримський юридичний інститут Одеського державного університету внутрішніх справ України, завідувач кафедри теорії та історії держави і права

кандидат юридичних наук, доцент Неліп Михайло Іванович, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, доцент кафедри теорії та історії держави і права

З дисертацією можна ознайомитися в бібліотеці Інституту законодавства Верховної Ради України за адресою: 04053 м. Київ, пров. Несторівський, 4.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради, кандидат юридичних наук, старший науковий співробітник Биков О.М.



Загальна характеристика роботи

Актуальність теми дослідження. У сучасних умовах існування розвиненої економіки є абсолютно неможливим без існування динамічного обороту нерухомого майна та прав на нього. Водночас, при динамічному обороті цілком необхідним є забезпечення стабільності та гарантованості прав на нерухоме майно, що досягається за допомогою механізму реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

Проблема правового регулювання відносин реєстрації нерухомого майна та прав на нього до сих пір не отримала однозначного правового розв'язання. Чи повинна така система бути універсальною, чи повинні враховуватися особливості різних видів нерухомого майна, чи повинні відомості системи бути публічними, чи доцільно паралельно реєструвати майно, права на нього та правочини щодо нього, як співвідноситься реєстрація прав та реєстрація самого майна, яке місце в системі реєстраційних відносин має займати технічна інвентаризація об'єктів нерухомості - ці та інші питання до цих пір не є вирішеними. Хоча нормативно-правові акти з питань реєстрації нерухомого майна та прав на нього ухвалюються регулярно, їхня ефективність є вкрай низькою. Причиною цього є, на наш погляд, відсутність глибокого розуміння сутності та природи реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

За таких умов, коли вітчизняна нормотворчість у досліджуваній сфері зайшла у глухий кут, існує гостра потреба поглянути на проблему з більш широкої перспективи, дослідити правове регулювання відносин реєстрації нерухомого майна та прав на нього у динаміці, в його історичному розвиткові, виявити відповідні закономірності і сформулювати на їх основі пропозиції щодо вдосконалення чинного законодавства.

Вивчення історії правового регулювання державної реєстрації прав на нерухоме майно необхідне і для кращого розуміння положень чинного законодавства, що регулює аналогічні відносин.

На даний час у юридичній науці проведена значна кількість історико-правових досліджень, присвячених, серед іншого, і окремим аспектам правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього. Досліджувалися також і питання правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього за сучасним законодавством України. Водночас, спеціальне комплексне історико-правове дослідження закономірностей правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні не проводилося.

Науково-теоретичною базою проведеного дослідження стали праці українських вчених-юристів: Г.І. Балюк, Д.В. Бобрової, О.А. Вівчаренка, Л. Гамбург, В.Д. Гончаренка, С.Л. Гоштинар, С.В. Гринька, О.В. Дзери, О.В. Єлісєєвої, О.В. Зайчука, Л.П. Заставської, О.Л. Копиленка, Н.С. Кузнєцової, П.Ф. Кулинича, А.В. Луняченка, В.В. Луця, М.Д. Миколюка, А.М. Мірошниченка, В.Л. Мунтяна, В.В. Носіка, О.А. Підопригори, О.С. Простибоженка, Н.П. Сизої, Ю.С. Шемшученка, С.В. Юшкова, Л.Е. Ясінської та інших.

Використані також праці зарубіжних юристів, що досліджували проблеми реєстрації нерухомого майна та прав на нього: В.О. Алєксєєва, Т.Д. Аппак, Д.В. Артюшина, Д.С. Бондаренка, М.І. Брагінського, І.Л. Брауде, В.В. Вітрянського, Г.В. Волинцевої, В.М. Галімової, П.Б. Галунова, Ю.І. Галунова, Е.О. Гряди, М.Р. Дзуцевої, О.В. Дмитрієва, К.А. Ємельянової, А.Л. Ільченка, І.О. Ісаєва, Л. Кассо, А.Р. Кірсанова, О.М. Козиря, Р.М. Кравцова, П.В. Крашенинникова, С. Крилова, Н.В. Максимчук, Д.І. Мейера, В.В. Михольської, Р. Мітчела, Є.Ю. Петрова, Й.О. Покровського, О.В. Полунєєвої, В.М. Сидоренка, М.О. Сиродоєва, О.М. Ерделевського та інших.

Також у роботі використані праці представників історичної та економічної науки: М.М. Аркаса, М.П. Василенка, М.Ф. Владимирського-Буданова, Д.І. Гнатковича, М.С. Грушевського, А.С. Даниленка, Д.І. Дорошенка, О.П. Івановської, М.Г. Лихогруда, А.П. Козьмука, П.Ф. Козьмука, Л.Я. Новаковського, О.Я. Панчука, П.М. Першина, Н.В. Полонської-Василенко, І.Я. Терлюка, А.М. Третяка, М. Черемшинського, М. Чубатого, А.Д. Юрченка та інших.

На основі існуючих досягнень вітчизняної та зарубіжної правової, історичної та економічної науки у дослідженні запропоновано концепцію створення ефективного та логічно-узгодженого правового забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження здійснене в рамках науково-дослідної роботи “Стратегія розвитку законодавства України” (державний реєстраційний номер 0103U007975).

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є вироблення на основі історичного досвіду пропозицій щодо створення логічно узгодженого та ефективного правового регулювання відносин реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні.

Задачами дослідження є встановлення на основі історичного досвіду закономірностей правового регулювання відносин реєстрації нерухомого майна та прав на нього і вирішення наступних питань:

яким чином співвідносяться реєстрація об'єктів нерухомого майна, прав на нерухоме майно, правочинів щодо нерухомого майна та правоустановлюючих документів на нерухоме майно?

