Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

по дисциплине "Гражданское право"

на тему: Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений



Оглавление

Введение

1. Понятие недвижимого имущества и сделок с ним

1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества

1.2 Классификация и перечень объектов недвижимого имущества

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

2.2 Органы, осуществляющие государственную регистрацию

2.3 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Заключение

Список использованных источников информации



Введение

Конституция Российской Федерации закрепляет положение о том, что "каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности" (ст. 34 Конституции РФ).

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, формирующихся на протяжении столетий идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, устремляющиеся, по существу, в приоритетные частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи.

Актуальность курсовой работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений приобретают особую значимость. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), необходимость определения и понимания понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление недоработок и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость тщательного изучения этого предмета.

В настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, огромными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. В настоящее время наблюдается ежегодное увеличение судебных споров, предметом которых является те или иные правоотношения, связанные с недвижимым имуществом, все это также свидетельствует об актуальности правового анализа данной темы.

В целях исследования описываемой ниже темы будут исследоваться не только монографические исследования, но и другие ученые труды и статьи отечественных юридических вузов, научная литература по гражданскому праву, а также различные подходы к рассматриваемой в дипломной работе проблемы, которые были опубликованы в правовых юридических изданиях.

Целями настоящей курсовой работы являются исследование и анализ действующего законодательства России, монографической литературы, преследуется цель определить сущность, содержание, правовую природу института недвижимости, установить существующие теоретические и практические проблемы данного правового института, сформулировать логически обоснованные выводы, предложения по их устранению, рекомендации по внедрению полученных результатов в практику.

Достижение этой цели связано с решением в курсовой работе следующих задач: постановка и попытка рассмотрения наиболее серьезных вопросов в этой области, а именно: определить понятие и признаки недвижимого имущества; установить классификацию и перечень объектов недвижимости, дать им характеристику; исследовать процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество; а в заключении подвести итоги по проделанной работе.

Правовую основу курсовой работы составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные конституционные законы РФ, Федеральные законы РФ, законы РФ и др.



1. Понятие недвижимого имущества и сделок с ним

1.1 Понятие и признаки недвижимого имущества

Представители различных отраслей науки философии, экономики и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т.Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок. В данном случае неясно, что же такое "территория"? В словаре С.И.Ожегова дается определение: "Территория - это земельное пространство с определенными границами" Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. - C. 707.. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Целый ряд авторов пишет о том, что понятие недвижимости "есть понятие юридическое, а не фактическое" (О.М.Козырь, Е.А. Дорожинская и т.п.).

Ряд авторов, анализируя понятие недвижимости, предлагает трактовку недвижимости как юридической фикции.

Под юридической фикцией понимается юридико-технический прием, с помощью которого законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми он в действительности не обладает. Можно говорить о том, что в этом случае объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя.

Целый ряд цивилистов придерживается точки зрения, основанной на трактовке недвижимости как юридической фикции.

В частности, О.Ю.Скворцов в своей статье "Недвижимость как юридическая фикция" отмечает, что при введении категории "недвижимость" в Гражданский кодекс РФ законодатель "использовал два критерия: экономический (земля, связь с землей, то есть учет естественных свойств классифицируемого объекта) и юридический (наделение статусом недвижимости в силу закона)" Скворцов О.Ю. Недвижимость как юридическая фикция//Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сб. научных трудов. Вып. 4. СПб., 2002.. При этом, как полагает автор, в гражданском обороте существует ряд объектов, оборот которых представляет особую важность для экономической жизни страны. И именно с целью установления особого правового режима значимого для государства имущества законодатель пользуется таким юридико-техническим приемом, как фикция для признания движимых по своей природе вещей недвижимыми.

Д.Вербицкий в своей работе отмечает, что "признание вещей недвижимым имуществом обусловлено высокой стоимостью указанных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота".

Однако стоимость объектов не может являться надлежащим критерием, так как существует множество объектов с высокой стоимостью, относящихся к движимому имуществу (драгоценности, автомобили).

Оригинальный критерий выделения недвижимого имущества предлагает в своей работе "Залог недвижимости в российском праве" А.В.Черных.

Автор пишет о том, что "все еще сохраняющийся общий принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, не отражает сути современного понимания недвижимости".Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. - М.: Юридическая фирма «Легат», 1995.

