Особенности гражданско-правового регулирования отношений коммерческого найма в РФ

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее РФ) предусматривает право каждого на жилище. Однако сегодня лишь небольшая часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность. Немногие граждане имеют основания для заключения договора социального найма. Сложившаяся ситуация не позволяет гражданам в полной мере реализовывать конституционные и международно-правовые принципы.

Кроме того, необходимость в государственном учете жилищного фонда и лиц, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, обусловливает необходимость комплексного подхода к изучению и решению жилищных проблем всего населения страны с точки зрения гражданского, жилищного, градостроительного, налогового и миграционного законодательства.

Следует отметить, что и в государствах со стабильно положительной экономикой развитая правовая система не замыкает вопросы обеспечения жильем только приобретением его в собственность, поскольку использование коммерческого найма жилья обеспечивает мобильность значительной части населения, что способствует решению экономических и социальных задач различных регионов.

Из всего вышесказанного следует, что назрела необходимость в совершенствовании альтернативных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище. В данных условиях особое значение приобретает коммерческий наем жилых помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности граждан в жилище, а также помочь организовать правильное использование жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

Объектом исследования являются гражданские правоотношения, связанные с наймом жилого помещения.

Предмет исследования - гражданско-правовое регулирование отношений коммерческого найма, научно-теоретические и практические взгляды, правоприменительные проблемы в данной сфере.

Цель данной работы - комплексный анализ проблем правового регулирования договора коммерческого найма.

Методологической основой исследования явились обще- и частно-научные методы познания: анализ, синтез, обобщение, аналогия, логический, комплексный, логико-юридический и др. методы.

Теоретической основой исследования послужили труды ряда ученых-цивилистов, затрагивающих договор коммерческого найма.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, иные федеральные законы, постановления Правительства РФ, регулирующие исследуемые правоотношения.

Эмпирическую базу исследования составили материалы практики судов РФ, связанные с анализируемым договором.

Задачи настоящей работы:

- раскрыть понятие и предмет договора коммерческого найма в гражданском праве;

- охарактеризовать правовое положение сторон договора коммерческого найма;

- рассмотреть последствия смены наймодателя и особенности расторжения договора коммерческого найма.

1. Сущность договора коммерческого найма

1.1 Понятие, предмет договора коммерческого найма

Широко используемое в правоприменительной практике понятие договора коммерческого найма в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения дано в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ): по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не совсем удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление предпринимательской деятельности.

Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть, предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

- наймодатель - лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

- наниматель - лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

- цель - исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений;

- предмет - только жилое помещение;

- субъекты - наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- взаимным.

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, т. к. только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, то с ними оформляется договор аренды, либо иной договор, помимо договора найма (п. 2 ст. 671 ГК РФ, например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договоров найма, т. е. для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение, и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения) могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

Объектом (предметом) договора найма жилого помещения является собственно жилое помещение, которое в соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ должно обладать следующими признаками:

- изолированность - исключение возможности самовольного проникновения в жилое помещение соседей, а также лиц, не проживающих в этом жилом помещении;

- пригодность для проживания - возможность проживания в жилом помещении без угрозы для жизни, здоровья и имущества проживающих в нем лиц.

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Ст. 673 ГК РФ в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о квартире и жилом доме, это не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Важно, что независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан.

На практике может возникнуть вопрос о том, могут ли помещения, подобные жилым (например, гостиницы, пансионаты) быть объектами договоров найма жилых помещений. Так, суд, рассматривая дело по иску заместителя прокурора Тюменской области к ОАО «Центр восстановительной медицины и реабилитации «Сибирь» и ЗАО «Горжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, установил, что, в частности строительство пансионата на землях рекреационного назначения не противоречит законодательству, поскольку пансионаты исходя из комментируемой статьи, не являются жилыми помещениями, пригодными для постоянного проживания граждан.

Наниматель по договору найма жилого помещения в многоквартирном доме имеет право также пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, помимо, собственно жилого помещения (п. 2 ст. 673 ГК РФ).

Для договора найма жилого помещения п. 1 ст. 674 ГК РФ установлена простая письменная форма. В связи с отсутствием в гл. 35 ГК РФ указания о специальных последствиях, связанных с нарушением правила о письменной форме договора, в тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, следует руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

При установлении ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение на основании договора найма жилого помещения, который заключается на срок не менее года, такой договор подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (в данном случае, жилое помещение).

