Договор ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

[Введите текст]

1

Частное образовательное учреждение

Высшего образования

Южный институт менеджмента

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА)

на тему: Договор ренты

направление 030900.62 «Юриспруденция»

Студентка

И.В. Шпакова

Научный руководитель

канд юрид. наук.

О.В. Шаповал

Краснодар 2015

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. История формирования института ренты

1.1 Эволюция рентных отношений в Европе

1.2 Договоры ренты в российской традиции

1.3 Понятие, содержание, особенности института ренты. Необходимые условия

2. Форма, содержание и виды договора ренты

2.1 Форма и государственная регистрация договора ренты

2.2 Содержание договора ренты и ответственность за его нарушение

2.3 Виды договора ренты

2.3.1 Договор постоянной ренты

2.3.2 Договор пожизненной ренты

2.3.3 Особенности договора пожизненного содержания с иждивением

3. Практические проблемы договора ренты

Заключение

Список использованных источников

СПИСОК ОСНОВНОЙ РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015). Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301, "Российская газета", N 238-239, 08.12.1994.

2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015). "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 05.05.2014 Первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Парламентская газета", N 224, 28.11.2001, "Российская газета", N 233, 28.11.2001, "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4552.

3. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 4. С. 23

4. Яргина Е.А. Проблемы защиты участников рентных отношений // Судебнаязащита прав граждан и юридических лиц. Материалы научной конференции - М, ИЗиСП, 2014,Яргина Е.А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и аренды. // "Нотариус", 2015, №3,Яргина Е.А. Договор ренты. // Актуальные проблемы гражданского права.

РЕФЕРАТ

Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа) 69с, 47 источника.

ЭВОЛЮЦИЯ РЕНТНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЕВРОПЕ, ДОГОВОРЫ РЕНТЫ В РОССИЙСКОЙ ТРАДИЦИИ, ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСОБЕННОСТИ ИНСТИТУТА РЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ, ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ, ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ.

Выпускная квалификационная работа (бакалаврская работа) состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

Объектом дипломной работы являются отношения возникающие в сфере договора ренты.

Предметом дипломной работы являются существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Целью работы заключается исследование рентных отношений в условиях реформированного гражданского законодательства России.

В данной работе проведено научно-теоретическое и практическое исследование проблем юридической природы, правового регулирования, места договора ренты в системе обязательственного права, способов защиты участников договоров ренты.

ВВЕДЕНИЕ

Проблематика рентных обязательств существует в юридической науке на протяжении нескольких столетий. Это связано с недостаточной исследованностью данного правового института, который исторически носил экономическую окраску, так как изначально возникло понятие земельной ренты в Европе, и только с переходом от феодальных к капиталистическим отношениям возникает понятие денежной ренты и назревает необходимость закрепления на законодательном уровне такого правового института.

Договор ренты относится к тем поименованным договорам, которые на протяжении всего периода своего существования порождали многочисленные споры в юридическом литературе, непрекращающиеся и сегодня. рента договор ответственность иждивение

Проблемы данных отношений, сформировавшихся в обязательства ренты, с принятием ныне действующего Гражданского кодекса РФ становятся особенно актуальными в теории гражданского права. Сегодня, когда перед российской цивилистикой стоит задача освоения новейшего гражданского законодательства и дальнейшего его реформирования, без решения важнейших проблем договорного права невозможно обойтись.

Необходимо заметить, что проблематика договоров ренты в гражданском праве России не была обделена вниманием. Имеются работы, остающиеся в научном обороте, в которых частично затронуты различные теоретические и практические аспекты данных договоров, однако, глубокие комплексные исследования правовой природы, проблем эквивалентности, защиты участников данных отношений, соотношения вещного и обязательственного эффекта производимого договором, относительных и абсолютных элементов данного правоотношения, к сожалению, отсутствуют.

Анализ нотариальной и судебной практики подтверждает актуальность исследования договоров ренты, так как количество споров, возникающих при их расторжении, особенно из договоров пожизненного содержания с иждивением, систематически возрастает.

Исследование данных вопросов требует глубокого и детального изучения в условиях обновленного гражданского законодательства России.

