Особенности регулирования прав общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Правовые принципы регулирования отношений, возникающие между собственниками помещений в многоквартирном доме в связи с управлением и содержанием общего имущества многоквартирного дома, появились с началом действия Жилищного кодекса Российской Федерации. Для урегулирования правоотношений собственников были созданы правовые институты управления многоквартирными домами.

Одним из приоритетных аспектов в России является организация реформы жилищно-коммунального хозяйства, развивается метод самоуправления граждан в жилищно-коммунальной сфере. В Жилищном кодексе РФ прописаны конкретные способы управления многоквартирным домом. Решаются многие вопросы, касающиеся общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Все, что касается жилищной сферы, относится к социально-значимой категории, следовательно, и исследование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах имеет большое практическое значение.

При создании институтов управления многоквартирными домами, пытались решить комплекс проблем в жилищном праве. Так как в момент передачи жилых помещений, в собственность гражданам, по договорам приватизации, оставалась не решённой проблема ветшающего частного жилищного фонда. А правовой механизм предполагал регулирование правоотношений между собственниками помещений многоквартирного дома, разрешив свободно распоряжаться и пользоваться общей собственностью многоквартирного дома. Целью работы является комплексное исследование права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, целесообразность и компетенции собственников на общем собрании собственников в многоквартирном доме.

1. Управление многоквартирным домом общим собранием собственников

Собственники, имеющие в собственности жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, имеют право на участие в управлении этим домом. Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации они могут создать орган управления многоквартирным домом, коим является общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Теперь собственники сами решат: производить текущий или капитальный ремонт многоквартирного дома или общего имущества собственников, сохранить многоквартирный дом, и прилегающее к нему общее имущество, в хорошем техническом и косметическом состоянии, а в некоторых случаях, и улучшить, модернизировать, сделать комфортнее общее имущество.

Этой же статьей детально регламентируется процедура созыва и проведения общего собрания, а также порядок определения лиц, имеющих право на участие в общем собрании, формирования повестки дня, сообщения информации об общем собрании, определения кворума собрания, учета и подсчета голосов собственников. Основные нормы о порядке проведения общего собрания носят императивный характер, т. е. не могут изменяться по соглашению с собственниками. Это вызвано необходимостью не допустить злоупотреблений. Согласно статье 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом признано общее собрание собственников помещений в данном доме. Такой орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах независимо от вида жилищного фонда (государственный, муниципальный или частный). Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений, при непосредственном управлении домом собственниками или при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК), так и иные управляющие организации.

Общее собрание собственников не является органом управляющей организации как юридического лица. Общие собрания членов ЖК, ЖСК и ТСЖ, общие собрания членов (участников) иных хозяйственных обществ, управляющих многоквартирным домом - это органы управления соответствующих юридических лиц. Собственники помещений в многоквартирном доме могут одновременно являться членами (участниками) этих юридических лиц, что особенно характерно для ЖК, ЖСК и ТСЖ. Но даже при управлении домом ЖК, ЖСК и ТСЖ нет никаких оснований отождествлять общее собрание их членов как орган управления соответствующего юридического лица с общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Собрание собственников помещений в некотором роде важнее собрания членов товарищества собственников жилья, так как основой является собственность, и создание ТСЖ возможно только путем объединения собственников, выразивших это свое желание на общем собрании собственников помещений, с момента государственной регистрации данного юридического лица.

Однако необходимо рассматривать общее собрание собственников как установленный законодательно способ достижения соглашения собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с осуществлением прав общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно статье 53 ГК РФ, юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности посредством своих органов. Делаем вывод, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме фактически обладает признаками субъекта гражданских прав, участвуя в правоотношениях и реализуя свои решения, принятые по общему правилу большинством голосов участников, через отдельных уполномоченных на то собственников либо институт представительства. В случае же непосредственного управления общее собрание собственников, по сути, вообще наделяется всеми без исключения признаками юридического лица, тем самым, формально, не будучи признанным таковым.

Общее собрание - это совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания законодатель называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Только посредством письменно оформленных решений собственников может осуществляться заочное голосование. При определении кворума учитываются имущественные права только проголосовавших собственников помещений. Перечень и формулировки вопросов, поставленных на голосование, не могут корректироваться, так как отсутствует возможность непосредственного наблюдения собственников за осуществлением голосования и подведением его итогов.

Итог решения общего собрания собственников помещений выражается в том, что он влечет юридические последствия для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а также для тех, кто не участвовал в голосовании или голосовал против его принятия. Решение общего собрания является действительным лишь при условии, что оно принято по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и в порядке, установленном ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор. Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя по доверенности. Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями ч. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Установленный Жилищным кодексом РФ порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме дает возможность достигнуть соглашения, направленного на реализацию принадлежащего им права общей долевой собственности на общее имущество в доме, в соответствии со своей волей и интересами.

