Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ»

Институт Открытого образования

Кафедра Гражданского права и процесса (А-411)

Реферат

По дисциплине: «Жилищное право»

На тему: «Понятие и основные принципы жилищного права»

Выполнил студент заочной формы обучения

Специальности юриспруденция

5 курса

Москва 2016



Содержание

Введение

1. Понятие и предмет жилищного права

2. Современная концепция жилищного права

3. Роль и место жилищного права в системе российского права

4. Источники жилищного права

5. Общая характеристика жилищных прав граждан и их гарантий

6. Жилищные права и обязанности

Заключение

Список используемых источников



Введение

Человек нуждался, нуждается и будет нуждаться в жилище всегда: и в первобытном, и в современном цивилизованном обществе. При этом представления о жилище и его потребительских качествах постоянно меняются. Для современного человека нормой считается отдельная квартира или индивидуальный дом. Потребность человека в жилище имеет важнейшее значение. Право на жилище в Конституции названо в числе основных конституционных прав и свобод человека и гражданина. В посланиях Президента РФ неоднократно отмечалось, что первостепенной задачей государства является повышение качества жилья наряду с его доступностью. В этих целях в 2004 году был принят пакет из 27 федеральных законов, в том числе Жилищный кодекс РФ.

В своей работе я рассмотрю жилищное законодательство, на основании которого происходит правовое регулирование жилищных отношений, подробно остановлюсь на изучении предмета и источников жилищного права и его места в системе законодательства.

Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагивает интересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественного положения. С сожалением приходится констатировать, что государство долгое время было в долгу у общества не только за свою строительную политику, но и за отсутствие чёткой, понятной, прозрачной и непротиворечивой законодательной системы Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации». «Омега-Л», 2012;.

Статья 40 Конституции Российской Федерации (далее по тексту Конституция РФ) провозглашает право каждого гражданина России на жилище. Основные же принципы реализации данного конституционного права российских граждан, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере определены в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ). В частности, в ч. 2 и 3 ст. 1 указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие нового ЖК РФ, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов.

Системные кодифицированные акты были приняты более 20 лет назад. Очевидно, что социально-экономические условия в стране настолько сильно изменились, что в 90-е годы прошлого столетия и в начале XXI в., основы фактически не действовали, а Жилищный кодекс РСФСР (далее по тексту ЖК РСФСР) применялся в той степени, в которой не противоречил законам, принятым позже Резепов И.Ш. Жилищное право. Litres. М. 2015..

В силу бесспорной значимости жилищных прав граждан встаёт вопрос об обеспечении их эффективной защиты. Анализ правовых норм, посвященных защите прав человека, позволяет сделать вывод, что государство, защищая права личности, в большей степени указывает на возможность их судебной защиты, не уделяя должного внимания внесудебным формам. Судебная защита прав человека рассматривается в научной литературе как наиболее универсальная, но с практической точки зрения она обладает и рядом недостатков, компенсировать которые позволяют несудебные формы защиты.

Необходимость развития юрисдикционных и неюрисдикционных форм защиты можно объяснить следующими положениями: во-первых, в общественном сознании пока не сложилось мнение об эффективности и быстроте рассмотрения спорных вопросов судом, удобнее обращаться в административные органы; во-вторых, уровень общей культуры правового сознания, юридической осведомленности граждан недостаточен для использования судебных средств защиты и в-третьих, это связано с тем, что обеспечение и охрана прав граждан, является одной из функций исполнительных органов. Речь идёт о возможности компетентного органа рассмотреть обращение устранить нарушения или препятствия на пути осуществления личностью своего права, применить меры взыскания к виновным. Однако необходимо отметить, что быстрота и оперативность возможна только в относительно несложных ситуациях, в иных же случаях она не даёт возможности объективно разрешить проблему.

Настоящий реферат также затрагивает вопрос о гражданско-правовых гарантиях жилищных прав граждан.

Объектом исследования является жилищное законодательство РФ.

Предметом исследования выступает система жилищного права, её структура и правовые нормы, закрепляющее гражданско-правовые отношения в этой сфере.

