Аренда недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Решите ситуацию. Свой ответ аргументируйте

аренда договор имущество

В апреле 2012 года индивидуальный предприниматель Тюльпанов заключил с ООО «Самшит» на 10 лет договор аренды трех промышленных теплиц, предназначенных для выращивания цветов. В марте 2014 года он получил письмо с требованием освободить занимаемые теплицы в связи с тем, что 8 февраля ООО «Самшит» исключено из государственного реестра юридических лиц и прекратило свою деятельность, поскольку присоединилось к ОАО «Промтеплица», которое не намерено сдавать теплицы в аренду частным лицам. Тюльпанов обратился за советом к юристу.

Решение.

Нередко новый владелец помещения не заинтересован в его сдаче в аренду и предъявляет требования о расторжении договора аренды. Такие требования незаконны, поскольку пунктом 1 статьи 617 ГК РФ установлено, что переход к другому лицу права собственности либо права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Права арендатора наделены одним из важнейших свойств вещных прав - свойством следования. Оно состоит в том, что вещные права как бы «следуют» за вещью, если та меняет собственника. Это обеспечивает прочность и стабильность вещных прав, делая их весьма ценными.

Договор аренды не подлежит изменению и расторжению, если в отношении арендованного имущества к другому лицу переходит не только право собственности, но также право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК), право оперативного управления (ст. 296 ГК) и право пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК). Таким образом, договор аренды расторгнуть в одностороннем порядке невозможно. Расторгнуть договор аренды можно по соглашению сторон. Условия договора будут теми же, что и были по договору с прежним собственником.

2. Оформите договор аренды по ситуации

Договор долгосрочной аренды промышленных теплиц № 29.

г. Барнаул «5» апреля 2012 г.

ООО «Самшит», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора Соколова Т.А., действующего на основании Устава, с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Тюльпанова Е.Н., действующий на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. Общие положения.

Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование три промышленные теплицы, расположенные по адресу: г. Барнаул, пр. Космонавтов, 57, общей площадью 168 кв. м (далее - «Помещение») для выращивания цветов. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Неотъемлемой частью настоящего долгосрочного договора аренды является план с указанием помещения, передаваемого Арендатору.

Помещение сдается в аренду сроком на 10 лет с «5» апреля 2012 года по «5» апреля 2022 года. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются Арендатором в полном объеме.

Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

В течение срока, указанного в п. 1.3, Арендатор не вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам.

2. Обязанности сторон.

Арендодатель обязан:

а) передать в пользование Арендатору арендованное имущество в состоянии, отвечающем условиям договора, в течение 5 дней с момента регистрации Договора. Указанное в п. 1.1 нежилое помещение передается Арендатору по акту приемки-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду;

б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемому помещению сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий. Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе;

г) производить капитальный ремонт помещения в срок (1 раз в 5 лет);

д) нести обязанность по страхованию арендуемого нежилого помещения;

е) оказывать консультативную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования арендованного имущества;

ж) осуществлять все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

Арендатор обязан:

а) использовать арендованное помещение в соответствии с целями договора, указанными в п. 1.1, и назначением имущества. Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

б) содержать помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;

в) своевременно вносить арендную плату;

г) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения Арендодателя;

д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры по устранению неполадок;

е) если арендуемое помещение в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;

ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии;

з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;

и) возвратить помещение Арендодателю после прекращения договора по акту в том состоянии, в каком оно было передано, с учетом нормального износа. Если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения;

к) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения;

л) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;

м) для выращивания растений получить в государственных и муниципальных органах все необходимые для осуществления этой деятельности разрешения и документы;

н) осуществить все иные действия, необходимые для исполнения данного договора, предусмотренные законодательством, настоящим договором и дополнениями к нему.

3. Платежи и расчеты по договору.

Арендная плата устанавливается из расчета 280 рублей за один кв. м. в месяц, включая НДС 18 %, в размере 8467,2 руб.

Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, Арендатор осуществляет до 10 числа месяца, предшествующего месяцу оплаты на расчетный счет Арендодателя.

Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 2 месяца путем направления этой стороне письменного уведомления.

При получении уведомления о повторном увеличении арендной платы в течение одного года Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Арендная плата, поступившая в меньшем размере, может быть не принята Арендодателем.

4. Ответственность сторон.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях Арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет Арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного Арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований Арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных Арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им, оговорены при заключении договора аренды (Приложение 3) и являются его неотъемлемой частью или были заранее известны Арендатору либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

За каждый день просрочки выплаты арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности, но не более 5% от суммы арендной платы за месяц.

В случае просрочки внесения арендной платы свыше одного месяца Арендодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этой просрочкой.

За просрочку предоставления арендуемого помещения в установленный договором срок Арендодатель уплачивает Арендатору пеню в размере 0,3 % за каждый день просрочки от суммы арендной платы за квартал.

За передачу помещения в пользование другим лицам, за умышленную порчу или умышленное уничтожение Арендатор выплачивает Арендодателю стоимость помещения с учетом износа и, сверх того, штраф в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

5. Расторжение договора.

Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно:

По письменному соглашению сторон;

В одностороннем порядке при отказе одной из сторон от настоящего договора в случаях, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или настоящим договором;

В иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

По требованию Арендодателя договор может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:

Пользуется предоставленным помещением (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п. 1.1 Договора.

Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.

В течение 2 месяцев не вносит арендную плату, предусмотренную п. 3.1. Договора.

Предоставляет в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам.

По требованию Арендатора договор может быть, досрочно расторгнут судом в случаях:

Если Арендодатель не производит капитальный ремонт помещения.

Если Арендодатель не передает помещение Арендатору в срок, предусмотренный настоящим договором.

