Заключение договора на торгах и аукционах

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение договора на торгах и аукционах

Содержание

Введение

Глава 1. Особенности заключения договора на торгах и аукционах

1.1 Сущность, цель и правовое регулирование заключения договора на торгах

1.2 Формы торгов, их характеристика

Глава 2. Характеристика организации и порядок проведения торгов

2.1 Организация и порядок проведения торгов

2.2 Последствия нарушения правил проведения торгов

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Договор - одна из наиболее древних правовых конструкций. Становление современной российской правовой системы сопровождается изменением, как нормативной базы, так и правоприменительной практики, при этом многие институты, в том числе и не являющиеся новыми для российского права, претерпевают существенную трансформацию. В значительной мере это затрагивает положения, регулирующие порядок заключения договоров.

Торги представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка и выражает их наиболее последовательно.

Актуальность темы курсовой работы подтверждается расширением практики применения торгов в различных сферах общественных отношений, предполагающих заключение договора.

Целью курсовой работы является: определение понятия и видов торгов, а также особенности процедуры проведения заключения договоров на тогах.

Названная цель обусловила необходимость решения следующих задач:

- определить понятие и виды торгов;

- наиболее полно раскрыть порядок проведения торгов;

- проанализировать порядок заключения договора на торгах для государственных нужд путем проведения конкурса и аукциона.

Объектом являются: общественные отношения, вытекающие в процессе правового регулирования порядка проведения и заключения договора на торгах.

Предметом являются: особенности заключения договора на торгах в форме конкурса и аукциона.

Методологическая и теоретическая основа курсовой работы. В работе применялись как общенаучный метод комплексного подхода, так и частнонаучные методы познания, в том числе диалектический, формально-логический, исторический, систематический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения.

Отдельные аспекты проблем, связанных с заключением гражданско-правового договора на торгах и аукционах освещены в учебных пособиях по гражданскому праву под редакциями следующих авторов: доктора юридических наук, профессора З.И. Цыбуленко, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстова, профессора Е.А. Суханова.

торг аукцион регулирование правовой

Глава 1. Особенности заключения договора на торгах и аукционах

1.1 Сущность, цель и правовое регулирование заключения договора на торгах

Возможность заключения договора на торгах предусмотрена ст. 447-449 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2015).. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким способом может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа. Некоторые же договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права, либо специализированные организации. Последняя действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и может выступать от их имени или от своего имени.

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2007. - с. 227.. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. В конкурсе или аукционе должно участвовать два или большее число лиц, иначе они теряют смысл. Поэтому п. 5 ст. 447 ГК устанавливает, что аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

По изложенным выше правилам должны проводиться и публичные торги в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

Аукционы и конкурсы могут быть как открытыми, так и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приставленные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора (например, право на заключение договора аренды нежилого помещения), в извещении о предстоящих торгах должен быть указан срок, предоставляемый для заключения договора.

По своей юридической природе извещение о проведении торгов является односторонней сделкой, порождающей соответствующие юридические последствия. В частности, между лицом, получившим извещение о проведении торгов, и организатором торгов устанавливается обязательственное правоотношение, в силу которого указанное лицо вправе требовать от организатора торгов принятия и рассмотрения предложения, сделанного лицом, изъявившим желание принять участие в торгах. Вместе с тем в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 448 ГК) организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса, если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов. В случае, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Организатор же закрытого аукциона или закрытого конкурса вообще не вправе отказаться от его проведения и несет соответствующую ответственность перед лицами, приглашенными для участия в торгах. Если организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса откажется от торгов, он обязан возместить приглашенным участникам реальный ущерб независимо от того, в какое время последовал отказ от торгов.

Определенные обязанности возлагаются не только на организатора торгов, но и на их участников. В частности, участники торгов должны внести задаток в размере, в срок и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Такая обязанность возлагается на участников торгов для того, чтобы отсечь от торгов несерьезных участников гражданского оборота и обеспечить исполнение тех обязательств, которые возникают в результате проведения торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток также возвращается лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору.

Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Если же от подписания протокола уклоняется организатор торгов, он обязан возвратить лицу, выигравшему торги, задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения организатора или победителя торгов от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора. В рамках этого обязательства победителю торгов принадлежит право требовать заключения с ним договора. Само же обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора. Поскольку договор в таких случаях заключается на основе проведения торгов, его действительность зависит от действительности проведенных торгов. Если торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, недействительным признается и договор, заключенный с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК). С требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона могут обращаться в суд не только участники конкурса или аукциона, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе). При этом незаконный отказ в участии в конкурсе (аукционе) может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Торги могут применяться при заключении любых договоров, направленных на продажу имущества (недвижимости, ценных бумаг, активов предприятий, а также прав - например, права на заключение договора и др.), исключая лишь договоры, совершение которых на торгах несовместимо с их сущностью. Так, торги непригодны для заключения договора дарения, издательского договора, договора о совместной деятельности.

Общие положения о такой форме торгов, как конкурс, действуют также для художественных, творческих, профессиональных конкурсов, поскольку последние предполагают присуждение наград в денежной и натуральной форме.

Проведение торгов представляет собой особый способ заключения договоров, выбор которого обусловлен необходимостью поиска контрагента, а также желанием обеспечить максимально выгодные условия сделки путем обострения конкуренции между потенциальными контрагентами (участниками торгов). Заключение договоров путем проведения торгов сопряжено с определенными сложностями, необходимостью дополнительных финансовых затрат на их подготовку и проведение, но оно влечет для заказчиков и экономическую выгоду Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2005. - с. 308..

Активный аукцион всегда используется в сфере исполнительного производства, так как основной смысл продажи арестованной недвижимости должника заключается в получении судебным приставом-исполнителем наибольшей суммы для покрытия задолженности по исполнительным листам. Помимо этого активные аукционы являются распространенным способом приватизации государственного и муниципального имущества, продажи земельных участков для жилищного строительства (ст. ст. 38.1 и 38.2 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 01.01.01 г. N 95-ФЗ// Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001 г. N 44, ст. 4147.) и во многих других случаях.

Однако на практике огромное количество торгов проводится не только на продажу, но и на приобретение товаров, работ или услуг. В этом случае заказчик торгов, наоборот, заинтересован в получении минимальной цены. Победитель подобного аукциона (редукциона) определяется путем пошагового (при устном соревновании) понижения начальной (стартовой) цены. Цена постепенно снижается до ее первого акцепта одним из участников, и торги выигрывает первый акцептант. Таким образом, начальная цена является предельной ценой, она обязательно должна быть снижена участниками торгов. Редукционы наиболее распространены в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. Например, наличие в заявке участника размещения заказа предложения о цене государственного или муниципального контракта, превышающей его начальную (максимальную) цену, само по себе является основанием для отказа ему в допуске к участию в аукционе или конкурсе.

Из толкования норм ГК РФ можно заключить, что:

а) для разграничения аукциона и конкурса решающее значение имеет субъект, уполномоченный определять победителя торгов (организатор торгов или конкурсная комиссия), в то время как «наиболее высокая цена» является частным случаем «лучших условий»;

б) «лучшие условия» должны либо включать наилучшую цену лишь как одно из нескольких условий, подлежащих оценке в совокупности, либо рассматривать иные условия, а не цену. Игнорирование специфики субъекта, определяющего победителя (небезосновательное, ибо на суть отношений такой признак повлиять не может), приводит к тому, что аукцион рассматривается как частный случай конкурса.

Различия между аукционом и конкурсом, по большому счету, несущественны. По сути, аукцион - это тот же самый конкурс, но лишь с одним критерием отбора, в качестве которого выступает цена. Однако допустимо дать и определение конкурса через понятие аукциона, ведь конкурс - это тот же самый аукцион, участники которого прошли определенный квалификационный отбор и по заключению конкурсной комиссии удовлетворяют всем заявленным требованиям (критериям).

Зачастую заказчик торгов устанавливает смешанные (и аукционные, и конкурсные) требования к победителю, который должен одновременно предложить и лучшие условия исполнения договора, и лучшую цену (например, приватизационные конкурсы, земельные конкурсы по продаже участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства нежилых объектов). Нужно признать, что в таком случае конкурс будет полностью идентичен аукциону Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ от 8 октября 2007 г. N 41. ст. 4849..