Положениями статьи 45 ЖК РФ предусмотрено проведение годовых, внеочередных и повторных общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. А вопрос об определении лица, обязанного инициировать и организовать проведение годового собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оставляется законом на усмотрение самих собственников помещений.

Проведение годового общего собрания собственниками помещений не является обязательным ежегодным мероприятием. Но проведение такого собрания является важным элементом управления многоквартирным домом.

В соответствии с положениями указанными в статье 154 Жилищного кодекса РФ, расходы по проведению общего собрания осуществляются за счет собственников и могут включаться в структуру вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения. Кроме того, при неисполнении собственниками помещений обязанности по проведению годового общего собрания в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления на основании договора может возложить обязанности по управлению многоквартирным домом на управляющую организацию.

Чтобы не допустить непринятия необходимых решений, из-за отсутствия части собственников, частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ установлено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего их числа.

Интересы отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в процедуре достижения соглашения, могут не совпадать или прямо противоречить друг другу. Чтобы достигнуть единства в голосовании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с пунктом 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников принимаются большинством голосов, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ - решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При выявлении недостоверной информации по результатам голосования и наличии кворума, суд вправе признать такое собрание недействительным со всеми вытекающими обстоятельствами.

Вероятна ситуация, когда многоквартирный дом имеет жилые и нежилые помещения, где большинство изолированных помещений переведено в нежилой фонд, т. е. в коммерческую недвижимость. В таком случае жильцы дома будут являться для владельцев коммерческой недвижимости довольно «тяжелым балластом», ограничивающим их бизнес, так как к жилым домам законодательство предъявляет повышенные требования. Соответственно, предприниматели, пользуясь наличием у них большинства голосов, попытаются всячески выжить собственников квартир, ограничивая их принимаемыми на общем собрании решениями. Единственной надеждой жильцов такого дома остается суд. Подобные действия судом должны быть квалифицированы как злоупотребление правом большинством, и, наверное, в этих случаях суд должен защитить интересы меньшинства, что при действующем законодательстве формально невозможно.

Особого внимания заслуживает однозначная позиция Конституционного Суда РФ относительно безусловного права отдельного собственника, несогласного с решением, принятым большинством собственников на общем собрании, оспорив его в судебном порядке.

В случае с многоквартирными домами, собственник помещения вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. В соответствии с Жилищным кодексом суду предоставлено право с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, а допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

Основное условие о предстоящем проведении общего собрания, и о вопросах, включенных в повестку дня - является своевременное оповещение. Сроки не могут быть более поздними, чем установленные законом, и составлять менее десяти дней.

Решения, принимаемые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, можно разделить на две стадии. Во-первых, волеизъявление субъекта по поводу участия в общем собрании (регистрация его прибытия в месте проведения общего собрания или (при заочном голосовании) путем передачи субъектом своего письменно оформленного решения по вопросам голосования в установленное место. На основании результатов участия в общем собрании определяется правомочность (наличие кворума) общего собрания. Во-вторых, волеизъявление по существу вопросов, поставленных на голосование. При совместном присутствии субъектов возможна промежуточная стадия их волеизъявления, которая может выражаться в оглашении ими своего мнения по существу вопросов повестки дня, а также по формированию перечня вопросов, которые необходимо поставить на голосование. Согласно части 2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, поставленные на голосование вопросы обязательно должны соответствовать вопросам повестки дня общего собрания.

Содержание решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определяется изменяющимися при этом правами и обязанностями субъектов, которые ограничиваются сферой компетенции общего собрания собственников, а также вопросами, включенными в повестку дня.

Письменная форма требуется законом только при заочном голосовании. Оформление решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме законом однозначно требуется письменная форма.

2. Компетенция общего собрания собственников многоквартирного дома

Жилищный кодекс РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит принятие решений наиболее важных и значительных вопросов содержания, пользования, распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Статья 45 Жилищного кодекса РФ предусматривает два вида общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме - годовое и внеочередное.

К их компетенции относится:

Во-первых, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Во-вторых, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

В-третьих, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

В-четвертых, вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме годового общего собрания собственники помещений в многоквартирном доме могут проводить и внеочередные собрания, т. е. по желанию хотя бы одного из собственников квартиры в данном доме.

Для принятия решения на общем собрании необходимо наличие кворума, т. е. участия в собрании собственников, которые обладают в общем имуществе многоквартирного дома долей более 50 процентов.