А.В.Черных делает вывод о том, что "критерием деления имущества на движимое и недвижимое должна являться несоразмерность ущерба, причиняемого назначению имущества или его собственнику, и возникшего именно при изъятии имущества из привычной среды использования, а не при простом перемещении". При этом, как он полагает, понятие отрыва от привычной среды использования следует трактовать широко, поскольку уже сейчас оно вбирает в себя такие аспекты, как перерыв амортизации, вынужденный простой и т.п.

Достоинством точки зрения А.В.Черных является очевидная новизна предлагаемого им критерия, а также его универсальный характер для всех объектов недвижимости. Использование критерия "отрыва от привычной среды использования" позволяет воспринять понятие недвижимости как сумму однопорядковых объектов, объединенных единым признаком.

Ряд авторов полагает, что недвижимость следует определять как товар особого рода, обладающий целым рядом характеристик.

В.А.Горемыкин считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. - М.: МЭГУ, 1994. - С. 213.. Но это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

В науке гражданского права была выдвинута теория о юридическом характере понятия "недвижимое имущество". По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /О.Г. Ломидзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999, а также Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.:Спарк, 1999.. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация -- это юридический признак недвижимости.

Очевидно, что данный подход является ошибочным так как государственная регистрация, является последствием признания объекта недвижимостью и элементом правового режима недвижимых вещей, следовательно не может являться ее признаком. Более того, государственная регистрация для судов во многом направлена на достижение тех же целей, что и государственная регистрация (постановка на учет в органах ГИБДД) транспортных средств. Специфика подобной государственной регистрации во многом надумана законодателем.

Одним из основных недостатков существующих определений недвижимости является отсутствие единого критерия деления вещей на движимые и недвижимые и, как результат, включение в понятие недвижимости разнородных групп объектов, правовое регулирование которых существенно отличается (например, правовое регулирование здания и воздушного судна далеко не идентично). Поэтому, рассмотрев состояние цивилистической мысли по вопросу существующих подходов к понятию недвижимого имущества, необходимо перейти к рассмотрению критериев отнесения к категории недвижимого имущества.

При рассмотрении легального определения недвижимости обращает на себя внимание признак прочной связи с землей. Он использовался еще в римском частном праве Римское частное право: Учебник / /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист, 1996. - С.148.. Часто признак прочной связи с землей именуют "естественным".

Прочность связи с землей в ст. 130 ГК РФ понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Г.Ф. Шершеневич указывал: "Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности" Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Мигалион, 2001. - С. 156..

На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Очень часто объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения недвижимости. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в относительно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его - произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.99 № 2061/99 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»..

Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // ВВАС РФ. - 2000. - № 8. - С. 96..

Это приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

В настоящее время предлагаются различные "дополнительные" критерии для отнесения объекта к недвижимости Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. - С. 65-66, а также Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. - М.: Экзамен, 2000. - С. 8.. Например, можно привести некоторые из них:

а) недвижимым имуществом должна признаваться вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

б) эта вещь должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима. Месторасположение, площадь, кадастровый номер - вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.

в) вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость.

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества.

г) вещь должна находиться в определенной связи с землей.

С учетом вышеизложенного можно сформулировать новое теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать предметы природы или результаты труда, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости.

При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает - к категории движимых вещей.

1.2 Классификация и перечень объектов недвижимого имущества

Анализируя понятие недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп объектов, которые включены в это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона - объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются "движущимися участками территории", находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав -- предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество -- это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Давая характеристику приведенной выше классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

Помимо классификации приведенной выше, недвижимость можно также разграничивать по своему происхождению:

- созданные природой без участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование. - М.: Издательство Бек, 2000. - С.3..

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование. - М.: Издательство Бек, 2000. - С.5. .

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

- земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного Кодекса РФ, ст.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним");

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья");

- сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона "Об основах градостроительства в Российской Федерации"); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики);

- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);

- жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), а также жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

- квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики");

- комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан");

- кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

- объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);

- предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);



2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним предусмотрена фактически всеми правовыми системами мира.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ "О государственной регистрации…" - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Институт государственной регистрации прав следует характеризовать как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования.

Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. - Томск. - 2003..

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №1..

Как подчеркнул законодатель, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона).

