Регулирование операций по купле-продаже земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Тема: Регулирование операций по купле-продаже земли

Дисциплина: Земельное право

2015

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Порядок осуществления сделки купли-продажи земельного участка

Вывод

Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

В настоящий момент все капиталистические развитые страны законодательно не запрещают продажу ни сельскохозяйственных земель, ни земель населенных пунктов. Это объясняется как тем фактом, что производительность в сельском хозяйстве высока, так и наличием механизма передачи земли более производительным или конкуренто­способным пользователям, в то же время позволяющего продавцу реализовать свою землю за сумму, которая зачастую позволяет ему возместить свои капиталовложения и получить прибыль. Мораторий на продажу земли для достижения политических целей в развитых странах практически не применяется, он существует только в некоторых бывших соцстранах. Система законодательства США направлена против ограничений на отчуждение и передачу недвижимости другим собственникам или иностранным гражданам. В Германии законодательство не содержит никаких аналогов моратория на продажу земли, даже той, которая была недавно приватизирована в восточных провинциях страны, однако покупатели должны иметь местное гражданство. Гражданский кодекс Франции также стоит на страже прав, гарантирующих владельцу свободу распоряжаться своей недвижимостью, включая землю. Главная причина введения моратория на продажу сельскохозяйствен­ных угодий в некоторых странах Центральной и Восточной Европы - предотвратить спекуляции землей. Однако для достижения данной цели существуют альтернативные механизмы, наиболее действенным из которых является налог на краткосрочную прибыль и, а также, в некоторой степени, ограничение максимального размера земли, которую может иметь в своем владении юридическое или частное лицо.

Учитывая значимость земельных ресурсов для национального экономического развития, государство осуществляет регулирование операций по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. И ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ). Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ СДЕЛКИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, купчей, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того, завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем земельным участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Таким образом, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя по нотариально выданной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены все сведения о правообладателе, виде разрешенного использования, а также уникальные характеристики земельного участка, которые в совокупности предоставляются в формах: КВ1; КВ2; КВ3; КВ4; КВ5; КВ6.

Начиная процесс по отчуждению права на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).

Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, постановление главы района.

Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года -- момент введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации прав), то вся информация должна храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС).

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.98 года), действительны.

После того как на руках оказались все подлинники правоустанавливающих документов, надо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Плату за эту услугу определяют согласно договору с землеустроительной организацией, сумма может меняться в зависимости от срочности проведения работ.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело. Далее межевое дело надо передать в земельный комитет по вашему району, где документы сначала пройдут юридическую экспертизу (на подлинность, отсутствие ошибок и неточностей). Затем их следует передать в Кадастровую палату (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости) с целью занесения в Единый государственный земельный кадастр сведений об объекте недвижимости и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) в трех экземплярах.

Стоит отметить, что сделки с земельными участками можно совершать в простой письменной форме (купля-продажа, дарение) или заверять у нотариуса. Для проведения и тех и других сделок участок обязательно должен быть поставлен на кадастровый учет. Необходимо подчеркнуть, что при совершении сделок в простой письменной форме не нужно регистрировать в УФРС ранее возникшее право собственности. Если же вы решили заверить сделку у нотариуса, то прежде, при отсутствии свидетельства о государственной регистрации права, вам надо зарегистрировать свое право на земельный участок в УФРС.

После того как у вас на руках оказались кадастровый план участка, правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права собственности, для проведения сделки по отчуждению прав на земельный участок необходимо собрать следующие бумаги:

- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки). Ее надо заказать в УФРС по тому району, где находится участок. Выписку предоставляют только собственнику или доверенному лицу.

Наконец, после подписания договора пакет документов сдают на регистрацию в УФРС.

Согласно Федеральному закону № 28-ФЗ от 02.01.2000 года «О государственном земельном кадастре», все земельные участки на территории РФ должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, в результате чего каждому наделу присваивают номера в соответствии с принятой классификацией. Только после этого можно провести сделку с земельным участком. Сама постановка на учет бесплатная, однако бремя всей предшествующей подготовки перекладывается на плечи собственника (межевание, подготовка документов).

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

- Должным образом оформленное заявление о государственной регистрации;

- Паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- Нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);

- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

- Кадастровый паспорт земельного участка;

- Документы, представляемые продавцом и покупателем:

- договор (совершенный в простой письменной форме или нотариально удостоверенный);

- согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- Документы, представляемые только продавцом:

- документ, подтверждающий права на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае если право собственности зарегистрировано в Едином гос. Реестре прав на недвижимое имущество представление указанного документа не требуется);

- согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

Сделка с земельным участком, зарегистрированная должным образом - это акт государства подтверждения и признания права на земельный участок тем или иным лицом (юридическим, физическим). Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации и выдача органом государственной регистрации свидетельства о регистрации права на земельный участок, иной объект недвижимости.

ВЫВОД

правовой земельный продажа сделка

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

Нормативно-правовыми актами, регулирующими сделки с земельными участками, являются: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Сделка купли-продажи земельного участка является действительной, только после государственной регистрации договора о купле-продаже земельного участка. Таким образом государство осуществляет учет и контроль за оборотом земель и в случае необходимости может осуществлять его регулирование в целях сдерживания или наоборот развития рынка земли в конкретных регионах.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.11.2015)

2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от 17.06.2010 N 119-ФЗ

3. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219), с изменениями от 22.11.2006г.

4. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2007.

Размещено на Allbest.ru