чи доцільне паралельне існування реєстрації прав на нерухоме майна та правочинів щодо нерухомого майна?

яке місце в системі реєстраційних відносин займає інвентаризація (технічний, кадастровий облік) об'єктів нерухомого майна?

чи доцільно створювати в Україні універсальну реєстраційну систему, що на єдиних засадах об'єднає відомості про усі види нерухомого майна?

яким має бути організаційно-правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього?

Об'єктом дослідження є правовідносини щодо реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні, що складалися в різні історичні періоди.

Предметом дослідження є відповідні акти законодавства, правові пам'ятки, практика їх застосування та відомості, вміщені в спеціальній літературі, щодо них.

Методи дослідження. Основним методом дослідження є порівняльно-історичний метод. Він використовувався для вирішення сучасних проблем на основі історичного досвіду розв'язання аналогічних проблемних питань.

Для тлумачення положень законодавства використовувався дедуктивний метод та метод аналізу.

Для узагальнення практики застосування законодавства та способів вирішення проблемних питань в різні історичні періоди застосовувався індуктивний метод (метод узагальнення).

У дослідженні використані також такі емпіричні загальнонаукові методи, як спостереження та опис. Використання цих методів мало місце насамперед при дослідженні відповідної правозастосовчої практики, насамперед судової. Також вказані методи використовувалися при аналізі законопроектної діяльності у сфері державної реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

За допомогою індуктивного методу, а також методів абстрагування, узагальнення та статистичного методу вирішувалося завдання виявлення закономірностей у правовому забезпеченні реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

Наукова новизна одержаних результатів. В результаті проведеного дослідження здобувачем вперше отримані наступні наукові положення, що виносяться на захист.

Вперше:

Зроблено висновок, що вже початковий період вітчизняної історії являє приклади існування усіх основних елементів системи реєстрації прав на нерухоме майно: формування об'єктів нерухомого майна (діяльність межовщиків тощо), обліку об'єктів нерухомого майна (Іпатіївський літопис, інвентарі, описи замків та приписаного до них майна, гродські та земські, магістратські книги), власне реєстрацію прав (запис відомостей про права в “урядових книгах” - земських та гродських).

Наголошено, що на початковому етапі історичного розвитку (часи Київської Русі, литовсько-польський період, Гетьманщина) реєстрація прав на нерухоме майно цього періоду не мала правоустановчого характеру. На противагу, реєстрація на українських землях у складі Росії (приказна, згодом - кріпосна реєстрація) досить рано набула правоустановлюючого характеру, хоча і не характеризувалася т.зв. повною публічною достовірністю. Можливість існування такої системи, на наш погляд, обумовлена відносно стабільним розвитком земельних відносин і відсутністю періодичних загальних перерозподілів земель, на зразок того, що мало місце в Україні в ході Визвольної війни.

На основі аналізу історичного матеріалу вперше зроблено висновок, за яким потреби у періодичній суцільній інвентаризації зумовлюються відсутністю добре налагодженої системи поточної реєстрації прав на нерухоме майно. Інвентаризація також є необхідною у періоди після значних суспільних перетворень (Визвольна війна, ліквідація Запорізької Січі). Періодичні суцільні інвентаризації не можуть компенсувати відсутності добре налагодженої системи поточної реєстрації. І навпаки, за наявності такої системи періодичні суцільні інвентаризації стають непотрібними.

Зроблено висновок, за яким відчуження майна власником породжує не припинення права власності, а його перехід до набувача. Припинення права власності можливе у випадку припинення існування об'єкта права (речі) або смерті чи ліквідації суб'єкта права у випадках, коли не відбувається правонаступництва. Існує потреба у відображення даного підходу у ст.ст.344, 346 та ін. Цивільного кодексу України.

Набули подальшого розвитку:

Теза про те, що існування реєстрації прав на нерухоме майно робить реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна повністю недоцільною. Тим більш, абсолютно невиправданою є існуюча сьогодні в Україні подвійна реєстрації окремих правочинів щодо нерухомого майна (зокрема, договорів оренди землі). Існуюче в Україні підзаконне нормативно-правове регулювання реєстрації правочинів не ґрунтується на законі.

Наукові позиції, за якими складнощі з об'єднанням державної реєстрації земельних ділянок та будівель і споруд, їх частин у єдину систему мають об'єктивний характер, а саме створення єдиної системи реєстрації щодо усіх об'єктів нерухомості є недоцільним. Оптимальним варіантом слід вважати існування різних підсистем реєстрації прав на нерухомість - щодо земельних ділянок та щодо будівель, споруд, їх частин. Між цими системами цілком можливо налагодити інформаційний обмін.

Удосконалено:

Наукове обґрунтування необхідності збереження та удосконалення існуючої системи реєстрації будівель, споруд та їх частин, що здійснюється комунальними підприємствами БТІ. З цією метою доцільно доопрацювати та ухвалити як закон проект Закону України “Про формування (технічну інвентаризацію) та облік об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації”, а також докорінно переглянути положення Цивільного кодексу України та Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Концепцію взаємодії між системою реєстрації земельних ділянок та прав на них, з одного боку, та аналогічною системою реєстрації будівель та споруд, їх частин, яка передбачає створення перехресних посилань.

Уявлення про реєстрацію (облік, інвентаризацію) об'єктів нерухомого майна як невід'ємну складову реєстрації прав на нерухоме майно, що позбавлена самостійного значення. Для уникнення термінологічної плутанини процедуру опису та обліку об'єктів нерухомого майна пропонується не позначати терміном “реєстрація”, а використовувати поняття “технічний облік”, “облік” або “інвентаризація”.