В соответствии со ст. 26.1 указанного закона государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое осуществляется на основании заявления сторон договора.

Вывод:

- договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, по которому наймодатель - обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

- предметом договора найма является жилое помещение

1.2 Иные существенные условия договора коммерческого найма

Содержание любого договора составляют его условия, и, прежде всего существенные условия. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Гл. 35 ГК РФ особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью: предмет договора (рассмотрен в предыдущем параграфе), цена (размер платы за жилое помещение, ст. 682 ГК РФ), срок (ст. 683 ГК РФ).

Плата за жилое помещение в соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) включает в себя, в том числе плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Размер этой платы устанавливается как условие договора найма. Жилищное законодательство устанавливает общие требования к установлению размера платы за жилое помещение, но окончательный размер платы устанавливается по соглашению сторон. Так, например, ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

При этом законодательством может устанавливаться максимальный размер платы за жилое помещение (либо общий размер, либо критерии его определения). В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение в договоре найма не должен превышать этот размер.

Запрет на одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, установленный п. 2 ст. 682 ГК РФ, обоснован с той точки зрения, что договор найма является двусторонним, поэтому все условия договора устанавливаются и изменяются по соглашению сторон. При этом из материалов судебной практики следует вывод о том, что тот факт, что для изменения договора (размера платы) достаточно уведомить об этом другую сторону (нанимателя), поскольку они не основаны на законе или договоре, не обоснована.

При этом данный запрет по своему характеру является диспозитивным, т. к. в законе или договоре могут быть установлены и совершенно иные условия изменения размера платы за жилое помещение.

Плата за жилое помещение вносится либо в сроки, установленные договором найма (п. 3 ст. 682 ГК РФ), либо ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем (п. 1 ст. 55 ЖК РФ).

Максимальный срок заключения договора найма - пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Думается, что такой срок установлен в связи тем, что жилое помещение используется только для проживания, поэтому может иметь место необходимость продолжительного обеспечения гражданину возможности проживания в жилом помещении.

В договоре найма, в свою очередь, может быть установлен иной срок, но не более 5 лет. Также в договоре найма срок может вообще не устанавливаться, но в этом случае такой будет считаться договором, заключенным на срок 5 лет.

Из материалов судебной практики следует, что именно срок является критерием для разграничения договоров коммерческого найма и договоров социального найма.

В случае если заключается договор социального найма, то согласно ст. 60 ЖК РФ такой договор заключается без установления срока его действия.

В зависимости от срока договоры найма подразделяются на:

- краткосрочные - договоры, заключаемые сроком до 1 года;

- долгосрочные - договоры, заключаемые на срок от 1 года до 5 лет.

К краткосрочным договорам, поскольку это договоры, действующие в течение непродолжительного периода, положения об указании в них граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем, временных жильцах, преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, поднайма, замены нанимателя, не применяются (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Вывод: существенными условиями договора коммерческого найма являются срок действия договора, предмет договора коммерческого найма, оплата по договору найма за жилое помещение,

2. Особенности договора коммерческого найма

2.1 Правовое положение сторон договора коммерческого найма

Поскольку предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для проживания (см. ст. 673 ГК РФ), то наймодатель обязан передать нанимателю именно такое жилое помещение (п. 1 ст. 676 ГК РФ). Если нанимателю будет передано жилое помещение, не соответствующее цели проживания в нем, то налицо отсутствие объекта договора найма. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае наниматель может потребовать от наймодателя возмещения причиненных убытков.

На наймодателя возлагаются следующие обязанности, связанные с содержанием жилого помещения:

- обеспечение надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение - т. е. не допускать порчу и повреждение общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме), принимать меры, направленные на обеспечение сохранности общего имущества в многоквартирном доме (ином жилом доме);

- предоставление или обеспечение предоставления нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг - принятие мер, направленных на обеспечение нанимателю возможности бесперебойного пользования коммунальными услугами;

- обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении - принятие мер, обеспечивающих проведение такого капитального ремонта и внесение в этих целях необходимых финансовых средств (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

Учитывая, что жилое помещение по договору найма может использоваться только для проживания в нем граждан, в т. ч. и в тех случаях, когда наймодателем является юридическое лицо, нанимателем по договору найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ), обладающий гражданской правосубъектностью.