В этой связи приведем пример из практики:

"Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.

Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества".

Согласно ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК (об аренде, о доверительном управлении и др.).

Закон "О государственной регистрации…" предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним.

Как следует из положений Закона "О государственной регистрации…" и ст.131 ГК РФ, государственная регистрация - обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст.4 Закона).

В связи с вышесказанным, на практике возникает вопрос: Возможна ли добровольная регистрация договора, когда такая регистрация не предусмотрена законодательством? То есть, например, стороны в рамках договора, объектом которого выступает недвижимость, обговорили в его рамках, что договор вступает в силу в момент его регистрации.

Приведем пример из практики:

"Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли-продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК РФ. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания" Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - № 4.

Как видно из примера, учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

2.2 Органы, осуществляющие государственную регистрацию

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество складываются основанные на властном подчинении отношения. Носителем властных функций выступает государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

До вступления в силу 31 января 1998 г. Закона о государственной регистрации прав в отечественной практике сложился порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика привела к ведомственному, а оттого зачастую противоречивому нормотворчеству. Из-за отсутствия единого органа по регистрации прав на недвижимое имущество не было единой государственной политики в данной области и надлежащего контроля. Имевшая место до введения Закона о государственной регистрации прав система учета и регистрации недвижимости в субъектах Федерации вкратце (через полномочия по учету и регистрации) выглядела следующим образом:

Бюро технической инвентаризации - технический учет (в соответствии с инструкцией 1968 г.) объектов недвижимости (преимущественно в отношении жилого фонда) и выдача регистрационных удостоверений.

Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различного уровня - передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдача им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом; выдача свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, федеральных органов.

Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству различного уровня - выдача (в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. №1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России") собственнику земельного участка свидетельства на право собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге; ведение (в соответствии с Указом Президента РФ от 11 декабря 1993 г. №2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость") государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.

Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 установлено (п.4), что правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены этим постановлением, применяются на территории Российской Федерации всеми органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, начиная с даты введения Закона о государственной регистрации прав.

В настоящее время, в соответствии со ст.9 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Такие учреждения создавались субъектами Федерации поэтапно. Последний установленный для этого срок был установлен - 1 января 2000 г. Впредь до образования таких учреждений субъекты Федерации могли использовать для государственной регистрации орган (организацию), которые пока еще осуществляют регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Учреждения юстиции, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны действовать на основе Положения, разработанного в соответствии с Примерным положением об учреждениях юстиции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г.

В соответствии с примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учреждение юстиции является государственным органом, обеспечивающим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа, созданного субъектом Российской Федерации. При этом Правительство Российской Федерации рекомендует органам государственной власти субъектов Российской Федерации создавать одно учреждение юстиции по регистрации прав, действующее на территории субъекта Российской Федерации, с филиалами, действующими в границах административно-территориальных единиц.

Система государственной регистрации прав построена таким образом, чтобы обеспечить установление единообразной практики ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также реализацию единой методики проведения государственной регистрации прав как на территории конкретного субъекта Российской Федерации, так и на всей территории Российской Федерации.

Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции по согласованию с органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Основными задачами учреждения юстиции являются:

во-первых, государственная регистрация прав собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

во-вторых, создание и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также организация его бессрочного хранения.

Учреждение юстиции в целях реализации возложенных на него задач осуществляет:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверку наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее именуются, соответственно, зарегистрированные права, заявленные права);

правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству Российской Федерации, а также проверку законности сделки;

выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

направление юридическим лицам, гражданам, государственным органам и организациям запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав;

выдачу свидетельства о государственной регистрации прав;

совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

выдачу информации о зарегистрированных правах;

принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Вышеназванные полномочия возлагаются на государственную регистрационную палату при Министерстве юстиции субъекта РФ. Это некоммерческая организация в форме государственного учреждения, является учреждением юстиции, созданным для обеспечения государственной регистрации юридических лиц и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории субъекта, и входит в систему органов Министерства юстиции Российской Федерации.

