Понятие имущества. Правовые основы оценочной деятельности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Тема 1. Понятие имущества. Необходимость оценки имущества. Основные параметры, определяющие стоимость имущества. Факторы, влияющие на стоимость имущества

Имущество - это совокупность вещей, которые находятся в собственности какого-либо физического лица, юридического лица или публично-правового образования (включая деньги и ценные бумаги), а также их имущественных прав на получение вещей или имущественного удовлетворения от других лиц, и представляют для собственника какую-либо ценность (полезность).

Имущество - юридическое понятие - это совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо. Юридические отношения, подлежащие денежной оценке, в свою очередь достаточно часто называют имущественными отношениями. Содержание имущества, принадлежащего какому-либо лицу, представляет собой: 1) Актив: а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество). 2) Пассив: а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, существующих у данного лица. Таким образом, каждое лицо обладает имуществом, и каждое лицо обладает только одним имуществом.

Основные средства в практике планирования и учета - это средства труда, используемые при производстве продукции, выполнении работ и оказании услуг в течение более одного года. Они применяются в различных сферах приложения общественного труда (материальное производство, товарное обращение и непроизводственная сфера). Основные средства участвуют в процессе производства длительное время, сохраняя при этом натуральную форму. Их стоимость переносится на создаваемую продукцию не сразу, а постепенно, частями, по мере износа.

Нематериальные активы - это объекты долгосрочного пользования, не имеющие физической основы, но имеющие стоимостную оценку и приносящие доход: объекты интеллектуальной собственности (исключительные права на изобретения, промышленный образец, полезную модель, программы для ЭВМ, базы данных, товарный знак и знак обслуживания, наименование места происхождения товара, на селекционные достижения и др.), а также деловая репутация и организационные расходы. Как и основные средства, нематериальные активы переносят свою стоимость на создаваемый продукт не сразу, а постепенно, по мере амортизации.

Доходные вложения в материальные ценности - это вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование. Капитальные вложения - это затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, инструмента, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геолого-разведочные и буровые работы и др.).

Финансовые вложения - это инвестиции организации в государственные ценные бумаги (облигации и другие долговые обязательства), ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, предоставленные другим организациям займы. Финансовые вложения на срок более одного года считают долгосрочными, на срок до одного года -- краткосрочными. В состав внеоборотных активов включают долгосрочные финансовые вложения.

Оборотные активы (оборотный капитал) состоят из материальных оборотных средств, денежных средств, краткосрочных финансовых вложений и средств в расчетах. Материальные оборотные средства - это сырье и материалы, топливо, полуфабрикаты, незавершенное производство, животные на выращивании и откорме, расходы будущих периодов, готовая продукция, предназначенная для реализации, т.е. находящаяся на складе или отгруженная покупателям.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Для того чтобы определить стоимость имущества, необходимо иметь представление о совокупности факторов, влияющих на стоимость, а также о влиянии каждого конкретного фактора. Оценщик при этом анализирует различные микро- и макроэкономические факторы, к числу которых можно отнести следующее.

1. Спрос. Спрос определяется предпочтениями потребителей, которые зависят от того, какие доходы приносит данный бизнес собственнику, в какое время, с какими рисками это сопряжено, каковы возможности контроля и перепродажи данного бизнеса.

2. Полезность актива для собственника. Актив имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна. Полезность бизнеса - способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

3. Доход (прибыль). Доход, который может получить собственник объекта, зависит от характера операционной деятельности и возможности получить прибыль от продажи объекта после использования. Прибыль от операционной деятельности, в свою очередь, определяется соотношением потоков доходов и расходов.

4. Время. Большое значение для формирования стоимости имущества имеет время получения доходов. Одно дело, если собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, если инвестирование и возврат капитала отделены значительным промежутком времени.

5. Ограничения для рассматриваемого объекта. Бизнес может иметь ограничения (ограничение цен на продукцию предприятия государством, экологические ограничения и т. п.). Стоимость такого бизнеса будет ниже, чем в случае отсутствия ограничений.

6. Риск. На величине стоимости неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.

7. Контроль. Одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является степень контроля, которую получает новый собственник.