Целью исследования является анализ структуры законодательства, его содержания и особенностей составляющих защиту жилищных прав на современном этапе развития российского общества.

Эта цель достигается посредством решения следующих задач:

- изучение и характеристика жилищных нормативно-правовых актов, их сущности и юридической природы;

- рассмотрение правового регулирования жилищных прав и обязанностей;

- анализ гражданско-правовых способов защиты жилищных прав граждан, применяемых в российском законодательстве.

Методологическую основу исследования составляют диалектический, системно-структурный, формально-юридический и сравнительно-правовой методы.

Научная новизна исследования определяется как выбором темы, так и подходом к её исследованию с учётом степени разработанности различных её аспектов. Теоретическая и практическая значимость выбранной темы состоит в том, что основные положения, выводы и рекомендации полученные по результатам исследования, могут быть использованы в качестве научно-методической базы при подготовке проектов законодательных и иных нормативных актов Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015..

Достоверность полученных результатов обусловлена работой со следующими источниками: конституция РФ, федеральные законы, указы президента, постановления правительства, а также регулирующие деятельность уполномоченных органов и лиц по применению жилищного законодательства. Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на положениях и выводах, сформулированных в разные временные отрезки отечественными учёными: М.Ю. Тихомирова, П.В. Крашенинникова, М.Ю. Малумова, Г.Ф. Шешко и др. Структура работы определяется целями и задачами исследования и состоит из введения, шести параграфов, заключения, списка используемых источников.

Настоящий реферат составлен в соответствии с программой учебной дисциплины «Жилищное право» для подготовки бакалавров по направлению «Юриспруденция», Государственного университета управления (ГУУ), кафедры Гражданского права и процесса (составитель: М.В. Маркина, 2015 год).



1. Понятие и предмет жилищного права

Конституция РФ в ст. 40 закрепила право каждого человека на жилище. Оно имеет важное политико-правовое и социальное значение. Провозглашённое право на жилище базируется на важнейших международно-правовых документах по правам человека. Для регулирования правоотношений в данной сфере жизнедеятельности в законодательстве любой страны имеется совокупность нормативных актов различного уровня, называемая жилищным правом. Жилищное право регулирует те общественные отношения, которые напрямую связаны с удовлетворением важнейшей потребности человека - потребности в жилье. Основу жилищного права представляет жилищное законодательство, задачей которого является регулирование жилищных отношений в целях обеспечения:

· предоставленного Конституцией РФ гражданам права на жилище;

· надлежащего использования жилья;

· сохранения и улучшения жилищного фонда;

· законности и правопорядка в области жилищных отношений.

Жилищное право в узком смысле - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященных либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям связанным с жильём.

Российское жилищное право можно рассматривать в трёх аспектах: 1) как науку; 2) как часть правовой системы; 3) как учебную дисциплину. Базой для всех них является жилищное законодательство.

Любая отрасль права имеет собственный предмет регулирования, относительно индивидуальные методы и источники. Как отрасль права, жилищное право является системой правовых норм и институтов, регулирующих соответствующие правоотношения.

Предметом жилищного права как отрасли являются жилищные отношения, то есть реально существующие и связанные с обеспечением прав граждан на жильё. Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них - имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др Резепов И.Ш. Жилищное право. Litres. М. 2015;. Законодательное закрепление имеет важное теоретическое и практическое значение, поскольку позволяет выявить, какие именно отношения являются жилищными Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015.. Предметом науки жилищного права является изучение регулирования соответствующих отношений в применении жилищного законодательства на практике, а также история и тенденция его развития. Наука жилищного права использует следующие методы:

1. Общенаучные:

· диалектический - право изучается не изолировано, а во взаимодействии с другими явлениями в конкретной исторической среде;

· исторический - выявляются пробелы и коллизии, а также разрабатываются рекомендации по их устранению и намечаются тенденции развития правовых норм.

2. Частнонаучные:

· сравнительного правоведения - происходит сопоставление российского жилищного права с жилищным правом других стран;

· системного анализа - происходит исследование жилищного права в сопоставлении с другими отраслями права;

· социологических исследований - опросы, анкетирование граждан и профессиональных юристов, анализ статистических данных в целях выявления общественного мнения и недостатков правовых норм.