Открытые торги, в свою очередь, можно подразделить в зависимости от требований, предъявляемых к откликнувшимся участникам, на «безусловно открытые» (когда участник должен быть дееспособен, и этого достаточно для того, чтобы его заявка была принята к рассмотрению), и на «торги с ограниченным участием» (когда к участникам предъявляются квалификационные требования, что, однако, не превращает их в закрытые, ибо отбор лиц, допущенных к участию в торгах, осуществляется не организатором на стадии их подготовки к проведению, а непосредственно при приеме или анализе заявок на участие). Установление таких ограничений важно тогда, когда потенциальному контрагенту необходимо иметь соответствующие лицензии на осуществление определенной деятельности, например при проведении торгов, на капитальный ремонт зданий и сооружений Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ "О государственном оборонном заказе" // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1. ст. 6.http://www.ronl.ru/referaty/gosudarstvo-i-pravo/81717/ - _ftn5.

Две данные классификации (разделение торгов на аукционы и конкурсы - открытые и закрытые), воспроизведенные в законе, позволяют создавать форму торгов, наиболее адекватную интересам общества и отдельных лиц.

Обязательное применение торгов предусмотрено, в частности, ст.350 ГК для реализации заложенного имущества. Положения ГПК РФ предусматривают публичные торги при реализации принадлежащего должнику жилого строения, на которое обращается взыскание. В ходе приватизации государственного или муниципального имущества посредством продажи предприятия как имущественные комплексы могут быть проданы исключительно на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями. Равным образом на таком же конкурсе должна производиться продажа акций созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, составляющих более 50% его уставного капитала (п.1 ст.16 Закона о приватизации Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ от 8 октября 2007 г. N 41. ст. 4849.).

1.2 Формы торгов, их характеристика

Формами торгов являются аукцион и конкурс, между которыми имеются определенные различия. Аукцион предназначен, по общему правилу, для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену. Конкурс нацелен на выбор лиц, наиболее способных к оптимальному решению задачи, поставленной собственником имущества. Аукцион выступает способом привлечь предложения о заключении договора (оферт). Конкурс представляет собой разновидность публичного обещания награды, а объявление конкурса по своей природе - односторонняя сделка Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2007. - 464 с..

Закон о приватизации в числе способов приватизации разграничивает коммерческие конкурсы и аукционы в том отношении, что лишь для участников конкурсов предусматривает обязательное выполнение их победителями определенных инвестиционных и (или) социальных условий (ст.21), для победителей аукционов выполнение каких-либо условий в отношении объектов приватизации не предусматривается (ст.22). Если продаются акции созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, то их продажа может осуществляться на специализированном аукционе, каковым законодатель считает разновидность открытых торгов, на которых победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене (п.3 ст.22 Закона о приватизации).

Общим признаком обеих форм проведения торгов выступает состязательность участников, конкурирующих между собой за право заключить договор и стремящихся выдвинуть наиболее выгодные предложения, отвечающие условиям торгов.

Состязание участвующих в аукционе покупателей может проводиться по различным правилам. Обычно конкурентный спор между ними, направленный на выявление победителя, ведется в активной форме в порядке выдвижения оферт, превышающих предыдущую предложенную цену выставляемого на торги имущества, начиная от начальной стоимости, назначенной собственником или специализированной организацией. В этом случае лицом, выигравшим аукцион, становится последний оферент, предложивший наивысшую цену. Другой способ заключения сделок на аукционе основан на пассивной конкуренции покупателей - вместо повышения начальной цены участниками аукциона применяется ее постепенное снижение аукционистом от уровня, превышающего в 2-3 раза среднюю рыночную цену, до уровня ее первого акцепта одним из участников, который, однако, не может быть ниже назначенного продавцом до начала аукциона. Здесь выигравшим аукцион становится первый оферент. (Порядок поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов, утв. постановлением Правительства РФ от 23 апреля 1997 г. N 476 Постановление Правительства РФ от 23.04.1997 N 476 "О Порядке поэтапной продажи находящихся на балансе федеральных органов власти автомобилей иностранного производства, а также приобретения легковых автомобилей отечественного производства для обслуживания указанных органов".)

