Расторжение договора найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Расторжение договора социального найма

Задача

Список используемой литературы

Расторжение договора социального найма

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Аналогично может расторгнуть договор и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того, наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.

На мой взгляд, применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением следует вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора.

Расторжение договора найма жилого помещения - это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором. Выселение же гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т.е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением.

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства есть юридический факт, свидетельствующий об одностороннем расторжении договора по воле нанимателя.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и принудительное выселение из квартиры виновного.

Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться:

1) по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;

3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.

Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами.

Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и принудительном выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.

Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушение нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению. Понятие "выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения" вполне охватывается более широким понятием "переселение", которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений.

Спорным представляется вопрос о том, является ли выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения разновидностью переселения.

При проведении капитального ремонта, в ходе которого помещение перестает существовать или значительно изменяется, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение в постоянное пользование.

Очевидно, не следует отождествлять расторжение договора и выселение нанимателя с семьей с предоставлением другого благоустроенного жилья с переселением семьи в другое жилое помещение.

Закон допускает при капитальном ремонте жилого помещения, когда расторгается договор пользования прежним жилым помещением, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья в постоянное пользование. Однако с согласия наймодателя и выселяемых нанимателя и членов его семьи может предоставляться другое жилое помещение с условием временного проживания выселяемых до завершения капитального ремонта прежнего жилья. Временное проживание граждан до предоставления жилья в постоянное пользование можно квалифицировать как переселение граждан в другое помещение временного пользования (маневренного фонда). Подтверждает это и ч. 1 ст. 88 ЖК, в которой говорится, что "на время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору социального найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке". Больше ни в одной статье Жилищного кодекса РФ упоминания о переселении нет, поскольку в остальных случаях происходит выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в постоянное пользование.

Нельзя поэтому согласиться с высказыванием, что выселение с предоставлением другого жилого помещения в случаях, допустимых законом, правомерно квалифицировать как разновидность переселения.

Основаниями расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по одностороннему заявлению наймодателя являются:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

6) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

7) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

8) использование жилого помещения не по назначению;

9) невозможность совместного проживания с детьми родителей, лишенных судом родительских прав.

Нельзя также отождествлять понятия "расторжение договора жилищного найма" и "выселение". Как правило, последствием расторжения договора жилищного найма является обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение. Освобождение жилого помещения нанимателем и членами его семьи не должно рассматриваться как выселение в тех случаях, когда расторжение договора жилищного найма происходит по соглашению сторон или по инициативе нанимателя.

Выселить - это означает "заставить покинуть место своего жительства". Выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия, независимо от того, по каким основаниям и в каком порядке оно производится. Выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности.

Выселение производится только по решению суда, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84 - 91 ЖК.

В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. ст. 85 - 88 ЖК), с предоставлением другого жилья (ст. 90, ч. 2 ст. 103 ЖК) и принудительное выселение из квартиры без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ст. 133 ЖК, ст. 687 ГК).

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении. договор найм социальный переселение

Принудительное выселение - это освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Тем не менее выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию или как меру юридической ответственности. Нельзя, например, квалифицировать выселение собственника жилого дома с семьей в связи с изъятием у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома как санкцию, а тем более как меру правовой ответственности к правонарушителю. Никаких нарушений он не допускал, принадлежащие ему на праве частной собственности земельный участок и жилище гарантированы законом, и они вполне его и семью устраивают. Однако земельный участок потребовался для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 235, ст. 239 ГК, ст. 32 ЖК), а собственник не освобождает земельный участок и находящееся на нем жилище. В таких случаях выселение производится в публичных интересах, без нарушения обязательств собственником. Сущность выселения по требованию наймодателя из жилых помещений в том и заключается, что оно служит крайним, но при существующих обстоятельствах необходимым средством удовлетворения общественных интересов путем освобождения жилых помещений от проживающих там лиц.

Выселение нужно рассматривать как меру защиты интересов наймодателя в том случае, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу или переводу жилого помещения в нежилое, но наниматель не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным; возникший спор разрешается в судебном порядке. В таких случаях нельзя говорить о применении к нанимателю ни санкции, ни тем более меры ответственности, даже в случае, если суд и вынесет решение о выселении нанимателя и членов его семьи.

Выселение может быть произведено и в интересах нанимателя и членов его семьи, если жилое помещение признано непригодным для проживания, из-за чего оно стало опасным для проживания; в таких случаях выселение - это мера защиты жизни и здоровья выселяемых.

Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено как санкция, применяемая к нанимателю жилого помещения в случае его ненадлежащего поведения. В этом случае выселение - крайняя санкция и наиболее суровая форма ответственности. Поэтому она применяется лишь в случаях, когда все другие меры воздействия оказались безрезультатными.

Выселение может производиться и из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК). Нормы этой статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке. Выселение из специализированных жилых помещений происходит как с предоставлением другого жилого помещения (выселение производится в интересах нанимателя - ч. ч. 2 - 4 ст. 103 ЖК), так и без предоставления другого жилого помещения (как санкция за нарушение обязательств нанимателем и членами его семьи - ч. 3 ст. 101, ч. 1 ст. 103 ЖК).

Выселение возможно вследствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, т.е. как принудительное выселение из квартиры человека, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало и когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения.