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле является комплексным институтом, то у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами присущими гражданскому праву в целом и характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. «Цивилист № 2», 2014.. Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. В жилищных отношениях применяются гражданско-правовой и административно-правовой методы. Вместе с тем жилищное право имеет свои характерные признаки:

· сочетание централизованного, регионального и местного регулирования;

· обязательное участие граждан и других лиц в регулировании жилищных отношений в договорном порядке.

2. Современная концепция жилищного права

На государственном уровне для решения жилищной проблемы принимались различные программы. Например в программе Коммунистической партии СССР ставилась задача в течение ближайших 10-15 лет обеспечить каждую семью благоустроенной квартирой. Однако существовавшая ранее распределительная система не давала ожидаемых результатов удовлетворения жилищной потребности. На рубеже 1980-90 гг. в стране был взят курс на формирование рыночных отношений. В связи с этим назрела острая необходимость выработать новые формы решения жилищной проблемы. 24 декабря 1992 г. были приняты Основы, которые определили основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище. Они провозгласили одновременное существование двух механизмов реализации прав граждан на жилище - рыночного и распределительного. Хочу отметить, что через год после вступления в силу основ была принята новая Конституция, в которой было закреплено право граждан на жилище с новым содержанием (ст. 40). Далее в 1993 году постановлением Правительства РФ от 20.06.1993 № 595 была утверждена Государственная целевая программа «Жилище». В ней были сформулированы основные направления жилищно-коммунальной реформы в стране. После реализации данной программы острота жилищной проблемы не снизилась. В марте 1996 года началась разработка Федеральной целевой программы «Свой Дом», утверждённая постановлением правительства РФ от 27.06.1996 № 753. Согласно её положений гражданам должна оказываться государственная поддержка в получении кредитов. Указом президента РФ от 28.04.1997 № 425 была одобрена концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, в которой были определены основные направления преобразований в этой отрасли. В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы была принята Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы. Данная программа является одним из основных документов реализации государственной жилищной политики Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015;. При реализации программы ощущалась ограниченность правовой базы для дальнейших преобразований в жилищной сфере. В 2004 году в качестве законодательной инициативы в Государственную Думу был внесёен так называемый пакет 27 законов, в том числе и проект Жилищного кодекса РФ. В связи с этим можно говорить о создании принципиально новой правовой базы для регулирования жилищных отношений Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. «Цивилист № 2», 2014;. За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством и обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации». «Омега-Л», 2012;.

Новые правовые условия создали основу для реализации на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг. Проводимые с 2006 года реформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий жилищных прав малоимущих граждан. Кардинальным образом изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности, был сформирован новый слой собственников жилья как социальной базы жилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 2006-2009 годы увеличилась с 33,0 до 87,2 процентов, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67,0 до 12,8 процентов. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 30.04.2013) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы". Радикальные изменения произошли в жилищном строительстве. Основную роль здесь стали играть частные, в том числе индивидуальные застройщики. Кардинально изменилась ситуация с предоставлением земельных участков для жилищного строительства. Последовательно проводится политика по снижению административных барьеров в жилищном строительстве. Упрощены процедуры подготовки проектов планировки территорий, разработки проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий, выдачи разрешений на строительство, государственного строительного надзора. Поддержка молодых семей в вопросах улучшения жилищных условий является важным направлением жилищной политики в Российской Федерации. Несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. законодательство жилищный право

Постановлением правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 30.04.2013) утверждена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы. Основными целями и задачами программы являются:

· выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

· формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

· создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;

· повышение уровня обеспеченности населения жильём путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

· обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платёжеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями

Вместе с тем достигнутые результаты и сложившаяся на рынке жилья ситуация обусловливают необходимость согласования целей и задач программы, направленных на преодоление существующих проблем в жилищной сфере, с долгосрочными стратегическими целями и приоритетами государственной жилищной политики. Реализация программы должна обеспечить продвижение по направлению достижения долгосрочной стратегической цели государственной жилищной политики. Наиболее важными являются направления по сохранению сформированной надёжной инфраструктуры рынка ипотеки и её дальнейшее развитие, поддержание конкуренции на рынке и обеспечение условий для продолжения выдачи и обслуживания ипотечных кредитов региональными банками.