Практичне значення одержаних результатів. За результатами дослідження сформульовано цілу низку пропозицій щодо вдосконалення існуючого в Україні правового регулювання відносин державної реєстрації об'єктів нерухомого майна та прав на них.

Отримані наукові результати можуть бути застосовані у законотворчій діяльності, зокрема, при вдосконаленні положень чинних Цивільного та Земельного кодексів, Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, підзаконних нормативно-правових актів з питань реєстрації об'єктів нерухомого майна та прав на них.

Отримані висновки наукового характеру можуть бути використані при викладанні курсів “Цивільне право”, “Земельне право”, “Землеустрій і кадастр” та ін. при підготовці фахівців зі спеціальностей “Правознавство” та “Землеустрій і кадастр”. Результати дослідження використовуються у поточній діяльності Комунального підприємства Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна.

Апробація результатів дисертації. Основні положення проведеного дослідження оприлюднювалися на наступних наукових конференціях, семінарах та інших заходах:

нараді юристів, керівників бюро технічної інвентаризації, присвяченій затвердженню Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухомість (м. Київ, 5 вересня 2002 року);

семінарі, присвяченому створенню системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно в Україні, її перспективам, проблемам та шляхам їх розв'язання, організованого Верховною Радою України, Канадсько-українським законодавчим і міжурядовим проектом та Всесвітнім Банком (м. Київ, 15 лютого 2003 року);

зборах керівників бюро технічної інвентаризації України (м. Алушта, 24 червня 2003 року);

загальних зборах керівників комунальних підприємств - бюро технічної інвентаризації України щодо побудови системи реєстрації прав на нерухоме майно, обліку та технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (м. Яремча, 6 лютого 2008 року);

науково-практичній конференції «Нотаріат: зваби, ризики, перспективи», організовані Радою Київського міського відділення Української нотаріальної палати, Київським університетом економіки, туризму і права, Головним управлінням юстиції в місті Києві за підтримки Всеукраїнського благодійного фонду «Сприяння реформуванню нотаріату» (м. Київ, 24 жовтня 2008 року);

І Міжвузівській науково-практичній конференції «Актуальні проблеми сучасної науки: теорія і практика» (м. Київ, Міжнародний науково-технічний університет імені академіка Юрія Бугая, 25 березня 2009 року) (доповідь на тему «Реєстрація нерухомого майна та прав на нього за часів Київської Русі»);

Міжнародній науковій конференції «Досвід правового розвитку Великого князівства Литовського (1529-1588)» (Одеса 20-21 березня 2009 року («Доповідь на тему «Досвід реєстрації нерухомого майна та прав на нього у Великому князівстві Литовському»);

Міжнародній науково-практичні конференції «Актуальні правові питання очима молодих дослідників» (м. Київ, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, юридичний факультет, 23-24 квітня 2009 року) (доповідь на тему: «Відмова від права власності у контексті державної реєстрації прав на нерухоме майна»).

Публікації. За темою дисертаційної праці опубліковано чотири статті у наукових фахових виданнях ВАК України.

Структура роботи. Робота складається з трьох розділів, які поділяються на декілька підрозділів. Обсяг роботи становить 189 сторінок. Список використаних джерел складає 232 найменування.



ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У Вступі обґрунтовується актуальність обраної теми дослідження, характеризується ступень її дослідження у спеціальній літературі, визначаються мета та завдання дослідження, його об'єкт та предмет. Описується методологічна і науково-теоретична основа дослідження, наукова новизна та практичне значення роботи, формулюються положення, що виносяться на захист.

Перший розділ «Розвиток правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні» складається з шести підрозділів.

У підрозділі 1.1 “Елементи системи реєстрації прав на нерухоме майно за часів Київської Русі та Литовсько-польської доби” досліджуються первісні способи надання правам на нерухоме майно публічності: фактичний обробіток землі, встановлення межових знаків, складання перших, поки що примітивних, реєстрів.

При всій примітивності процедур реєстрації нерухомого майна та прав на нього за часів Київської Русі та Литовсько-польської доби дослідження такої реєстрації є надзвичайно цінним, оскільки дозволяє у всій наочності побачити, які чинники покликали до життя перші форми реєстрації. Аналіз цього періоду розвитку вітчизняної державності засвідчує, що реєстрація нерухомого майна та прав на нього стає необхідною вже при появі мінімального обороту нерухомості. Специфіка об'єктів нерухомості як об'єктів прав передбачає (на відміну від рухомих речей) необхідність оголошення, повідомлення про права на нерухомість усім іншим суб'єктам, крім суб'єкта права. Яким не дивним це може видатися на перший погляд, встановлення межового стовпа чи усне оголошення про право виконують ту саму функцію, що і сьогоднішнє внесення права до реєстру.

Окрім необхідності вирішення задачі надання правам публічності, іншим потужним чинником запровадження реєстрації майна та прав на нього стають фіскальні мотиви. Саме виходячи з фіскальних мотивів у розглядуваний період створюються перші реєстри.

Загалом, процедури обліку нерухомого майна у цей час не мають систематичного характеру. Показовим є те, як змінюються способи надання правам на нерухоме майно публічності із завершенням первісного перерозподілу земель: замість фактичних дій (обробіток, встановлення межового знаку тощо) на перший план починають виходити акти правові - вчинення угод, та, нарешті, їх «оголошення до уряду», внесення до спеціальних книг, що отримало правове закріплення у основних правових пам'ятках того періоду, насамперед, у Литовських статутах.

