Предмет и цена договора купли-продажи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Понятие, значение и правовое регулирование договора купли-продажи. Виды договора купли-продажи. Предмет и цена договора купли-продажи. Стороны в договоре купли-продажи и его форма

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление (далее для целей настоящего раздела - в собственность, если из существа обязательства и статуса стороны в обязательстве не вытекает иное) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Характеристики договора: консенсуальный, возмездный, 2-сторонний.

Значение: Договор купли-продажи - универсальная правовая форма товарного обмена. Сфера его применения очень широка.

Виды договора купли-продажи:

Розничная купля-продажа

Поставка товаров

Поставка товаров для госнужд

Договор энергосбережения

Контрактация

Продажа недвижимости

Продажа предприятия

Предмет договора купли-продажи: движимое и недвижимое имущество. Оборотоспособное и ограниченное в обороте (ценные бумаги, имущественные права).

Стороны договора купли-продажи:

Продавец - лицо, обладающее правомочием распоряжения вещью, которая является предметом договора.

Покупатель - все лица, учавствующие в гражданских правоотношениях

Цена: Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (если иное не предусмотрено законодательством). Если цена договором не предусмотрена, товар оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена может быть как твёрдая (фиксированная), так и подвижная, в зависимости от себестоимости товара, затрат на его приобретение и т.д.

Государство может регулировать те или иные цены в целях стабилизации и стимулирования экономики (закон «о ценообразовании»). Регулирование цен может быть прямым (установление фиксированных цен, предельных цен, предельных торговых надбавок и пр.) и косвенным (через налоги, например)

Форма договора купли-продажи определяется по общим правилам о сделках. Специальная форма при продаже недвижимости и предприятия (ст.521 и 522 ГК).

Права и обязанности продавца. Последствия нарушения продавцом условий договора купли-продажи о количестве, ассортименте, комплектности товара. Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковке

Основные обязанности продавца:

Передать имущество (товар)

Эта обязанность означает необходимость вручения покупателю или предоставление в его распоряжение товара, соответствующего условиям договора. Когда договором предусмотрена обязанность продавца доставить товар, обязанность продавца передать товар считается выполненной с момента вручения товара покупателю.

Перенести на покупателя право собственности (ПХВ, ПОУ) в отношении данного имущества.

Кроме того продавец обязан:

Передать товар в количестве, обусловленном договором

Передать вместе с товаром его принадлежности

Передать товары в согласованном ассортименте

Передать товары надлежащего качества

Проверить качество товара (может быть возложена как на продавца, так и на покупателя)

Передать товар, свободный от прав третьих лиц

Передать товар в установленной комплектности

Последствия нарушения условия:

1. о количестве товара. Тогда покупатель вправе на свой выбор:

Потребовать передать недостающее количество товара

Отказаться от переданного товара и его оплаты. Если товар оплачен - требовать возврата уплаченной суммы.

2. об ассортименте товара. Тогда покупатель вправе на свой выбор:

Принять только товары соответствующие ассортименту

Отказаться от всех товаров

Потребовать заменить товары, не соответствующие ассортименту, товарами в ассортименте

Принять все переданные товары

3. о комплектности товара. Тогда покупатель вправе на свой выбор:

Требовать соразмерного уменьшения цены

Доукомплектование товара в разумный срок. Если доукомплектования не произошло, покупатель может:

требовать уменьшить покупную цену

требовать заменить некомплектный товар комплектным

отказаться от исполнения договора с возвратом уплаченной суммы.

Последствия передачи товара без тары и (или) упаковки либо в ненадлежащей таре и (или) упаковки Если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю товар в таре и(или) упаковке, за исключением товара, который по своему характеру не требует затаривания и(или) упаковки (ст. 451ГК)

В случаях, когда подлежащий затариванию и(или) упаковке товар передается покупателю без тары и(или) упаковки либо в ненадлежащей таре и(или) упаковке, покупатель вправе потребовать от продавца затарить и(или) упаковать товар либо заменить ненадлежащую тару и(или) упаковку, если иное не вытекает из существа обязательства или характера товара. (ст. 452 ГК)

В противном случае, покупатель вправе вместо предъявления продавцу указанных выше требований предъявить к нему требования, вытекающие из передачи товара ненадлежащего качества (статья 445).

Права и обязанности покупателя. Цена товара и его оплата. Извещение продавца о ненадлежащем исполнении договора

У покупателя по договору купли продажи 2 основных обязанности:

Принять товар. (то есть совершить определённые действия: сообщить продавцу свои реквизиты и пр.)

Уплатить за товар обусловленную цену.

Покупатель может оплатить товар как до его получения (предварительная оплата), так и после получения товара (продажа в кредит).Оплата товара, купленного в кредит может производиться как единовременно, так и в рассрочку.

Покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора: об ассортименте, о качестве, о комплектности о таре в срок, установленный договором. Если этот срок не обозначен, то в разумный срок. Если же покупатель не выполнил указанное требование, продавец может отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя.

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (если иное не предусмотрено законодательством). Если цена договором не предусмотрена, товар оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Цена может быть как твёрдая (фиксированная), так и подвижная, в зависимости от себестоимости товара, затрат на его приобретение и т.д.

Ответственность продавца за недостатки проданного товара и в случае изъятия товара у покупателя

Продавец отвечает за недостатки проданного им товара, если покупатель докажет, что недостатки возникли до его передачи покупателю.

Требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены в пределах разумного срока, но в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю.

Если есть гарантийный срок, то продавец ответственнен за недостатки проданного товара в течение всего гарантийного срока.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, за исключением случая, когда покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. (ст.431 ч 1 ГК)

Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности или о ее ограничении в случае истребования приобретенного имущества у покупателя третьими лицами недействительно. (ст. 431 ч 2 ГК).

Договор розничной купли-продажи (понятие, предмет, стороны, права и обязанности сторон, исполнение договора)

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. (п 1 ст.462 ГК)

Данный договор - ПУБЛИЧНЫЙ (п 2 ст.462ГК)

Предмет договора: товары, предназначенные для личного, домашнего, семейного потребления (использования), не связанного с предпринимательской деятельностью (ПД).

Стороны договора:

Продавец - субъект хозяйствования, осуществляющий ПД (коммерческие ЮЛ, ИП)

Покупатель - любые физические и юридические лица.

Исполнение договора:

Договор считается исполненным с момента выдачи продавцом кассового или товарного чека об оплате товара. (ст 463 ГК)

Права и обязанности сторон:

у продавца-предпринимателя:

передать вещь

перенести право собственности на покупателя

предоставить информацию о товаре (!!!)

у покупателя:

принять товар

уплатить за товар установленную цену

Существенные условия договора: товар (ст. 425 ГК) цена (ст. 464 ГК)

Ответственность розничного торгового предприятия за продажу товара ненадлежащего качества

В этих случаях применяются нормы ГК и законодательство о зашите прав потребителя.

Если товар был продан ненадлежащего качества, то в соотв. со ст.473 ГК покупатель может на свой выбор требовать:

1) замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

2) соразмерного уменьшения покупной цены товара;

3) незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

4) возмещения расходов по устранению недостатков товара.

Если недостатки не могут быть устранены, покупатель может отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать назад уплаченные деньги. При этом покупатель должен возвратить продавцу некачественную вещь. Требование потребителя о замене товара физического лица удовлетворяются немедленно, а если неомходима проверка - в течение 14 дней.

договор купля продажа ответственность

Понятие и признаки договора поставки. Поставка как вид договора купли-продажи. Правовое регулирование договора поставки

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования их в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст 476 ГК)

Отличительные признаки договора поставки:

состав сторон (поставщик - только лицо, осуществляющее ПД, то есть коммерческое лицо и ИП)

цель продажи (приобретения) товаров (использование их в ПД или иной )

передача товара в обусловленный срок (сроки).

Договор поставки:

консенсуальный

2-сторонний

возмездный

Правовое регулирование:

ГК (глава 30)

Положение о поставках товаров в РБ

Договор постаки - вид договора купли-продажи.

Существенные условия договора поставки:

Наименование товара

Количество товара

Цель приобретения (в соответствии с указом Президента)

Срок исполнения.

Цена больше не является существенным условием договора поставки.

Стороны в договоре поставки. Заключение договора поставки

Стороны договора поставки - это носители взаимных прав и обязанностей, предусмотренных договором. Ими являются:

Поставщик - лица, осуществляющие ПД (коммерческие ЮЛ и ИП)

Покупатель - физическое или юр. лицо, использующее данный товар в любых целях, кроме как личного, домашнего, семейного использования.

Заключение договора поставки происходит в соответствии с общими положениями о договоре. То есть сначала определённому лицу направляется оферта с предложением заключить договор. Оферту либо акцептуют (соглашаются заключить договор на условиях оферента) либо согласовывают спорные условия с письменным уведомлением другой стороны в течении 30 дней.

При заключении договора должны быть соблюдены существенные условия договора поставки (наименование, количество, цель приобретения товара, срок исполнения). В договоре могут быть предусмотрены и графики поставки товаров.

Права и обязанности поставщика и покупателя

Поставщик обязан:

Поставить соответствующий товар в обусловленный срок. Поставка осуществляется путём отгрузки (используется форма отгрузочной разнорядки) или путём передачи товара покупателю (получение товара в месте нахождения товара называется выборкой)

Поставить товар в согласованном количестве, качестве, комплектности, в таре (упаковке). Если понадобится, поставщик должен передать и принадлежности товара.