Помимо нанимателя (гражданина) участниками договора найма жилого помещения являются также и граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Постоянное проживание предполагает проживание в жилом помещении как в месте жительства, т. е. месте постоянного или преимущественного проживания, в данном случае по договору найма.

Правовой статус этих граждан аналогичен статусу нанимателя, так как они также как и наниматель владеют и пользуются жилым помещением для проживания в нем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). При этом ответственность перед наймодателем за их действия несет наниматель, т. к. по договору найма субъектом является именно он (п. 3 ст. 677 ГК РФ). Таким образом, если действиями таких граждан (членов семьи нанимателя) будет причинен вред жилому помещению либо общему имуществу в многоквартирном доме, то возмещать причиненные наймодателю убытки будет обязан наниматель, а не указанные граждане.

При этом отношения между членами семьи нанимателя (гражданами, постоянно проживающими в жилом помещении вместе с нанимателем), и собственно нанимателем регулируются общими положениями законодательства о таких отношениях. Это означает, что по общему правилу наниматель может в порядке регрессного требования обратиться к таким гражданам и потребовать от них возмещения причиненных убытков в результате причинение ими вреда жилому помещению и ответственности за эти действия нанимателя перед наймодателем.

С другой стороны, если гражданином, постоянно проживающим в жилом помещении вместе с нанимателем, является его супруг, такое требование не может быть предъявлено, так как наниматель будет возмещать вред, причиненный наймодателю, за счет совместной собственности супругов.

В то же время гражданам, постоянно проживающим в жилом помещении вместе с нанимателем, в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ предоставлено право заключить с наймодателем договор, согласно которому все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.

Целевое использование жилого помещения по договору найма - проживание в нем граждан. Поэтому на нанимателя в отношении жилого помещения в соответствии с договором найма возлагаются следующие обязанности:

- использовать жилое помещение только для проживания - эта обязанность означает запрет на использование жилого помещения для иных целей (производственных, коммерческих), кроме проживания;

- обеспечивать сохранность жилого помещения - не допускать проникновения в жилое помещение посторонних лиц, а также не допускать его порчу или повреждение;

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии - осуществлять текущий ремонт жилого помещения, а также принимать меры по сохранению жилого помещения в том состоянии, а котором оно было передано наймодателем по договору найма, в целях обеспечения его пригодности для проживания в нем (абз. 1 ст. 678 ГК РФ).

Следует отметить, что, закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК РФ подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК РФ введена новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий:

- если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор коммерческого или социального найма);

- если подобное использование жилого помещения не нарушает прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, а также санитарно-технических правил и норм (ч. 2, 4 ст. 17 ЖК РФ). В частности, проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (музыкантов, художников, писателей и т. д.) без изменения функционального назначения жилого помещения.

В соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут им использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Абзацем 2 ст. 678 ГК РФ нанимателю запрещено осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Данный запрет направлен на обеспечение сохранения жилого помещения в том состоянии и в том виде, в котором оно было предоставлено наймодателем по договору найма, за исключением случаев, когда наниматель согласен с такими переустройством и реконструкцией.

В то же время здесь усматривается некоторое несоответствие содержания запрета жилищному законодательству, т. к., в частности, ст. 25 (ЖК РФ) в отношении жилого помещения допускает проведение переустройства и перепланировки жилого помещения, но не его реконструкции.

Что касается согласия наймодателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения, то оно, поскольку договор найма заключается в письменной форме, также должно быть дано именно в письменной форме путем направления согласительного письма или подтверждения письменного уведомления нанимателя о желание осуществить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

На нанимателя жилого помещения возлагается обязанность вносить два вида платы по договору найма:

- плата за жилое помещение, которая включает в себя, в частности, плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения;

- коммунальные платежи. Коммунальные платежи наниматель вносит, если договором найма не установлено иное (абз. 3 ст. 678 ГК РФ).

В жилое помещение могут вселяться также и иные граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем, т. е. этим гражданам наряду с нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, будут предоставляться те же права и возлагаться те же обязанности, что и указанным гражданам.

