Размещено на http://www.allbest.ru/

Основные понятия и определения экономики недвижимости



Содержание

1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

2. Правовые основы операций с недвижимостью

3. Государственная регистрация недвижимости

Литература



1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют.

«Недвижимость, недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, пустые дворовые места, а также железные дороги».

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ПС РСФСР - ст. 21, 1922 г.) было установлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1).

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере содержится в ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

недвижимость кадастр юридический правовой



Таблица 1. Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: ¦земельные участки ¦здания и сооружения ¦ инвентарь и оборудование ¦ сырье и продукцию ¦ требования и долги ¦ права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги ¦ нематериальные активы ¦ информацию ¦ другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: ¦ леса ¦ многолетние насаждения ¦ здания ¦ сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: ¦воздушные и морские суда ¦суда внутреннего плавания ¦космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Недвижимое имущество может быть делимым и неделимым.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).

Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения - условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость подразумевает совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство.

В России, как и в других, промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на: офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости - это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования:

· жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры;

· коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

· производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады;

· сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

· специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения:

· для ведения бизнеса;

· для проживания владельца;

· в качестве инвестиций;

· в качестве товарных запасов и НЗП;

· для освоения и развития;

· для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации:

· специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

· неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации:

· введенные в эксплуатацию;

· требующие реконструкции или капитального ремонта;

· незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

· не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

· воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

На сформировавшемся западном рынке принята следующая классификация объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и(или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:

1) будущие периодические потоки денежных средств;

2) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;

3) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.

2. Правовые основы операций с недвижимостью

Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.

Право собственности - это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.

Право собственности состоит из трех прав:

· владение - фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;

· пользование - право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;

· распоряжение - определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические и физические);

- государство;

- местное управление (муниципальные образования).

Правовое обеспечение операций с недвижимостью установлено Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 2).

Продажа недвижимости регулируется ст. 549-558, продажа предприятия - ст. 559-566, аренда зданий и сооружений - ст. 650-655, аренда предприятий - ст. 656-664 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Операция (сделка) - это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:

· законность содержания;

· правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

· соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

· соблюдение формы сделки.

Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Купля-продажа

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости.

Договор купли-продажи (контракт на продажу) - документ, в соответствии с которым покупатель соглашается приобрести определенную недвижимость (и/или личное имущество), а продавец - продать ее на установленных условиях. Если регистрационная система не является юридической, акт купли-продажи сам по себе не является актом передачи покупателю права собственности на недвижимость.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю недвижимости по договору продажи подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена этого имущества.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передастся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения его покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяется в договоре продажи на основе полной инвентаризации предприятия.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены участниками сделки:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенные в состав предприятия, должны быть (до его передачи покупателю) письменно уведомлены о его продаже продавцом или покупателем.

Мена

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.

Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

· объект недвижимости в собственность;

· имущественное право к себе или третьему лицу;

· либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Рента

Рента - регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов, не требующий от получателя предпринимательской деятельности.

В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Рента имеет несколько подвидов:

· постоянная - выплачивается бессрочно;

· пожизненная - выплачивается в течение жизни получателя ренты;

· пожизненное содержание с иждивением.

Аренда

При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Аренда - юридически оформленное право возмездного пользования чужой собственностью на определенных условиях.

Субаренда - аренда имущества у его арендатора, т.е. передача арендованного имущества (части его) в аренду третьему лицу (группе лиц).

Лизинговые операции регулируются Законом РФ «О лизинге» № 108-ФЗ от 18 июля 1995 г.

В зависимости от сроков или продолжительности в международной практике различают три вида аренды:

- долгосрочную - на срок более одного года, получившую название лизинг;

- среднесрочную - на срок от нескольких месяцев до одного года, именуемую хайринг;

- краткосрочную - на срок до нескольких месяцев, называемую рейтинг.

В зависимости от содержания и методов осуществления аренда может быть следующих видов:

Финансируемая аренда (финансовый лизинг) состоит в том, что лизинговая фирма, выступающая арендодателем, оплачивает полную стоимость недвижимого имущества, заказываемого заинтересованной в аренде фирмой у конкретного поставщика. Арендатор при финансируемой аренде заключает арендный договор, как правило, на длительный срок, близкий к сроку окупаемости имущества. По истечении срока договора арендатор может продлить договор, заключить новый контракт, вернуть имущество - предмет аренды - или купить его по остаточной стоимости. По существу, финансируемая аренда - форма долгосрочного кредитование потребителя недвижимого имущества, который путем выплаты арендных платежей погашает его стоимость и возмещает услуги арендодателя, включая плату за финансирование.

