Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

государственное бюджетное учреждение Калининградской области профессиональная образовательная организация

«Озерский техникум природообустройства»

Курсовая работа

на тему: «Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры"

по междисциплинарному курсу МДК.04.01: Оценка недвижимого имущества

Выполнил Куликова Ж.В

Группа 3 ЗИ специальность

Земельно -- имущественые отношения

Проверил преподаватель

Ерусланова Ирина Николаевна

Озёрск, 201__ г.



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

ГЛАВА 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ

1.1 Характеристика местоположения объекта

1.2 Общая характеристика здания

1.3 Характеристика объекта оценки

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

2.1 Сравнительный подход

2.2 Доходный подход

2.3 Затратный подход

2.4 Определение итоговой стоимости квартиры

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЕ



ВВЕДЕНИЕ

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости и рассчитывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам.

Целью большинства оценок является расчет рыночной стоимости имущества на определенную дату. Эта стоимость может быть использована при заключении сделок по купле-продаже недвижимости. Этот вид стоимости используется наиболее часто, однако, существует и целый ряд других видов стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав, ликвидационная, восстановительная и т.п., для определения которых в настоящее время прибегают к услугам оценщиков. недвижимость капитализация износ

Цель работы - научиться оценивать объекты недвижимости тремя методами

· Затратным методом;

· Методом сравнительного анализа продаж;

· Методом оценки доходности.



Задание на оценку

Объект оценки:

2-х комнатная квартира общей площадью 41,4 кв.м., на 2 этаже 5-и этажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу

Калининградская область, г.Советск ул.Багратиона д.37а ,кв.37

Таблица 1. Характеристика объекта

Адрес местонахождения объекта оценки	Количество комнат	Площадь жилая	Этаж/этажность
Калининградская обл. Г.Советск ул.Багратоина,д.37а,кв.37	2	41,4	2\5

Имущественные права на объект оценки

Право собственности

Вид определяемой стоимости - рыночная стоимость

Основные нормативные документы - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 27.12.2009 г.)

Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, № 255, № 256.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)

11 февраля 2016 года

Период проведения работ по оценке

11 февраля 2016 г. - 2 марта 2016 г.

Техническое задание (технические указания) на проведение оценки рыночной стоимости объекта нежилой недвижимости, расположенного Калининградская область,

Общие требования

1) Точное название объекта оценки, место его расположения и данные о правах на объект оценки:2-х комнатная квартира в жилом доме, объект находится в собственности(домовой)

2) Сведения об обременении объекта оценки при его наличии: обременение отсутствует

3) Применяемые стандарты и правила оценки:

«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519

4) Задачи (назначение) оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки.

5) специальные экспертизы, выполнение которых требуется в рамках проведения оценки объекта оценки: не требуется.

6) Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки) объекта оценки: 11.02.2016г.

7) Балансовая стоимость объекта оценки: отсутствует.

8) Перечень допущений и ограничений, которые необходимо учитывать при проведении оценки: подлинность документов.

9) Валюта, в которой должна быть выражена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки: в Российских рублях.

10) Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки должна быть указана с выделением, в том числе суммы НДС.

11) Отчет об оценке может быть использован исключительно в целях продажи объекта оценки.

Глава 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра. Объектом оценки является двухкомнатная квартира. Состоящая из двух комнат, кухни, прихожей, совместной ванной комнаты и санузла, общей площадью 41,4 м², высота потолка 2,60 м. Квартира расположена в пятиэтажном доме на втором этаже, дом кирпичный, год построй 1980 г.

Характеристика местоположения объекта оценки представлена в таблице 1.1.

Таблица 1.1. Характеристика местоположения объекта

Показатель	Описание и характеристика показателя
Населенный пункт	Калининградская обл., г.Советск
Район	Советский район
Окружение	Жилые дома, магазины
Близость к магистрали	200 м
Транспортная доступность	Имеется
Экологическая обстановка	В пределах нормы
Объекты промышленной инфраструктуры	Не обнаружены
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры	Развитая инфраструктура
Объекты социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (в пределах 1 км.)	Имеется
Состояние прилегающей территории	Благоустроено, заасфальтированный подъезд
Качество обустройства двора	Обустроено

Общая характеристика здания представлена в таблице 1.2.

Таблица 1.2. Общая характеристика здания

Тип здания	Многоквартирный дом
Год постройки	1980г.
Степень износа здания	10%
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перегородок	Кирпич
Материал перекрытий	Железобетонные плиты
Состояние здания	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Холодное водоснабжение (центральное), электроснабжение (наружное), канализация(центральная), газоснабжение(центральное)
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	5
Отделка подъезда	Окрашен, побелен
Состояние подъезда(субъективная оценка)	Удовлетворительное
Социальный состав жилья	Смешанный
Снос или реконструкция дома с отселением	Не предполагается

Характеристика объекта оценки представлена в таблице 1.3.

