Операции с недвижимостью

Размещено на http://allbest.ru

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Москва, 2014

Содержание

1. Операции с недвижимостью

2. Виды сделок с недвижимым имуществом

3. Характер сделок, права и обязанности сторон

3.1 Купля-продажа

3.2 Обмен и мена

3.3 Дарение

3.4 Рента

3.5 Аренда

3.6 Ипотека

3.7 Приватизация

3.8 Ложные сделки с недвижимостью

Список использованных источников

1. Операции с недвижимостью

Операции с недвижимостью -- это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей.

Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каких-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели. недвижимость сделка аренда рента

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена.

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:

- законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее).

В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае -- при оформлении ренты). Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет соблюдено, то сделка недействительна.

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

- волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170,174, 178, 179);

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162, 165);

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать значение своих действий (ст. 171, 172, 175, 177);

- -сделка юр. лица выходит за пределы его правоспособности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением подписи на документе, представленном для регистрации.

2. Виды сделок с недвижимым имуществом

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками:

- купля-продажа земельного участка, земельного пая; сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; дарение земельного участка и земельной доли; обмен земельного участка и земельной доли; залог земельного участка и права на землю; передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

- наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

- передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

- предоставление сервитута - права ограниченного пользования соседним земельным участком;

- предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

- выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

по распоряжению жильем:

- приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; купля-продажа жилья;

- купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца; купля-продажа жилья в рассрочку;

- расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; обмен, в том числе с доплатой; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем; дарение жилья; наследование жилья; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья; уточнение долей в жилой недвижимости; признание прав собственности на жилье по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

- купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений; сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений; купля-продажа имущественных комплексов; сдача в аренду имущественного комплекса; передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качестве вклада в уставный капитал; кредитование под залог недвижимости (ипотека); признание права собственности или других прав по решению суда; расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи.

В практике хозяйствования могут случиться негативные последствия несоблюдения формы сделки:

письменной (ст. 162 ГК РФ): стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; сделка считается недействительной, если об этом прямо указано в законе или соглашении сторон; внешнеэкономическая сделка недействительна;

нотариальной (ст. 165 ГК РФ): если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, сделка считается ничтожной и суд вправе потребовать исполнившую сделку сторону признать сделку недействительной.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторонние сделки - это такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны.

Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (договоры) - это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.

3. Характер сделок, права и обязанности сторон

3.1 Купля-продажа (гл. 30, § 7ГКРФ)

При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости.

По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену (ст. 454)1.

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Основные этапы купли продажи жилья:

1. Оценка (определение стоимости) жилья - производится оценщиком или самостоятельно, на основе комплекса факторов влияющих на стоимость объекта.

2. Поиск покупателей (продавцов).

3. Просмотр вариантов и переговоры по цене.

4. Подготовка пакета документов.

5. Проверка подлинности документов.

6. Внесение задатка.

7. Составление и подписание договора - нотариусом или самостоятельно с использованием типовых договоров.

8. Государственная регистрация.

9. Передача (получение) денег (банковские гарантии, через ячейку в банке с отлагательными условиями и т.д.).

При заключении договора купли-продажи по этой сделке продавец вправе требовать (ст. 486): уплаты оговоренной в договоре цены; оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если покупатель не оплачивает объект своевременно; оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан: передать объект недвижимости свободным от любых обременении, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами (ст. 460); в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461); вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462); передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478).

Покупатель вправе требовать: передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463); уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460); при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475):

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (разумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостатков;

Здесь и далее имеются в виду статьи, параграфы и главы ГК РФ.

г) возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

д) замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и качеством), предусмотренным договором купли-продажи;

е) предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости (ст. 477), при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан: принять переданный ему объект недвижимости (ст. 484); оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486); оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485).

3.2 Обмен и мена

Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена(право пользования на право пользования(на право собственности).

Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке купли-продажи). Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица. Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Принудительный обмен - в судебном порядке.

Родственный обмен: В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой (ст. 567).

Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах (ст. 568).

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569).

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости (ст. 570).