Форма аукциона может использоваться для приобретения права на заключение договора, в частности, аренды нежилых помещений в жилых домах, а также зданий и сооружений, находящихся в собственности Российской Федерации, в государственной собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также в муниципальной собственности.

Конкурс используется для выбора поставщиков, исполнителей или специалистов из числа лиц, удовлетворяющих определенным квалификационным требованиям. В числе таких требований порядок проведения конкурса предусматривает, по общему правилу, наличие у его участников необходимых возможностей (финансовых средств, оборудования, трудовых ресурсов, профессиональных навыков, необходимого опыта, положительной деловой репутации и др.). Если конкурс направлен на достижение каких-либо общественно полезных целей, то он признается публичным (п.2 ст.1057 ГК).

При наличии лишь одного участника конкурс не проводится. Законодательство признает заключенную подобным образом сделку несостоявшейся (п.5 ст.447 ГК). Судебная практика также констатирует фактическое отсутствие торгов при совершении сделки, подлежащей заключению посредством инвестиционных торгов, если в торгах не принимали участие другие, помимо ответчика, покупатели.

Публичные торги служат способом реализации имущества должника, на которое обращено взыскание по решению суда. Согласно ст.399 - 405 ГПК "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 15.09.2015). должник в течение одного месяца со дня наложения ареста на жилое строение может самостоятельно, но под контролем судебного исполнителя, произвести продажу строения по цене не ниже указанной в акте об аресте Положения ГПК применяются и в арбитражном производстве при решении вопроса о порядке обращения взыскания на имущество должника.

Если подготовка торгов возложена на судебного пристава-исполнителя, то он направляет заявку на проведение торгов в специализированную организацию, управомоченную на совершение операций с недвижимостью. К заявке должны быть приложены: копия исполнительного документа, копия акта ареста имущества, документы, характеризующие объект недвижимости, копии документов, подтверждающих право пользования земельным участком или право собственности на него.

Специализированная организация обязана провести такие торги в пределах двухмесячного срока со дня получения ею заявки судебного пристава-исполнителя.

Статьями 447-449 ГК РФ предусмотрена возможность заключение договора на торгах. Этот способ заключения договоров широко применяется, например, при заключении договоров приватизации государственного (муниципального) имущества. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким способом может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа. Некоторые же договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В ст. 448 ГК РФ в качестве разновидности торгов выделены два их вида, отличающихся своими целями. Наиболее распространены конкурсы (торги), направленные на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается завершением конкурса. Конкурсы второго вида считаются завершенными с момента признания за победителем права на заключение договора. Уклонение сторон от реализации такого права влечет за собой применение предусмотренных конкурсом неблагоприятных для них последствий.

Глава 2. Характеристика организации и порядок проведения торгов

2.1 Организация и порядок проведения торгов

Процедура торгов начинается с принятия решения о проведении торгов, для заключения договора по их итогам. Вторым шагом к заключению договора именно способом проведения торгов является определение лица, которое будет выступать организатором торгов, а также других лиц, которые будут участвовать непосредственно в торгах.

Законодатель устанавливает, что организатором торгов может выступать или сам собственник вещи, или обладатель имущественного права, или специализированная организация. Гражданский кодекс РФ (п. 1 ст. 447 ГК РФ) прямо устанавливает, что отношения между собственником и организатором торгов имеют в своей основе договор Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая. Под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Т.И. Илларионовой, кандидата юридических наук, доцента Б.М. Гонгало и кандидата юридических наук, доцента В.А. Плетнева. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 2005. - с.340..

Исходя из принципа свободы договора, стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тем не менее, вопрос о принадлежности такого договора к какому-нибудь виду поименованных договоров является не праздным и носит сугубо практический характер. Ясность по данной проблеме позволяет внести определенность в права и обязанности собственника и организатора торгов, что имеет значение не только для сторон договора, но и для участников торгов Указ Президента РФ от 31 августа 1995 г. N 889 "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности" // СЗ РФ от 11 сентября 1995 г. N 36.ст. 3527..

