Размещено на http://www.allbest.ru/

Департамент образования города Москвы

ГБПОУ «Московский колледж управления, гостиничного бизнеса и информационных технологий "Царицыно"»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка недвижимого имущества»

на тему «Организация и моделирование массовой оценки недвижимости»

Студентки

С.Д.Егоровой

Руководитель работы

И.Е. Алпацкая

2015



Оглавление

Введение

1. Недвижимость: рынки недвижимости, понятие и классификация

1.1 Классификация объектов недвижимости

1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

1.3 Современные принципы анализа рынка недвижимости

2. Правовое регулирование

2.1 Правовое регулирование рынка недвижимости

2.2 Недвижимые вещи и их место в системе объектов российского гражданского права

Заключение

Список литературы



Введение

В данной курсовой работе будет рассмотрена тема: «Организация и моделирование массовой оценки недвижимости».

Актуальность темы курсовой работы обусловлена необходимостью разработки организациями и моделированием массовой оценки недвижимости.

Также актуальность данной курсовой работы заключается в необходимости помогать людям правильно оценивать свою недвижимость. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения. После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

Цель данной работы - рассмотрение и анализ моделирования на рынке труда массовой оценки недвижимостью в Российской Федерации.

Задачи данной работы:

1. Рассмотреть понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара;

2. Проанализировать правовые основы регулирования рынка недвижимости;

3. Рассмотреть организацию и массовую оценку недвижимости, предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости и ее особенности в России.

Литература, использованная для написания данной работы - это нормативно-правовые акты Российской Федерации, учебные пособия и книги по экономике недвижимости, а также статьи, касающиеся рынка недвижимости.

В заключении я написала свои выводы на основании проделанной мною курсовой работы.



1. Недвижимость: рынки недвижимости, понятие и классификация

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Кроме недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. - все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

1.1 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

квартиры и комнаты

помещения и здания под офисы и магазины

пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи)

свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе)

складские и производственные объекты.

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

Естественные (природные) объекты.

Искусственные объекты (постройки).

2. Назначение

Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

Постройки

Для жилья.

Для офиса.

Для торговли и сферы платных услуг.

Для промышленности.

Прочие.

3. Масштаб

Земельные массивы.

Отдельные земельные участки.

Комплексы зданий и сооружений.

Жилой дом многоквартирный.

Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

Секция (подъезд).

Этаж в секции.

Квартира.

Комната.

Летняя дача.

Комплекс административных зданий.

Здание.

Помещение или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию

Готовые объекты.

Требующие реконструкции или капитального ремонта.

Требующие завершения строительства.

1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости

Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости - это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца - это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя - это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации - это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

развитие системы ипотеки;

развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры,

оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

1.3 Современные принципы анализа рынка недвижимости

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

Наиболее показательной иллюстрацией вышесказанного является пример информационного обеспечения ведения бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников.

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и

требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.



2. Правовое регулирование

Правовое регулирование - процесс целенаправленного воздействия государства на общественные отношения при помощи специальных юридических средств и методов, которые направлены на их стабилизацию и упорядочивание.

Особенность правового регулирования как отдельного вида социального регулирования заключается в том, что воздействие на поведение людей и общественные отношения осуществляется исключительно при помощи специальных правовых средств и методов. Отсюда использование любых других средств правового характера, специально для этого не предназначенных, правовым регулированием не считаются, они относятся к более широкому понятию -- правовое воздействие. Поэтому какое-либо воздействие на поведение людей через средства массовой информации, путём пропаганды или агитации, в том числе нравственного или правового воспитания и обучения не являются правовым регулированием, ввиду того, что не представляют из себя специально направленную юридическую деятельность по упорядочиванию общественных отношений.

Правовое регулирование следует отличать от правового воздействия. Под ним понимается весь процесс влияния права на социальную жизнь общества. Предмет правового воздействия намного шире предмета правового регулирования, который содержательно входит в него. Помимо собственно правового регулирования правовым воздействием также охватываются экономические, политические и социальные отношения, которые правом напрямую не регулируются, но на которые оно так или иначе оказывает влияние (информационно-правовое и воспитательно-правовое воздействие).

2.1 Правовое регулирование рынка недвижимости

Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.

Конституция Российской Федерации не содержит терминов «недвижимость», «недвижимое имущество». Однако в широком смысле слова Конституция РФ является идейным источником, определяющим фундаментальные основы формирования и нормального функционирования рынка недвижимости как составной и существенной части гражданского оборота. Значимыми в этом смысле являются нормы, определенные в ст. 8, которые устанавливают равенство форм собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. При этом согласно конституционным положениям гарантируется единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности. Таким образом, в России созданы условия для вовлечения в оборот различного рода имущества (в том числе и недвижимого), которое может находиться в разных формах собственности, равенство которых обеспечивается государством.

Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Это положение определяет принципиальную возможность вовлечения в гражданский оборот земли, которая является фундаментальной основой любых видов недвижимости.

Важное значение для создания условий функционирования рынка недвижимости имеют положения ст. 34 Конституции РФ, которыми установлено равенство всех участников гражданского оборота в свободном использовании своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию.

Таким образом, главенствующее и определяющее положение для экономической деятельности имеют конституционные нормы, которыми закреплены права и свободы человека и гражданина, а государство, признавая право индивида на свободу экономической деятельности, «обязано гарантировать ему на своей территории единое экономическое пространство». Гаджиев Г.А. Защита основных экономических прав и свобод предпринимателей за рубежом и в Российской Федерации: (Опыт сравнительного исследования). М.: Манускрипт, 1995. С. 114. недвижимость имущество правовой гражданский

Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи «центральным, стержневым актом гражданского законодательства», «первым среди равных» Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: «Волтерс Клувер». 2004. Т. 1. С. 73, ГК РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему (п. 2 ст. 3 ГК РФ).

В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.

Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля 2007 г.) // «Российская газета» от 30 октября 2001 г.. Земельное законодательство (и в том числе Земельный кодекс) регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю (пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ.

Необходимо отметить и то обстоятельство, что нормы Земельного кодекса РФ носят разноотраслевой характер: часть норм, регулирующих оборот земельной недвижимости, исходно цивилистична. В то же время те нормы, которыми установлены запреты, ограничения, приоритет государства в определении условий оборота, необходимость согласования с государственными органами совершения сделок с недвижимостью, то есть те нормы, которыми обеспечиваются общественные интересы, имеют публично-правовой характер и в этом смысле не корреспондируют с нормами ГК РФ. Поскольку земельные правоотношения, складывающиеся между неравными субъектами, основаны на властном подчинении одной стороны другой стороне, то действует правило, предусмотренное п. 3 ст. 2 ГК РФ.

При этом следует различать, с одной стороны, принцип приоритетности норм ГК РФ перед нормами Земельного кодекса РФ в случае противоречий между ними и, с другой стороны, принцип, согласно которому Земельный кодекс РФ выполняет функцию специального закона по отношению к нормам ГК РФ и развивает отдельные его положения. Благодаря последнему принципу в Земельном кодексе РФ сформулировано значительное количество норм публично-правового характера, направленных на обеспечение общественно значимых интересов при функционировании рынка поземельной недвижимости.

Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) // «Российская газета» от 12 января 2005 г., Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (в части определения условий оборота воздушных судов), Воздушный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (с изменениями от 8 июля 1999 г., 22 августа, 2 ноября, 29 декабря 2004 г., 21 марта 2005 г., 18 июля, 30 декабря 2006 г., 26 июня 2007 г.) // «Российская газета» от 26 марта 1997 г. Лесной кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в части определения условий оборота морских судов) и др.. Все указанные Кодексы являются источниками права при регулировании гражданско-правового оборота жилых помещений, лесов, многолетних насаждений, обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, то есть тех объектов, в отношении которых Гражданским кодексом РФ установлен правовой режим недвижимости.

Соотношение между всеми указанными Кодексами и ГК РФ такое же, как и соотношение между Земельным кодексом РФ и ГК РФ. Поскольку эти кодифицированные законодательные акты имеют комплексный разноотраслевой характер, то есть содержат нормы не только частноправового характера, но и публично-правовые нормы, то и квалификация этих норм зависит от указанного обстоятельства. Кроме того, указанные Кодексы выполняют функции специальных законов по отношению к ГК РФ, регламентируя особенности отдельных видов недвижимых вещей.

К источникам правового регулирования права недвижимости следует отнести и процессуальные законы - Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ и Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ в той их части, которая устанавливает правила рассмотрения споров о правах на недвижимость.

Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд федеральных законов.

В Федеральном законе от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» установлен порядок заключения сделок с одним из видов недвижимости - участком недр. Сферой урегулирования Закона являются только договоры на использование участков недр и в нее не входят сделки по их отчуждению. Понятие недр сформулировано в Законе о недрах, в соответствии со ст. 7 которого под участком недр подразумевается геометрически определенное пространство недр, которое индивидуализируется в виде горного отвода - геометризированного блока недр.

Чрезвычайно важное значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г.) // «Российская газета» от 6 августа 1998 г. затрагиваются вопросы оценки предмета сделок с недвижимостью. Значение этого Закона определяется тем обстоятельством, что значительное количество сделок с недвижимым имуществом совершается только при условии предварительной оценки недвижимости. Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Закон о земельном кадастре регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.

Поскольку использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении недвижимости, очень важным в праве недвижимости является Закон об ипотеке. Этот Закон устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.