Покупатель обязан:

Совершить определённые действия по принятию товара (товар должен быть осмотрен, проверено количество, качество)

Оплатить товар. (Стороны могут избрать в договоре любую форму оплаты. Если же в договоре форма оплаты не указывается, оплата происходит как правило платёжными поручениями. Оплата может быть произведена как самим покупателем, так и третьим лицом).

Возвратить поставщику тару и(или) упаковку.

Обязанностям одной стороны корреспондируют права другой.

Исполнение договора поставки. Порядок приемки товара по количеству и качеству. Односторонний отказ от исполнения договора поставки Исполнение договора поставки - осуществление сторонами взаимных обязательств

Порядок приёмки: Принятый товар должен быть осмотрен перед приёмкой в срок, установленный договором поставки. (см Положение о приёмке товаров по количеству и качеству).

В этот же срок покупатель обязан проверить количество и качество принятых товаров в порядке установленном договором поставки или законодательством. О выявленных несоответствиях товаров, покупатель обязан немедленно письменно известить поставщика.

Если товар принимают от транспортной организации, получатель обязан проверить его соответствие транспортным и сопроводительным документам.

Односторонний отказ от исполнения договора поставки. Он допускается в случае существенного нарушения договора одной из сторон. Существенными являются нарушения:

Со стороны поставщика:

поставка товаров ненадлежащего качества с недостатками

неоднократное нарушение сроков поставки товаров

Со стороны получателя:

неоднократное нарушение сроков оплаты товаров

неоднократная невыборка товаров

Для одностороннего отказа не нужно обращаться в суд и достигать взаимного соглашения.

Ответственность поставщика и покупателя по договору поставки

Ответственность поставщика и покупателя по договору поставки может выражаться в двух формах.

Возмещение убытков (Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Уплата неустойки ( виде штрафа или пени)

Покупатель может предъявить продавцу требование о возмещении убытков в виде разницы между ценой по договору и ценой по совершённой взамен сделке.

Продавец тоже может предъявить такое же требование покупателю, если в разумный срок после расторжения договора поставки из-за нарушения обязательства покупателем, продавец продал товар другому лицу, но по более низкой, чем в договоре цене.

В ГК 1998 года только один случай взыскания неустойки - за недопоставку (штраф 10% недопоставленной продукции и 25% стоимости некомплектного товара, если товар некомплетный) и просрочку поставки.

Поставка товаров для государственных нужд

Государственные нужды - это определяемые в установленном законодательством порядке потребности Республики Беларусь или ее административно-территориальных единиц, обеспечиваемые, как правило, за счет средств бюджета и внебюджетных источников финансирования.

Правовое регулирование: ГК, закон «О поставках для государственных нужд»

Поставка осуществляется на основе:

Контракта на поставку товаров для государственных нужд

Договора на поставку товаров для госнужд (заключается в соответствии с контрактами)

Отличие договора поставки для госнужд от обычного договора поставки:

По субъектному составу (покупатель - РБ или её АТЕ)

Основаниям заключения (госнужды)

По порядку заключения

Стороны договора поставки для госнужд:

Гос. заказчик (покупатель) - РБ и АТЕ в лице их органов

Поставщик (исполнитель) - лицо, осуществляющее коммерческую деятельность

Покупатель (их по договорам поставки для госнужд определяют гос. заказчики)

Предмет договора: любые товары, отвечающие требованиям и целям поставок для гонужд.

Форма договора: письменная.

Заключение договора поставки для госнужд не обязательно для исполнителя, за исключением случаев:

Когда исполнитель является монополистом

Когда гос. заказчик возмещает все убытки, которые могут быть причинены поставщику в связи с выполнением государственного заказа (кроме казённых предприятий)

В случаях, предусмотренных в законодательстве (поставка с/х продукции для госнужд).

В случае заключения помимо гос. контракта договора поставки товаров для гос. нужд, государственный заказчик в течение 30 дней со дня подписания гос. контракта направляет поставщику извещение о его прикреплении к покупателю. Покупатель может отказаться от поставки товаров для гос. нужд, указанных в извещении, без указания мотивов. Если это произошло, исполнитель должен незамедлительно уведомить об этом государственного заказчика и вправе требовать прикрепления к нему другого покупателя.

Договор контрактации

Договор контрактации - это договор, по которому производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи (заготовителю). (п 1 ст 505 ГК)

Характеристики договора:

Консенсуальный

Двусторонний

Возмездный

Стороны договора:

Производитель с/х продукции (кооперативы по производству с/х продукции, крестьянские(фермерские) хозяйства и пр.)

Заготовитель - коммерческие ЮЛ, осуществляющие закупку с/х продукции.

Предмет договора: с/х продукция (зерно, овощи, скот, птица) Особенность предмета - с/х продукция должна быть выращена самим производителем. В противном случае это уже будет договор купли-продажи.