Явища, описані у підрозділі 1.2 “Суцільна та поточна реєстрація нерухомого майна та прав на нього у період Гетьманщини та їх правове забезпечення”, описують схожий цикл у розвитку реєстраційних процесів (порівняно із тими, яким був присвячений підрозділ 1.1).

Буремні події Визвольної війни призвели практично до повного руйнування існуючої системи землеволодіння. Знову на перший план виходять первинні способи набуття права на нерухоме майно. Проте дуже швидко набирають значення вторинні способи набуття прав, а фактичне зайняття починає потребувати певного документального підтвердження, фіксації («конфірмації» тощо). Великий інтерес становлять інвентаризаційні процедури щодо нерухомого майна, зокрема, т.зв. Генеральне слідство по маєтностях 1729-1731 рр., яке з усіма підставами можна вважати повноцінною інвентаризацією нерухомого майна з подальшою реєстрацією прав на це майно. Проведене дослідження дозволило виявити історичну закономірніть: потреба в суцільній інвентаризції виникає за умов відсутності добре налагодженої системи поточної реєстрації прав на нерухоме майно. Інтентаризація також може бути необхідною у періоди після значних суспільних перетворень, що супроводжуються перерозподілом власності.

Так само цікавою є систематична діяльність із реєстрації нерухомого майна т.зв. підкоморських судів та межових комісарів. Звертає на себе увагу, що відносини із формування об'єктів нерухомого майна, яке є невід'ємною складовою реєстраційної процедури, за часів Гетьманщини були врегульовані набагато більш детально, ніж сьогодні. На думку автора, положення про реєстрацію прав на нерухоме майно, вміщені до Прав, за якими судиться український народ, та до інших правових пам'яток того часу, можуть підказати чимало ефективних рішень, які можуть бути успішно використані, серед іншого, при доопрацюванні існуючого проекту Закону України Закону України “Про формування (технічну інвентаризацію) та облік об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації”.

У той самий час, коли на території більшої частини України дія російського законодавства повною мірою поширилася лише у 1840-х роках, на території Слобожанщини законодавство Росії діяло практично з самого початку заселення цього краю після його спустошення внаслідок татаро-монгольської навали та подальших регулярних набігів кримського ханства.

Підрозділ 1.3 “Реєстрація нерухомого майна та прав на нього у Російській імперії з ХV ст. по 1866 рік” присвячена насамперед т.зв. «кріпосному» та «приказному» порядку реєстрації прав на нерухоме майно, який поширювався на Слобожанщину практично з моменту його запровадження.

Приказна система передбачала реєстрацію прав на нерухоме майно, насамперед, землі, у Помісному приказі, що був створений за царювання Івана IV. Він був вищим державним органом, що відав земельними справами. Через приказ землі надавалися у помісне володіння. Приказ вів спеціальні книги, куди заносилися відомості про маєтки. Реєстрація прав на землю та розташовані на ній будівлі і споруди у «писцових книгах» Помісного приказу набуває правоустановчого значення і містить всі ознаки реєстрації прав на нерухоме майно у сучасному розумінні.

У часи Петра І був встановлений інший порядок реєстрації прав на нерухоме майно, що отримав назву кріпосного і мав переважно фіскальні цілі. За цим порядком, реєстрація покладалася на спеціальних посадових осіб - кріпосних писців, що працювали у Палаті кріпосних справ. У Палаті мали вчинятися всі акти з приводу нерухомості із обов'язковим залученням свідків та контролем за законністю акту та вірною сплатою мита із подальшим внесенням до писцових книг (але право виникало з моменту вчинення акту). Недоліком нового порядку було те, що він зводився до контролю за законністю акту і не передбачав перевірки наявності права у особи, яка відчужувала майно.

Під час царювання Катерини ІІ Положенням про губернії 1775 року вчинення кріпосних актів замість Палати було покладено на цивільні палати та повітові суди, при яких були створені установи кріпосних справ. До цих установ слід було пред'являти акти для вводу у володіння. Перевагою цього порядку була відсутність необхідності їхати для відчуження майна до столиці. З іншого боку, через можливість вчинення акту у будь-якому місці існувала небезпека кількаразового відчуження майна продавцем. Хоча для її відвернення було передбачено необхідність опублікування оголошення у “Ведомостях”, проте такі оголошення публікувалися з великим запізненням. Іншим недоліком нового порядку було те, що акт про введення у володіння не був беззаперечним підтвердженням наявності права, а свідчив лише про те, що володіння розпочалося і не було оголошено спору.

У підрозділі розглядається також правове регулювання чергових спроб суцільної інвентаризації та обліку нерухомого майна, що супроводжували т.зв. «генеральне межування» та «інвентарну реформу». Проведене дослідження дозволяє зробити висновок, що сталий характер землекористування вимагає створення поточної системи реєстрації прав на нерухоме майно, яка має правоустановчий характер (діє за принципом «без реєстрації немає права»).

Відсутність налагодженої системи поточної реєстрації не може бути компенсована проведенням періодичних суцільних інвентаризацій, що супроводжуються реєстрацією.

Підрозділ 1.4 “Нотаріальна система реєстрації прав на нерухоме майно у Російській імперії після 1866 року” присвячена більш досконалій (порівняно із «кріпосною» та «приказною») т.зв. «нотаріальній» системі реєстрації прав на нерухоме майно.

З прийняттям 14.04.1866 Положення про нотаріальну частину було передбачено перевірку актів за місцезнаходженням майна. З цією метою у столицях, губернських містах та, за необхідності, у повітових містах засновувалися посади нотаріусів. При «нотаріальній» системі реєстрації проводилася перевірка правильності вчинення акту та відсутності заборони на відчуження чи спору. Проте перевірка підстав вотчинного права не здійснювалася. Акт записувався до реєстру, проте він не відображав історію майна. Тим не менш, нові правила мали важливе значення, оскільки чітко пов'язували момент переходу права на майно із внесенням запису до реєстру.