Планируется совершенствование нормативных правовых актов по активизации содействия формированию рынка доступного жилья, в том числе в части совершенствования законодательного регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных накоплений и средств страховых резервов на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных жилищных кредитов, деятельности бюро кредитных историй и жилищных накопительных кооперативов, системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателя жилого помещения. В связи с этим будут проводиться организационные мероприятия, связанные с содействием использованию материнского (семейного) капитала на погашение ранее взятых и получение новых ипотечных кредитов.

Стратегической целью государственной жилищной политики и её приоритетными задачами, изложенными в «Концепции Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р (ред. от 08.08.2009) «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года». долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, а также соответствие объёма комфортного жилищного фонда потребностям населения.

Успешная реализация программы к 2015 году должна была позволить обеспечить:

· улучшение жилищных условий населения, увеличение уровня обеспеченности жильём до 24,2 м² на человека;

· повышение доступности приобретения жилья, при этом средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54,0 м² будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 4 года;

· возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств, ипотечных кредитов и займов для 30 % семей;

· улучшение жилищных условий с использованием средств социальных выплат 172 тыс. молодых семей;

· рост годового объёма ввода жилья до 90 млн. м² общей площади;

· улучшение жилищных условий за счёт средств федерального бюджета около 84,08 тыс. семей, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;

· совершенствование нормативной правовой базы РФ, связанной с формированием рынка доступного жилья для населения;

· создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

3. Роль и место жилищного права в системе российского права

Вопрос о месте жилищного права в системе российского права является одним из ключевых, поскольку имеет не только узкое теоретическое, но и важное практическое значение Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. «Цивилист № 2», 2014;.

Жилищное право - это комплексная отрасль права, в котором объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью наравне с такими отраслями, как конституционное, административное, гражданское, трудовое, семейное и земельное право. Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические отношения, существующие по поводу особого материального объекта - жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую - вторичную, комплексную отрасль права, развивающуюся по своим внутренним закономерностям, хотя в ст. 72 конституции РФ жилищное законодательство названо как самостоятельная отдельная отрасль законодательства. Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера, но и нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям так или иначе связанным с жильём Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015;. К последним относится административное, земельное, экологическое и финансовое право. Жилищное право как комплексное правовое образование характеризуется тем, что это определённое целостное правовое образование, которому свойственны свой специфический предмет регулирования, принципы, наличие общих положений, особых способов и приёмов правового регулирования, отличающего это право от смежных отраслей и комплексных правовых образований Резепов И.Ш. Жилищное право. Litres. М. 2015..

Признание Гражданским кодексом самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет в будущем выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права. Хотя формально жилищное право - лишь институт гражданского права, сформировавшийся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объём, и значение этого института дают веские основания для придания ему статуса подотрасли гражданского права.

Экономическая жизнь государства усложняется. Это предусматривает дальнейшее разграничение российского права, выделение из основных отраслей других «не главных» отраслей. К таким отраслям в современных условиях относится жилищное право.

4. Источники жилищного права

Источниками жилищного права принято считать нормативно-правовые акты, содержащие правовое нормы, регулирующие данную отрасль. Совокупность источников жилищного права охватывается понятием «жилищное законодательство». Однако жилищные нормы содержатся не только в актах, относящихся к жилищному законодательству, но и в иных правовых актах, регулирующих данные правоотношения, среди которых следует отметить следующие:

Конституция РФ - принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учётом поправок от 21.07.2014 № 11-ФКЗ), является правовой основой жилищного законодательства: нормы, содержащиеся в основном законе страны, определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения. Она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Конституция РФ относит жилищное законодательство к совместному ведению РФ и её субъектов (ч. 1 ст. 72), в отличие от гражданского законодательства, которое относится к исключительному ведению РФ. В ней закреплены следующие основополагающие для жилищного права конституционно-правовые принципы:

· Приоритет прав и свобод человека;

· Многообразие форм собственности;

· Право частной собственности;

· Неприкосновенность жилища;

· Право на свободу передвижения;

· Право наследования;

· Право каждого на жилище;

· Право малоимущих и нуждающихся в жилище на его бесплатное получение или приобретение за доступную плату и др.

