Договор купли-продажи жилых помещений

При продаже жилого дома, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости, либо допускающие это только с согласия собственника земли. Это следует иметь в виду при заключении договора купли-продажи жилого дома.

В завершение главы о видах договоров жилых помещений хотелось бы остановиться на особенностях договоров купли-продажи жилья в закрытых административных территориальных образованиях.

В связи с применением Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании" предусматриваются особенности порядка совершения сделок с недвижимым имуществом, находящимся на территории закрытого административно - территориального образования. Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать и совершать с ними иные сделки только с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Граждане, переезжающие на другое место жительства, получают компенсацию за сданное ими в федеральную или муниципальную собственность жилье по сложившимся в данном регионе ценам за один квадратный метр жилой площади, либо обеспечиваются жильем по установленным нормам на новом месте жительства в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.



ГЛАВА 5. ПРОЦЕДУРА, ФОРМА, ОБЯЗАТЕЛЬНОСТЬ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

5.1 Процедура

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (приватизации);

- регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;

- договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля куплены собственником;

- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на другое;

- договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;

- свидетельство о праве собственности в порядке наследования;

- решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства;

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением. (См. п.3.3. дипломной работы).

В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).

Более того, закон предъявляет такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет -- с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами -- их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора. В пример этому дело из судебной практики:

5 октября 1995 г. Чагина - наниматель трехкомнатной квартиры в доме по ул. Мичурина г. Томска приватизировала ее, не включив в число собственников проживавшего с нею несовершеннолетнего сына, Завьялова, 1981 года рождения. 9 октября 1995 г. Чагина заключила договор мены данной квартиры на однокомнатную квартиру в доме по ул. Иркутский тракт г. Томска, принадлежащую Кошкаровой, а затем 26 октября 1995 г. продала ее Коваленко. 7 ноября 1995 г. Чагина скончалась. Прокурор Октябрьского района г. Томска обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетнего Завьялова о признании названных сделок недействительными. В судебном заседании прокурор района отказался от заявленных требований в связи с тем, что жилищные права Завьялова ответчицей Кошкаровой восстановлены в добровольном порядке путем оформления договора дарения ему однокомнатной квартиры в доме п. Светлый Томского сельского района. Попечитель несовершеннолетнего Завьялова - Чагин В., привлеченный к участию в деле, в судебном заседании не присутствовал, направив в адрес суда письменное заявление об отказе от требований к Кошкаровой и Коваленко в части признания указанных в заявлении сделок недействительными. Определением Октябрьского районного суда Томской области производство по делу прекращено. В кассационном порядке определение не обжаловалось. Президиум Томского областного суда протест прокурора области об отмене определения районного суда оставил без удовлетворения. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 6 мая 1997 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Как видно из материалов дела, в договор от 5 октября 1995 г. о передаче квартиры в собственность Чагиной ее несовершеннолетний сын Завьялов не был включен. Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Между тем материалами дела установлено, что при заключении договора мены, а также договора купли-продажи жилого помещения предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок получено не было. В деле отсутствует постановление главы администрации, разрешающее отчуждение приватизированной квартиры. В соответствии со ст. 168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными. Как предусмотрено ст. ст. 33, 36 ГК РФ, попечители должны оказывать подопечным содействие в осуществлении ими своих прав, охранять их от злоупотреблений со стороны третьих лиц, защищать их права и интересы. При рассмотрении дела суд должен был выяснить мнение органа опеки и попечительства, представитель которого находился в судебном заседании, по поводу того, не противоречит ли интересам подопечного и не ущемляет ли его права отказ Чагина В. от принадлежащих подопечному прав на трехкомнатную квартиру и принятие в дар однокомнатной квартиры в п. Светлом Томского сельского района, поскольку отказ повлек за собой уменьшение квартиры. Суд также не учел то обстоятельство, что на совершение таких сделок попечитель в соответствии со ст. 37 ГК РФ не вправе давать согласие без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Невыполнение судом при прекращении производства по делу указанных требований Закона является существенным нарушением норм как материального, так и процессуального права. При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.

Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указало:

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Справка из управления архитектуры требуется в случае, когда здание, в котором находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является согласие супруга продавца жилого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено на совместно нажитые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя -- но уже на покупку жилого помещения. Это понятно -- ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.

Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст.147 СК РФ).

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

5.2 Форма договора купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы согласно ст. 550 ГК РФ влечет его недействительность.

Несколько лет назад наш законодатель пошел по пути необязательного участия нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью, и сегодня любой гражданин или организация могут заключить договор купли-продажи в простой письменной форме без присутствия юриста. На наш взгляд, это ошибка, которая была допущена при принятии Гражданского кодекса РФ. В результате люди часто оказываются лишенными юридической защиты, которую обеспечивает нотариус, хотя основная деятельность нотариата как раз сводится к одной простой вещи - обеспечению защиты прав граждан и организаций при заключении договоров, соглашений и иных документов.

Есть очень большой круг вопросов, которые должны быть отражены в договоре. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для клиента в результате тех или иных положений документа. Юрист может дать совет, в какой форме лучше заключить договор, какие положения и штрафные санкции можно и нужно предусмотреть.

