Договір прокату

Споруди служать чисто технічним цілям, люди в них перебувають тимчасово. До споруд, згідно з вимогами органів кадастрового і технічного обліку, зазвичай відносять: оранжереї, споруди транспорту та зв'язку, портові споруди, тепло-і електростанції, мости, трансформатори, спортивні споруди (стадіони, басейни) та інші інженерні споруди.

Предметом аналізованого договору можуть бути саме будівлі чи споруди в цілому, а не об'єкти, що входять до їх складу. Об'єкти, що входять до складу будівлі або споруди, як уже зазначалося, можуть бути віднесені як до житлових (службова квартира в будівлі школи), так і до нежитлових приміщень (підвальне приміщення, кімната під офіс в адміністративній будівлі або в спортивно-видовищному спорудженні та т. п.). Здавання в оренду житлових приміщень для проживання в них регулюється гл. 35 ЦК "Найм житлового приміщення". Стосовно ж правового регулювання договору оренди нежилих приміщень, що входять до складу будівель або споруд, які-небудь спеціальні правила в ГК відсутні. Тому, виходячи із ст. 625 ЦК, до оренди нежитлового приміщення в складі будівлі або споруди повинні застосовуватися загальні положення про оренду, а не спеціальні правила § 4 гл. 34 ЦК "Оренда будівель і споруд".

Разом з тим нежитлове приміщення в складі будівлі або споруди іноді розцінюється в юридичній літературі як предмет саме договору оренди будівлі та споруди. Подібного підходу не уникла й практика Вищого Арбітражного Суду РФ, відносячи до угод, що підлягають державній реєстрації, лише ті з договорів оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, які укладені на строк не менше одного року. Висновок Президії Вищого Арбітражного Суду РФ заснований на міркуваннях про те, що оскільки у ЦК відсутні будь-які спеціальні норми про державну реєстрацію договору оренди нежитлового приміщення, то до таких договорів оренди повинні застосовуватися правила п. 2 ст. 651 ЦК.

Видається, що подібний висновок не цілком точний. Як відомо, ст. 1 Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" відносить нежитлові приміщення до нерухомого майна, право на яке, а також операції з якими підлягають державній реєстрації у випадках і в порядку, встановлених законом (див. також п. 1 ст. 164 ЦК). Таким випадком, що передбачає державну реєстрацію подібної угоди, є, на наш погляд, правило п. 2 ст. 609 ЦК.

Відповідно до зазначеної статті договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Спеціальні ж правила про державну реєстрацію договору оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, за визнанням самого Президії Вищого Арбітражного Суду РФ, відсутні. Отже, незважаючи на деяку абсурдність ситуації, зазначений договір підлягає державній реєстрації незалежно від терміну угоди. Інший підхід суперечив би буквальному тлумаченню і п. 2 ст. 609 ЦК, і п. 1 ст. 650 ЦК, а також свідчив би про те, що до договору оренди нежитлових приміщень у складі будинків і споруд повинні застосовуватися й інші положення § 4 гл. 34 ЦК. Між тим у ЦК немає подібне правило. Крім того, такий підхід навряд чи доцільний. Договір оренди нежитлових приміщень, що передбачає і короткострокове володіння і користування. Поширення на цей договір більш жорстких правил § 4 гл. 34 ЦК про оформлення договору, орендної плати, про наслідки недотримання зазначених умов вкрай ускладнило б його висновок. Представляється, що в даній ситуації доцільно внесення змін до ЦК і введення спеціального правила щодо державної реєстрації нежитлових приміщень у складі будинків і споруд, подібного правилом п. 2 ст. 651.

5. Орендна плата, як уже зазначалося, належить до істотних умов даного договору, і при відсутності узгодженого сторонами в письмовій формі умови про її розмір договір оренди будівлі або споруди вважається неукладеним. При цьому правила визначення ціни, передбачені п. 3 ст. 424 ГК, не застосовуються (п. 1 ст. 654).

Зазвичай орендна плата встановлюється у грошовій формі за одиницю площі орендованого будинку або споруди (зокрема, за 1 кв. М). Втім, у договорі сторони можуть передбачити й інші форми оплати та способи її розрахунку. Так, при оренді пам'яток історії, культури, архітектури таким показником може бути площа будівлі в цілому.

Орендна плата диференціюється в залежності від ступеня зносу будівлі або споруди, виду діяльності орендаря при використанні об'єкта (біржова, банківська, освітня, гральний бізнес тощо), виду та якості будівельного матеріалу (цегла, бетон та ін.), Статусу будівлі (об'єкт культурної спадщини народів Росії), типу будинку (виробниче, складське і т.п.), ступеня технічного облаштування, зручностей комерційного використання (вихід на магістралі, місцезнаходження від станцій метро тощо) та інших показників.