Жилищный кодекс РФ - принят 29.12.2004 года и вступил в силу с 01 марта 2005 года, изменения внесены Федеральным законом от 02.07.2013 № 185-ФЗ, вступили в силу с 01 сентября 2013 года. Кодекс содержит базовые отраслевые нормы, и другие правовые акты, а также развитие его норм и положений. Жилищный кодекс РФ определяет:

· Основания возникновения, содержание жилищных прав и обязанностей;

· Порядок разграничения полномочий между органами государственной власти РФ, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений;

· Виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности, а также от целей использования;

· Порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

· Порядок переустройства и перепланировки жилого помещения;

· Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;

· Порядок предоставления специализированных жилых помещений;

· Основные принципы деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья;

· Правила взимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

· Порядок управления многоквартирными домами;

· Порядок регулирования иных институтов жилищного права.

Градостроительный кодекс РФ - от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ принят (взамен кодекса 1998 г.). Градостроительная деятельность включает в себя территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территорий, архитектурно-строительное проектирование. Сюда также входят строительство, капремонт и реконструкция объектов капстроительства Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации». «Омега-Л», 2012..

Определяются основные понятия, принципы законодательства, полномочия органов в области градостроительной деятельности. Так, одним из достоинств нового кодекса является установленный в нем принцип сохранения культурного наследия и благоприятных природных условий жизни. Он предусматривает участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности. Отдельная глава посвящена саморегулированию в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции и капремонта. Это обусловлено отменой лицензирования в указанной сфере.

· Определяет систему законодательства о градостроительстве;

· Регулирует вопросы обеспечения прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности;

· На выбор места жительства в пределах территории РФ;

· Регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений;

· Устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила;

· Устанавливает контроль над осуществлением градостроительной деятельности;

· Устанавливает ответственность за нарушение законодательства РФ о градостроительстве.

Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2016 № 60-ФЗ) определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления вещных и интеллектуальных прав. Кроме того, регулирует договорные и другие отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Данный акт состоит из 4 частей.

· Закрепляет основные принципы имущественного оборота в РФ;

· Регулирует важные для жилищного права правовые институты:

· Купля-продажа недвижимости;

· Аренда;

· Дарение;

· Наследование и др.

Федеральные законы РФ, в том числе:

· Федеральный закон от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 19.07.2011);

· Федеральный закон от 20.05.2002 № 55-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 29.02.2016 № 33-ФЗ);

· Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 29.02.2016) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;

· Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» - утратил силу;

· Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» - будучи административно-правовым актом, является и источником гражданского права, поскольку обязывает граждан регистрироваться по месту проживания и ограничивает возможность их пребывания на некоторых территориях страны; другие законы.

Законы и подзаконные акты субъектов РФ - издаются законодательными органами и органами исполнительной власти. Они регулируют вопросы, касающиеся содержания жилых домов и их ремонта, оплаты жилья и коммунальных услуг, установления порядка учёта нуждающихся в жилье граждан и др. Законы и нормативные правовые акты субъектов РФ не должны противоречить федеральным законам.

Особую часть законодательства РФ в области жилищного права составляют международные договоры, ратифицированные РФ. При расхождении положений федерального законодательства и международного договора, действуют положения международного договора.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие только в случаях, прямо предусмотренных законом Резепов И.Ш. Жилищное право. Litres. М. 2015..

5. Общая характеристика жилищных прав граждан и их гарантий

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина России на жилище. Основные же принципы реализации данного конституционного права российских граждан, общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере определены в ЖК РФ. В частности, в ч. 2 и 3 ст. 1 указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Анализ конституционных норм и положений, предусмотренных федеральным законодательством, показывает, что в настоящее время право на жилище может быть реализовано различными способами, а именно:

- путём предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Конституция РФ предусматривает ограниченный круг граждан, имеющих такое право, к ним относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище;

- путём передачи жилых помещений в соответствии с договором коммерческого найма. По данному договору в коммерческий наем может передаваться жильё из государственных, муниципальных и частных жилищных фондов на условиях, существенно отличающихся от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение данного договора, не ограничен;

- путём приобретения либо строительства жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства без ограничения площади, в том числе и за доступную плату (ч. 3 ст. 40 Конституции РФ).