Кроме того, нотариус обязан проверить дееспособность гражданина и правоспособность юридического лица. Это очень важно, так как если человек неадекватен или не понимает смысла подписываемого документа, нотариус просто откажется от удостоверения договора.

Многие конфликты последнего времени, связанные с недвижимостью, произошли именно потому, что стороны действуют неосознанно. Просто в силу своей недостаточной юридической грамотности люди, зачастую, не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить подводные камни, существующие в тексте договора.

К сожалению, во многих областях России участие нотариуса в сделках сведено практически к нулю. Вместе с тем, в крупнейших регионах страны, таких как Москва или Санкт-Петербург, заключается достаточно большое число договоров, удостоверяемых нотариусом. Мы считаем, что это - определенный показатель правовой культуры, существующий в столицах: гражданин, идущий к нотариусу, понимает, что посещение юриста избавляет его от возможных хлопот по отстаиванию своих интересов в суде. На европейском континенте действует резолюция Совета Европы, гласящая, что акты, изданные нотариусом, не нуждаются в дополнительном доказывании в суде. А в ряде случаев нотариальный акт за рубежом имеет еще и силу исполнительного документа, что не требует, например, обращения в суд по вопросу взыскания с должника возмещения ущерба. К сожалению, в России этой системы пока нет. Необходимо, чтобы российский законодатель определил такие же признаки нотариального акта, что и в Европе, и придал ему в ряде случаев силу исполнительного документа.

Мы считаем, что сегодня должен быть разработан и принят новый базовый закон «О нотариате». Действующие ныне законы были приняты еще в 1993 году, когда жизнь в стране была совсем другой. Многие их статьи уже вошли в противоречие с существующими реалиями и не способны в должной мере регулировать те отношения, которые возникают сегодня в связи с нотариальной деятельностью.

В новом законодательстве должен быть отражен высокий статус нотариуса, который, является публичным должностным лицом, действующим от имени государства. Это поможет установлению соответствующего отношения к нотариусу и к той деятельности, которую он осуществляет, как со стороны власти, так и со стороны граждан.

Нужно отметить, что уже подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи в ведение нотариусов документов для регистрации прав на недвижимость. Сегодня человек может заключить договор купли-продажи на жилье в простой письменной форме или оформить его у нотариуса, но после этого ему надо обязательно идти в государственное учреждение по регистрации прав на имущество для того, чтобы зарегистрировать право собственности. Вся Европа живет по другим правилам, которые нам кажутся более удобными. Там нотариус удостоверяет договор и, при желании заявителя, сам передает документы для регистрации. Человеку не надо терять время, стоять в очередях, да и сам процесс проходит быстрее, когда профессионал разговаривает с профессионалом. Вы просто приходите к нотариусу, заключаете договор, а примерно через месяц приходите еще раз, чтобы забрать весь пакет документов. Подобная система действует во Франции, Германии, Швейцарии. Считаем, что такая идея заслуживает внимания и решает проблему злоупотреблений на рынке недвижимости.

Итак, в настоящее время ст. 550 ГК РФ не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи жилого помещения. Такая обязанность была предусмотрена до введения в действие № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента вступления в силу данного закона нотариальное удостоверение указанных договоров может иметь место лишь по соглашению сторон.

Договор купли-продажи жилых помещений согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ считается заключенным с момента государственной регистрации. Так и согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации⁷. Право собственности покупателя возникает в результате заключенного договора продажи данного вида недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности или договора о продаже жилья.

Несмотря на то, что сам по себе договор купли-продажи жилого помещения не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе соглашение о купле-продаже жилого помещения является консенсуальным договором, как уже было отмечено в данной дипломной работе (для его заключения достаточно соглашения сторон, считается заключенным с момента подписания его сторонами), но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией (ст.164, ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче жилого помещения и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Исполнение договора продажи данного вида недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Данное положение необходимо понимать следующим образом. Заключенный и исполненный договор купли-продажи жилого помещения пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, так как, заключив договор на отчуждение жилого помещения и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения. Поэтому любая сделка, совершенная продавцом по поводу жилого помещения, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной как совершенная неуправомоченным лицом. Аналогичную оценку подобным сделкам дает и судебная практика.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче жилого помещения во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец данного вида недвижимости может заявлять виндикационный (иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторный (требование собственника об устранении нарушений его права пользования и распоряжения) иски.

Покупатель, которому жилое помещение передано во владение во исполнение договора его купли-продажи до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем (владение, опирающиеся на законное основание - титул владения). Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор купли-продажи жилых помещений как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности; сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Для договоров купли-продажи жилой недвижимости закон (п. 2 ст. 558 ГК РФ) установил определенные особенности - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как уже отмечалось, при отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца.

5.3 Государственная регистрация

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно п. 1 ст. 9 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» осуществляет федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы - учреждения юстиции.