Плата за оренду будівлі або споруди включає плату за користування земельною ділянкою (п. 2 ст. 654 ЦК). Правило це диспозитивное, і законом або договором може бути передбачена окрема плата за землю поряд із платою за оренду будівлі або споруди. Якщо плата за оренду будівлі або споруди встановлена в договорі на одиницю площі будівлі (споруди) (припустимо, 1 кв. М) або іншого показника її розміру, орендна плата визначається виходячи з фактичного розміру переданого орендарю будинку чи споруди (п. 3 ст. 654 ЦК).

Оплата здійснюється звичайно помісячно або поквартально. Широко поширена попередня форма оплати.

6. Термін договору. Договір оренди будівлі та споруди може бути укладений на термін як певний (це може бути і короткострокова, і довгострокова оренда), так і невизначений. Єдиний граничний термін оренди будівель і споруд законодавством не встановлений. Максимальні терміни можуть бути встановлені в правових актах лише для окремих випадків здачі в оренду будівель і споруд.

7. Права та обов'язки сторін за договором оренди будівель і споруд у порівнянні з правами і обов'язками за договором, що укладається на підставі загальних положень про оренду, не піддалися кардинальних змін.

Передача будівлі і споруди та його повернення складають одну з основних обов'язків сторін. Вона включає не лише надання будівлі чи споруди орендарю у володіння або користування, а й підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу, що підписується сторонами (п. 1 ст. 655 ЦК). При цьому, якщо договір оренди будівлі та споруди укладено на термін не менше року і підлягає державній реєстрації, то передача будівлі або споруди орендарю за передавальним актом повинна мати місце лише після реєстрації угоди. У передатному акті, як правило, фіксується санітарний та технічний стан орендованої будівлі або споруди. Норма ЦК про порядок передачі будівлі або споруди не імперативно, і законом або договором може бути визначено інший порядок. Так, у договір може бути включено умову про те, що при укладенні договору оренди будівлі на новий термін (при поновленні договору) передавальний акт або інший документ про передачу не складається.

Названі правила про передачу будівлі та споруди діють і при поверненні будівлі або споруди в разі припинення зобов'язання.

Права орендаря на земельну ділянку при оренді будівлі або споруди. Одну з основних особливостей правового регулювання оренди будівель і споруд становить обов'язок орендодавця за передачу орендарю не тільки нерухомості зазначеного виду, а й права на земельну ділянку, на якій вона розташована і який необхідний для її використання.

Виходячи з п. 1 ст. 652 ЦК право орендаря будівлі, споруди на таку земельну ділянку безперечно. Воно не залежить від характеру прав орендодавця на земельну ділянку (власність, постійне (безстрокове) користування, довічне успадковане володіння, оренда та ін.) Вид права орендаря на земельну ділянку визначений характером прав орендодавця на земельну ділянку, на якій знаходиться що здається в оренду будівлю або споруду. Якщо орендодавець будівлі, споруди є власником земельної ділянки, то виходячи з п. 2 ст. 652 ЦК і правил ЗК право орендаря на земельну ділянку визначається законом або угодою сторін. Орендарю будівлі, споруди у цьому випадку надається право оренди чи передбачене договором інше право на відповідну частину земельної ділянки (зокрема, право постійного (безстрокового) користування, право безплатного користування тощо). Якщо ж договір оренди будівлі або споруди не містить будь-яких вказівок про право орендаря на земельну ділянку, вважається, що до орендаря переходить на строк оренди будівлі або споруди право користування відповідною частиною земельної ділянки.

Якщо ж будинок, споруда знаходиться на чужому для орендодавця земельній ділянці (наприклад, земля є державною власністю), орендодавець має право передати в оренду стоїть на цій ділянці будівлю або споруду разом із земельною ділянкою, не питаючи у власника земельної ділянки згоди на таку передачу, якщо це не суперечить умовам користування ділянкою, встановленим законом або договором із власником земельної ділянки (ст. 652 ЦК).

Питання про характер прав орендаря будівлі, споруди на займаний цією нерухомістю земельну ділянку у ЦК не дозволений і повинен бути визначений у договорі згідно з правилами ЗК про права на землю. Якщо ж і в договорі це питання не врегульоване, то, очевидно, виходячи (за аналогією закону) з правила ч. 2 п. 2 ст. 652 ЦК, за таких обставин до орендаря будівлі або споруди переходить на строк оренди об'єкта право користування відповідною частиною земельної ділянки.

При продажу земельної ділянки, на якій знаходиться орендований будинок або споруду, іншій особі за орендарем зберігається право користування частиною земельної ділянки, зайнятої будівлею або спорудою. Умови такого користування залишаються існували до відчуження земельної ділянки (ст. 653 ЦК).

Відповідальність за договором оренди будівлі або споруди та інші способи захисту на випадок невиконання або неналежного виконання визначаються загальними положеннями про оренду.

Розірвання договору оренди будівель і споруд також здійснюється згідно із загальними положеннями про оренду.

Література

1. Монографія М.І. Брагінського, В.В. Витрянского "Договірне право. Договори про передачу майна" (Книга 2) включена до інформаційного банку відповідно до публікації - М.: Видавництво "Статут", 2002 (видання 4-е, стереотипне).

Размещено на Allbest.ru