Исследование сосредотачивается на решении следующих задач:

1) - проведение историко-правового анализа правового регулирования рентных отношений;

2) исследование правовой природы договоров ренты и выявление специфики правового регулирования рентных отношений, обусловивших возникновение договора ренты как самостоятельного договорного института;

3) исследование признаков договоров ренты, его особенностей, правовой природы рентного договора как договора, опосредующего переход права собственности на имущество;

4) анализ существующих способов защиты интересов получателя ренты и рассмотрение актуальных практических проблем способов защиты интересов плательщика рентных платежей;

Предметом настоящего исследования являются существующие в действующем Гражданском кодексе РФ договоры ренты: договор постоянной ренты, договор пожизненной ренты и его разновидность - договор пожизненного содержания с иждивением.

Методологическую основу данного исследования составили методы системного и исторического анализа и сравнительного правоведения. Теоретический анализ проблем договоров ренты основан на исследовании и решении практических задач, связанных с изучением и обобщением судебной практики и разработкой предложений по совершенствованию законодательства Российской Федерации и судебной практики по его применению.

Теоретическую основу работы составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности, по данному вопросу писали: К.Н. Анненков, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.П. Грибанов, Д.В. Дождев, B.C. Ем, А.А. Ерошенко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский, В.Н. Литовкин, А.Л. Маковский, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, И.А. Покровский, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, В.А. Рясенцев, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Ю.К. Толстой, З.И. Цыбуленко, С.А. Хохлов, Б.Б. Черепахин, Г.Ф. Шершеневич и другие.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и иные нормативно-правовые акты, регулирующие рентные правоотношения.

Проведен сравнительный анализ зарубежного опыта, в частности исследованы: Французский Гражданский кодекс; Германское Гражданское Уложение; гражданское законодательство стран СНГ и ряда других стран.

Новизна исследования заключается в том, что в условиях реформированного гражданского законодательства России в данной работе проведено научно-теоретическое и практическое исследование проблем юридической природы, правового регулирования, места в системе обязательственного права, способов защиты участников договоров ренты.

Сформулированные предложения могут быть применены при совершенствовании гражданского законодательства.

Структура работы обусловлена задачами исследования, необходимостью комплексного изучения договоров ренты. Диплом состоит из введения, трех глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка нормативно-правовых актов и литературы.

1. ИСТОРИЯ ФОРМИРОВАНИЯ ИНСТИТУТА РЕНТЫ

1.1 Эволюция рентных отношений в Европе

Рента (нем. Rente, фр. Rente от лат. Rendere - приносить доход) - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью и регулярно получаемый рантье в форме процента с предоставляемого в заем (кредит) капитала, а землевладельцем - в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Рента также может взиматься за использование иного имущества, в том числе жилых помещений, природных ресурсов Большой юридический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. М.: ИНФРА-М, 2013. С. 420..

Договор ренты известен со Средних веков. В литературе упоминаются две основные причины возникновения договора ренты в европейском законодательстве. По мнению известного французского цивилиста Л.Ж. Морандьера, одной из них являлся недостаток наличных денег - обстоятельство, приведшее к появлению ренты недвижимости (рентной аренды). Ученый писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту" Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. Книга 1. М.: Юридическая литература, 2013. С. 253, 254..

Одним из первых законодательных источников регулирования соответствующих отношений стал Французский гражданский кодекс (далее - ФГК), который включил главу, посвященную договору пожизненной ренты. Данная глава содержит два отделения: об условиях, требующихся для действительности договора (ст. ст. 1968 - 1976), и о последствиях договора для договаривающихся сторон (ст. ст. 1977 - 1983). Согласно ФГК рента может быть установлена путем дарения или путем завещания. Размер пожизненной ренты ФГК не указывает, а прямо предусматривает, что она может быть установлена в размерах, которые договаривающимся сторонам будет угодно установить. Непроизводство платежей ренты не дает лицу, в пользу которого установлена рента, основания требовать выплаты капитала или возвращения ему отчужденного им имения; он имеет лишь право наложить арест и потребовать продажи имущества должника с дальнейшим требованием, чтобы было сделано распоряжение или дано согласие на внесение на хранение из вырученных от продажи средств суммы, достаточной для производства платежей. Стороны могут согласиться на то, что пожизненная рента может уплачиваться вперед³ Французский гражданский кодекс 1804 г. / Перевод И.С. Перетерского. М., 1941. С. 409 - 410.