Таблица1.3. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание и характеристика показателя
Этаж расположения/количество этажей	2/5
Площадь метров квадратных: общая, жилая, вспомогательная	41,4;17,1;11,1:
Количество комнат их площадь	Жилая-17,1
Вспомогательное и подсобное помещение: площадь кухни, площадь туалета, площадь ванной, площадь коридора	5,5;4,6;3,1;
Высота потолков	2.60
Количество балконов их площадь	нет
Вид из окон	На две стороны
Дополнительная система сигнализации	Не имеется
Состояние объекта субъективная оценка	Удовлетворительное, требует косметического ремонта
Внутренняя отделка: отделка стен, отделка потолков, полы, проемы оконные, проемы дверные, текущее использование	Обои, побелка, ламинат, пластиковые, деревянные, жилая недвижимость



ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

2.1 Сравнительный подход

Оценка стоимости квартиры сравнительным подходом показана в таблицах 2.1, 2.2.

Таблица 2.1. Характеристика объекта

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	А1	А2	А3	А4
Адрес	г.Совветск ул. Багратиона	г.Советск ул.Ленина	г.Советск ул.Искры	г.Советск ул.Победы	г.Советск ул.Толстого
Цена предложения (руб.)	1600000	1100000	1200000	1200000	1150000
Имущественные права	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность	собствен- ность
Условия продажи	оценка	предло- жение	предло- жение	предло- жение	предло- жение
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата публичной аферты	Январь 2016	январь, 2015г.	январь, 2015г.	декабрь, 2014г.	декабрь, 2014г.
Этажность	2/5	3/5	1/5	4/5	2/5
Состояние	после ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта	не требует ремонта
Общая площадь	41.4	35	42	39	40
Наличие балконов	нет	нет	нет	нет	нет

Таблица 2.2. Корректировка цен продаж объектов аналогов

	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5
Цена (1м.кв.)	1600000/ 41.4=38.7	1100000/ 35=31.4	1200000/ 42=28,5	1200000/ 39=30,7	1150000/ 40=28,7	1670000/ 42,5=27,5
Перевод цены сделки в цену предложения	-2%	-2%	-2%	-2%	-2%	-2%
Скорректированная цена	37,9	30,8	27,9	30,1	28,1	26,9
Поправка на данную продажу	1%	0%	0%	1%	1%	0%
Скорректированная цена	38,3	30,8	27,9	30,4	28,4	26,9
Поправка на этаж	2%	0%	0%	0%	0%	1%
Скорректированная цена	39,1	30,8	27,9	30,4	28,4	27,2
Поправка за состояние	0%	0%	10%	0%	10%	0%
Скорректированная цена	39,1	30,8/	30,69	30,4	31,24	27,2
Поправка на наличие балкона	0%	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	39,1	30,8	30,69	30,4	31,24	27,2
Количество поправок	1	1	2	2	3	2
Стоимость тыс.руб.	1092.42

2.2 Доходный подход

Характеристика

Оценка стоимости квартиры доходным подходом показана в таблицах 2.3, 2.4, 2.5, 2.6.

Таблица 2.3. Характеристика объекта

Элементы сравнения	Оценивае-мый объект	А1	А2	А3	А4	А5
Адрес	г. Советск ул.Багратиона	г.Советск ул.Ленина	г.Советск ул.Искры	г.Советск ул.Победы	г.Советск ул.Толстого	г.Советск ул.Судостроительная
Цена аренды (тыс.руб.)	11	11	12	12	13	12
Этаж/ этажность	2/5	3/5	1/5	4/5	2/5	5/5
Материал стен	K(I)	П(I)	К(I)	П(I)	К(I)	П(I)
Тип дома	Бр	Бр	Бр	Бр	Бр	Бр
Отделка	простая	простая	простая	простая	простая	простая
Площадь	41,4	35	42	39	40	42,5
Наличие балкона	нет	нет	нет	нет	нет	нет



Таблица 2.4. Корректировка объектов аналогов

Ставка аренды	2	12	12	13	12
Поправка по типу дома	0%	0%	5%	0%	5%
Скорректированная цена	11	12	12,6	13	12,6
Поправка на этаж	0%	0%	0%	0%	0%
Поправка на материал стен	0%	0%	5%	0%	5%
Скорректированная цена	11	12	13,23	13	13,23
Поправка на уровень отделки	0%	0%	10%	0%	10%
Скорректированная цена	11	12	14,55	13	14,55
Поправка на наличие балкона	3%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена	11,33	12	14,55	13	14,55
Копия поправок	1	0	3	0	3
11.33*41,4=469,1

