Институт Habitatio в современных правопорядках

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИНСТИТУТ HABITATIO В СОВРЕМЕННЫХ ПРАВОПОРЯДКАХ

Воскобойник И.А.

Данная работа посвящена проблеме правового положения личного сервитута Habitatio в современном российском законодательстве и исследованию его статуса, в контексте сравнения с зарубежными правопорядками. В современной юридической литературе, особенно Российской, данному институту уделяется крайне мало внимания, что оставляет массу нерешенных теоретических и практических вопросов.

Ключевые слова:право проживания, предоставленное по завещательному отказу; отказополучатель; следование.

The subject of this article is the legal status of personal servitude Habitatio in modern Russian law and comparing of it's status with other legal systems. In the modern law literature, especially in Russian, this institute isn't subject of professional attention. That's why a lot of theoretical and practical questions remain unanswered.

Key words: Habitatio; legatee; following.

Поскольку все субъективные права, предоставляемые частным лицам, строятся не только с точки зрения нужд самого субъекта права, но и нужд всего гражданского оборота, допустимо, что всякая власть такого собственника над вещью может быть ограничена ради других. Основы данного принципа были заложены ещё в Древнем Риме, где ограниченные вещные права появились немногим позже самого права собственности Первоначально к таковым относились только земельные сервитуты (servitus praediorum), однако в связи с развитием товарооборота и эволюцией частноправовых методов регулирования постепенно получали своё развитие и личные (servitus personarum), к числу которых относятся: Usufruct; Usus; Habitatio; Operae servorum.

В настоящее время вопрос регулирования ограниченных вещных прав в РФ можно отнести к числу малоизученных, поскольку эффективное применение любых исконно римских институтов, связанных с обременением частной собственности, нуждается как минимум в наличии таковой. Российское гражданское законодательство на данный момент находится в стадии приспособления к складывающимся рыночным отношениям, а значит лишь постепенно избавляется от императивных методов регулирования, унаследованных от Советского государства. Поэтому, дальнейшее применение, а,следовательно, и совершенствование законодательства о личных сервитутах, в частности Habitatio, зависит от расширения частноправовых механизмов. Неслучайно, в Концепцию развития законодательства о вещном праве был включён ряд положений о введении в ГК РФ института Узуфрукта.

вещный право законодательство сервитут

Habitatio в Древнем Риме

Как уже было сказано, институт Habitatio сформировался ещё Древнем Риме. Под ним понималось пожизненное право проживания в чужом доме, установленное по завещанию. Думается, что данное право выделилось из Usus-а, предоставляемого на жилое помещение, и в период Республики между ними не имелось существенных различий. Однако в связи с политикой Юстиниана, направленной на расширение свободы завещаний, Habitatio превращается в полноценный правовой институт.

Данное право носило строго персональный характер, однако допускаясь возможность передачи его в аренду за плату. Его обладатель мог проживать в доме собственника совместно со своими родственниками. Женщина имела возможность приглашать в дом покойного супруга своего нового мужа, что демонстрирует направленность Habitatio на сохранение института брака.

Указанное право устанавливалось по завещанию или кодициллу, сроком на всю жизнь. В отличие от других личных сервитутов, оно не прекращалось в связи с capitis обладателя или длительным неиспользованием (non usus). Поскольку его предоставление исключало возможность приобретения собственности на жилое помещение, возможности прекращения правомочий вследствие слияния в одном лице собственника и обладателя ограниченного вещного права, не существовало.

Обладатель Habitatio мог пользоваться предметами, находящимися в доме и на участке, насколько это было необходимо для обеспечения нормальной жизнедеятельности, без права извлечения плодов. Расходы на ремонт жилого помещения лежали на собственнике.

Таким образом, данный личный сервитут сформировался в качестве самостоятельного института только в период Империи, когда наследодатели получили больше свободы по составлению завещаний. Круг полномочий был нешироким, что отличало его от Узуфрукта и №ш-а, установленных на жилое помещение.

Правовое положение Habitatio по Российскому законодательству

Российское законодательство унаследовало генеральные принципы, определяющие статус данного ограниченного вещного права. Так, в ст. 1137 ГК РФ легализовано, что на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение может быть возложена обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Предоставляемое право является прямым потомком Римского Habitatio.