В число обязанностей организатора торгов, согласно ГК РФ, входит: извещение о проведении торгов, подписание протокола по результатам торгов, имеющего силу договора. Такие действия носят характер юридически значимых действий (сделок). П. 2 ст. 447 ГК РФ устанавливает, что организатор торгов может выступать как от своего имени, так и от имени собственника. Совершение организатором торгов от имени и за счет собственника юридически значимых действий совпадает с определением договора поручения (глава 49 ГК РФ), в то время как совершение им сделок от своего имени, но за счет собственника охватывается понятием договора комиссии (глава 51 ГК РФ).

Принятие решения о проведении торгов для заключения договора является первым и необходимым этапом проведения торгов. На данном этапе формируется воля юридического лица на заключение договора, однако еще нет определенности в отношении будущего контрагента, а также в отношении некоторых существенных условий будущего договора.

Одной из наиболее распространенных точек зрения на правовую природу извещения о проведении торгов является признание извещения односторонней сделкой Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" // СЗ РФ от 14 апреля 1997 г. N 15. ст. 1756..

Основным аргументом для такой квалификации извещения служит, во-первых, признание того, что извещение о проведении торгов порождает определенные обязательства организатора торгов, во-вторых, квалификация в самом ГК публичного конкурса (который признается родственным торгам по своей правовой природе) в качестве односторонней сделки.

По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Подача заявки на участие в торгах знаменует собой новый этап в развитии отношений по заключению договора на торгах.

Высказывается мнение, в соответствии с которым проведение торгов договором не является и представляет собой только юридический факт, являющийся лишь элементом юридического состава по заключению договора на торгах, не имеющий самостоятельного значения Постановление Правительства РФ от 15 мая 1995 г. N 469 "О продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий" // СЗ РФ от 29 мая 1995 г. N 22. ст. 2059.. Продолжая эту мысль, можно заключить, что и такие элементы, как извещение и заявка, самостоятельного правового значения также не имеют. Учитывая, что и извещение, и заявка влекут возникновение правовых последствий, порождая обязательства, которые, хотя и составляют часть юридического состава по заключению договора на торгах, но могут быть квалифицированы с использованием существующих правовых конструкций как сделки, данную точку зрения нельзя признать верной Евсеев А. Заключение договора на торгах // Расчет. 2007. N 3. С. 15-17..

Заявка в большинстве случаев представляет собой одновременно и оферту на заключение основного договора. В зависимости от процедуры проведения торгов эти две функции заявки на участие в торгах могут быть разведены во времени и содержаться в различных документах, представляемых участниками торгов. Такая ситуация характерна для таких торгов, в ходе которых после подачи заявки на участие в торгах организатор передает участнику только пакет конкурсной документации, соответственно, оферта на заключение договора по итогам торгов будет представлена участником только после изучения конкурсной документации и подготовки на ее основе предложения.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, протокол о результатах торгов подписывается организатором и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

Законом установлены два требования к порядку подписания протокола. Во-первых, время подписания (день проведения торгов). Во-вторых, субъекты, которые должны подписать протокол: в качестве таковых ГК РФ указывает два лица - организатора и победителя торгов.

Выбор победителя торгов осуществляется организатором торгов в устной форме. При этом такое действие организатора торгов следует классифицировать как юридический факт, т.к. оно влечет возникновение прав и обязанностей у лица, признанного победителем торгов Брагинский М.И. Торги и конкурс // "эж-ЮРИСТ". 2004. N 49. декабрь. С. 18..

Протокол об итогах торгов является самостоятельным юридическим фактом в системе торгов (как особого порядка заключения договора), установленным специальной императивной нормой, и представляет собой двустороннюю сделку - договор.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора. Соответственно, если предметом торгов являлось не право заключения договора, договор будет заключен непосредственно в день подведения итогов торгов.

Итогом нормального хода торгов должно явиться выявление победителя.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ, протокол о результатах торгов подписывается организатором и лицом, выигравшим торги, в день проведения торгов.

В п.2 ст.448 ГК РФ определен минимальный объем обязанностей, возлагаемых на устроителей торгов. Детализация сведений, которые следует включать в объявление о проведении торгов, зависит от специфики торгов и предусматривается соответствующими правовыми актами.

Если торги ведутся за право заключить договор, то извещение о предстоящих торгах должно содержать срок, по истечении которого договор будет заключен с победителем торгов.