Возвратный лизинг представляет собой разновидность финансового лизинга, когда собственник недвижимости продает его лизинговой компании, с которой заключает соглашение о лизинге этой недвижимости, то есть выступает в качестве лизингополучателя. Продавец собственности - ставший ее арендатором, получает в свое распоряжение от покупателя согласованную сумму от сделки купли-продажи, а покупатель выступает уже как арендодатель.

Текущая аренда (оперативный лизинг) предполагает предоставление в аренду заранее приобретенного арендодателем имущества на определенный срок за установленную в арендном договоре плату. При текущей аренде по истечении установленного срока арендатор обязан вернуть предмет аренды. Цель текущей аренды - удовлетворить временные потребности арендатора в арендуемом имуществе. Срок аренды здесь, как правило, значительно меньше сроков физического и морального износа недвижимого имущества.

При текущей аренде ставки арендной платы выше, чем при финансируемой, поскольку арендодатель берет на себя риски: коммерческие, морального старения недвижимого имущества, снижения рентабельности, а также другие прямые и косвенные непроизводственные затраты, вызываемые ремонтом или простоем имущества.

Сумма арендной платы должна возмещать арендодателю:

- рыночную стоимость закупленного у поставщиков недвижимого имущества за вычетом его остаточной стоимости после окончания срока аренды;

- стоимость кредита, полученного от поставщика, банка или другого инвестора;

- административные издержки, расходы на страхование и техническое обслуживание;

- обеспечивать получение запланированной прибыли на капитал, вложенный им в арендную операцию.

Арендные ставки, как и цены, зависят от спроса и предложения на рынке. Но основным правилом служит то, что чистая стоимость аренды с учетом остаточной стоимости, но без расходов на страхование, техническое обслуживание и другие услуги, предоставляемые арендодателем, не должна превышать стоимости недвижимости при их приобретении в кредит и стоимости самого кредита.

Ипотека: 1) передача вещи в залог без передачи владения. Обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при которой кредитор-залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Ипотека с плавающей ставкой - вид ипотечного кредита, ставка процента по которому корректируется с учетом преобладающих рыночных ставок через фиксированные интервалы времени.

Ипотека с равномерными выплатами - метод погашения займа, при котором суммы периодических платежей остаются неизменными.

Ипотека с участием («участвующая» ипотека) - ипотечный кредит, по которому кредитор участвует в приросте стоимости недвижимости или в доходе от реализации недвижимости.

3. Государственная регистрация недвижимости

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов, обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Основным нормативным актом, регулирующим отношения по государственной регистрации прав на недвижимость в России, является Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; порядок государственной регистрации отражен в статье 131 ГК РФ.

Государственная регистрация недвижимости дает людям титул собственности - законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца.

Юридическая основа титула имеет в разных странах мира три основные формы:

1. Решение юриста, соответствующим образом удостоверенное.

2. Страховой полис на титул.

3. Т орренсова система удостоверения титула.

Две первые системы основаны на надлежащем юридическом описании недвижимости, надлежащем указании на цепочку титулов и на исследовании публичных записей. Сделка сама по себе является юридической основой для передачи титула: она не содержит доказательств того, что передающий - юридически подлинный и единственный собственник, а также всех условий, обременяющих данную недвижимость. Даже в случае наличия одной из трех основ титула иногда могут потребоваться дополнительные исследования или анализ.

Система Торренса и аналогичные ей западноевропейские системы юридического кадастра ведет подробный учет всей без исключения недвижимости, всех сделок и передач прав и, удостоверяя титул, гарантирует так называемую чистоту, или доброкачественность, титула при его регистрации. Чистота титула устанавливается правительственным агентом, который затем регистрирует титул и выдает собственнику удостоверение титула как юридическое основание его прав.

Система предложена Робертом Торренсом и внедрена с конца XIX века в Австралии, Новой Зеландии, в провинции Британская Колумбия (Канада). Первоначальная регистрация титула происходит в произвольный момент на основе юридического анализа, результат которого считается окончательным, т.е. с этого момента титул считается «чистым», полностью доброкачественным, в чем собственник и удостоверяется.

Страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-нибудь обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. Распространение системы страхования титула взаимосвязано с отсутствием системы юридического кадастра.

Регистрации подлежат следующие права:

- собственности;

- хозяйственного ведения;

- оперативного управления;

- пожизненного наследуемого владения;

- постоянного пользования;

- ипотеки;

- сервитута;

- иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

Для регистрации предоставляются правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы), обязательно прилагается план земельного участка или план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и другие необходимые документы.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и правах любому лицу (независимо от места совершения регистрации).