8. Ликвидность. Одним из важнейших факторов, влияющих при оценке на стоимость предприятия и его имущества, является степень ликвидности этой собственности. Рынок готов выплатить премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери части стоимости.

9. Степень конкурентной борьбы в данной отрасли. Этот фактор тоже необходимо учитывать при оценке стоимости. В настоящее время многие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения, но по мере обострения конкуренции их доходы могут заметно сократиться.

10. Соотношение спроса и предложения. Спрос на предприятие наряду с полезностью зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовый рынок. Важным фактором, влияющим на спрос и стоимость бизнеса, является наличие альтернативных возможностей для инвестиций. Спрос зависит не только от экономических факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность.

Тема 2. Правовые основы оценочной деятельности. Требования к проведению оценки. Требования к договору об оценке. Назначение и цель оценки имущества. Виды стоимости. Основные принципы оценки имущества

Для государства, хозяйствующих субъектов и физических лиц в равной степени важны не только результаты оценки, но и их легитимность. Поэтому уже в первые годы существования российской оценки возникла необходимость в ее законодательном регулировании. В 1998 году был издан «Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ», в котором были даны важнейшие определения и основополагающие правовые термины оценки. В соответствии с Законом, оценочная деятельность определена как «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости».

Данное определение вводит сразу несколько понятий, раскрываемых последующими статьями закона. Во-первых, это субъекты оценочной деятельности, которыми в соответствии со ст. 4 признаются «с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики)». Здесь необходимо уточнить, что данная статья была позднее пересмотрена и в терминах Федерального закона от 27.07.06 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сформулирована следующим образом: «Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом». Данное изменение связано с тем, что развитие рыночной экономики потребовало изменения статуса оценщика в части повышения персональной ответственности за результаты его профессиональной деятельности и признания оценщика процессуальной фигурой, что несомненно свидетельствует о возрастании роли оценки в России.

Следующее понятие - объект оценки - раскрывает следующая, пятая статья закона, в соответствии с которой «к объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте».

Наконец, последнее понятие, вводимое определением оценочной деятельности - понятие рыночной стоимости - раскрывается ст.3 Закона. Это понятие является «краеугольным камнем» и лежит в основе всей стоимостной оценки как таковой. Понятие в рамках настоящего Закона трактуется следующим образом: «Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Здесь необходимо отметить, что данное понятие было сформировано на основе множества различных трактовок рыночной стоимости, пришедших из переводных европейских и американских учебных пособий и стандартов. Понятие стоимости, как уже было отмечено выше, является очень сложной экономической категорией и может трактоваться и как субъективная полезность блага, и как объективно необходимые затраты для его производства. На практике обычно используется несколько более узкая трактовка стоимости как способности какого-либо блага быть обмененным на деньги. Приведем только несколько примеров трактовок понятия рыночной стоимости (и близких к нему понятий).

Основоположники современной теории оценки (Дж. Фридман и Н. Ордуэй, Б. Бойс и др.) говорят о рыночной стоимости как о наивысшей цене, которую может принести продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, присущих справедливой сделке, а также при том, что покупатель и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не влияют посторонние стимулы.

Международные стандарты оценки МСО 1-4 дают определение рыночной стоимости как расчетной величины денежной суммы, за которую имущество на дату оценки должно переходить из рук в руки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Аналогично определяется понятие рыночной стоимости в Европейских стандартах оценки, разработанными ассоциацией оценщиков TEGOVA.

Отмененный в настоящее время ГОСТ Р 51195.0.02-98 определяет рыночную стоимость как расчетную денежную сумму, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Анализ приведенных трактовок понятия «рыночная стоимость» не выявил существенных принципиальных отличий между ними. Однако необходимо отметить разницу между понятиями «стоимость» и «цена». «Стоимость (value) -- это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Цена (price) -- это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Цены прошлых сделок … не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки».

Федеральные стандарты оценки утверждают, что «цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя».

Важно понимать, что стоимость определяется не столько физическими и экономическими характеристиками объекта оценки, сколько составом прав его собственника (владельца, арендатора, пользователя), ограничениями этих прав и спецификой операций с этими правами, которые предполагаются в дальнейшем и для осуществления которых обычно и выполняется оценка.