В первом случае граждане решают свои жилищные проблемы посредством гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, наследования, а также строительства и других действий, не противоречащих законодательству Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015..

Во втором случае государственные и муниципальные органы обеспечивают приобретение гражданами жилых помещений из государственных либо муниципальных жилищных фондов за доступную плату (например, при освобождении комнаты в коммунальной квартире) или предоставляют нуждающимся в улучшении жилищных условий безвозмездные субсидии на покупку, либо на строительство жилых помещений.

На основании ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают создание условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

- используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путём предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;

- в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

- стимулируют жилищное строительство в соответствии со спросом;

- обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

- обеспечивают государственный контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

- обеспечивают государственный контроль за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве.

Нельзя не согласиться с мнением Б.М. Гонгало о том, что несмотря на разнокалиберность полномочий, они имеют цель обозначить совокупность различного рода действий всех органов власти и местного самоуправления, обеспечивающих условия для осуществления права на жилище.

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище. Конституционное право на жилище непосредственно связано с другим конституционным правом, закрепленным в ст. 27 основного закона. Согласно ч. 1 ст. 27 конституции РФ - каждый, кто на законных основаниях находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При этом данное право, как и иные конституционные права и свободы человека и гражданина, в соответствии с ч. 3 ст. 55 может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях:

- защиты основ конституционного строя;

- защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц;

- обеспечения обороны и безопасности государства.

В ГК РФ месту жительства гражданина посвящена ст. 20, в соответствии с которой «местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает», а «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов».

Регламентация гражданским законодательством вопроса о месте жительства имеет важное практическое значение, направленное на охрану прав и интересов граждан, обеспечение стабильности и устойчивости гражданских отношений, учёт государственных и общественных интересов. Все это требует определенности в вопросе о месте постоянного иди преимущественного проживания того или иного гражданина. Так, например место исполнения обязательства нередко определяется по месту жительства его участников; местом открытия наследства признаётся последнее постоянное место жительства наследодателя; предъявление иска осуществляется в суде, но месту жительства ответчика и т.д. Выбор места жительства осуществляется дееспособным гражданином по своему усмотрению. Рассматривая конституционные права человека и гражданина, связанные с жилищем, нельзя не обратить внимание и на ст. 23 и 25 основного закона Поляков М.И. «Гражданско-правовые последствия недействительных сделок с жилыми помещениями: Монография» Поляков М.И. «Юрист», 2015..

Свободный выбор места жительства признаётся нематериальным благом и защищается гражданским законодательством (п. 1 ст. 150 ГК РФ). Существует понятие легального, т.е. определённого законом места жительства, которое распространяется на место жительства несовершеннолетних не достигших 14 лет, а также на граждан находящихся под опекой. Длительное пребывание гражданина вне места своего постоянного жительства при отсутствии сведений о месте его фактического нахождения способно привести к нарушению прав и интересов лиц, связанных с ним теми или иными правоотношениями. Так, например принадлежащее отсутствующему гражданину имущество терпит ущерб от непринятия надлежащих мер по его поддержанию и управлению и т.д. Таким образом в гражданско-правовых отношениях с участием отсутствующего лица возникает неопределённость, чреватая неблагоприятными последствиями как для него самого, так и для других заинтересованных лиц. Для устранения такой неопредёленности либо смягчения её неблагоприятных последствий в гражданском праве существует специально разработанная конструкция - «безвестное отсутствие», позволяющая решать вопросы, порождаемые фактом отсутствия сведений об исчезнувшем гражданине.

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Конституции РФ каждый имеет право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, защиту своей чести и доброго имени. Статья 25 указывает на то, что «жилище неприкосновенно» и что «никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения».