Хоча не всі вчені погоджуються із виділенням окремої нотаріальної системи реєстрації прав на нерухоме майно, вказуючи, що формально кріпосний порядок вчинення угод щодо нерухомості проіснував у Російській імперії до 1917 року, у будь-якому випадку, судова реформа і запровадження нотаріату привнесли істотні зміни у систему реєстрації прав на нерухомість (систему “укріплення” прав).

Нотаріальна система мала низку серйозних недоліків, внаслідок чого істотно відрізнялася в гірший бік від кращих зарубіжних аналогів. Зокрема, вона мала лише деякі озники т.зв. публічності та достовірності. Недоліками системи було нечітке визначення моменту переходу права власності на нерухоме майно, громіздкий та витратний порядок реєстрації (т.зв. «укріплення»), достовірність записів про права на нерухоме майно не була абсолютною. Цих помилок необхідно уникнути при побудові сучасної реєстраційної системи в Україні.

У підрозділі 1.5 “Особливості правового регулювання реєстрації право на землю на Галичині (до 1939 року), в Буковині (до 1940 року) та на Закарпатті (до 1945 року)” розглядаються головним чином реєстраційні системи, що існували в Австро-угорській імперії, до складу якої входили Галичина, Буковина та Закарпаття.

Ще у 1751 році в Австро-Угорщині було запроваджено т.зв. «терезіанський кадастр», а згодом з'явилися і класичні «грунтові» («поземельні») книги. Між тим, досконала та правильна ідея, покладена в основу реєстрації прав на нерухоме майно, яка добре працювала, наприклад, в Німеччині, на українських землях була значною мірою дискредитована технічними недоліками у веденні поточної реєстрації. Насамперед, надійність і точність первинної реєстрації були невисокими, з часом ґрунтовими книгами стало практично неможливо користуватися. Законом від 11.12.1906 було передбачено запровадження нових книг реєстрації за фактичним станом власності - таким чином, законодавчо було визнано крах існуючої реєстраційної системи. Суцільне впорядкування та державна реєстрація селянської земельної власності було зупинено Першою світовою війною.

Дослідження досвіду західноукраїнських земель підтверджує висновок про те, що відсутність добре налагодженої системи поточної реєстрації не може бути компенсована періодичними суцільними інвентаризаціями.

Підрозділ 1.6 “Розвиток правового забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього за часів СРСР” досліджує реєстрацію нерухомого майна та прав на нього за часів СРСР (від 1917 року до початку 1990-х років). Період ознаменовується встановленням виключно державної власності на землю. За таких умов спершу вважалося, що потреба у існуванні системи реєстрації нерухомості та прав на неї відпала. Проте реальність спростувала таку думку. правовий реєстраційний нерухомий україна

Вже на початковому етапі розвитку радянського законодавства, у 1920-х роках виникають різні реєстраційні процедури: для будівель і споруд та прав на них, з одного боку, та земельних ділянок та прав на них, з іншого.

Земельний кодекс УСРР 1922 року передбачив цілу систему “земельної реєстрації”. Реєструвалися договори оренди землі, також реєстрація нерухомого майна здійснювалася у формі реєстрації у подвірних реєстрах земельних громад та реєстрації дворів та змін у їх складі. Кодекс передбачав можливість відмовити у реєстрації.

Уже в середині 1940-х років було запроваджено порядок, за яким при укладенні угоди щодо відчуження будівель “через нотаріальні контори” угода вчинялася лише за умови надання довідки “міськими інвентаризаційними бюро”.

Цивільний кодекс УРСР 1963 року формально не встановлював впливу реєстрації або її відсутності на укладеність, дійсність або чинність укладеного договору та перехід права на нерухоме майно. Між тим, провести подальше відчуження житлового будинку без реєстрації договору (а фактично - права) в бюро технічної інвентаризації (БТІ) для фізичних осіб було неможливо, оскільки при обов'язковому нотаріальному посвідченні вимагалася довідка-характеристика з БТІ. Таким чином, фактично у повному обсязі право власності на об'єкти нерухомості переходило лише після реєстрації.

Після закінчення Великої Вітчизняної війни в обласних центрах та місті Києві була проведена суцільна інвентаризація нерухомого майна. Необхідність її проведення була обумовлена тим, що значна частина нерухомого майна під час війни була зруйнована, натомість, у повоєнні роки були проведені широкомасштабні заходи з відбудови населених пунктів.

У 1983 році підприємствами БТІ розпочато суцільну інвентаризацію будівель і споруд у сільській місцевості. З ряду причин ці роботи незавершені.

Досвід радянського періоду свідчить, що потреба в реєстрації нерухомого майна та прав на нього існує навіть за умов командно-адміністративної системи і навіть за умов формального скасування поділу речей на рухомі та нерухомі. Потреба у реєстрації прав на нерухоме майно випливає із самої природи нерухомого майна.

Другий розділ «Сучасний стан правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні» складається з чотирьох підрозділів. Незалежна Україна отримала «спадок» у вигляді роздільної реєстрації прав на будівлі і споруди, з одного боку, та земельні ділянки, з іншого. Крім того, з часом, вже за часів незалежності, було запроваджено ще й реєстрацію правочинів щодо нерухомості, що ще більш ускладнило та заплутало реєстраційні відносини. Згодом в Україні було зроблено кілька спроб об'єднати реєстраційні системи, які не досягли успіху. Нові механізми не лише не замінили існуючі, а, навпаки, нашарувалися на них. Існуюча сьогодні в Україні множинність реєстраційних процедур і обумовила структуру другого розділу.