Если помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

6. Форс-мажор.

Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленных обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими помимо воли и желания Сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия и т.д.

Сторона, которая не может исполнить своего обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна известить другую Сторону об имеющихся препятствиях и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.

7. Заключительные положения.

Договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.

Ссылки на слово или термин в Договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.

Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.

Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.

Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:

Для Арендодателя: г. Барнаул, ул. Пролетарская, 193.

Для Арендатора: г. Барнаул, ул. Попова, 244.

Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.

В случае изменения адресов, указанных в п. 7.7. Договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Барнауле, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде Алтайского края в соответствии с действующим законодательством РФ.

Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.

Условия Договора обязательны для правопреемников Сторон.

Приложения:

План арендуемых помещений.

Акт приема-передачи помещений в аренду.

Список недостатков нежилого помещения.

8. Адреса и платежные реквизиты сторон.

Арендодатель: ООО «Самшит» Арендатор: ИП «Тюльпанов Е.Н.».

г. Барнаул, ул. Пролетарская д. 193. г. Барнаул, ул. Попова д. 244.

ОГРН 1062225009472 ОГРН 1102225002065.

ИНН 2225075665, КПП 222501001 ИНН 2225107892, КПП 222301001.

в АО №8644 ПАО Сбербанк АО «ОТП Банк» г. Барнаул.

Р/счет 407 028 106 021 4000 2726.

К/счет 301 018 102 0000 0000 604, К/счёт 301018100000311 в ГУ Банка РФ по ЦФО.

БИК 040173604 БИК 044525311.

ОКПО 54567140 ОКПО 29293885.

Телефон, факс (3852) 678-152 Телефон, факс (3852) 633-429.

9. Подписи сторон.

От Арендодателя: От Арендатора:

ООО «Самшит» ИП «Тюльпанов Е.Н.»

3. Дайте характеристику договора аренды

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия). Договор регламентируют ст. 650-655 ГК. Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду. Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы. Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание».

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, теплицы, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

- это объекты, созданные людьми, а не природой;

- они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

- это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

- это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения). Что касается размера арендной платы, то правила ее определения, предусмотренные п. 3 ст. 434 ГК, к рассматриваемому договору не применяются (т.е. размер платы может быть установлен исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги).

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании здания (сооружения). Она должна учитывать стоимость объекта аренды, его технические характеристики, указанные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен, перекрытий, тип строения, степень благоустройства, удобство для коммерческого использования и т.д.). Обычно арендная плата включает необходимость возмещения арендодателем амортизационных отчислений, налога на имущество и других платежей. В цену аренды входит не только плата за здание (сооружение), но и плата за пользование землей, на которой расположено здание или сооружение.

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным. Пункт 3 ст. 614 ГК закрепил норму, в соответствии с которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Вместе с тем в указанной статье отмечается, что законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким образом, не подзаконные акты, а именно закон может изменять минимальные сроки пересмотра размера арендной платы. Кроме того, п. 4 ст. 614 ГК закрепил право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Причем такое право возникает не при всяком ухудшении, а лишь при существенном. Признаки существенного ухудшения следует трактовать по смыслу ст. 450 и ст. 451 ГК.

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение договора путем обмена документами невозможно. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). С момента такой регистрации он считается заключенным. До недавнего времени арбитражная практика неоднозначно подходила к решению вопроса о регистрации права, вытекающего из договора аренды.

В большинстве случаев суды полагали, что право аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды. Отсюда следовало, что государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших арендных прав на объект договора. Должен быть также предварительно осуществлен кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только после этого можно регистрировать договор аренды. Существовала и прямо противоположная практика, отвергавшая изложенные подходы и базировавшаяся на необходимости регистрировать право аренды одновременно с договором аренды, заключаемым на срок более года. Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества». Отсюда следует, что право аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации. При регистрации же договора на срок год и более года он регистрируется вместе с правом аренды.

До заключения договора аренды здания или сооружения арендодатель обязан информировать арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. При аренде здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята соответствующим зданием или сооружением и необходима для их использования. Здесь возможны две ситуации: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда он не является таковым.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) обычно предусматривается и передача в аренду соответствующего земельного участка, на котором здание (сооружение) расположено. Арендатору земельный участок может быть передан и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, то считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению. Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю, то к арендатору здания (сооружения) перейдет то право на земельный участок, необходимый для нормальной эксплуатации здания (сооружения), которым обладал на него сам арендодатель. При продаже такого земельного участка другому лицу за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования этим земельным участком на условиях, действовавших до его продажи.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта. Арендатор не вправе производить никаких капитальных преобразований, затрагивающих несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения без согласия арендодателя.

Список литературы

1. Конституция РФ: офиц. текст: принят 12 дек. 1993 г. - М.: ПРИОР, 2005. - 32 с.

2. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья. Официальный текст. - М.: ИКФ Омега-Л, 2002. - 416 с.

3. Анохин В.С. Предпринимательское право: Учеб. для студ. высш. учеб. заведений / В.С. Анохин. - М.: ВЛАДОС, 1999. - 400 с.

4. Зенин И.А. Предпринимательское право: учеб. для вузов / И.А. Зенин. - М.: Высшее образование, 2007. - 629 с.

5. Мась Л.В. Коммерческое право: Краткий курс / Л.В. Мась. - СПб: Питер, 2005. - 240 с.

6. Попондопуло В.Ф. Коммерческое (предпринимательское) право: Учебник / В.Ф. Попондопуло. - М.: Юристъ, 2015. - 668 с.

7. Смагина И.А. Предпринимательское право: учеб. пособие / И.А. Смагина. - М.: Омега-Л, 2008. - 286 с.

Размещено на Allbest.ru