3.3 Дарение

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (ст. 572):

объект недвижимости в собственность;

имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу

либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от

имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки (ст. 575).

Для сделки дарения имеются ограничения (ст. 576). Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.

Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него (ст. 573).

Не допускается дарение: государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; от имени малолетних, недееспособных их представителями; работникам (и их родственникам) лечебных, соц. защиты и т.д. гражданами находящимися на лечении, воспитании.

Отмена дарения дарителем осуществляется:

1. Если одариваемый совершил покушение на его жизнь (близких родственников), либо умышленно причинил телесные повреждения.

2. Если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в течении 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности.

3.Если он переживет одариваемого(при включении этого в условия договора). Наследование - переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам.

В порядке наследования переходят главным образом право собственности, другие имущественные права и обязанности, которые составляют содержание обязательственных, авторских и изобретательских правоотношений (напр., право на получение авторского вознаграждения).

Если завещание отсутствует или не может быть реализовано (признано недействительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства и т.д.), наступает наследование по закону, т.е. к наследованию призываются лица, указанные в законе. Четыре очереди наследников.

В случае смерти одного из собственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, наследуется не часть имущества, а право общей совместной собственности.

3.4 Рента

В этом виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога (ст. 587).

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная рента (гл. 33,'§ 2);

б) пожизненная рента (гл. 33, § 3);

в) пожизненное содержание с иждивением (гл. 33, § 4). Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором).

Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592), так и по требованию получателя ренты (ст. 593).

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

3.5 Аренда

При аренде объекта арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости (ст. 606, 650).

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать: уплату арендной платы; от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614); расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не o вносит арендную плату и др. (ст. 619).

Арендодатель обязан: - предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611);

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612);

- предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613); произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

Арендатор имеет право: истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611);

требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора; при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612):

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя; требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект; если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616):

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков; с согласия арендодателя (ст. 615):

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в)отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ; иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (ст. 621).

Арендатор обязан:- своевременно вносить арендную плату (ст. 614); пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора. Договора аренды различаются по видам: кратко- и долгосрочные.

Например, для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для земельных участков краткосрочными договорами являются договора, заключаемые на срок до пяти лет. Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

3.6 Ипотека

Ипотека жилья - особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Операции: - залог права на землю и земельного участка;

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступлении установленных событий передать свои права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляемый им кредит, заем или иное обязательство, в том числе основанное на купле-продаже, аренде, других договорах или причинении вреда.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, пожизненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.

- долевое строительстве жилья;

- кредитование под залог жилья.

3.7 Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

По закону бесплатно приватизировать объект недвижимости гражданин может только один раз в жизни (исключение составляют несовершеннолетние, когда приватизация проводилась от их лица опекуном или родителями).

В приватизации могут принимать участие все, кто прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую прописку -- бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал свое право бесплатной приватизации.

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как: - хозяйственное ведение и оперативное управление - владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;

- траст (доверительное управление) - передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя;

- лизинг - это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.;

- залог - использование имущества в качестве обеспечения обязательств;

Страхование недвижимости ? вид страхования, в котором в качестве объекта страхования выступает имущественный интерес, связанный с владением, пользованием и распоряжением имуществом. Осуществляется преимущественно в форме добровольного страхования, за исключением страхования государственного имущества, передаваемого в аренду. Страхователями выступают любые предприятия и организации различной организационно-правовой формы, а также физические лица.

3.8 Ложные сделки с недвижимостью

Ложные сделки с недвижимостью - сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:

- купля-продажа строящегося жилья;

- подряд на строительство объекта;

- купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;

- кредитование застройщика.

Список использованных источников

1. Петров В. Н. Экономика недвижимости; Наука - , 2012. - 176 c.

2. Шабалин, Хромов Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтера. Часть 1 (общая). Подготовка и проведение сделки; Омега-Л, 2014. - 688стр.

3. Ильичева М.Ю. Все о сделках с недвижимостью. Полный справочник;- Астрель, 2010 . - 352стр.

4. Асаул А. Н. Экономика недвижимости; Питер - Москва, 2013. - 624 c.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации

Размещено на Allbest.ru

...