Проведений у підрозділі 2.1 «Реєстрація прав на будівлі і споруди за сучасним законодавством України» аналіз засвідчив, що законодавчі акти, які регламентують реєстрацію прав на будівлі і споруди, є вкрай суперечливими та недосконалими. На сьогодні не узгоджуються між собою положення Цивільного кодексу України, Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». Додаткові проблеми привносяться підзаконною правотворчістю Міністерства юстиції України. У роботі пропонуються конкретні кроки щодо вирішення даної проблеми.

Окремо аналізуються проблеми у правовому регулюванні відносин щодо т.зв. «відмови» від права власності (у контексті державної реєстрації). Зокрема, непоодинокими є випадки, коли власники майна, наприклад, обтяженого заставою (будинку, квартири тощо), “відмовляються” від права власності і згодом примушують (іноді - в судовому порядку) підприємства БТІ проводити реєстрацію припинення права власності. Відповідно, після цього кредитор не може звернути стягнення на нерухоме майно, у якому спокійно продовжує проживати боржник. Юридично цього майна просто не існує, хоча як фізичний об'єкт воно не зазнало жодних змін.

На переконання автора, власник повинен мати право відмовитися від права власності лише шляхом відчуження майна (тобто шляхом передачі права власності іншій особі) або шляхом його знищення, якщо таке не суперечить закону. Можливість абстрактної “відмови” від права власності, закріплена чинним законодавством (ст.ст. 346, 347 Цивільного кодексу України), є великою помилкою.

Дослідження, проведене у підрозділі 2.2 «Реєстрація земельних ділянок та прав на них за чинним законодавством України», засвідчує, що ситуація із реєстрацією прав на земельні ділянки є ще більш невтішною. В законодавстві вживаються терміни «реєстрація земельних ділянок», «реєстрація прав на землю», «реєстрація державних актів», «реєстрація договорів оренди землі». Іноді цим термінам надається однакового значення, іноді - різного. Обгрунтовується думка про те, що в усіх випадках мова повинна йти про реєстрацію прав на земельні ділянки. Реєстрація (кадастровий облік) земельних ділянок повинна бути складовою реєстрації прав на них.

Вкрай незадовільним є стан організаційного забезпечення реєстрації прав на земельні ділянки. У той час, коли функції з реєстрації прав на земельні ділянки ЗК України покладаються на державні органи земельних ресурсів, фактично ці повноваження сьогодні здійснюють на сумнівних правових підставах підрозділи державного підприємства “Центр державного земельного кадастру” або підрозділи виконавчих органів міських рад. Крім того, всупереч положенням Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” робляться спроби перепідпорядкувати зазначене підприємство Міністерству юстиції України.

Підрозділ 2.3 «Реєстрація угод (правочинів) щодо нерухомого майна за чинним законодавством України» присвячена співвідношенню державної реєстрації нерухомого майна та прав на нього із державною реєстрацією правочинів. Вказується на те, що сьогодні державна реєстрація правочинів здійснюється на підставі підзаконних нормативно-правових актів, які не відповідають закону. Насамперед, йдеться про те, що ч. 2 ст. 210 Цивільного кодексу України встановлює, що перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. Всупереч цій прямій вказівці порядок реєстрації правочинів на сьогодні визначається підзаконним нормативно-правовим актом - постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №671, якою затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів.

Обгрунтовується висновок про недоцільність існування реєстрації правочинів щодо нерухомого майна. При реєстрації прав та при реєстрації угод по суті мова йде про застосування державної реєстрації як інструменту закріплення двох різних видів права: зобов'язальних (при реєстрації угод) та речових (при реєстрації прав). Коли ведеться мова про реєстрацію щодо нерухомості, цілком очевидно, що доцільною є реєстрація саме речових прав, адже зобов'язальні права мають своїм об'єктом дії зобов'язаної особи, а не річ (нерухому або іншу).

Підрозділ 2.4 «Спроби об'єднати реєстрацію прав на усі види нерухомого майна в єдину систему» присвячена аналізу спроб уніфікації реєстраційних процедур та механізмів, які неодноразово здійснювалися в Україні.

Попри позірну привабливість такого об'єднання всі спроби провести його зазнали невдачі. Можна виділити цілу низку причин, з яких до цього часу не вдалося сформувати єдиної реєстраційної системи. Є серед них і суб'єктивні - зокрема, опір Міністерства юстиції України прийняттю урядових актів, необхідних для створення механізму реалізації положень Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”. Запровадженню єдиної кадастрово-реєстраційної системи реєстрації земельних ділянок, інших об'єктів нерухомості перешкоджає ціла низка тимчасових проблем, зокрема, відомчий характер та різнородність баз даних, відсутність відпрацьованих механізмів реєстрації та міжвідомчого обміну інформацією, необхідність розробки програмно-технічного і картографічного забезпечення тощо.

Проте, на думку автора, основні причини невдач спроб поєднати реєстрацію прав на будівлі та споруди, їх частини із реєстрацією земельних ділянок (прав на них, правочинів щодо них) все-таки мають об'єктивну природу. Специфіка таких різних об'єктів нерухомості, як земельні ділянки та будівлі і споруди вимагає якісно різних підходів до їх формування, обліку та реєстрації, і об'єднання реєстраційних процедур замість спрощення реєстрації, її ведення за принципом “єдиного вікна” тощо насправді значно ускладнить і заплутає реєстраційні процедури, або й просто їх унеможливить.

На підставі аналізу причин цих невдач, а також альтернативних способів досягнення цілей, що ставляться перед об'єднанням, зроблено висновок про недоцільність створення єдиної системи реєстрації щодо всіх видів нерухомості.

