Имущественный найм в гражданском праве зарубежных стран

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Имущественный найм в гражданском праве зарубежных стран

Содержание

Введение

1. Условия заключения договора имущественного найма

2. Прекращение договора имущественного найма

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Арендные отношения и договор аренды развиваются в странах Европы и США в течение почти трехсот лет. Так, финансирование арендных операций различных видов техники и оборудования всегда активно применялось в США. Первый арендный договор персональной собственности был зарегистрирован в Североамериканских Соединенных Штатах еще в начале XVIII века.

Под договором имущественного найма, в зарубежных странах, понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.

Договор в гражданском праве зарубежных стран, также как и в гражданском праве России, является двухсторонним, возмездным, консенсуальным. Его предметом служит любая не потребляемая вещь - движимая или недвижимая.

Договор широко используется в отношениях по использованию земли, торгово-промышленных предприятий, машинно-технического оборудования, зданий и сооружений, средств транспорта и перевозки грузов и т. д.

1. Условия заключения договора имущественного найма

В некоторых странах, в частности ФРГ и Швейцарии, в зависимости от предмета договора различают имущественный наем и его разновидность - аренду. В Российском же праве, эти понятия являются синонимами.

При этом к договору аренды относят только имущественный наем плоды приносящей вещи, при котором на возмездных началах переносится право не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При отсутствии специальных предписаний к договору аренды применяются нормы права, регулирующие договор имущественного найма. В англо-американском праве в зависимости от характера предмета договора найма различают наем недвижимости (lease) и наем движимых вещей (hire). При найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, тогда как при найме движимых вещей - лишь обязательственные права, которые не могут быть противопоставлены третьим лицам.

Источником регулирования отношений по найму в странах романо-германской системы права являются нормы гражданских кодексов.

В странах англо-американского права действуют нормы прецедентного права. Вместе с тем, по существу, во всех странах изданы также многочисленные специальные акты по найму недвижимости, составляющие обширное законодательство по использованию сельскохозяйственных земель, промышленно-торговых помещений и т. д.

Целью такого законодательства является некоторое смягчение отрицательных социальных и экономических последствий произвола собственников имущества в определении условий сдачи имущества в наем. При отсутствии специальных предписаний применяются общие правила, регулирующие имущественный найм. В договорной практике широко применяются типовые формы договора, разработанные для найма различных видов имущества. Как правило, в зарубежном законодательстве требуется особая форма для оформления сделок аренды с недвижимостью.

В законодательстве некоторых стран существуют и требования в отношении формы применяемые к договорам заключаемым на определенную сумму: во Франции - все договоры на сумму свыше пяти тысяч франков должны быть заключены в простой письменной форме, в США - единообразный торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше пятьсот долларов.

В англо-американском праве сам договор рассматривается как обещание (promise) или гарантия должника исполнить свое обязательство, поэтому если в договоре отсутствуют указания на внешние обстоятельства (на форс-мажор), то есть вина должника абсолютна.

Заключая договор, должник принимает на себя это обещание (встречного удовлетворения) и при любых обстоятельствах должен исполнить договор. При этом англо-американское право до сих пор базируется на старом прецеденте 17-го века.

Права и обязанности сторон Согласно закону, в обязанности наймодателя входит прежде всего предоставление в пользование имущества, сдаваемого в наем, в состоянии, годном для эксплуатации, то есть соответствующем назначению имущества или специальным условиям договора. Наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся в процессе эксплуатации имущества - исключающие или существенно препятствующие обычному, либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества. Но он не отвечает за явные и скрытые недостатки вещи, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора. Ответственность наймодателя за недостатки имущества также отпадает, если наниматель при заключении договора знал об этих недостатках. Если вещь представляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы.

Обычно предусматривается также право нанимателя требовать устранения недостатков, а в случае просрочки наймодателя в их устранении наниматель может это сделать сам за его счет.

В большинстве стран допускается включение в контракт условий, ограничивающих ответственность наймодателя за недостатки вещи.

Исключение составляют в этом отношении лишь некоторые объекты, например, жилые помещения, помещения для торгово-промышленных операций и т. п.

Не допускаются договорные ограничения ответственности за состояние вещи, если наймодатель умышленно умолчал о недостатках.