Положения ФГК копировались законодателями других стран. Поскольку многие российские правоведы сходятся во мнении, что "наиболее близким отечественному правопорядку является Германское гражданское уложение (далее - ГГУ) и изучение германского права во многих случаях помогает лучше понять российские правовые институты", следует уделить внимание тому, как в ГГУ урегулированы рассматриваемые правоотношения⁴ Василевская Л.Ю. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 5. С. 119 - 120.

В Германском гражданском уложении особая глава (гл. 16) посвящена пожизненной ренте. В этой главе, содержащей всего три статьи (759 - 761), прежде всего обращено внимание на необходимость выплачивать пожизненную ренту авансом. Имеется в виду, что, если рента носит денежный характер, ее выплата должна производиться не позднее чем за три месяца до наступления срока. Для других видов ренты периодические сроки, за которые она должна быть внесена вперед, определяются по свойствам и цели ренты. К этому добавляется норма об обязательной письменной форме сделки, последствием несоблюдения которой является ее недействительностьГражданское уложение Германской империи. СПб., 1898. С. 253 .

Значительно более емким является регулирование данного договора в Швейцарском обязательственном законе. Здесь выделены договоры о пожизненной ренте и о натуральной пенсии. Первый из них предполагает возможность рентных выплат деньгами в течение жизни получающего ренту, а если это прямо предусмотрено договором, то и на время жизни платящего ренту либо третьего лица. Во втором виде договора речь идет о предоставлении содержания и ухода, притом таких, которые получатель ренты привык получать, а потому вправе ожидать, исходя из оценки переданного им имущества, с одной стороны, и с учетом привычных для него за последнее время условий существования - с другой Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. М.: Статут, 2011. С. 622.

1.2 Договоры ренты в российской традиции

Договорный институт ренты, закрепленный в части второй ГК РФ, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Исследователи русского гражданского права указывают на то, что законодательство не предусматривало договора о ренте, но и не запрещало его.

Рента имела различные формы. Обязательные рентные платежи, в частности, лежали на имении в виде вечного поземельного обременения. При этом выкуп ренты не допускался, вследствие чего владелец имения не мог освободиться от указанной обязанности, кроме как путем отказа от имения или передачи его другому владельцу.

К этому следует добавить бессрочную ренту с капитала, вытесненную договором займа. Некоторое время она использовалась как особый вид "вечной ренты", при которой плательщиком было само государство.

Определенное развитие получило пожизненное содержание. Оно возникло отчасти как результат существовавшего обычая отправлять в монастыри и церкви движимое и недвижимое имущество, в том числе денежные средства, в обмен на обеспечение своего содержания в виде пожизненной ренты.

В России существовала наравне с другими особая форма ренты. Она возникала в виде платежей, обязанность уплаты которых принимал на себя тот, кто получал большую долю при разделе имения.

Суть ренты состояла в том, что она порождала право требовать от конкретного лица определенных денежных выплат, как правило, ежемесячно. При этом, хотя и не с самого начала возникновения этого института, рента выступала в двух разновидностях в зависимости от ее источника: рента с капитала и рента с недвижимого имущества. Последняя представляла собой обременение, лежащее на имении, и переходила к любому вместе с самим имением.

Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два вида. Так, в рамках конструкции договора о непременном доходе появились относительно самостоятельные договорные конструкции: о ренте вечной (непрерывной, бессрочной) и ренте пожизненной. При этом, в свою очередь, в зависимости от источника вечная рента разделилась на ренту с земли и ренту с капитала.

В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. Однако уже тогда К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным" Анненков К.Н. Система русского гражданского права: Том IV: Отдельные обязательства. СПб., 2011. С. 566.

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка закрепления института договора ренты в книге пятой ("Обязательства") проекта Гражданского уложения, гл. 19 которого именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание" и была разделена на два отделения. Первое - "Пожизненный доход" - в своей основе строилось на идее меновой. В этой части речь шла о выплате лицу пожизненного дохода (ренты) взамен уплаченной суммы денег или уступленного движимого либо недвижимого имущества. При этом под доходом понималась как регулярная выплата денежных сумм, так и предоставление "жизненных припасов или иных заменимых вещей" Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С. 8.