Таблица 2.5. Расчет коэффициента капитализации

Показатель	Значение
Газовая ставка аренды (тыс. руб.)	(11,33*12) =136
Потери от вида использования	5%
Годовой доход с учетом недоиспользования	129,2
Оперативные расходы	0,5
Налог на имущество	13
Коммунальные платежи	0
Налог на доход (%)	13%
Чистый операционный доход	111,7
Коэффициент капитализации	0,481
Стоимость объекта	111,7/0,481= 233

Таблица 2.6. Расчет коэффициента капитализации

Объект	А1	А2	А3	А4	А5
Ставка аренды в год, т.р.	12*11=132	12*12=144	12*12=144	12*13=156	12*12=144
Цена предложения	1100	1200	1200	1500	1670
Коэффициент капитализации	132/1100= 0,12	144/1200= 0,12	144/1200= 0,12	156/1500= 0,104	144/1670= 0,086
0,12+0,12+0,12+0,104+0,086/5=0,481

Стоимость объекта рассчитанная доходным подходом равна233 тыс.рублей.

2.3 Затратный подход

Характеристика подхода, кратко

Оценка стоимости квартиры затратным подходом показана в таблицах 2.7, 2.8.

Таблица 2.7. Расчет восстановительной стоимости

Показатель	Значение
Объем, м3	41,4 * 2,65 = 109,71
Таблица, сборник ЧПВС	26
Расценка в руб.	19,53
Стоимость в деталях	19,53 * 109,71= 2142,44
Индекс перерасчета цен в 1984 г.	1,2
Индекс перерасчета цен на 2015 г.	112,10
Региональный индекс	0,99
Общий корректирующий индекс	130,95
Итого с индексом перерасчета	2142,44* 130,95 = 280552,52
НДС (18%)	280552,52* 0,18 = 50499,45
Итого с НДС	280552,52+ 50499,45= 331051,97
Прибыло от застройщика (11%)	331051,97 * 0,11 = 36415,72
Итого в ценах 2015 г.	331051,97+ 36415,72= 367467,69
Физический износ (16%)	367467,69* 0,16 = 58794,83
Итого с учетом физического износа	367467,69 - 58794,83= 308672,86



Таблица 2.8. Физический износ здания

Конструктивные элементы	Удельный вес конструкции элементов	Износ конструкции, установленный при обследовании	Доля физического износа в общем физическом доле процента
Фундамент	18	16	2,88
Стены	24	16	3,84
Перегородки, перекрытия	15	16	2,4
Кровля, крыша	1	16	0,16
Полы	6	16	0,96
Проемы	8	16	1,28
Отделочные работы	8	16	1,28
Внутренние сантехнические и электро-монтажные работы	14	16	2,24
Прочее	6	16	0,96
Итого	100	16	16

2.4 Определение итоговой стоимости квартиры

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования - получение окончательной итоговой величины стоимости.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных применением трех различных подходов к оценке, с целью определения единственного (согласованного) значения оцениваемой стоимости.

Определение итоговой стоимости квартиры показаны в таблицах 2.9, 2.10.

Таблица 2.9. Определение весовых коэффициентов отражающих долю каждого из подходов в процентах

Критерии	Сравнительный	Доходный	Затратный
Достоверность	75	15	10
Полнота информации	80	15	5
Способность учитывать действительные намерения продавца и покупателя	90	10	0
Способность учитывать конъюктуру рынка	80	20	0
Способность учитывать местоположение	60	30	10
Допущения принятые в расчетах	75	15	10
Сумма баллов	460	105	35
Удельный показатель весовой	460/6=76,6	105/6=17,5	35/6=5,8

Таблица 2.10. Определение итоговой стоимости

Наименование подходов	Стоимость(тыс.руб.) (Vi)	Весовой показатель(Qi)	Удельный вес результата итоговой величины (Vi, Qi)
Сравнительный	1600000	0,77	1232000
Подходный	233000	0,18	41940
Затратный	308672,86	0,06	18520,37
Стоимость объекта	1232000+41940+18520,37=1292460,37



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Другое дело, что можно лишиться собственного недвижимого имущества против своего желания. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных метода:

-метод сравнения,

-затратный метод,

-метод капитализации доходов.

Методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 21 марта 2014 г. № 36-ФЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 09.02.2009).

3. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 12.04.2014) (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).

4. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.

5. Варламов А. А. Оценка объектов недвижимости: учебник. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2013. - 288 с.

6. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2009 -479-с.

7. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2009. - 344 с.

Размещено на Allbest.ru

...