Вселение по существу означает регистрацию граждан по месту жительства. Применительно к договору найма вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, означает их регистрацию в жилом помещении, предоставлено по договору найма как по месту жительства. Для такого вселения в соответствии с абз. 1 ст. 679 ГК РФ необходимо согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Что касается наймодателя, то его согласие может быть получено в письменной форме как согласование факта такого вселения. А в отношении нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, форма такого согласования не ясна, потому что, как правило, вселение иных граждан в качестве постоянно проживающих осуществляется по инициативе нанимателя или граждан, постоянно проживающих с ним. Думается, что в таком случае согласием указанных лиц может быть собственно письменное волеизъявление о намерении нанимателя или граждан, постоянно проживающих с ним, вселить иных граждан (друзей, знакомых) в качестве постоянно проживающих.

В случае если в качестве постоянно проживающих с нанимателем в жилое помещение вселяются несовершеннолетние, то такое согласие не требуется, поскольку несовершеннолетние - это наименее защищенная категория граждан, поэтому с целью обеспечения им социальных гарантий согласия при их вселении в жилое помещение, предоставленное по договору найма.

При вселении в жилое помещение иных граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем необходимо соблюдать интересы нанимателя и граждан, которые уже являются постоянно проживающими в жилом помещении, в части, касающейся нормы общей площади жилого помещения на одного человека, т. е. минимального размера площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения. Данная норма устанавливается органом местного самоуправления.

В жилое помещение, предоставленное по договору найма, могут быть вселены и временные жильцы, под которыми понимаются граждане, вселенные в жилое помещение в качестве временно проживающих.

Такие жильцы вселяются в жилое помещение по общему согласию нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих (абз. 1 ст. 680 ГК РФ). Согласие между указанными субъектами выражается в момент вселения граждан в качестве временно проживающих. При этом между вышеуказанными субъектами такое согласие возможно как в письменной, так и в устной форме, поскольку специальных правил ГК РФ по этому поводу не содержит. В то же время, как представляется, собственно согласие самого нанимателя на вселение временных жильцов может выражаться при их регистрации по месту жительства (временного) в виде подписи и указания на такое согласие в заявлении о временной регистрации.

В случае вселения временных жильцов в жилое помещение требуется уведомление наймодателя. При этом собственно согласия как ответа на такое уведомление не требуется. Наймодатель имеет право запретить проживание временных жильцов, если при этом не будет соблюдаться норма общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок временного проживания устанавливается в 6 мес., что соответствует также и жилищному законодательству (ст. 80 ЖК РФ).

У временных жильцов отсутствует самостоятельное право пользования жилым помещением (абз. 2 ст. 680 ГК РФ), что означает их обязанность пользоваться жилым помещением только с согласия нанимателя и (или) граждан, постоянно проживающих в жилом помещении.

Поскольку временные жильцы вселяются в жилое помещение только для временного проживания, то по истечении срока такого проживания они обязаны жилое помещение освободить. По общему правилу они освобождают жилое помещение по истечении 6 мес. или иного установленного для их временного проживания срока, но не более 6 мес. Если же конкретный срок для них не установлен, то они в соответствии с абз. 3 ст. 680 ГК РФ должны освободить жилое помещение не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Здесь усматривается некоторое нарушение прав временных жильцов, т. к. не установлено, когда именно наниматель или любой гражданин, постоянно с ним проживающий, вправе предъявить требование об освобождении временными жильцами жилого помещения. Думается, что если срок временного проживания не установлен, то предъявить такое требование возможно не ранее, чем через 7 дней после истечения срока в 6 мес. для временного проживания.

Вывод: на нанимателя и наймодателя возлагается различный спектр обязанностей. Наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в надлежащем виде, и обязуется соблюдать условия договора, которые устанавливаются по соглашению сторон. В свою очередь, наниматель гарантирует вносить своевременную плату по договору коммерческого найма.

2.2 Последствия смены наймодателя, преимущественное право нанимателя, расторжение договора

Смена собственника жилого помещения (наймодателя) независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т. п.) в силу ст. 675 ГК РФ не влияет на характер правоотношений с нанимателем, т. е. в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, т. к. договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.

Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, т. к. собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок - это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, поскольку гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

При толковании данной нормы Конституционный Суд РФ разъяснил, что сохранение статуса нанимателя жилого помещения при смене собственника жилого помещения означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника, новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия.

Нанимателю, как действующему субъекту договора найма, ст. 684 ГК РФ предоставлено преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Преимущественное право означает возможность нанимателя перезаключить договор найма по истечение срока его действия в первую очередь, не смотря на волеизъявления других граждан. После истечения срока действия договора найма он перезаключается при желании нанимателя на новый срок. Это означает, что новый срок договора найма может либо соответствовать сроку изначального договора найма, либо может быть иным, но не более 5 лет.