Поскольку выселение граждан из жилого помещения есть следствие расторжения договора жилищного найма, то случаи выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения, являются исключением из этого правила, так как выселение из самоуправно занятого жилого помещения производится не в связи с лишением права на жилье, поскольку оно не возникло, а в связи с законодательным отказом в признании права на занятое помещение.

Наконец, выселение возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи с проведением капитального ремонта).

Прекращение жилищных правоотношений не всегда связано с выселением. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение помещения, служившего материальным предметом правоотношения, прекращает последнее без необходимости производить выселение. Выселения не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. В данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. В таком случае наниматель становится собственником приватизированного помещения, а поднаниматель, соответственно, превращается в нанимателя по договору коммерческого найма.

Принудительное прекращение жилищных прав граждан и их выселение из занимаемых жилых помещений больше всего споров вызывают в судебной практике.

Сами по себе обстоятельства, как правило, не прекращают договорных отношений. Их наличие может служить лишь поводом для предъявления иска в суде. Обращение в суд государственного органа, принявшего решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, также вряд ли можно отнести к правопрекращающим юридическим фактам, как считают отдельные авторы.

Подача искового заявления в суд - чисто процессуальное действие, порождающее обязанность суда принять исковой материал к своему производству и вынести по нему соответствующее решение. Вместе с тем нельзя подачу заявления в суд рассматривать как правопрекращающий юридический факт даже в совокупности с другими юридическими фактами.

Когда договор расторгается в судебном порядке, то обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Проведя разграничение понятий "прекращение" и "расторжение" договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.

ЖК РФ допускает изменение договора найма жилого помещения вследствие перемен, которые происходят в семье, т.е. изменений в ней как в количественном, так и в структурном, половозрастном отношении. Это оказывает влияние на содержание жилищных отношений. Отношения найма жилого помещения могут изменяться в связи с выбытием нанимателя и заменой его новым нанимателем, выделом и разделом жилой площади, объединением граждан в одну семью и в других случаях.

ЖК РФ устанавливает, что договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключениями, предусмотренными законодательными актами Российской Федерации (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

ЖК РФ регламентирует следующие случаи изменения договора найма и соответствующие им последствия:

-изменение субъектного состава семьи (вселение новых членов семьи или прекращение пользования жилым помещением одним или несколькими членами семьи) влечет изменение платы за коммунальные услуги, а иногда и квартирной платы в результате образования (ликвидации) излишней жилой площади;

-изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, не повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи);

-изменение в субъектном составе на стороне нанимателя, повлекшее изменения содержания договорных правоотношений (прав и обязанностей) и предмета договора найма (при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью).

Изменение договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ). Такое изменение возможно при следующих условиях:

-предъявление дееспособным членом семьи нанимателя соответствующего требования к наймодателю о признании его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя;

-согласие нанимателя и остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи на признание члена семьи нанимателем.

Такая перемена допускается только по соглашению между первоначальным нанимателем, который после проведенной перемены остается проживать в занимаемом помещении, и всеми совершеннолетними членами его семьи. Согласия наймодателя на это не требуется.

Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, его выбытия в другое место жительства, выселения или утраты им права на жилое помещение по предусмотренным в законе основаниям любому из членов семьи умершего (выбывшего, выселенного). Смерть (выбытие, выселение) влечет определенные последствия для прав и обязанностей оставшихся, например, по оплате коммунальных услуг в том случае, если образовались излишки жилой площади.

Возникающие споры в связи с признанием члена семьи нанимателем разрешаются в судебном порядке.

Изменение договора найма жилого помещения при объединении граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениям по отдельным договорам, в одну семью. Такое изменение предусмотрено ст. 82 (ч. 1) ЖК РФ. Указанные граждане в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора найма на все занимаемое ими помещение. Чаще всего такого рода требования предъявляют объединяющиеся в одну семью супруги, родители и дети и т.д. Такое требование может быть заявлено как в том случае, когда семья уже сложилась, так и тогда, когда граждане, проживающие в одной квартире, в совместном заявлении выразили намерение объединиться в одну семью. Важно, чтобы волеизъявление граждан об объединении в одну семью было не фиктивным (например, в целях незаконной переуступки жилой площади), а действительным, соответствующим их намерению заключить единый договор найма жилого помещения. Отказ наймодателя в заключении единого договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Задача

Строченов с супругой проживали в двухкомнатной квартире. В 1995 г. он был осужден за хулиганство на один год лишения свободы.

После отбытия наказания (наказание отбыто полностью) Строченов предъявил иск к своей супруге о выделении ему одной комнаты с целью заключения отдельного договора найма жилого помещения.

Какое решение должен вынести суд?

Ответ: Статья 81 ЖК РФ. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.

Суд должен удовлетворить иск Строченова о выделении ему одной комнаты.

Список используемой литературы

1. Конституция РФ

2. Жилищный кодекс РФ

3. Гражданский кодекс РФ

4. Батяев, А.А. Жилищное право : учеб. пособие / А.А. Батяев, Е.А. Рябченко. - 2-е изд., стер. - М. : Омега-Л, 2006.

5. Борисов, А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) : официальное издание / А.Б. Борисов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : Книжный мир, 2010.

6. Толстой, Ю.К. Жилищное право: учебник / Ю.К. Толстой. - М. : ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.

7. Толстой, Ю.К. Жилищное право: учебник / Ю.К. Толстой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2013.

Размещено на Allbest.ru