Если организатор известил о торгах, но впоследствии отказался от их проведения, он обязан возместить убытки, понесенные участниками в связи с таким отказом. Убытки подлежат возмещению только в части реального ущерба (ст.15 ГК Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - "Юрайт-Издат", 2005 г.), без учета упущенной выгоды. При этом обязанность возмещения зависит от формы, которую должны были иметь несостоявшиеся торги. Для открытых торгов такая обязанность вообще не наступает, если отказ был совершен в пределах указанных сроков, а для закрытых торгов (как конкурсов, так и аукционов) она обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался от их проведения, если только приглашенные к участию лица были о них извещены.

Для подписания договора с победителем торгов отводится определенный срок, заранее указанный в извещении о их проведении. При отсутствии указания о таком сроке он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При этом следует учитывать, что закон не наделяет сторону правом требовать понуждения исполнить заключенный по результатам торгов договор. При неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены), предусматривается расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению.

В рамках рассмотрения вопроса об организации и порядке проведения торгов, представляется актуальным рассмотреть вопроса о порядке заключения договора о приобретении земельного участка на торгах.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене.

Правительство РФ принимает решение о проведении торгов в форме конкурса и определяет существенные условия договоров купли-продажи и аренды земельных участков, заключаемых по результатам конкурса, а также условия конкурса.

Юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также выписку из решения уполномоченного органа юридического лица о совершении сделки (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент).

Заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

Претендент имеет право отозвать принятую организатором торгов заявку до окончания срока приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор торгов обязан возвратить внесенный задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов Брагинский М.И. Торги и конкурс // "эж-ЮРИСТ". 2004. N 49. декабрь. С. 19..

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов). По результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах, с указанием оснований отказа.

Организатор торгов обязан вернуть внесенный задаток претенденту, не допущенному к участию в торгах, в течение трех банковских дней со дня оформления протокола о признании претендентов участниками торгов.

Претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом.

Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

Если претендент при подаче заявки заявит о своем намерении подать предложение в любой день до дня окончания срока приема заявок или непосредственно перед началом проведения торгов, то организатором торгов делается отметка в журнале приема заявок и выдается претенденту соответствующая выписка.

Если участник торгов отзовет принятую организатором торгов заявку, то предложение считается неподанным. Отказ претенденту в приеме заявки на участие в торгах лишает его права представить предложение.

Конкурс или аукцион, может быть закрытым по форме подачи предложений о цене, и проводится по установленной форме

Оформление результатов торгов осуществляется по правилам раздела IV Положения. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Признание торгов несостоявшимися регламентировано в разделе V Положения. Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене, после троекратного объявления начальной цены не поднял билет; ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи земельного участка.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

Если организатором торгов выступает специализированная организация, то условия конкурса, начальная цена, "шаг аукциона" могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

В соответствии с п. 5 и 6 ст. 38 ЗК РФ порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 ЗК РФ.

2.2 Последствия нарушения правил проведения торгов

Нарушение правил проведения торгов служит основанием для признания итогов торгов недействительными по требованию заинтересованного лица.

Требования о признании сделок, нарушающих Закон о приватизации, в том числе в части положений о коммерческих конкурсах и аукционах, недействительными, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки могут быть предъявлены Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, соответствующими органами по управлению имуществом, продавцами имущества, покупателями, органами прокуратуры РФ (п.1 ст.29 Закона о приватизации Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251.).

Требования о признании недействительными результатов конкурса (протокола конкурсной комиссии или протокола с результатами аукциона) могут предъявлять не только его участники, но и лица, которым было отказано в участии в конкурсе (аукционе), а сам отказ может служить основанием для признания результатов конкурса (аукциона) недействительными.

Договор, совершенный по итогам торгов, признанных недействительными, также считается недействительным. Согласно ст.29 Закона о приватизации основаниями для признания сделок приватизации государственного или муниципального имущества недействительными признаются нарушения положений названного Закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов Российской Федераций, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества. В частности, к числу таких нарушений, как вытекает из Закона, относятся: приобретение государственного или муниципального имущества лицом, не имеющим на это права; использование незаконных средств платежа; наличие сговора между продавцом имущества и покупателем, в том числе о занижении цены такого имущества; предоставление покупателю льгот и преимуществ перед другими покупателями (п.2 ст.29 Закона о приватизации).