Существенные условия: предмет (наименование, количество, ассортимент продукции); срок сдачи продукции.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Производитель обязан:

произвести с/х продукцию

передать её в обусловленные сроки заготовителю

своевременно подготовить с/х продукцию к сдаче заготовителю

Заготовитель обязан:

своевременно принять продукцию

оплатить с/х продукцию

Ответственность сторон: Производитель с/х продукции отвечает только при наличии вины. Для заготовителя ответственность наступает на общих основаниях. Ответственность нарушителей наступает в форме возмещения убытков и (или) уплаты неустойки.

Договор энергоснабжения

Договор энергоснабжения - это договор, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (п 1 ст 510 ГК).

Характеристики договора:

Консенсуальный

Двусторонний

Взаимный

Публичный

Предмет договора: энергия, энергоносители

Правовое регулирование: ГК, закон «Об энергосбережении» 1998г.

Стороны договора: Энергоснабжающая организация (продавец); абонент-потребитель (любое ФЛ и ЮЛ).

Существенное условие: условие о предмете. Кроме того должны быть согласованы:

Вид энергии

Количество энергии

Срок подачи энергии

Качество подаваемой энергии.

Расчёты за энергию проводятся по действующим тарифам, устанавливаемым соответствующим министерством.

С гражданином договор считается заключённым с момента первого фактического подключения абонента к сети.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Поставщик обязан:

подавать энергию абоненту через присоединённую сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения с соблюдением режима подачи.

Потребитель обязан:

по требованию энергоснабжающей организации стать субабонентом

выполнять все обязанности, предусмотренные в п 1 ст 510 ГК.

Ответственность: В случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения, сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причинённый этим нарушением реальный ущерб. Энергоснабжающая организация возмещает ущерб только при наличии вины.

Договор продажи недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры)

Договор купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости) - это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. (п 1 ст.520 ГК)

Предмет договора - специфический - недвижимость.

Недвижимое имущество - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения . (п 1 ст.130 ГК). То есть специфика недвижимости, как предмета данного договора выражается в таких характеристиках, как:

связь с землёй

высокая ценность

ограничение по использованию в обороте

Недвижимое имущество не может быть зафиксировано в договоре указанием на его количество.

Форма договора: письменная (путём составления единого документа)

Существенное условие договора: цена. Договор должен быть ЗАРЕГИСТРИРОВАН.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Продавец обязан:

передать соответствующее недвижимое имущество (фактическая передача имущества и подписание сторонами документа о передаче)

перенести титул собственника (осуществляется государственной регистрацией такого перехода права). Покупателю одновременно с передачей права собственности на имущество передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Покупатель обязан:

принять от продавца недвижимое имущество

осуществить необходимые от него действия по государственной регистрации перехода права.

Особый порядок купли-продажи установлен для домов, квартир.

Договор продажи предприятия

Договору продажи предприятия - это соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. (п 1 ст. 530)

Предмет договора: предприятие как имущественный комплекс. В соответствии со ст. 132 ГК, предприятие это:

все виды имущества этого предприятия

земельные участки, здания

сырьё, продукция

права требования и долги.

Ст. 532 ГК устанавливает особые требования к продаже предприятия:

Форма договора: письменная (составление единого документа, подписанного сторонами).

К договору должны прилагаться:

акт инвентаризации

бухгалтерский баланс

заключение аудитора о стоимости имущества предприятия

перечень всех долгов (обязательств) предприятия

Договор продажи предприятия должен пройти государственную регистрацию.

Перевод долга при продаже предприятия проводится по специальным правилам: необходимо письменно уведомить кредитора о заключении договора продажи предприятия. Без письменного уведомления кредитор вправе требовать досрочного погашения обязательств.

Предприятие считается проданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами (ст. 534 ГК). Право собственности переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права (п 1 ст. 535 ГК)

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. (п 1 ст. 538 ГК)

Признаки договора:

консенсуальный

двусторонний

возмездный

Стороны договора: каждая сторона одновременно является продавцом и покупателем (физическое и юридическое лицо). Стороны должны обладать передаваемым имуществом на праве собственности или другом вещном праве.(!!!)

Предмет договора: оборотоспособное имущество

Существенное условие: о предмете

Цена договора мены: стоимость обмениваемых товаров. Допускается оплата при обмене неравнозначных товаров.

Обязанности сторон: передать товар в собственность контрагенту

Ответственность наступает только при истребовании вещи у покупателя третьим лицом (возмещаются убытки).

Договор дарения

Договор дарения - это договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. (п 1 ст. 543 ГК)

Характеристики договора:

может быть как реальным так и консенсуальным

безвозмездный (отсутствие каких-либо встречных представлений со стороны одоряемого)

наличие нравственного мотива

безвозвратность дара (по общему правилу).

Стороны договора дарения:

Даритель (ФЛ, БЛ, РБ, АТЕ) Должен обладать правом собственности на даримое имущество.