Отношения в сфере оборота недвижимости регулируются и Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (с изменениями от 2 января 2000 г., 22 августа 2004 г., 2 февраля, 18 декабря 2006 г., 24 июля 2007 г.) // «Российская газета» от 4 марта 1999 г.Под капитальными вложениями этот Закон понимает инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1). При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (ст. 3). Таким образом, хотя этот Закон и не употребляет термин «недвижимость», очевидно, что он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного имущества и муниципального имущества» устанавливает основы преобразования отношений собственности путем приватизации государственного и муниципального имущества. Хотя этот Закон и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого Закона для права недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.

В конце 2004 г. был принят ряд законодательных актов, входящих в так называемый жилищный пакет. К числу таких актов относится Закон об участии в долевом строительстве. Этот Закон урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости. При этом указанным Законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения.

Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»[18], а также те изменения, которые были внесены в ГК РФ, Закон об ипотеке[19], Закон о госрегистрации прав на недвижимость.

Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.

Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества.



2.2 Недвижимые вещи и их место в системе объектов российского гражданского права

Действующее законодательство к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Особым видом недвижимого имущества являются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, является системным образованием, имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов. Анализируя перечень имущества, указанный в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве недвижимых вещей, а также абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ, включающий в систему недвижимого имущества предприятие в целом как имущественный комплекс, можно выделить несколько групп объектов, которые включены в юридическую категорию недвижимости по различным основаниям.

Недвижимость в буквальном смысле (de facto) - недвижимость по природе. Первую подгруппу составляют природные ресурсы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность): земельные участки - базовая категория, системный центр недвижимости de facto, и участки недр, перемещение которых в силу естественных природных свойств принципиально невозможно. Вторую подгруппу составляют «стационарные» вещи, созданные трудом человека, прочно связанные с землей, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению.

Недвижимость всегда является индивидуально-определенной и незаменимой вещью. Индивидуально-определенный статус недвижимых вещей de facto обеспечивают два основных признака. Первым признаком, индивидуализирующим недвижимую вещь, является стационарность, а потому естественны пространственно-географические признаки недвижимости. Вторым признаком является привнесенный индивидуализирующий признак: в результате кадастрового и технического учета каждому объекту присваивается кадастровый номер - уникальный и не повторяющийся на территории Российской Федерации, сохраняющийся до тех пор, пока данная вещь существует как единый объект зарегистрированного права. Недвижимость в юридическом смысле (de jure) - недвижимость в силу закона, имущество, которое делится на:

«нестационарные» вещи - функционально предназначенные для перемещения в пространстве: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ);

предприятие как имущественный комплекс - недвижимость, не являющаяся вещью. Исходя из определения, данного в п. 2 ст. 132 ГК РФ, в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая права требования, долги, исключительные права и т.д. Понятие «имущество» более широкое по объему и является родовым по отношению к понятию «вещь» (ст. 128 ГК РФ).

Впервые в отечественном законодательстве о недвижимости в силу закона упоминается в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. Согласно п. 2 ст. 4 Основ имущество подразделялось на движимое и недвижимое. В основу деления и отнесения имущества к категории недвижимого был положен базовый критерий прочной связи с землей (недвижимые вещи по природе). Под системой объектов гражданских прав следует понимать необходимое, целесообразное, структурно упорядоченное, относительно самостоятельное, гомоморфное системе гражданского права и объективной действительности объединение по содержательным основаниям частей (правовое целое), представляющих собой обобщения юридически значимых признаков, свойств и качеств предметов и явлений объективной и правовой действительности, выступающих в качестве объектов субъективных прав и материальных объектов правовых отношений. В.А. Лапача предлагает сгруппировать все объекты гражданских прав следующим образом: а) имущественные блага (имущество - вещи, деньги, ценные бумаги, имущественные права); б) имущественно-неимущественные блага; в) связанные с личностью неимущественные блага.[17, с. 204]

Объекты гражданских прав (в том числе недвижимые объекты) в определенной мере проецируют в себе заложенные в «вышестоящих» системах принципы. Это принципиальное положение предопределяет не только само существование системы гражданских прав, но и основные структурные построения этой системы в целом и ее подсистем (недвижимое имущество, личные неимущественные права и т.д.) в частности. Воспроизведение свойств систем более высокого порядка присуще и системе объектов гражданских прав. В построении всей системной совокупности, и отдельных объектов гражданских прав немаловажные принципы и структурные образования спроецированы из системного противостояния частного и публичного права.

Включение в состав вещей как объектов прав того или иного вида - это не только удовлетворение прав человека и отражение объективной реальности, но и завоевание частного права, проникновение собственно частноправовой системы в легальный перечень объектов гражданских прав. Включение в состав вещей недвижимого имущества (в первую очередь - земельного участка) - важнейшее достижение права как явления культуры и духовности. Юридическое «отделение» здания от земельного участка возможно удовлетворяет потребностям личности, отражает реально существующее благо, однако, не вписываясь в строгую архитектонику построения системы объектов недвижимого имущества, допускает «вторжение» в исторически частноправовую системную связку «строение - земельный участок» административного, публичного регулирования.