Договор, которому было посвящено второе отделение данной главы проекта Гражданского уложения, носил явно выраженный социальный характер. Суть его состояла в предоставлении контрагенту в продолжение всей его жизни помещения, заботе о его пропитании, одежде, а в случае болезни - осуществлении попечения, уходе за ним и вообще доставлении содержания, соответствующих личным потребностям и общественному положению лица.

В проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) и его разновидности - пожизненном содержании, однако понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иски по таким договорам неоднократно рассматривались судами. Судебная практика по-разному оценивала правовую силу этих договоров. Это объяснялось неодинаковым отношением к данным договорам. Отказывая в удовлетворении основанных на таком договоре исков, суды ссылались на то, что законодательство подобных договоров не знает. И это обстоятельство считалось достаточным для отклонения исковых требований по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения стороной принятых на себя обязанностей по содержанию контрагента.

14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительными как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности, в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом" Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1998. N 5. С. 8.

В ряде случаев суды исходили из признания действительным договора, построенного по любой не противоречащей закону модели. В этой связи в качестве мотива для приведенного вывода применительно к ренте ссылались на ст. 106 ГК РСФСР 1922 г., согласно которой одним из возможных оснований возникновения обязательства был договор как таковой. При этом названная статья не содержала указаний на ограничение ее действия договорами, предусмотренными в ГК или ином законе. Мнение о необходимости признания договоров, не предусмотренных ГК, действительными встречалось и в литературе Рясенцев В. Договор об отчуждении имущества на условии пожизненного пользования // Социалистическая законность. 2012. N 1 - 2. С. 23..

В 1940-е годы на страницах журнала "Социалистическая законность" развернулась дискуссия о необходимости введения в новое гражданское законодательство такого вида купли-продажи, как купля-продажа дома с условием пожизненного содержания продавца. Однако были и противники признания законодателем соответствующих договоров. Примером могла служить позиция И.Л. Брауде, который ссылался на то, что такого рода сделки противоречат правилам социалистического общежитияБрауде И.Л. Право на строения и сделки по строениям по советскому праву. М., 2011. С. 26. .

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров отчуждения жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная отличная от существовавшей во времена нэпа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых-юристов искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. Их аргументы сводились к тому, что, во-первых, в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности; во-вторых, договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть цена в виде натурального эквивалента. Также предлагались различные юридические конструкции договора. Например, было высказано мнение, что в качестве средства охраны интересов участников договора не следует допускать перехода имущества обеспечиваемого в полную и неограниченную собственность обеспечивающего Ерошенко А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. N 6. С. 8 - 9.

Имущество договора должно составлять общую собственность обоих участников договора. В таком случае "обеспечивающий не будет бояться вкладывать свои средства в общее имущество, так как его вложения будут лишь увеличивать размер его доли, и в случае расторжения договора его трудовые вложения сохраняются. С другой стороны, такое построение имущественных отношений придаст прочность договору, поскольку каждая из сторон будет заинтересована в его реальном исполнении. Ограничится возможность для обеспечиваемого беспочвенно предъявлять иски о расторжении договора, ибо он будет опасаться, что при расторжении договора обеспечивающий получит право на реальную долю в имуществе обеспечиваемого. Обеспечивающий будет стремиться к добросовестному выполнению своих обязанностей, будучи заинтересованным в сохранении договора и получении имущества в полную собственность после смерти обеспечиваемого".

С учетом вышеизложенного, а также объективно сложившихся потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда, в весьма ограниченной сфере. В главе о купле-продаже появились статьи, представлявшие разновидность того, что впоследствии стало пожизненной рентой. Речь идет о ст. 253 "Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца" и ст. 254 "Прекращение договора купли-продажи жилого дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца". Предметом договора могли быть только жилой дом или его часть и получаемое продавцом вознаграждение в натуре.

Некоторые ученые высказывались, что имущество, передаваемое продавцом покупателю, должно быть непотребляемым и ценным (например, жилой дом, автомобиль, написанная известным художником картина и т.п.). Однако ст. 253 ГК РСФСР в качестве предмета договора предусматривала только жилой дом. После введения в действие Закона "О собственности в СССР" норма по аналогии стала применяться и к сделкам с квартирами Маслов В. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. N 6. С. 115; Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания // Советская юстиция. 1974. N 6. С. 11..