Указывая вопросы, составляющие компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, Жилищный кодекс РФ не содержит ограничений компетенции общего собрания в принятии решений по иным вопросам, касающимся реализации права общей долевой собственности на общее имущество в доме.

3. Организация и формирование общего собрания многоквартирного дома

В статье 45 Жилищного кодекса РФ обозначены правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок проведения годового общего собрания, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Такое общее собрание может быть как очередным (проводится один раз в год), так и внеочередным (созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома). Лица, не являющиеся собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.

Тот или иной вид общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено как путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование; так и проведения заочного голосования, путём передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Обязательным условием для собственника, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, является уведомление собственников помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в указанный срок должно быть (если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения) направлено:

- каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом;

- вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;

- размещено в помещении данного дома и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении должны быть указаны:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

- форма проведения данного собрания.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены две формы принятия решений на общем собрании собственников: очное голосование (предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня); заочное голосование (выявление мнения собственников способом письменного опроса). При заочном голосовании собственник помещения в многоквартирном доме заблаговременно получает сообщение о проведении собрания. Если он определился по вопросам повестки дня, то выражает свое мнение письменно, направив свое решение по адресу, указанному в сообщении, как правило, в адрес инициатора проведения собрания.

- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования - дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

- повестка дня данного собрания;

- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов от общего числа голосов участвующих в таком собрании собственников помещений. Таким большинством (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников собрания) принимаются решения:

- о реконструкции многоквартирного дома, а также его расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Простым большинством, более 50% голосов от общего числа голосов участвующих в общем собрании собственников помещений, принимаются решения по всем вопросам, не требующим квалифицированного большинства, включенным в повестку дня общего собрания. Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено императивной нормой.

До сведения собственников помещений в данном доме инициатором доводятся решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, нужно выполнить следующие предусмотренные Жилищным кодексом условия:

- решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

- решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

- решение принято с соблюдением императивных правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

- решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном ч. 3 ст. 46 ЖК РФ;

- решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания, установленной в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.

Оформленные с нарушением данного требования, указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Еще раз отметим, что правовые нормы, регулирующие права и обязанности собственников общего имущества многоквартирного дома, обладают императивным характером, и строго определёнными правилами поведения собственников общего имущества в многоквартирном доме при осуществлении своих полномочий. Эти нормы присущи всем формам управления многоквартирным домом.

Заключение

собственник жилищный правовой многоквартирный

На основе изученного материала поведем некоторый итог.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, общее оборудование и коммуникации, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, обслуживающими дом. Собственники многоквартирного дома имеют право на участие в управлении многоквартирным домом.

Собственники обязаны содержать общее имущество многоквартирного дома, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома.

Собственники многоквартирного дома имеют орган управления таким домом. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации. При непосредственной форме управления многоквартирным домом, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.

Общее собрание может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.

Организационный порядок общего собрания собственников многоквартирного дома должен соблюдать следующие правила:

- общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;

- о проведении собрания каждый собственник должен быть уведомлен в надлежащей форме;

- общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;

- итог и решение общего собрания оформляются протоколом;

- решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.

Соблюдение процедуры проведения собрания будет являться главным требованием полномочности вынесенного решения общего собрание собственников многоквартирного дома.

Органом управления является общее собрание собственников многоквартирного дома, следовательно, непосредственное управление собственниками помещений производится самостоятельно собственниками.

Собственники могут выбрать опосредованное управление многоквартирным домом, которое осуществляется через товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, что сочетает в себе самоуправление через членство собственников помещений дома и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК).

Необходимо собственникам дать право самим выбрать форму управления своим имуществом. Такое решение в меньшей мере будет ущемлять права собственников.

Литература

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993.

2. Жилищный кодекс РФ (в действующей редакции) от 29.12.2004.

3. Гражданский кодекс РФ (в действующей редакции) от 30.11.1994.

4. Гутор С.А. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией. - Жилищное право. - 2010. - № 3. - С. 18-27.

5. Крашенинников П.В. - Жилищное право. - М.: Статут, 2008. - С. 379.

6. Корнеева И.Л. - Жилищное право РФ. Учебное пособие. 2-е издание - М.: Юристъ, 2006.

7. Певницкий С.Г. - Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности - Нотариус. - 2005. - № 3. - С. 37-39.

8. Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома - Жилищное право. 2006. - С. 2-10.

9. Управление общим имуществом многоквартирного дома: проблемы и решения / под ред. Рузановой В.Д. - М.: Деловой двор. - 2010.

Размещено на Allbest.ru