Современные российские учёные допускают неточности в определении данного понятия. Так, например, Е.А.Останина под «habitatio» понимает право проживания в чужом доме. Однако, если следовать указанному определению, то получается, что таковым также являются: право членов семьи собственника проживать в его доме; право проживания в чужом доме по договору пожизненного содержания с иждивением. Основания возникновения и круг субъектов данных прав принципиально противоречат римскому пониманию данного вещного права. Так, право пользования членов семьи собственника возникает в силу установления семейных отношений и совместного проживания. Налицо весьма узкий круг субъектов, обладающих им. В свою очередь, право, указанное в ст.1137 ГК РФ, устанавливается только по завещательному отказу, распространяется на широкий круг лиц, зависящий исключительно от воли наследодателя.

Следовательно, потомком Римского Habitatio в современном российском законодательстве является право проживания в жилом помещении, установленное по завещательному отказу. Однако, в отличие от Римского права, Гражданский кодекс РФ не формализует указанное право в качестве сервитута. Более того, законодатель не относит его к числу вещных, о чем ясно свидетельствует ст.217 ГК РФ, указывающая, что вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом. Представляется, что в современных условиях данный подход является верным, однако отдельные признаки вещных прав (следование; предмет-индивидуально-определённая вещь) данный институт все-таки сохранил.

В соответствии с ЖК РФ, отказополучатель имеет право пользования предоставленным жилым помещением наравне с его собственником. Это правило является строгим и не подлежит изменению путём соглашения вышеуказанных лиц, в отличие от схожего права пользования жилым помещением членами семьи собственника, допускающего подобные разграничения. Можно предположить, что законодатель относит данный вопрос к неформальному урегулированию между собственником и отказополучателем, однако с оговоркой, что последний в случае чинения ему препятствий к пользованию, имеет право на судебную защиту.

Предоставляемое право проживания может быть установлено как на определённый срок, так и на период жизни отказополучателя, в зависимости от воли наследодателя. Его обладатель несёт солидарную ответственность вместе с собственником жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования им, если иное не предусмотрено договором между данными лицами. Это значит, что собственник вправе требовать от проживающего лица, если оно является дееспособным, например, оплаты коммунальных услуг или ремонта помещения. Однако, допустимо заключение соглашения между ними о разграничении соответствующих обязанностей.

В соответствии с Приказом Минюста от 10.04.02 N-99 при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства, путём максимально точного изложения соответствующего текста раздела завещания. Это служит защите интересов отказополучателя в случаях чинения ему каких-либо препятствий е проживанию. Однако он может быть лишён предоставленного права в случаях, когда к нему применимы положения ст. 1117 ГК РФ «О недостойных наследниках».

Важнейшим признаком, характеризующим данное право как вещное, является следование. То есть право пользования сохранится при последующем изменении собственников жилого помещения. Из этого вытекает легальная проблема: как приобретатель должен узнать о наличии обременения указанного помещения? На первый взгляд кажется, что она может быть решена с помощью ст.131 ГК РФ, предусматривающей, что право собственности и иные обременения должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако Гражданский кодекс, в ситуации с регистрацией права проживания в жилом помещении на основании завещательного отказа, отсылает к ч.3.ст.33 Жилищного кодекса, где формализовано, что отказополучатель имеет право потребовать регистрации обременения. То есть факт внесения данных о его наличии зависит от самого отказополучателя, у которого нет каких бы то ни было особых стимулов о соответствующем заявлении. Это открывает широкий простор для мошенников, которые, не желая проживать совместно с отказополучателями, продают жилые помещения, создавая проблемы для ничего не подозревающих покупателей. Данный пробел в законодательстве подчёркивается современными специалистами в сфере оказания недвижимых услуг, предупреждающих граждан, что при покупке квартиры, полученной собственником по наследству, могут возникнуть подобные «сюрпризы».

Представляется, что указанную проблему необходимо решать путём требования от отказополучателя обязательной регистрации своего права на жилое помещение. Это позволяет сократить риск возникновения проблем у покупателя, который будет осведомлён об этом самостоятельно или квартирным риелтором. С другой стороны это стимулирует собственника жилья вести себя добросовестно, поскольку он будет осознавать, что покупатель может проверить сведения о наличии обременений в ЕГРП.