Регистрационная палата является юридическим лицом, имеет круглую печать с изображением Государственного герба Российской Федерации, со своим наименованием, а также другие необходимые для осуществления своей деятельности печати, штампы и бланки, расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях. Как юридическое лицо регистрационная палата имеет в оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам находящимися в ее распоряжении денежными средствами, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, быть истцом и ответчиком в суде. Регистрационная палата имеет самостоятельный баланс. Регистрационная палата имеет свои территориальные структурные подразделения (филиалы, представительства) в городах и районах субъекта РФ

Итак, к настоящему времени, как в Российской Федерации сформирована система государственных регистрирующих органов. Но все ли работает на практике так, как описано выше?

Практика показывает, что зачастую действующие органы не справляются с объемами по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Дело в том, что рынок недвижимости переживает необычайный подъем, ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на отчуждение, аренду недвижимости, что естественно перегружает работу регистрирующих органов.

Единственным выходом из сложившейся ситуации, на наш взгляд, является увеличение работающего персонала. Разгрузить работу государственных регистрирующих органов можно путем увеличение филиалов регистрационных палат, возможно, упрощением процедуры государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3 Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В соответствии с п.1 ст.2 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 //Российская газета. - 1997. - № 57. - С. 9. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация -- это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исключительно право устанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы право устанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

В соответствии со ст.5 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" участниками отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Приведенный в ст.5 перечень участников отношений при регистрации прав, является исчерпывающим.

Российская Федерация, выступая в качестве участника гражданско-правовых отношений, действует через систему своих органов, которые наделяются общей или специальной компетенцией. Объем и содержание компетенции закрепляются в актах, определяющих статус этих органов. В рамках установленных компетенций органы государственной власти и местного самоуправления могут от имени Российской Федерации или муниципальных образований приобретать и осуществлять имущественные права. В статье 5 Закона речь идет об участии государства в отношениях по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество не как суверена, наделенного полномочиями формировать правила поведения в области государственной регистрации прав и осуществлять общий контроль за рынком недвижимости, а как одного из равноправных участников гражданского оборота, способного иметь в своей собственности недвижимое имущество. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 //Российская газета. - 1997. - № 57. - С. 9.

Участникам гражданского оборота -- собственникам недвижимого имущества -- противостоят органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такими органами, согласно Гражданскому кодексу РФ (ст.131) и Закону о государственной регистрации прав (ст.9), являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Учреждения юстиции по регистрации прав представляют собой государственный орган, являющийся государственным лицом.

недвижимый имущество государственный



Заключение

Подводя итог, необходимо отметить следующее. Недвижимостью по российскому гражданскому законодательству может являться только вещь, но не имущество как более объемная категория. Действующий гражданский кодекс не содержит четкого определения понятия недвижимости, ограничиваясь установлением одного признака - прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Кроме того, ГК РФ приводит перечень объектов недвижимости, носящий открытый характер и дополняемый, в частности, Законом о государственной регистрации прав. Часть данных объектов относится к недвижимости в силу своих природных свойств, часть отнесена к недвижимости велением законодателя. Представляется обоснованным исключить из перечня недвижимости предприятие как имущественный комплекс, помещения, а так же суда и космические объекты. При этом предприятие более целесообразно закрепить в законодательстве как особый имущественный объект, не являющийся недвижимостью. Помещения, как жилые, так и нежилые, следует рассматривать как часть сложной вещи - строения, а за лицом признавать долю в праве собственности на строение, соответствующую в натуре помещению. Данный вариант, к сожалению, маловероятен при современном развитии уровня правосознания российского населения. Суда и космические объекты следует отнести к движимому имуществу, введя в отношении них особый порядок учета и регистрации, строящийся на принципе открытости сведений. Говоря о сущностных признаках недвижимости, которые должны найти отражение в его легальном определении, необходимо отметить следующие. Недвижимость всегда является индивидуально-определенной, в отличие от движимых вещей, которые могут быть определены родовыми признаками. Данный признак обусловлен тем, что положение недвижимости не изменяется в пространстве, в силу чего можно четко описать ее границы. Именно благодаря данному качеству стал возможен учет недвижимости, который обеспечивает стабильность гражданского оборота. Недвижимость является вещью. Это означает, что недвижимость всегда имеет четкие пространственные границы, которые позволяют идентифицировать ее местоположение. Наконец, недвижимость имеет связь с землей. Данная связь может быть неразрывной (например, в отношении земельных участков) или такой, разрыв которой причинит несоразмерный ущерб самой вещи или повлечет затраты, несоизмеримые с ее стоимостью (строения).

...