Данным ФЗ в п. 3 ст. 9 определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится:

1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

2) проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

3) государственная регистрация прав;

4) выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

5) выдача информации о зарегистрированных правах;

6) принятие на учет в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, бесхозяйных недвижимых вещей;

7) выдача в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав, правообладателям, их законным представителям, лицам, получившим доверенность от правообладателей или их законных представителей, по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме².

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован гл. 3 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Согласно ст. 11 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах. Размер государственной пошлины устанавливается ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации п. 22: «За государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 - 26, 28 - 31 и 61 настоящего пункта ст. 333.33 НК РФ: для физических лиц - 2 000 рублей; для организаций - 22 000 рублей.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Так, Герасимовы обратились в суд общей юрисдикции Чувашской Республики с иском к Никифоровой о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Заявленные требования истцы мотивировали тем, что между ними и ответчицей был заключен договор купли-продажи комнаты в квартире. Взятое на себя обязательство по уплате цены договора истцы исполнили в полном объеме. Однако ответчица уклонялась от регистрации сделки. В этой связи ранее они обратились в суд с иском о государственной регистрации сделки. Решением суда было постановлено зарегистрировать указанную сделку. Однако требование о государственной регистрации перехода права собственности при разрешении дела истцы не заявляли, в связи с чем Герасимовы вновь обратились в суд с исковым заявлением о государственной регистрации права.

Суд удовлетворил заявленное требование о государственной регистрации перехода права.

Обстоятельства совершения между сторонами договора купли-продажи и соответствие данного договора требованиям закона были подтверждены вступившим в законную силу решением суда.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. Поскольку по сделкам с жилыми помещениями государственной регистрации подлежит как сама сделка, так и переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, суд счел заявленное истцами требование обоснованным.

Необходимо также отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе мною был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений.

Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

По юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ). Договор купли-продажи данного вида недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи данного вида недвижимости является условие о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

Договор купли-продажи жилого помещения должен предусматривать цену данного имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Исполнение договора купли-продажи жилых помещений должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному акту, подписываемому сторонами, или иному документу о передаче.

Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи жилого помещения. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты и другие официальные материалы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ с изм. // Консультант Плюс

2. Постановление Правительства РФ от 15 ноября 1997 г. № 1438 "О специализированном учреждении по продаже федерального имущества"// СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416..

3. Федеральный закон РФ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" // Консультант Плюс

4. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. // Консультант Плюс

5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Консультант Плюс

6. Федеральный закон «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ // Консультант Плюс

7. Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие жилищного кодекса РФ // Консультант Плюс

8. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, № 9, 31 августа 1992 г., ст. 602

9. Указ Президента Российской Федерации 10 июня 1994 года, № 1182 "О выпуске и обращении жилищных сертификатов" с изм. //Консультант плюс

10. Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" (с изменениями от 28 ноября 1996г., 31 июля 1998 г., 2 апреля, 31 декабря 1999 г.) принят 14 июля 1992 г. № 3297-1 .// Консультант плюс

11. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ч.2, ст. 3 № 26-ФЗ, ст. 7 №55-ФЗ, 2002г. // Консультант плюс

12. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 мая 1997 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997 г., № 9, с. 13

13. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. // Консультант Плюс

14. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. // Консультант Плюс

15. Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. // Консультант Плюс

Литература

16. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. // М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.

17. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования // М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.

18. Алексеев С.С. Гражданское право. // М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

19. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву.// М.: Изд-во «Окей-книга», 2009

20. Афонина А.В. Жилищное право. // М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.

21. Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. // М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007 г.

22. Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. // Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.

23. Гатин А.М. Гражданское право. // М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.

24. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. // М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.

25. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. // М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г.

26. Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. // М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.

27. Крашенинников П.В. Жилищное право. // М.: Изд-во «Статут», 2008 г.

28. Кудашкин. Жилищное право. // М.: Изд-во «Норма», 2009 г.

29. Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. // М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.

30. Рузакова О.А. Гражданское право. // М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.

31. Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. // М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.

32. Седугин П.И. Жилищное право. // М.: Изд-во «Норма», 2010 г.

33. Смоленский М.Б. Гражданское право. // Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.

34. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. // М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.

35. Старостина О. «Отражение затрат по оплате коммунальных платежей при продаже объекта недвижимости» // «Аудиторские ведомости» Выпуск 8, апрель 1999 г.

36. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. // М.: Изд-во «Проспект», 2009 г

37. Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. // М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.

38. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. // М.: Изд-во «Статут», 2007 г.

39. Чаусская О.А. Гражданское право. // М.: «Дашков и К», 2007 г.

40. Шевчук Д.А. Гражданское право. // М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.

41. Шешко Г.Ф. Жилищное право. // М.: Изд-во «АСТ-Москва», 2007 г.

42. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. // М.: СПАРК, 1994.

Юридическая практика

43. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г №8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". // Консультант Плюс

44. Постановление Пленума Верховного суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». // Консультант Плюс

45. Постановление Пленума Верховного суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». // Консультант Плюс

46. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Консультант Плюс

47. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами // Консультант Плюс

48. Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 августа 1994 г. № СЗ-7/ОЗ-562 "О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов" // Консультант Плюс

49. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Консультант Плюс

Размещено на Allbest.ru

...