Нарушение упомянутых положений физическими и юридическими лицами влечет за собой ответственность в случаях и порядке, которые предусмотрены гражданским, административным и уголовным законодательством Российской Федерации (п.1 ст.30 Закона о приватизации).

Итак, на основании вышеизложенных положений видно, что такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах отличается существенными особенностями.

Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права, скажем, права аренды помещения и т.п.

Заключение

Торги (публичные торги) представляют собой один из способов заключения договоров, который тесно связан с основными законами свободного рынка, выражая их наиболее последовательно. Суть торгов (публичных торгов) состоит в том, чтобы обеспечить по возможности больший набор отозвавшихся на извещение и выбрать среди сделанных предложений лучшее.

Статьями 447-449 ГК РФ предусмотрена возможность заключение договора на торгах. Этот способ заключения договоров широко применяется, например, при заключении договоров приватизации государственного (муниципального) имущества. Сущность указанного способа состоит в том, что договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги. Таким способом может быть заключен любой договор, если иное не вытекает из его существа. Некоторые же договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

В ст. 448 ГК РФ в качестве разновидности торгов выделены два их вида, отличающихся своими целями. Наиболее распространены конкурсы (торги), направленные на заключение договора. Именно заключение договора с победителем конкурса признается завершением конкурса. Конкурсы второго вида считаются завершенными с момента признания за победителем права на заключение договора. Уклонение сторон от реализации такого права влечет за собой применение предусмотренных конкурсом неблагоприятных для них последствий.

На основании вышеизложенных положений видно, что такой способ оформления договорных отношений, как заключение договора на торгах отличается существенными особенностями.

Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит его существу. Не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права, скажем, права аренды помещения и т. п.

Несмотря на тщательное законодательное регулирование стадия заключения договора на торгах и аукционах ставит множество проблем теоретического и практического характера и требует дальнейшего обсуждения данного вопроса с учетом зарубежного и отечественного опыта в целях выработки рекомендаций как для правоприменителя, так и для участников гражданского оборота.

Список использованной литературы

Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ от 28 января 2002 г. N 4 ст. 251.

Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" // СЗ РФ от 8 октября 2007 г. N 41. ст. 4849.

Федеральный закон от 27 декабря 1995 г. N 213-ФЗ "О государственном оборонном заказе" // СЗ РФ от 1 января 1996 г. N 1. ст. 6.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.

Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 01.01.2001 г. N 95-ФЗ// СЗ РФ. 2001 г. N 44, ст. 4147.

Указ Президента РФ от 31 августа 1995 г. N 889 "О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности" // СЗ РФ от 11 сентября 1995 г. N 36.ст. 3527.

Указ Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305 "О первоочередных мерах по предотвращению коррупции и сокращению бюджетных расходов при организации закупки продукции для государственных нужд" // СЗ РФ от 14 апреля 1997 г. N 15. ст. 1756.

Постановление Правительства РФ от 15 мая 1995 г. N 469 "О продаже на аукционе имущества (активов) ликвидируемых и ликвидированных государственных и муниципальных предприятий" // СЗ РФ от 29 мая 1995 г. N 22. ст. 2059.

Брагинский М.И. Торги и конкурс // "эж-ЮРИСТ". 2004. N 49. декабрь. С. 43.

Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание пятое, переработанное и дополненное. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2005. - 632 с.

Гражданское право: В 2 т. Том 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Издательство БЕК, 2007. - 816 с.

Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юристъ, 2007. - 464 с.

Гражданское право. Учебник для вузов. Часть первая. Под общей редакцией доктора юридических наук, профессора Т.И. Илларионовой, кандидата юридических наук, доцента Б.М. Гонгало и кандидата юридических наук, доцента В.А. Плетнева. - М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА-М, 2005. - 464 с. (с.340-356).

Евсеев А. Заключение договора на торгах // Расчет. 2007. N 3. С. 15-17.

Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - "Юрайт-Издат", 2005 г.

Размещено на Allbest.ru

...