Одоряемый (ФЛ, ЮЛ… )

Запрещено дарение между коммерческими юридическими лицами за исключением подарков до 5 б/в.

Предмет договора:

вещи,

имущественные права (требования),

освобождение от обязательств.

Имущественные права личного характера не могут быть предметом дарения. Предмет дарения должен быть назван в договоре дарения.

Форма договора дарения: письменная (если дарителем является юридическое лицо и если стоимость даримого имущества превышает стоимость в 5 б/в.)

Консенсуальные договоры дарения всегда заключаются в письменной форме. В отношении недвижимого имущества требуется ещё и государственная регистрация.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Даритель обязан:

передать дар (вручить вещь, вручить правоустанавливающие документы)

обязанность дарителя переходит к его наследникам (по общему правилу)

Даритель имеет право требовать возмещения реального ущерба, причинённого отказом одоряемого принять дар по письменному договору (п 3 ст. 554 ГК).

Одоряемый имеет право:

принять дар

на возмещение вреда, причинённого жизни и здоровью из-за недостатков подаренной вещи:

а) недостатки должны возникнуть до передачи вещи;

б) недостатки не относятся к числу явных;

в) даритель не предупредил о недостатках одоряемого.

Как вид дарения выделяют ещё и ПОЖЕРТВОВАНИЕ - дарение вещи или права в общественно-полезных целях.

«Освобождение от обязанности» не является предметом пожертвования в отличие от дарения. Пожертвование может быть адресовано лишь определённому кругу лиц.

Договор ренты. Постоянная и пожизненная рента

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. (п 1 ст.554 ГК).

Существенные условия :

о предмете договора ренты;

об обеспечении исполнения обязательства по выплате ренты;

цена ренты, выраженной в денежной форме.

Предмет договора ренты: рента (в денежной или натуральной форме), имущество, которое передаётся под выплату ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Правовое регулирование: нормы ГК, применительно к виду ренты: постоянной или пожизненной.

Общие обязанности сторон:

Плательщик ренты обязан:

выплачивать ренту;

Получатель ренты обязан:

передать взамен выплаты ренты имущество.

Недвижимое имущество обременяется рентой. При его продаже (передаче) на нового собственника переходит обязанность выплачивать ренту. Способ обеспечения выплаты ренты - залог недвижимого имущества в пользу получателя ренты (ипотека).

Движимое имущество не обременяется рентой. При его отчуждении на нового собственника не переходит обязанность выплачивать ренту. Она остаётся у прежнего плательщика.

ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

Стороны договора постоянной ренты:

Плательщик ренты (граждане, некоммерческие организации)

Получатель ренты (граждане, некоммерческие организации)

Только в этом виде договора ренты получателем может быть некоммерческая организация. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы другому лицу на основании уступки права требования или правоприемства.

Предмет договора постоянной ренты:

любое имущество;

постоянная рента (может быть как в денежной, так и в натуральной форме).

Срок договора: не ограничивается.

Цена постоянной ренты: стоимость переданного имущества и стоимость ренты. Стороны могут самостоятельно определить цену, по которой происходит выкуп.

Основания прекращения договора постоянной ренты:

общие:

прощение долга;

новация;

соглашение сторон о расторжении договора

специальные:

случайная гибель имущества;

выкуп ренты плательщиком

Исполнение для договора постоянной ренты неприменимо. Условие об отказе плательщика от выкупа ничтожно.

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

Стороны договора пожизненной ренты:

плательщик (гражданин или ЮЛ)

получатель (им может быть только гражданин)

Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан (членов семьи). Если умер один, его доля переходит к оставшимся в живых членам семьи. В случае смерти последнего получателя ренты договор пожизненной ренты прекращается.

Пожизненная рента выплачивается только в ДЕНЕЖНОЙ ФОРМЕ.

Минимальный размер ренты в месяц не должен быть менее 1 б/в. С повышением б/в должны повышаться и рентные платежи.

Основания прекращения договора пожизненной ренты:

смерть получателя ренты;

предоставление отступного;

прощение долга.

Договор может быть прекращён и в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты. Тогда получатель ренты вправе требовать выкупа пожизненной ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица (лиц).(п 1 ст. 572 ГК).

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте с некоторыми изъятиями, установленными в ГК.

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

Наличие особых доверительных между сторонами;

Круг имущества, переданного под пожизненное содержание (он ограничен);

Форма выплаты пожизненного содержания различная;

Рента обеспечивает жизненные потребности гражданина, которому она выплачивается.

Стороны договора: плательщик и получатель (им может быть только физическое лицо).

В отличие от договора пожизненной ренты, отношения в договоре пожизненного содержания имеют доверительный характер.

Предмет договора:

недвижимое имущество (жилой дом, квартира и пр.);

материальное обеспечение в натуре, которое может быть заменено выплатой периодических платежей в течении жизни гражданина. С ростом б/в должны увеличиваться и рентные платежи.