Ответственность наймодателя за недостатки вещи в английском праве регулируется нормами, аналогичными нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи, английского закона о поставке товаров и предоставлении услуг 1982 г.

На наймодателе лежит обязанность по поддержанию вещи в состоянии, пригодном для предусмотренного в договоре использования. Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонта составляет обязанность нанимателя.

И наконец, наймодатель должен обеспечить нанимателю в течение всего срока действия договора возможность спокойного пользования вещью. Он обязан принять меры против третьих лиц, которые препятствуют своими действиями использованию объекта, например предъявляют права собственника, патентообладателя, либо создают препятствия в какой-либо иной форме. В случае заявления третьими лицами требований в отношении сданной внаем вещи наймодатель обязан, по требованию нанимателя, вступить в процесс.

Если вследствие осуществления третьими лицами своих прав наниматель лишается пользования вещью, наниматель вправе требовать возмещения убытков от неисполнения договора.

По условиям договоров, особенно при сдаче внаем машин и оборудования, наймодатели нередко принимают на себя дополнительные обязанности, что не может не отражаться на сумме договора.

Такого рода обязанностям чаще всего относятся: предоставление технической документации по эксплуатации объекта, сдаваемого внаем, проведение технического обслуживания объекта, особенно технически сложных машин и оборудования, инструктаж персонала нанимателя по эксплуатации объекта. Определенный круг обязанностей лежит по закону на нанимателе. Наниматель обязан пользоваться имущество добросовестно, как «хороший хозяин». В первую очередь это характеризует его обязанность эксплуатировать объект в соответствии с обычным хозяйственным назначением вещи, а также правилами ее технического использования и специальными условиями договора.

В противном случае наймодатель может требовать его расторжения. С понятием добросовестного использования имущества практика связывает и некоторые другие обязанности.

В частности, наниматель должен обеспечить надлежащее хранение нанятого имущества, исключающего его порчу или иное ухудшение состояние объекта. Кроме того, он обязан немедленно известить наймодателя о всех дефектах обнаруженных при использовании вещи в интересах своевременного принятия наймодателем мер по предупреждению повреждений и прочее. Нарушение этой обязанности может повлечь ответственность за убытки вызванные не уведомлением.

Обязанностью нанимателя является уплата установленной по договору наемной платы в срок указанные в соглашении.

Договор имущественного найма делится по срокам их действия на краткосрочные - от одного дня до года («рентинг» или «чартер»), среднесрочные - от года до трех лет («хайринг») и долгосрочные от трех до пяти лет и более (это лизинг). Платежи осуществляются обычно периодически: по месяцам, кварталам и т. д.

Размер наемной платы устанавливается по соглашению сторон, но сумма всех платежей по найму, как правило, превышает цену взятого в наем имущества. При отсутствии в договоре указаний на сроки наемной платы платежи должны производится в сроки, предусмотренные законом или обычаями во Франции. Неплатеж нанимателем сумм за пользование имуществом рассматривается как основание для требования наймодателем расторжения договора. И наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора. Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии в каком она была получена с учетом нормального износа.

Он несет ответственность за ухудшение вещи, происшедшие во время эксплуатации, если не докажет, что оно наступило без его вины. В определенных случаях нанимателю должно быть возмещено внесенное дополнение или улучшение вещи. Договором могут предусматриваться и дополнительные обязанности нанимателя. В частности, на него может быть отнесено страхование имущества, хотя обычно это делает наймодатель, включая стоимость страхования в наемную плату.

К обязанности нанимателя по договору иногда относят принятие мер, исключающих возможность ознакомление конкурентов наймодателя с техническими и эксплуатационными качествами объекта. Особую проблему составляет право нанимателя на сдачу имущества полученного внаем, в пользование третьим лицам - в поднаем (или субаренду).

Право отдельных стран, признавая в принципе такую возможность, по-разному регулирует предпосылки возникновения поднайма. Во Франции и странах англо-американской системы права установлен принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма при отсутствии прямого запрещения в законе или договоре. Так, французский кодекс законов о сельском хозяйстве запрещает субаренду земельных участков.