Оптимальним варіантом, на думку автора, є збереження та удосконалення різних підстистем реєстрації прав на нерухомість - окремо щодо земельних ділянок та окремо щодо будівель, споруд та їх частин. Між цими системами можна і потрібно налагодити інформаційний обмін, зробити їх взаємно узгодженими та сумісними.

Третій розділ «Перспективи вдосконалення правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні» розглядає основні тенденції у відповідній сфері.

У підрозділі 3.1 «Аналіз основних законопроектів у сфері реєстрації нерухомого майна та прав на нього останніх років» проаналізовані найбільш актуальні законопроекти, які стосуються державної реєстрації нерухомого майна та прав на нього: «Про державний земельний кадастр», «Про внесення змін до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», «Про облік та технічну інвентаризацію окремих видів об'єктів нерухомого майна». На погляд автора, жоден із згаданих законопроектів у сфері державної реєстрації нерухомого майна та прав на нього не передбачає комплексного вирішення проблем, що існують у відповідній сфері.

Обґрунтована необхідність розробки проекту Закону України «Про формування (технічну інвентаризацію) та облік об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації», а також докорінного перегляду положень про реєстрацію Цивільного кодексу України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

Підрозділ 3.2 «Концептуальні засади побудови системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні» передбачає узагальнений погляд автора на найбільш актуальні проблеми, які існують сьогодні у сфері реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні. Вказується на доцільність відмови від реєстрації правочинів із одночасним збереженням самостійних реєстраційних процедур щодо реєстрації земельних ділянок, з одного боку, та будівель і споруд, з іншого, забезпечити правоустановчий характер реєстрації, їх обмежену відкритість та поступовий перехід до ведення реєстру в електронній формі.

У висновках викладені теоретичні та практичні підсумки дослідження, підсумовано викладені рекомендації щодо вдосконалення чинного законодавства та правозастосовної практики у сфері реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

Зокрема, на думку дисертанта, існує доцільність законодавчо замінити положення щодо реєстрації правоустановчих документів на земельні ділянки (державних актів, договорів оренди землі) нормами про реєстрацію прав на земельні ділянки. Реєстрація (кадастровий облік) самих земельних ділянок має бути складовою реєстрації прав на них.

Існування реєстрації прав на нерухоме майно робить реєстрацію правочинів щодо нерухомого майна повністю недоцільним. Тим більш, абсолютно невиправданою є існуюча сьогодні в Україні подвійна реєстрація окремих правочинів щодо нерухомого майна (зокрема, договорів оренди землі).

Створення єдиної системи реєстрації щодо усіх об'єктів нерухомості є недоцільним. Оптимальним варіантом слід вважати існування різних підсистем реєстрації прав на нерухомість - щодо земельних ділянок та щодо будівель, споруд, їх частин. Між цими системами має бути налагоджений інформаційний обмін.

Доцільно зберегти і удосконалити існуючу систему реєстрації будівель, споруд та їх частин, що здійснюється комунальними підприємствами БТІ. З цією метою доцільно розробити проект Закону України “Про формування (технічну інвентаризацію) та облік об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації”, а також докорінно переглянути положення ЦК України та Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”.

Відповідно до моделей, прийнятих для реєстрації будівель і споруд, їх частин, доцільно переглянути існуючі підходи до реєстрації прав на земельні ділянки. Функції із формування, обліку та реєстрації земельних ділянок варто зберегти за існуючим Центром Державного земельного кадастру. Між системою реєстрації земельних ділянок та прав на них, з одного боку, та аналогічною системою реєстрації будівель та споруд, їх частин слід створити перехресні посилання.

Існує потреба у консолідації реєстраційних процедур відносно одних і тих самих об'єктів (з одного боку, земельних ділянок, з іншого - будівель і споруд, їх частин). Це повинно бути зроблено шляхом збереження у законодавстві положення про реєстрацію прав, і вилучення положень щодо реєстрації правочинів, власне об'єктів (замість реєстрації об'єктів слід передбачити їх облік) та правоустановчих документів на ці об'єкти.

Реєстрація (облік, інвентаризація) об'єктів нерухомого майна є складовою реєстрації прав на нерухоме майно і позбавлена самостійного значення. Для уникнення термінологічної плутанини процедуру опису та обліку об'єктів нерухомого майна доцільно не позначати терміном “реєстрація”, а використовувати поняття “технічний облік”, “облік” або “інвентаризація”.

Запис про права у реєстрі повинен мати правоустановчий характер і мати ознаку т.зв. публічної достовірності, тобто мати абсолютний, беззаперечний характер. Його скасування слід допускати лише у випадку внесення запису шляхом підроблення або внаслідок вчинення інших кримінально-караних діянь. З іншого боку, особи, які втратили об'єкт нерухомого майна внаслідок неправильних дій реєструючого суб'єкту, повинні мати гарантії відшкодування збитків із спеціально створених фондів.

Дані реєстру мають бути відкритими. Кожна зацікавлена особа повинна мати можливість отримати дані з реєстру, крім даних про особу суб'єкта права.



СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ АВТОРОМ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Основні теоретичні положення і висновки дисертації знайшли відображення в наступних одноособових наукових статтях у фахових виданнях:

Сенчук В.В. Сучасні проблеми правового регулювання реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні / В.В. Сенчук // Бюлетень Міністерства юстиції України. - 2008. - №2 (76). - С. 109-118.

Сенчук В.В. Досвід реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні за часів Гетьманщини / В.В. Сенчук // Бюлетень Міністерства юстиції. - 2008. - №10 (84). - С. 110-117.