Одно из существенных условий договора - определение стоимости всего объёма содержания с иждивением.

Прекращение договора: договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращён по общим основаниям прекращения обязательств (кроме зачёта встречного требования). Так же этот договор прекращается со смертью получателя ренты. Специальное основание прекращения договора - нарушение плательщиком своих обязательств. Тогда получатель ренты имеет право требовать возврата своего недвижимого имущества с выплатой покупной цены.

Понятие и область применения договора аренды. Правовое регулирование договора аренды. Виды договора аренды. Арендодатель и арендатор. Предмет, форма и срок договора аренды

Договор аренды (имущественного найма) - это соглашение, в силу которого одна сторона -- арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне -- арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п 1 ст.577 ГК).

Аренда применяется тогда, когда приобретение имущества в собственность нецелесообразно.

Характеристики договора: консенсуальный, двусторонний, возмездный.

Отличие от других договоров: 1) имущество не передаётся в собственность, 2) предмет договора - индивидуально определённая вещь.

Правовое регулирование аренды: ГК, КоЗ (аренда земельных участков); ВК (аренда водных объектов); ЛК (аренда участков лесного фонда); закон РБ «Об аренде» (12.12.1990).

Виды аренды: ГК выделяет 5 видов аренды:

прокат;

аренда транспортных средств;

аренда зданий и сооружений;

аренда предприятий;

лизинг.

Стороны договора (ЮЛ, ФЛ, РБ, АТЕ):

Арендодатель - лицо, которое сдаёт имущество в аренду, принадлежащее ему на праве собственности, и иные лица, управомоченные законодательством на участие в арендных отношениях.

Арендатор - любой субъект, заинтересованный в получении имущества.

Предмет договора: индивидуально-определённые непотребляемые вещи.

Существенные условия: 1) Предмет договора. Не могут быть предметом аренды результаты творческой, интеллектуальной деятельности. 2) В договоре аренды здания, сооружения существенным условием является условие о цене (арендной плате).

Срок договора: определяется договором аренды. Если он не определён, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и любая из сторон может его прекратить, уведомив другую за 1 месяц (при аренде недвижимого имущества), за 3 месяца (при аренде движимого имущества). Прекращение срока не прекращает автоматически договор аренды, если по истечении этого срока арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого. В этом случае считается, что договор аренды продлён на неопределённый срок на предыдущих условиях. Законодатель может устанавливать максимальные сроки аренды. Так аренда земельных участков в соотв. с КоЗ 1999г. не должна превышать 99 лет.

Форма договора: письменная, если аренда превышает срок в 1 год; если одна из сторон - ЮЛ.

Аренда недвижимого имущества должна регистрироваться.

Права и обязанности арендодателя и арендатора

Правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны.

Обязанности арендодателя:

предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;

сдать имущество в аренду со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами;

отвечать за недостатки сданного в аренду имущества (за исключением заранее оговоренных);

предупредить арендатора обо всех правах 3-их лиц на сдаваемое в аренду имущество;

предоставить имущество в срок, обозначенный в договоре аренды или в разумный срок;

проводить за свой счёт капитальный ремонт имущества, переданного в аренду;

по окончании аренды принять сданное в аренду имущество

Обязанности арендатора:

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором аренды и в соответствии с назначением имущества (п.1 ст. 586 ГК);

своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая может установлена на всё имущество в целом или на составные части имущества;

поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счёт текущий ремонт;

нести расходы на содержание имущества;

передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил.

Арендатор вправе:

с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам;

потребовать от арендодателя устранить недостатки имущества, имеющиеся в момент передачи имущества либо потребовать досрочного расторжения договора.

Субаренда и перенаем. Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества

1. Субаренда - право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество третьему лицу (в субаренду).

Перенаём - передача арендатором с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

При субаренде в отличие от перенайма ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды.

Выкуп арендованного имущества - это переход в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения всей обусловленной договором цены.

Если в договоре аренды о выкупе ничего не сказано, это может быть урегулировано отдельным соглашением (ст.598 ГК).

Прекращение договора аренды происходит:

при истечении срока аренды (если арендатор возвратит имущество и(или) арендодатель потребует возврата вещи);

истечение срока предупреждения о расторжении договора аренды, если он был заключен на неопределённый срок;

расторжение договора аренды досрочно в судебном порядке по требованию одной из сторон вследствие существенного нарушения условий договора (порча имущества, систематическое невнесение арендной платы и пр.) См. ст. 590, 591 ГК.

Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п 1 ст. 597 ГК)

Прокатное имущество используется только для потребительских целей.(!!!)

Стороны договора проката:

арендодатель (коммерческое юридическое лицо, ИП)

арендатор (ФЛ, ЮЛ)

Предмет договора проката: только движимое имущество.