Таким образом, это способствует защите интересов покупателей, которым не придется тратить время и деньги, на доказывание в суде недобросовестности поведения собственника, путём признания сделки недействительной.

Подводя итог, следует подчеркнуть, что право пользования жилым помещением, возникающее из завещательного отказа, по своей природе является вещным, однако законодатель не относит его к числу таковых, поскольку это требует соответствующего вещно-правового регулирования, что в современных условиях представляется не совсем правильным. Поскольку, во-первых, потребуется законодательно закрепить перечень правомочий, лица проживающего в доме собственника, установив четкие пределы, что, в свою очередь, предполагает чрезмерную детализацию по своей сути частных взаимоотношений между указанными лицами, излишнему вмешательству государства в их жизнь, исключив «гибкость» их регулирования. Во-вторых, в соответствие со ст.305 ГК РФ, отказополучатель будет располагать всеми методами вещно-правовой защиты(например, виндикационным иском), что является нецелесообразным, учитывая характер предоставляемого ему права. И, наконец, в-третьих, степень господства лица над вещью в данном случае значительно сужена по сравнению с другими ОВП, поскольку отказополучатель вынужден проживать совместно с собственником, сообразовывать пользование с учётом его повседневных интересов, что противоречит самой идее ограниченных вещных прав, предполагающих относительную свободу пользования вещью лицом, которому оно предоставлено.

Думается, законодателю следует уделить больше внимания вопросам регистрации данного права, чтобы устранить случаи мошенничества, являющиеся нередкими в данных отношениях и защитить интересы приобретателей жилых помещений.

Особенности рецепции в зарубежных правопорядках

В зарубежных правопорядках природа данного сервитута значительно изменена по сравнению с Римским правом. Разница чувствуется уже в вопросах установления правомочий. Так, например, в Риме устанавливалось исключительно по завещанию. Однако Гражданский кодекс Луизианы (далее- кодекс Луизианы), Германское гражданское уложение (далее - ГГУ), Французский гражданский кодекс (далее - ФГК) легализуют, что указанное право проживания устанавливается по соглашению с собственником или в силу закона. Следует сказать, что указанное право расположено в главе о сервитутах и имеет соответствующий вещно-правовой режим регулирования, в отличие от Российского законодательства.

Данные акты по-разному подходят к вопросу об определении права проживания, но так или иначе сохраняя саму сущность формулировки. Так, например, в ГГУ под ним понимается «ограниченный вещный сервитут», предоставляющий право пользования зданием или его частью для проживания, с освобождением собственником помещения (§1093). Гражданский кодекс Луизианы в качестве формализует «непередаваемое вещное право физического лица проживать в чужом доме» (Аг1630-перевод мой), а ФГК не даёт легальной формулировки права проживания, однако, на основании положений «О праве пользования и о праве проживания» соответствующего кодекса, можно сделать вывод, что таковым является право лица проживать в чужом доме, установленное законом или волей человека. Термин «в силу закона», исходя из Теории права, означает возникновение какого-либо права, после наступления определённых фактов, прописанных в законе. К таковым относится получение наследства.

Таким образом, в отличие от Российского и Древнеримского законодательства, где право проживания может быть установлено только по завещанию, во Франции, Германии, и Луизиане, последнее может возникнуть также по соглашению с собственником.

Существенно различается и само содержание указанного права. В Древнем Риме отказополучатель проживал совместно с собственником. Поэтому последний самостоятельно нес расходы, связанные с поддержанием хозяйственной ценности жилого помещения. В Германском, Французском и Американском законодательстве объём правомочий пользователя определяется договором, однако, если такового не имеется, применяются положения закона. Собственник отстраняется от пользования жилым помещением на время проживания в нем лица. Следовательно, последнее несет все необходимые затраты на его содержание, уплачивает налоги и сборы, обязано использовать жилье как заботливый хозяин.

Пределы осуществления права также различны. Так, например, в ГГУ указано, что правомочия пользователя распространяются на все принадлежности квартиры (то есть, на все, что находится в квартире). В ФГК формализуется, что управомоченный вправе пользоваться вещами, находящимися в помещении, по мере удовлетворения потребностей в проживании. Те, по ГГУ предоставляемые возможности несколько шире.