Отказ от регистрации, сделки, уклонение соответствующего органа от регистрации может быть обжалован в суд. Порядок государственной регистрации и основание отказа в ней устанавливается в соответствии с гражданским кодексом, законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности на вновь создаваемое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Сделки юридических лиц по поводу отчуждения недвижимого имущества (ст. 164 ГК РФ) подлежат государственной регистрации и совершаются в письменной форме.

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки (в случаях, установленных законом) влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (статья 165 ГК РФ).

Когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

- формирование объекта недвижимости;

- присвоение кадастрового номера;

- выдача свидетельства о собственности (или других прав).

Формирование объекта недвижимости подразумевает, прежде всего, его индивидуализацию, т.е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют однозначно выделить этот объект из всех других.

Формирование объекта недвижимости начинается после поступления заявления или претензий хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект.

Например, основой формирования земельного участка являются соответствующие топографические и геодезические работы, кадастровый план. Топогеодезические работы проводятся платно топографическими предприятиями разных форм собственности, имеющими лицензии Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Землеустройство - межевание, определение на местности и отображение на крупномасштабной карте точных границ участков территории при их образовании, выделении, разделе, перераспределении или объединении нескольких участков в новый.

Процесс формирования иных связанных с землей объектов недвижимости (здания, сооружения, квартиры) осуществляют проектные инвентаризационные бюро, которые изготавливают земельные паспорта, поэтажные планы и т.д.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект, которое заводит специальный отдел Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. В нем излагается вся юридическая информация об участке:

- данные о правах его владельца, пользователя или арендатора;

- топографические материалы;

- сведения об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке;

- информация об обременениях и сервитутах;

- сведения по сделкам, залогам объекта;

- информация о нарушениях земельного законодательства.

После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, т. е. происходит собственно регистрация.

После регистрации Управление регистрации прав реализует юридическую сторону документов. То есть осуществляет поиск так называемой «формы титула». Если объект недвижимости уже был однажды зарегистрирован, то впоследствии его статус может меняться хоть по несколько раз (технические операции по изменению фамилий и адресов собственника).

После принятия Управлением решения о юридическом подтверждении права лица на объект информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости (земельный кадастр).

Кадастр - учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах.

Суть его заключается в следующем. Схема объекта недвижимости наносится на соответствующую карту, которая существует как в электронном, так и в бумажном виде, что упрощает любую проверку информации об этом объекте.

Регистр недвижимости - составная часть многоцелевого кадастра, система регистрации и учета участков недвижимости на крупномасштабных картах и в документах.

Регистр поземельный - составная часть многоцелевого кадастра, территориальная система учета правовых отношений по поводу недвижимости и юридической регистрации прав собственности при их возникновении, передаче или прекращении.

После регистрации объекта недвижимости Комитет по земельным ресурсам и землеустройству изготавливает и выдает собственнику, пользователю или арендатору земельного участка свидетельство.

Гражданин или хозяйствующий субъект, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимым имуществом (в течение пятнадцати лет) либо иным имуществом (в течение пяти лет), как своим собственным, согласно статье 234 ГК РФ приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое или иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности, лицо, владеющее этим имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законом или договором основания.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.



Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) № 14 - Ф3 от 26.01.96 г.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) № 51 - Ф3 от 30.11.94 г.

3. Земельный кодекс Российской Федерации: По состоянию на 1 апреля 2006 г. - М.: Проспект, 2006. - 88 с.

4. О лицензировании отдельных видов деятельности: Закон РФ от 08.08.2001г. №128-ФЗ.

5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135 в ред. от 21.12.2001г. №178-ФЗ, от 21.03.2002г. № 31-ФЗ, от 14.11.2002г. № 143-ФЗ, от10.01.2003г. № 15-ФЗ, от 27.02.2003г. № 29-ФЗ, от 22.08.2004г. № 122-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 05.01.2006г. №7-ФЗ, от 27.07.2006г. №157-ФЗ.

6. Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6.07.2001 г. №519.

7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учеб. / С.В. Валдайцев. - 2-е изд., перераб. и доп.-М.: Проспект, 2014. - 355 с.

8. Оценка бизнеса: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006. - 736с.

9. Шилов А.В. Основы оценки стоимости имущества: Учебное пособие - Белгород: Кооперативное образование, 2013. - 83 с.

Размещено на Allbest.ru

...