Срок договора проката: определяется арендодателем, но не более 1 года.

Форма договора проката: только письменная.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Арендодатель обязан:

передать арендатору предмет проката в исправном состоянии;

ознакомить арендатора с условиями проката;

выполнять текущий и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества.

Арендатор обязан:

доставить предмет проката на дом и обратно арендодателю за свой счёт;

пользоваться предметом проката в соответствии с его назначением;

своевременно вносить арендную плату;

возвратить предмет проката в срок, указанный в договоре.

Договор аренды транспортных средств

Правовое регулирование: ГК, транспортные уставы и кодексы.

Характеристики договора: возмездный, 2-сторонний, консенсуальный или реальный (по этому вопросу в теории ГП ведутся споры. Но если договор заключён в письменной форме - он всегда консенсуальный).

Форма договора: письменная

Предмет договора: транспортное средство. Помимо него могут быть ещё и услуги по управлению и тех. эксплуатации транспортного средства.

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Арендодатель обязан:

передать технически исправное средство транспорта;

укомплектовать состав экипажа (если это необходимо);

нести риск случайной гибели транспортного средства.

Арендатор обязан:

нести расходы в связи с эксплуатацией транспортного средства (топливо и пр. );

своевременно вносить арендную плату.

Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать договоры субаренды, договоры перевозки.

Ответственность за вред причинённый транспортным средством третьим лицам несёт арендодатель (гл. 58ГК)

Договор аренды здания или сооружения

Договору аренды здания или сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п 1 ст. 621 ГК).

Предмет договора: недвижимое имущество: здания (жилые дома и нежилые здания), сооружения (мосты, трубопроводы, стадионы).

Форма договора:

письменная (составление одного документа);

договор, заключаемый более чем на 1 год требует гос. регистрации;

к договору должны прилагаться план здания (сооружения), план земельного участка.

Стороны договора:1.- арендодатель (ФЛ, ЮЛ, ЧУП); 2.- арендатор (ФЛ, ЮЛ, СП, международные организации, иностранные государства)

Существенные условия договора: о предмете и об арендной плате. Арендная плата складывается из платы за пользование зданием (сооружением) и платы за пользование земельным участком.

Срок договора: по общим правилам договора аренды (см. вопрос № 21).

Права и обязанности сторон - по общим условиям об аренде +:

если земельный участок, на котором стоит здание, сооружение принадлежит третьему лицу на праве собственности, на аренду требуется его согласие. Если участок не на праве собственности - согласия не требуется.

сдача здания и сооружения производится по ПЕРЕДАТОЧНОМУ АКТУ или иному документу о передаче.

оплата аренды в установленный срок.

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия одна сторона - арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятия не является способом разгосударствления и приватизации (!!!)

Характеристики договора: консенсуальный, возмездный, 2-сторонний.

Форма договора: письменная (составление одного документа). Подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Стороны договора: только субъекты предпринимательской деятельности

Предмет договора: предприятие как имущественный комплекс.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством или договором (п. 2 ст. 132 ГК).

Существенное условие договора: об арендной плате.

Срок договора: определяется сторонами. Как правило срок длительный.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Арендодатель обязан передать предприятие по передаточному акту.

Арендатор может вносить изменения в состав имущества арендного предприятия, проводить его реконструкцию, должен поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, осуществлять ремонтные работы. Но арендатор ограничен в правах по распоряжению имуществом предприятия.

Договор финансовой аренды (договор лизинга)

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (п. 1 ст. 636 ГК).

По существу лизинг включает в себя несколько этапов (договоров):

Договор купли-продажи (для приобретения лизингового имущества);

Договор аренды - получение лизингового имущества лизингополучателем от лизингодателя во временное пользование.

Лизингополучатель одновременно является и арендатором и хранителем имущества.

Виды лизинга:

Финансовый - срок аренды передаваемого имущества близок к сроку службы такого имущества.

Оперативный - лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, после чего он сможет снова сдаваться в лизинг.

Чистый - все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель.

Полный все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингодатель.

Правовое регулирование: ГК, Указ президента РБ «О лизинге», Положение «О лизинге на территории РБ».

Предмет договора: любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Объект лизинга: любое имущество, кроме неимущественных прав.

Стороны договора лизинга:

Лизингодатель (ЮЛ, имеющее право на ведение лизинговых операций)

Лизингополучатель (любой субъект хозяйствования)

Может быть ещё и банк, который финансирует приобретение имущества; страховая организация

Срок договора: определяется в договоре. Срок исчисления начинается с момента фактической передачи лизингодателем лизингополучателю объекта лизинга.

Права и обязанности сторон (правам одной стороны корреспондируют обязанности другой стороны):

Лизингополучатель:

должен использовать имущество в соответствии с договором.