ФГК и кодекс Луизианы допускают, что лицо, которому предоставлено рассматриваемое право, может проживать совместно с членами своей семьи, даже если на момент предоставления ему права оно не состояло в браке. Поскольку собственник отстранён от пользования жилым помещением, владелец Habitatio имеет те же средства защиты, что и последний.

В законодательстве ЮАР рассматриваемый личный сервитут имеет схожий режим регулирования. Это вполне объяснимо, поскольку все указанные страны подверглись значительному влиянию Римского права. Однако, в вопросах следования Habitatio все-таки различается. Так, например, в Германии, Франции, Луизиане право проживания не прекращается в связи с изменением собственника жилого помещения. Однако, в случае разрушения дома, ему наступает вполне логичный конец. В ЮАР суд пошёл несколько иным путём, сохранив Habitatio, несмотря на исчезновение самой вещи. Так, в деле Kidsons vs Jimspread Enterprises 2009 пенсионеры продали свой жилой дом, оставив за собой право проживания в нем. Новый собственник, прожив в нем определённое количество времени, продал его другому лицу. Последнее решило его снести. Вернувшиеся пенсионеры, увидев на месте своего дома пустой участок, обратились за судебной защитой. Суд постановил, что несмотря на то, что дом разрушен, данное ограниченное вещное право остаётся в силе; обратившиеся лица имеют право на восстановление недвижимого имущества или иные виды реституции. Также, было указано, что неосведомленность последнего собственника об обременении указанной недвижимости в данном случае полностью иррелевантна, поскольку право было нотариально удостоверено.

В своём комментарии к данному делу, профессор Иохан Скотт выделил некоторые критерии прекращения Habitatio. К ним можно отнести следующие:

а)Соглашение с собственником в таком случае предусмотрена компенсация и нотариальное заверение соответствующих юридических действий)

б)По давности (30 лет)

в)Разрушения дома.

Данный случай требует особого внимания, так как учёный проводит параллель между Habitatio, установленным на квартиру и жилой дом, стоящий на земле. В первом случае в связи с уничтожением вещи прекращается и само право. Во втором, исходя из дела Kain vs Kahn право не будет прекращено, поскольку оно устанавливается на часть земли, на которой находится дом. Границы правомочий определяются с учётом отдельной части помещения(комнаты) к части здания, прикреплённой к земле.

Таким образом в ЮАР данное право имеет наиболее абсолютный характер, в случае уничтожения вещи (если таковой является дом) оно не прекратится. Также, интересная особенность, подчеркиваемая учёными - неразрывная связь с землёй, исходя из чего можно сделать вывод, что само жилое помещение является неким контуром, определяющим границы правомочий.

Подводя итог настоящего раздела, можно сделать вывод, что в зарубежных правопорядках представляет собой некую модификацию соответствующего Римского института, приспособленную к сложившимся общественным отношениям. Современный и римский образцы различаются в вопросах установления правомочий и режима проживания. Это вполне объяснимо, поскольку в современном мире тяжело представить двух незнакомых лиц, готовых совместно проживать в течение долго времени. Возможность установления по договору, позволяет лицу обеспечить себя на долгий срок необходимым жильём, в условиях, когда не у всех есть средства для приобретения его в собственность, а договоры найма или аренды в полной мере не способны удовлетворить интересы соответствующих лиц.

Вывод

Исследование рецепции Римского личного сервитута показало, что современные правопорядки по-разному воспроизводят его в своём законодательстве. Российское законодательство восприняло отдельные римские положения, касающиеся вопросов установления данного права и режима совместного проживания с собственником. Таким образом сохраняя его наследственно-правовую природу. В Российском законодательстве, как и в Риме, право проживания выполняет вспомогательную функцию в обороте. Оно не является самостоятельным институтом. В зарубежных правопорядках, напротив, выступает в качестве личного сервитута, имеет сходный режим регулирования, следуя доброй Римской традиции. Однако возможность установления его по соглашению, а также отсылка к договорному методу регулирования правомочий сближает его с правом обязательственным, хотя и полностью не делая таковым.