Система объектов гражданских прав не только отражает системные свойства внешних господствующих или равноценных системных образований, но и зависит от внутренних структур, которые, в свою очередь, не только подвержены влиянию рассматриваемой системы, но и встречно на нее воздействуют. Этот весьма специфический «внутренний мономорфный эффект» структур отдельных объектов (вещи, ценные бумаги, имущественные права и т.п. подсистемы) на объектную систему в целом тем значительнее, чем жестче построение конкретной подсистемы, чем более эта подсистема, опять же в силу мономорфного эффекта, связана и соподчинена со следующей, более сильной структурой. В системе объектов гражданских прав в целом такой максимально жесткой, самосильной подсистемой является структурное построение объектов недвижимого имущества, поскольку недвижимые вещи как юридическая конструкция через иные идеальные построения (вещные права, например) всегда базируются на объективно существующих, материальных, независимых от субъектов реалиях окружающей действительности. Недвижимое имущество в таком случае является центральным, основополагающим звеном упомянутого центра. Недвижимость предопределяет всю систему имущества и, следовательно, систему объектов гражданских прав. Свободный оборот и абсолютные права на недвижимые вещи включают весь арсенал частноправовых механизмов экономического саморазвития, и, напротив, сужение оборота недвижимости, невозможность (или ограниченность) вещных и свободных прав на нее обусловливает главенство публичных методов регулирования, исчерпывающих рано или поздно создавшийся в независимом развитии объектов недвижимости экономический, юридический и, вероятно, социальный потенциал. Недвижимое имущество, занимая ключевое положение в системе объектов гражданских прав, само выступает как в известной мере замкнутое, изолированное системное образование с собственным строением и элементно-структурными отношениями.



Заключение

Правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права. Поэтому исследование частноправовых аспектов отношений недвижимости невозможно и нецелесообразно вне учета публичных интересов общества и государства. При всей специфике механизмов в частном и публичном праве происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными лицами. Публичное право защищает их интересы. С другой стороны, понятия «частный интерес», «частный инвестор» потеряли свой автономный характер. Они в каждом отдельном акте оборота недвижимости затрагивают публичные интересы.

В целях создания эффективного юридического режима регулирования правоотношений в сфере недвижимости необходим тщательный анализ законодательных и нормативно-правовых актов, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов в данной области, которые (в соответствии с тенденциями судебно-арбитражной практики) иногда противоречат друг другу, и это отрицательно сказывается как на положении собственников и пользователей объектов недвижимости, так и на коммерческом обороте этого специфического и весьма дорогостоящего вида товара. Все это позволяет выявить особенности гражданско-правового режима недвижимости, определить общее и особенное, выработать единый научно-теоретический подход, что может восполнить существующий научно-правовой вакуум в современной науке гражданского права.

Понятие «режим правового регулирования» объединяет в себе в качестве целостной системы множество признаков, характеризующих понятие «правовое регулирование» (принципы, инструментарий и способы его применения) в отношении конкретной совокупности норм. Данный набор признаков позволяет индивидуализировать правовое регулирование такого вида общественных отношений, как отношения по поводу недвижимости.

Суть правового регулирования недвижимых вещей заключается в создании правового режима, установлении целесообразных отношений между субъектами рынка недвижимости через предоставление им субъективных юридических прав и возложение субъективных юридических обязанностей, с тем, чтобы вызвать нужное поведение. В результате правового воздействия оборот недвижимости становится как бы пронизанным целесообразными правовыми отношениями, наполняется правовой структурой, что служит основой, своего рода двигателем правомерной деятельности.

Недвижимость - это комплекс недвижимого имущества, принадлежащий на каком-либо вещном праве коммерческой или некоммерческой организации, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности либо для социальных или потребительских нужд, обладающий обороноспособностью и включающий в свой состав движимые вещи, права требования, исключительные права и обязательства.



Список литературы

1. Конституция РФ// «Омега-Л», 2010 - 63с.

2. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994г. N 51-ФЗ

3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001г. N 136-ФЗ

4. Федеральный Закон РФ от 24.12.1992 N 4218-1 (ред. от 24.12.2002) "Об основах федеральной жилищной политики"

5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями и дополнениями)

6. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, 7. О.В. Минина; Новосиб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Новосибирск: НГАСУ, 2003.

8.Сделки с недвижимостью. / С.А.Калачева, «Книга сервис», 2005

9. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. -- М., 1995.

10. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Агуреев Н.В., Артеменков И.Л.,Белых Л.П и др Оценка недвижимости

Размещено на Allbest.ru

...