При этом реализация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок зависит от действий наймодателя, который обязан:

- предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях на новый срок;

- предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Вышеуказанные обязанности наниматель обязан реализовать в письменной форме, т. е. направить нанимателю официальное письмо со своим решением почтовым отправлением, электронной почтой либо иным способом, подтверждающим факт такой отправки. Что касается решения наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, то такое решение принимается наймодателем устно, но указывается в письме, направляемом нанимателю. Срок для направления вышеуказанных извещений нанимателю - не позднее чем за 3 мес. до истечения срока договора найма.

При этом договор найма может быть перезаключен с действующим нанимателем по так называемому «умолчанию», т. е. если ни одна из сторон не выразит желание расторгнуть договор найма (ни наймодатель не направит нанимателю указанных писем, ни наниматель не откажется от продления договора), то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Запрет нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма, установленный абз. 3 ст. 684 ГК РФ, как представляется, на практике довольно сложно реализовать, т. к. если договор заключен на тех же условиях, то запрет требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору найма, обоснован, поскольку данное требование означает иные условия договора. Но, учитывая, что договор найма может быть заключен и на иных условиях, и что норма абз. 2 ст. 684 ГК РФ предполагает именно согласование условий договора, такой запрет содержит внутренне противоречит, а также не соответствует принципу свободы договора.

Если наймодатель нарушает условие о незаключении нового договора найма после расторжения предыдущего договора в течение не менее года, нанимателю абзацем 4 ст. 684 ГК РФ предоставляется право потребовать признания заключенного наймодателем договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, т. к. наймодатель в этом случае нарушает права нанимателя и лишает его права заключить новый договор найма на новый срок.

Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:

- добровольные;

- принудительные.

В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:

- требования наймодателя;

- требования любой из сторон.

Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:

- волеизъявление нанимателя;

- согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;

- письменное предупреждение наймодателя, т. е. направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения - не менее чем за 3 мес. до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Думается, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.

Принудительные основания - основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований, как требования наймодателя относятся:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- использование гражданином жилого помещения не по назначению;

- нарушение прав и интересов соседей.

К требованиям любой из сторон, как основаниям расторжения договора найма относятся:

- непригодность помещения для проживания;

- аварийное состояние помещения;

- иные случаи, установленные законодательством.

Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора - это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но с другой стороны в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение может привести, как наниматель, так и наймодатель.

Основным последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. Основанием для такого выселения является решение суда. Так, в соответствии со ст. 35 ЖК РФ гражданин, право пользования жилым помещением которого прекращено, обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, возможно и принудительном порядке в рамках исполнения решения суда. Так, согласно ст. 107 Федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае, если в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о выселении лица, жилое помещение не будет освобождено, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает новый срок для выселения и предупреждает, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения лица, обязанного освободить жилое помещение.

Вывод: договор коммерческого найма не может быть расторгнут с нанимателем в связи со сменой собственника жилого помещения. Договор расторгается по соглашению сторон или по волеизъявлению одной из сторон в принудительном порядке.

Заключение

коммерческий найм гражданский правовой

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы.

1. Коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством. По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

2. Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования - к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

3. В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

4. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

5. Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

6. Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

7. Наниматель обязан: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение (если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи); осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе: с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется, вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей); разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям) (наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на 1 чел., срок проживания временных жильцов не может превышать 6 мес.); передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование; с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

8. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

9. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 мес. до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

10. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 мес. В предусмотренных законом случаях наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Литература

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (в ред. от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собр. законодательства Российской Федерации. - 2014. - № 31. - Ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2-я): Федеральный закон от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст. 14.

4. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации: Федеральный закон от 31 мая 2002 г. №63-ФЗ // Российская газета. - 2002. - №100. - 5 июня.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ // Российская газета. - 1997. - №145. - 30 июля.

6. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47 // Российская газета. - 2006. - №28. - 10 февраля.

7. Калемина В.В. Договорное право: учеб. пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 240с.

8. Толстой Ю.К. Жилищное право. Учебник.-2-е изд.-М.:Проспект, 2015 - 192с.

9. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. Пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин М., 2005. - 135с.

Размещено на Allbest.ru

...