Таким образом, как Российский, так и зарубежный правопорядки значительно изменили отдельные правила регулирования данного института, приспособив его к сложившемуся обороту. Однако, в обоих случаях, набор данных положений является настолько принципиальным, что позволяет сделать вывод об отсутствии рецепции как цельного самостоятельного института. Страны унаследовали лишь его отдельные особенности.

Что касается Российского образца, то здесь существуют отдельные неразрешенные проблемы, в вопросах регистрации обременения собственности. Представляется, что их разрешение позволит устранить недоразумения, возникающие при сделках, связанных с отчуждением недвижимости.

Список источников

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015)., (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СПС КонсультантПлюс (дата обращения - 11.10.15).

2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.08.2015)

3. Приказ Минюста России от 10.04.2002 N 99 (ред. от 30.12.2014) "Об утверждении Форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" (Зарегистрировано в Минюсте России 18.04.2002 N 3385)

4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс (дата обращения - 08.10.15).

5. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 28.04.2015 по делу N 11-3843/2015 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения - 09.10.15).

6. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: «Статут», 2000. - 255 с. - ISBN 5-8354-0032-2

7. Дигесты Юстиниана / Перевод с латинского; Отв. ред. Л.Л. Кофанов. Т. III. - 2-е изд., испр. - М.: Статут, 2008. - 584 с.

8. Останина Е.А. "Ограниченные вещные права на жилые помещения в свете реформы гражданского законодательства" // СПС КонсультантПлюс

9. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е, стереотип. М.: "Статут", 2001. - 234 с. (Классика российской цивилистики.).- ISBN 5-8354-0073-Х (в пер.)

10. Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: практическое пособие / М.Т. Саблин. - 2-е изд.,перераб. И доп. -- М.: КНОРУС,2015. -- 616 с.

11. Хвостов В.М. Система римского права: конспект лекций / Хвостов В.М. ;-3-е издание.-Типография Вильде, Малая Кисловка, собственник. дом., 1908.-125с.

12. A T ext-Book of Roman Law: From Augustus to Justinian Paperback - December 3, 2007 by W. W. Buckland (Author).- ISBN-13: 978-0521043687 ISBN-10: 0521043689 Edition: 3 Reissue.

13. C. G. Van der Merwe.,University of Aberdeen - School of Law., August 5, 2010 // Journal of Contemporary Roman-Dutch Law, Vol. 73,

14. Johan Scott. Effect of the Destruction of a Dwelling on the Personal Servitude of Habitatio: Kidson V Jimspeed Enterprises CC 2009 5 SA 246 (GNP)., University of Pretoria.,February 6, 2011 // Journal of Contemporary Roman-Dutch Law, Vol. 74, p. 155, 2011

15. Жилищный кодекс Российской Федерации в действующей редакции 2015 года (с комментариями)., [Электронный ресурс] URL: http://logos- pravo.ru/page.php?id=2040 (дата обращения - 11.10.15).

16. Концепция развития законодательства о вещном праве., Проект рекомендован Президиумом Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства для опубликования в целях обсуждения (протокол No 3 от 18 марта 2009 г.) // [Электронный ресурс] URL: http://www.kolasc.net.ru/russian/tradeunion/documents/52.pdf (дата обращения - 23.09.15).

17. Annotaited Justinian code - First edition. // [Электронный ресурс] URL: http://www.uwyo.edu/lawlib/blume-justinian/ajc-edition-1/

15.10.15) Civil Code in the version promulgated on 2 January 2002 (Federal Law Gazette [Bundesgesetzblatt] I page 42, 2909; 2003 I page 738), last amended by Article 4 para. 5 of the Act of 1 October 2013 (Federal Law Gazette I page 3719) // [Электронный ресурс] URL: http://www.gesetze-im- internet.de/englisch_bgb/englisch_bgb.html#p0022

18. Civil Code(France) MISE A JOUR LEGIFRANCE 21 February 2004 Dernier texte modificateur: ordonnance n° 2004-164 du 20 Feb. 2004, translated by Georges Rouhette, Professor of Law, with the assistance of Anne Berton, Research Assistant in English. // [Электронный ресурс] URL: https://phalthy.files.wordpress.com/2006/11/civil-code-france.doc. (дата обращения - 16.11.15).

Размещено на Allbest.ru