Субъектный состав такого договора отличался той особенностью, что продавцами могли быть только нетрудоспособные лица, достигшие пенсионного возраста или имеющие инвалидность, покупателями - граждане, способные по возрасту и состоянию здоровья обеспечивать пожизненное содержание, в том числе уход и оказание помощи нетрудоспособному лицу Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М.: Высшая школа, 2012. С. 20 - 21.

Статьи 253, 254 ГК РСФСР не устанавливали ответственности продавца за недостатки дома. Не была предусмотрена и обязанность продавца предупредить приобретателя о правах третьих лиц на передаваемый дом, снижающих его финансовую ценность и ограничивающих возможность его хозяйственной эксплуатации. Однако, по мнению юристов, поскольку договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания является разновидностью купли-продажи, к нему должны применяться правила купли-продажи с теми изъятиями, которые вытекают из особого характера взаимоотношений сторон Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. N 14. С. 25.

ГК РСФСР 1964 г. предъявлял не только особые требования к субъектному составу сторон, но и предусматривал довольно жесткие основания расторжения договора:

- по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору;

- по требованию покупателя, если по не зависящим от него обстоятельствам его материальное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставить продавцу обусловленное содержание, либо продавец полностью восстановил свою трудоспособность.

В случае смерти покупателя при жизни продавца договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца прекращался.

Если договор прекращался по указанным выше основаниям, дом должен был быть возвращен продавцу. Расходы по содержанию продавца не возмещались. Однако, если расторжение договора было вызвано восстановлением трудоспособности продавца, последний не вправе был требовать возврата дома и сохранял лишь право пожизненного безвозмездного пользования помещением, предоставленным ему по договору.

Несовершенство ст. ст. 253, 254 ГК РСФСР способствовало забвению этого вида договора в 70 - 80-е годы.

Лишь с принятием законов, разрешающих гражданам иметь на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, заключение договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца вновь получило широкое распространение. Фактически же рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений См.: ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. 1993. 25 декабря.

В настоящее время в связи с изменением социально-экономической обстановки в стране надобность в указанных выше ограничениях, установленных ГК РСФСР 1964 г., отпала. Сама же потребность в законодательной регламентации рентных отношений существенно возросла в связи с их массовым появлением в реальной жизни. Данный институт нашел свое закрепление в гл. 33 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.3 Понятие, содержание, особенности института ренты. Необходимые условия

В поисках третьего пути, т.е. способа передачи жилья с полным освобождением от налогов, люди все чаще останавливаются на договорах ренты. Правила, регулирующие отчуждение имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты), появились в нашем гражданском законодательстве впервые. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32. .

Интересно, что в случае с рентой законодатель пошел вслед за практикой: граждане все чаще заключали договоры, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет. Пришлось относительно срочно закрывать дыры. Теперь в Гражданском кодексе РФ имеется отдельная глава, посвященная особенностям этих договоров.

По договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами. Это договор односторонне обязывающий (как оформление завещания, только "хуже": завещатель все-таки ограничен некоторыми правилами, например об обязательной доле).

Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты. Собственник вправе одновременно:

владеть - реально обладать имуществом;

пользоваться - извлекать из имущества выгоду, для которой имущество предназначено, получать от своего имущества плоды, продукцию и доходы;

распоряжаться - определять его дальнейшую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог (ст. 209 ГК РФ).

Именно собственник несет риск случайной гибели имущества или его повреждения при пожаре, наводнении (ст. 211 ГК РФ). И по общему правилу именно собственник несет зачастую довольно тяжкое бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Собственность обязывает, являясь не только благом, но и бременем для собственника. Очевидно, что придется нести все финансовые расходы по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.д.

На отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, распространяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если имущество передается без оплаты - правила о договоре дарения (гл. 32) Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32..

В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д.

Немаловажно и то, возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты имущество. При передаче имущества за плату применяются правила о купле-продаже, а бесплатно - о дарении. От того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595).

Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию Ем В.С. Договор ренты // Законодательство. 1999. N 5.. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea - игральная кость, случайность).

Необходимые условия договора ренты

Гражданский кодекс РФ устанавливает правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Это обеспечивает максимальную урегулированность отношений даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в договоре ренты не учтены. Условий, которые должны быть прямо указаны в договоре, немного, например размер рентных платежей или обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества Ем В.С. Указ. соч. С. 9..