Таким образом, кроме рыночной стоимости, существует ряд других видов стоимости, отличающихся от рыночной по тем или иным причинам. Основные виды стоимости, отличные от рыночной, сформулированы в Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, действовавших до 1 января 2008 года, а также в заменивших их Федеральных стандартах оценки (ФСО №2) «Цели оценки и виды стоимости» Многочисленность видов стоимости отражает многообразие целей и задач оценки собственности, а также характер различных видов оцениваемого имущества и сделок с ним. В соответствии с действующим в нашей стране законодательством в большинстве случаев обязательной оценки имущества должна определяться рыночная стоимость, поэтому более чем в 90% всех отчетов об оценке определяется именно этот вид стоимости.

Тема 3. Подходы к оценке имущества. Информационное обеспечение оценки. Основные требования к содержанию отчета об оценке

оценка имущество отчет правовой

Основные этапы процесса оценки - это определение цели оценки и составление задания на оценку, определение основных ценообразующих параметров объекта оценки, анализ рынка обращения объекта, основных тенденций и перспектив, расчет стоимости одним или несколькими методами оценки, обобщение полученных результатов и выведение итоговой стоимости и составление (оформление) отчета об оценке.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества производится тремя традиционными подходами к оценке - затратным, при котором рассчитывается сумма затрат на создание необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа, сравнительным, основанном на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, о которых имеется информация о ценах сделок с ними, а также доходным, основанном на ожидании будущих доходов от объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки ФСО №1 устанавливает следующие определения подходов к оценке: «Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний».

Рассмотрим, какие методы существуют в рамках каждого из подходов, а также условия и пределы применения этих методов.

Имущество (в частности, объект недвижимости) может быть получено в собственность путем его создания (затратный подход) или приобретения (сравнительный подход). Далее имущество можно использовать по назначению (доходный подход) или продать (сравнительный подход). Ценность имущества для его создателя (инвестора, девелопера), пользователя или продавца будет различной, и эти различия будут выражаться в различиях результатов, полученных при расчетах стоимости в рамках различных подходов. Хотя в идеале (при развитом и прозрачном рынке, балансе спроса и предложения и т.п.) эти результаты должны быть близки, на практике это наблюдается только при оценке распространенных высоколиквидных объектов.

Многие объекты оценки могут быть оценены как с позиции собственника, планирующего использовать данное имущество по назначению (стоимость в пользовании, определяемая доходным подходом), так и с позиции продажи этого имущества (стоимость в обмене, определяемая сравнительным подходом).

Затратный подход исходит из предположения, что «благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания».

При использовании затратного подхода стоимость недвижимости определяется путем суммирования стоимости улучшений (зданий и сооружений) с учетом их износа и расчетной стоимости земельного участка. Для этого необходима информация о текущих ценах на строительную продукцию, методики расчета величины накопленного износа и исследования рынка недвижимости.

При оценке затратным подходом процесс определения стоимости земельного участка выделен в самостоятельный этап (при расчетах другими подходами объекты недвижимости оцениваются в комплексе, без выделения земельной составляющей). Выделение стоимости земельного участка (или прав на него) из общей стоимости объекта недвижимости позволяет определить, является ли существующий вариант его использования наиболее эффективным.

Доходный подход основывается на утверждении, что «разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость».

В рамках доходного подхода используют два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации применяется к объектам коммерческой недвижимости с достаточно стабильными суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежного потока применятся к объектам, доходы от которых изменяются по каким-либо причинам (перестройка объекта, изменение функционального назначения, отделки, уровня эксплуатационных расходов и т.п.).

Сравнительный подход используется при развитом рынке и в этом случае является наиболее объективным. Именно этому подходу отдают предпочтение тогда, когда необходимо рассчитать стоимость в обмене, а не в пользовании, определяемую в рамках доходного подхода (т.е. стоимость для конкретного собственника или инвестора). Стоимость в обмене необходимо рассчитывать, когда объект предполагается реализовать, а не использовать по назначению.

Размещено на Allbest.ru