В ФРГ передача в поднаем возможна лишь с согласия наймодателя. При поднайме наниматель несет свои прежние обязанности перед наймодателем и ответственность за эксплуатацию имущества третьим лицом, получившим вещь в поднаем. Вторая особая проблема состоит в урегулировании отношений сторон, связанных с внесением нанимателем улучшений в используемое имущество.

Суды исходят прежде всего из квалификации улучшений как неотделимых от имущества без нанесения ему вреда или улучшений отделимых. Неотделимые улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором. Но при внесении такого рода улучшений с согласия наймодателя наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Отделимые же улучшения произведенные нанимателем за свой счет, считаются его собственностью.

2. Прекращение договора имущественного найма

Прекращение договора Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постановлений.

Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при не указании срока - по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны. Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок. Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жилых помещений, торгово-промышленных помещений, устанавливаемые специальными законами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сроком, а при не указании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законодательства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово-промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после истечения срока его действия. При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаще всего в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора на помещения, в которых функционируют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например, по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, «злоупотребляющее правом», отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать внаем это помещение конкурирующему предприятию.

Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон. Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора. Например, наймодатель может прекратить договор при просрочке внесения нанимателем наемной платы или использовании им вещи вопреки условиям договора. Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса над имуществом нанимателя. Неодинаково определяются юридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного в наем.

Для сторон договора важное значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имущества, сданного внаем, договор найма или нет.

От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нанимателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее заключенным договором найма прежним собственником имущества.

Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имущества как совершенного до или после передачи вещи нанимателю, и, наконец, факта применения к нанимателю имущества специального законодательства по защите его интересов. По общему правилу, переход права собственности на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику.

Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником в наем, не вправе выселить нанимателя-фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре. В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя.

арендодатель гражданский правовой

Заключение

Другая сторона в договоре имущественного найма наниматель обязуется использовать вещь по ее назначению либо для целей, определяемых договором, производить текущий ремонт вещи, вносить обусловленную плату, вернуть вещь по истечении предусмотренного срока. Обязанности сторон обычно регламентируются во всех деталях в подзаконных актах, в частности в различных формулярах.

Например, при найме жилья предусматривается отдельно плата не только за само жилое помещение, но и за пользование лифтом, отоплением, холодной и горячей водой, электро, газо и водосчетчиками, а также за уборку помещения. В среднем квартплата в западных странах (даже с учетом поправок на разницу в уровне зарплаты) весьма высока.

Наем та сфера жизни общества, где наиболее остро ощущается имущественное неравенство, как в городе (наем жилья), так и в деревне (аренда земли). Найти квартиру в любом городе не проблема. Проблема в том, чтобы снять ее, уплачивая высокую квартирную плату.

В западных странах очень популярна благотворительная деятельность: ею занимаются все от школьников до королев, собирающих пожертвования на сирот и престарелых. Однако никакие пожертвования не способны компенсировать финансовых «ножниц», существующих между уровнем квартплаты и реальными возможностями многих граждан.

Поэтому, к примеру, в Португалии 2400 тысяч человек (а это 25% всего населения страны) нуждается в жилье. Многие из них ютятся в сараях, сооруженных из ящиков и листов железа. В США бездомных (их в этой стране 3 млн.) называют «стрит пипл» «людьми улицы».

Таких людей можно встретить в ФРГ, Италии и других странах. Аренда земли, особенно в странах высокоразвитого сельскохозяйственного производства (Испании, Италии и др.), огромная проблема для крестьян, лишенных земли. Обезземеленные крестьяне вынуждены арендовать клочки земли у помещиков латифундистов на кабальных условиях. Не многие эти условия выдерживают. Поэтому, к примеру, испанская Андалусия «сельскохозяйственный край, где крестьянин это наемный безземельный батрак, занятый на чужой земле несколько месяцев в году, корчится в муках страшной безработицы, больше других подвержен эмиграции и нищете, а значит, и росту преступности, наркомании.

Список использованной литературы

1. Гражданское и торговое право зарубежных стран / Под ред. М.И. Кулагина. - М.. 1996 год.

2. Договор аренды-продажи в странах общего права // Социальное развитие и право. - М., 1980 год.

3. Зенин И.А. Гражданское и торговое право зарубежных стран. МЭСИ, 2005 год.

4. Аренда // Энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона: СПб., 1890-1907 гг.

Размещено на Allbest.ru