Развивая данное положение, ст. 3 ЖК РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нём на законных основаниях лиц допускается в случаях и порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и их имущества, обеспечения их личной безопасности, либо общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках или иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемого преступления или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Как верно отмечает Л.О. Красавчикова, «неприкосновенность жилища - это неприкосновенность не объекта... это неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан».

Кроме того, ч. 4 ст. 3 ЖК РФ определяет, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, ГК РФ указывает на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209) Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. «Цивилист № 2», 2014;.

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильём через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например куплю-продажу, мену, дарение, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например наем, аренду, безвозмездное пользование. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещания). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка). К примеру, договор купли-продажи, ренты, простого товарищества Резепов И.Ш. Жилищное право. Litres. М. 2015..

Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок являются граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с жилыми помещениями могут города и иные муниципальные образования, а также субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов, например при продаже муниципального или государственного жилья.

Российская Федерация не имеет возможности распоряжаться принадлежащим ей жильём, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.

Организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента государственной регистрации юридического лица в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц». Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям, либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах возможности совершения таких сделок.

Граждане, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать полной дееспособностью, т.е. они должны достичь 18-летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность также приобретается при эмансипации, т.е. объявлении несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, работающего по трудовому договору (контракту) либо занимающегося предпринимательской деятельностью, полностью дееспособным.

Для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, ГК РФ установил правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292). В целях защиты прав недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки (п. 2 ст. 32 ГК РФ). Однако опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем, в безвозмездное пользование или в залог, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Изложенные требования относятся и к попечителям, которые дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством (дети в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные судом в дееспособности) не вправе совершать самостоятельно. Ограничение дееспособности совершеннолетнего члена семьи производится по основаниям, предусмотренным ст. 30 ГК РФ (злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами). Ограничение дееспособности по указанным основаниям выражается, в частности в том, что гражданин лишается права совершать сделки по распоряжению имуществом без согласия попечителя Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации». «Омега-Л», 2012..

Для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действительны, требуется соблюдение целого ряда условий. Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования многоквартирного дома (например, технического подвала) либо квартиры (например, кухни). Во-вторых, необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Если отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то жильё должно принадлежать государственным или муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, государственным или муниципальным учреждениям, а также казённым предприятиям на праве оперативного управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение жилищем подтверждается правоустанавливающим документом, к примеру договором продажи, договором передачи и др. Для заключения договора обмена социального жилья право пользования подтверждается либо ордером, либо соответствующим договором, оформленным в письменном виде. В-четвёртых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, т.е. должно быть правильное понимание сделки и её совершение должно быть добровольным. В-пятых, необходимо письменное оформление указанных сделок (для ренты, ипотеки и завещания - нотариальное оформление). В-шестых, как правило, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помещения и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры Тужилов В.П. Понятие жилого помещения. «Цивилист № 2», 2014;. Если сделка направлена на отчуждение одной стороной жилого помещения и соответственно приобретения его другой, то право собственности у приобретателя жилого помещения возникает с момента государственной регистрации сделки и (или) права. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения жилого помещения. Приобретая право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, лицо, становится сособственником фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией Козлова Н.Н. «Покупка, продажа и эксплуатация жилья: самые распространенные ситуации». «Омега-Л», 2012..

При отступлении от любого из названных условий сделка считается недействительной. Сделка, недействительная в силу признания её таковой судом, признаётся оспоримой. Например, сделки, совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними от 14 до 18 лет (ст. 175 и 176 ГК РФ), совершенные под влиянием насилия или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной. Например, сделки, совершенные недееспособными либо не достигшими 14 лет (ст. 171 и 172 ГК РФ), сделки, совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ). ГК РФ в ст. 168 устанавливает принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности, если закон не указывает на оспоримость; сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам, признаются ничтожными.

6. Жилищные права и обязанности

Жилищные права и обязанности (составляющие содержание жилищных правоотношений) возникают из юридических фактов, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей. Согласно ст. 10 ЖК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Соответственно с этим жилищные права и обязанности возникают:

...