Стороны также вправе выработать правила по своему усмотрению, если они не противоречат существу рентного договора. Однако ряд важных рентных отношений урегулирован императивным образом. Закон строго подходит к форме этого договора. Он относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обозначает, что в случае отчуждения такого имущества обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества. Причем это правило действует даже тогда, когда покупатель и понятия не имеет о лежащем на имуществе обременении Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.. Покупатель, не предупрежденный продавцом, может потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи (это право предоставлено ему ст. 460), но отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание, он не может.

Правило об обременении не относится к движимому имуществу (по смыслу ст. 586 ГК РФ), т.е. при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и несет обязательство по-прежнему первоначальный приобретатель имущества. Если передается движимое имущество, то сторонам следует обязательно согласовать условия о способе обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство третьего лица, банковская гарантия, неустойка) Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32..

Допускается заключение плательщиком в пользу получателя договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. Страхуются ответственность за нарушение договора ренты, риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства. По договорам страхования страхователем ответственности за нарушение рентного обязательства является плательщик ренты, которым может выступать любое физическое или юридическое лицо, заключившее договор ренты и взявшее на себя обязанность по ее выплате Золотько Н.В. Проблемы правового регулирования договора ренты // Закон и судебная практика: Материалы научно-практической конференции. Краснодар, 2000.

При обращении в страховую компанию требуется сообщить сведения, касающиеся всех обстоятельств, имеющих существенное значение. Гражданин-страхователь должен представить заключенный договор ренты и информацию о размере ренты, размере денежной суммы и т.д.

Страховой случай - это совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Для наступления страхового случая необходима совокупность двух юридических фактов: 1) невыполнение плательщиком ренты своих обязанностей и 2) обращение получателя ренты за получением страхового возмещения.

Страховая сумма определяется по соглашению сторон. Ее максимальный размер не может превышать убытки, вызванные просрочкой уплаты ренты и индексированные в соответствии со статьей 318 ГК РФ, и начисленные на эту сумму на день выплаты страхового возмещения проценты в соответствии со статьей 588.

Рентные обязательства относятся к бессрочным (постоянная рента) или долгосрочным (пожизненная рента). Может возникнуть вопрос о защите прав получателя ренты после истечения страхового срока Золотько Н.В. Указ соч., с 18. Однако следует помнить, что обязанность плательщика ренты застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентных обязательств является существенным условием договора ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ). При невыполнении плательщиком ренты своей обязанности заключить договор страхования или продлить его после окончания срока действия получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587). Таким образом, законодательно гарантировано право получателя ренты на получение возмещения в случае неисполнения страхователем своей обязанности по выплате ренты.

Законом предусматривается выплата в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (чаще всего единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой Банком России).

В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия , здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК) Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

Н. Коняев и В. Круглов справедливо усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего Коняев Н., Круглов В. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 2000. N 6. Имеется в виду предприятие в том смысле, в каком этот объект представлен в п. 1 ст. 132 ГК, т.е. как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального плательщика перед получателем ренты по отношению к приобретателю обремененного рентой имущества является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

Первоначальный плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на "договор". Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32. Это объясняется тем, что и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

В то же время интересы последнего, как и любого иного кредитора, оказываются гарантированными в большей степени при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя Золотько Н.В. Указ соч., с 20.

Однако при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

Особые гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

Прежде всего, речь идет о передаче под выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.) . В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК Гражданский кодекс РФ (часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ) // СЗ РФ. 1994. N 32.

Во всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

Правила о залоге позволяют и еще в одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты.

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе обеспечения или о страховании), включается в договор и тем самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - "Ответственность за просрочку выплаты ренты", нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. N 11. С.7-14. Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

2. ФОРМА, СОДЕРЖАНИЕ И ВИДЫ ДОГОВОРА РЕНТЫ

2.1 Форма и государственная регистрация договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.

Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется См.: Березовская Т. К нотариусу с оценкой // Домашний адвокат. 2005. N 8. С. 12..

Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений, должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания См.: Власов Ю.Н. Нотариат в Российской Федерации: Учебно-методическое пособие. 2-е изд., перераб. М.: Юрайт-М, 2001. С. 127.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Так, в 1995 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 1999 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

...