должен обеспечивать сохранность имущества;

должен поддерживать имущество в рабочем состоянии;

должен своевременно вносить лизинговые платежи.

2.Лизингодатель:

впрае осуществлять контроль над деятельностью лизингополучателя;

должен передать объект лизинга;

может уступить своё право требования.

Жилищный фонд и его состав. Объекты и субъекты жилищных отношений. Права и обязанности граждан Республики Беларусь в области жилищных отношений. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий

Жилой фонд включает в себя:

Государственный жилой фонд:

республиканский фонд (дома в собственности РБ);

коммунальный фонд (дома в собственности АТЕ)

Частный жилой фонд:

дома, квартиры в собственности физических лиц и некоммерческих ЮЛ

3. специальный служебный жилищный фонд (создан указом президента от 1999 г.) Фонд находятся в ведении Управления делами президента РБ. Жилые помещения этого фонда предоставляются госслужащим, занимающим опред. должности (президент, премьер-министр, председатели палаты представителей и Совета Республики Нац.собрания и др.)

Специальные жилые дома:

дома маневренного фонда (предназначены для временного проживания граждан в связи с их отселением из жилых домов, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции)

дома-интернаты, территориальные центры соц.обслуживания для престарелых и инвалидов;

специальные дома для ветеранов, престарелых и инвалидов;

дома для военнослужащих, расположенные на закрытых территориях.

Жилищные правоотношения - урегулированные нормами права конкретные экономические жилищные отношения пользования жилым помещением без права собственности на него, субъекты которых обладают субъективными правами и обязанностями.

Предоставление гражданам жилых помещений осуществляется в порядке очерёдности. В связи с этим ведётся учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Учёт ведут городские, районные, поселковые, сельские исполнительные и распорядительные органы. Учёт так же может вестись и по месту работы.

Правовое регулирование: ГК, ЖК, Перечень оснований признания граждан, нуждающимися в улучшении жилищных условий и пр.

Понятие и заключение договора найма жилого помещения. Стороны, предмет и срок договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Виды договора найма жилого помещения:

договор найма социального жилого помещения;

договор найма жилого помещения в специальном доме;

договор найма служебного жилого помещения;

договор найма жилого помещения в общежитиях;

договор найма жилого помещения в домах граждан, находящихся в их собственности.

Форма договора: письменная.

Стороны договора:

Наймодатель (ЖЭС, предприятия, учреждения, организации. В домах частного жилого фонда - ЮЛ, ФЛ)

Наниматель (гражданин РБ. Члены его семьи несут с ним солидарную ответственность по договору найма жилого помещения)

Предмет договора: ЖИЛОЕ помещение (оно должно быть благоустроенным и соответствовать гигиеническим и санитарным нормам): отдельная квартира, изолированная жилая комната. В доме частного жилого фонда - жилая комната или часть комнаты.

Срок договора: предельные сроки найма жилого помещения в законодательстве не определены. Может быть срочное и бессрочное пользование.

Права и обязанности нанимателя по договору найма жилого помещения

Права нанимателя:

если договор найма жилого помещения был заключён, наниматель может требовать передачи жилого помещения в судебном порядке;

вселять в нанимаемое жилое помещение детей, родителей, родственников;

проводить обмен жилыми помещениями с другими лицами;

сдавать жилое помещение в поднаём;

с разрешения наймодателя производить перепланировку жилого помещения;

владеть и пользоваться жилым помещением и всеми его удобствами;

сохранять за собой жилое помещение в случае временного отсутствия;

приватизировать жилое помещение.

Обязанности нанимателя:

использовать жилое помещение в соответствии с назначением;

вносить плату за пользование жилым помещением, техническое обслуживание, коммунальные услуги;

не портить жилое помещение;производить за счёт своих средств или с помощью ЖЭСа ремонт квартиры;

возместить ущерб, нанесённый по своей вине жилым помещениям других граждан;

при изменении количества проживающих информировать об этом наймодателя в месячный срок; -соблюдать требования договора найма жилого помещения.

Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя, вследствие признания нанимателем другого члена семьи, по требованию нанимателей, объединившихся в одну семью

В соответствии с ЖК, договор найма жилого помещения может быть изменён по соглашению сторон в письменной форме, если в ЖК не предусмотрено иное (ст. 31 ЖК).

Граждане проживающие в одной квартире по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью, вправе потребовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на всё занимаемое ими жилое помещение (ст. 59 ЖК). Для заключения такого договора требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем. Если в составе семьи есть несовершеннолетние дети - необходимо ещё и согласие органа опеки и попечительства.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и других членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключённому договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Для этого необходимы 2 условия:

совершеннолетие претендующего;

предыдущий наниматель и члены семьи должны дать письменное согласие.

Право нанимателя на предоставление жилого помещения меньшего размера. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Наниматели, занимающие жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, вправе с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых. Местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения (ст. 58 ЖК).

...