Сенчук В.В. Досвід реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні протягом Литовсько-польської доби / В.В. Сенчук // Часопис Київського університету права. - 2008. - №3. - С. 42-47.

Сенчук В.В. Сучасні спроби об'єднання реєстраційних систем у сфері реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні / В.В. Сенчук // Науковий журнал «Південно-український правничий часопис». - 2008. - №4. - С. 182-185.

Також результати досліджень оприлюднювалися у інших публікаціях:

Інформацію “просвічуватиме” криміналітет?.. // Голос України. - 2003. - №23 (3023). - 6 лютого.

Перепланування приміщень (нормативні документи) / Упоряд. В.О. Коцюба, Сенчук В.В. - К.: Видавець Фурса С.Я., 2006. - 112 с.

Правове регулювання об'єктів нерухомого майна в Україні // Упоряд.: С.О. Слободянюк, О.А. Данчук. За заг. ред. В.В. Сенчука. - К.: Юрінком Інтер, 2008. - 352 с.



АНОТАЦІЯ

Сенчук В.В. Правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні: історико-правовий аналіз. - Рукопис

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата юридичних наук за спеціальністю 12.00.01 - Теорія та історія держави і права; історія політичних і правових учень. - Інститут законодавства Верховної Ради України, Київ, 2009.

У дисертації проводиться порівняльно-історичний аналіз правового забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні. Доведено, що окремі реєстраційні заходи щодо нерухомого майна починають здійснюватися в Україні починаючи із доби Київської Русі.

За наслідками проведеного дослідження пропонується розглядати реєстрацію нерухомого майна як технічну, облікову процедуру - складову реєстрації прав на нерухоме майно. Враховуючи виявлені історичні закономірності, пропонується зберегти окремі підсистеми реєстрації прав на нерухоме майно - щодо земельних ділянок та щодо будівель та споруд, їх частин. Доведена необхідність відмови від окремої реєстрації правочинів щодо нерухомого майна. Детально проаналізовані та обґрунтовані ознаки реєстраційної системи (публічна достовірність, відкритість, тощо) та їх закріплення в законодавстві на різних історичних етапах.

На підставі виявлених історичних закономірностей запропоновані конкретні кроки щодо покращення існуючого правового забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього.

Ключові слова: реєстрація прав на нерухомість, реєстрація нерухомості, реєстрація нерухомого майна, кадастровий облік, реєстрація правочинів.



АННОТАЦИЯ

Сенчук В.В. Правовое обеспечение регистрации недвижимого имущества и прав на него в Украине. - Рукопись

Диссертация на соискание научной степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.01 - Теория и история государства и права, история политических и правовых учений. - Институт законодательства Верховной Рады Украины, Киев, 2009.

В диссертации проведен сравнительно-правовой анализ правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и прав на него в Украине. Доказано, что отдельные регистрационные процедуры относительно недвижимого имущества начинают осуществляться в Украине, начиная с периода Киевской Руси. Между тем, регистрация прав на недвижимость времен Киевской Руси, в Литовско-польский период и в Гетьманщине не имела правоустанавливающего значения.

Регистрационные процедуры, которые существовали во время вхождения Украины в состав Российской империи (т.н. «приказная», «крепостная» и «нотариальная» системы) имели правоустанавливающее значение, но вместе с тем характеризовались рядом недостатков. В частности, они были лишены свойства публичной достоверности, были громоздкими и дорогими.

Опыт регистрации прав на недвижимость советского периода свидетельствует об объективной необходимости такой регистрации даже в условиях административно-командной системы, существенно ограничивающей оборот недвижимости. Таким образом, сама природа недвижимого имущества требует определенной формы обнародования вещных прав на такое имущество.

Действующее законодательство о регистрации недвижимого имущества в Украине является крайне противоречивым и несовершенным. Существует множественность регистрационных процедур. Различается регистрация относительно разных объектов (земельные участки, здания и сооружения), кроме того, относительно одних и тех же самых объектов могут существовать взаимно дублирующиеся регистрационные процедуры (регистрация объектов, регистрация документов, регистрация сделок, регистрация прав).

По результатам проведенного исследования предлагается рассматривать регистрацию недвижимого имущества как техническую, учетную процедуру, составляющую часть регистрации прав на недвижимое имущество.

Учитывая выявленные исторические закономерности, предлагается сохранить отдельные подсистемы регистрации прав на недвижимое имущество - относительно земельных участков и относительно зданий и сооружений, их частей. Доказана необходимость отказа от регистрации сделок относительно недвижимого имущества. Детально проанализированы свойства регистрационной системы (публичная достоверность, открытость и др.) и их правовое закрепление на разных этапах исторического развития.

На основе выявленных исторических закономерностей предложены конкретные шаги в направлении улучшения существующего правового обеспечения регистрации недвижимого имущества и прав на него.

Ключевые слова: регистрация прав на недвижимость, регистрация недвижимости, регистрация недвижимого имущества, кадастровый учет, регистрация сделок.



SAMMARY

Senchuk V.V. The Legal Regulation of Real Estate Registration and of Rights to Real Estate Registration in Ukraine: a Comparative Legal Analysis. - Manuscript

Thesis for awarding the degree of Candidate of Law. Speciality 12.00.01 - theory and history of state and law; history of political and legal theories. - The Institute of Legislation of Verkhovna Rada of Ukraine - Kyiv, 2009.

The thesis is devoted to the comparative historical legal analysis of legal regulation of real estate registration and of rights to real estate registration in Ukraine. It is shown that certain registration procedures can be found in Ukraine since the period of Kyivan Rus.

...