Договор купли-продажи и его виды

Если для отдельных видов договора купли-продажи предусмотрена определенная форма, права и обязанности сторон возникают с момента соответствующего оформления договора. Так, в простой письменной форме подлежат заключению договоры юридических лиц между собой и с гражданами, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ (п.1 ст.161 ГК), в отдельных

случаях требуется нотариальное удостоверение сделки (ст. 163 ГК).

1.2.5 Форма договора купли продажи

Права:

1. требования уплаты оговоренной цены;

2. требование оплаты товаров и уплаты процентов, если покупатель не оплачивает своевременно переданный ему товар;

3. требование оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, если покупатель отказывается принять или оплатить товар.

Обязанности:

Комплект - произвольное объединение сторонами в одну группу разнородных товаров, не связанных друг с другом. Корецкий А.Д. Договорное право России - основы теории и практика реализации. - М.: ИКЦ «Март», Ростов-на-Дону, серия юридическое образование, 2004. -С.60.

ПО СПОСОБУ ПРОДАЖИ различаются:

ь розничная купля-продажа, разновидностями которой являются продажа товаров в кредит, методом самообслуживания, с использованием автоматов и продажа по образцам.

ь купля - продажа на биржах и аукционах.

ПО СПЕЦИФИКЕ ПРЕДМЕТА различаются:

ь поставка, которая в свою очередь подразделяется на поставку сельскохозяйственной продукции (договор контракции),

ь поставку для государственных нужд,

ь поставку энергии и газа,

ь оптовую торговлю.

Вместе с тем оптовая торговля является и способом продажи.

ь отчуждение жилья с условием пожизненного содержания.

ь купля-продажа валюты.

ь купля-продажа транспортных средств.

ь купля-продажа недвижимости.

Рассмотрим каждый из видов договоров отдельно.

3.1 Договор розничной купли-продажи

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Одной из сторон этого договора - продавцом - является субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий продажу товаров в розницу с целью получения прибыли.

Покупателем в договоре розничной купли-продажи может быть любое юридическое или физическое лицо, приобретающее товар для личного, семейного, домашнего и иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Последнее обстоятельство и отличает розничную куплю-продажу от такого вида купли-продажи, как поставка, в которой товар приобретается именно для использования в предпринимательской деятельности.

Если покупателем является гражданин, то к его отношениям по договору розничной купли-продажи, не урегулированным ГК РФ, применяется Закон «О защите прав потребителей» и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним. Такие правовые акты применяются к договору розничной купли-продажи в части, не противоречащей ГК РФ. В одних случаях они конкретизируют и детализируют положения ГК РФ о розничной купле-продаже, в других - устанавливают правила, не предусмотренные ГК РФ, а в третьих - предусматривают иные правила, чем ГК РФ, когда ГК РФ допускает возможность их определения иными законами.

Существенным условием договора розничной купли-продажи как разновидности купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, если определены наименование и количество товара. Остальные условия розничной купли-продажи: качество, ассортимент, цена определяются по правилам купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для розничной купли-продажи.

Особенности имеет порядок определения требований к качеству товаров по договору розничной купли-продажи. Условие о соответствии товара обязательным требованиям ГОСТов должно быть включено в договор. Но поскольку в большинстве случаев договор розничной купли-продажи заключается не в письменной форме, то условие о качестве доводится до покупателя способами, установленными Законом «О защите прав потребителей», иными правовыми актами или принятыми в торговле способами. В частности, условие о качестве товара может определяться в техническом паспорте на товар; на этикетках или ярлыках, где указывается документ по стандартизации, артикул, фасон, окраска, размер, правила ухода и др.

Продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемыми в розничной торговле требованиями к содержанию и способам предоставления такой информации. До заключения договора розничной купли-продажи покупатель вправе осмотреть товар, потребовать проведения в его присутствии проверки свойств или демонстрации использования товара, если это не исключено ввиду свойств товара и не противоречит правилам, принятым в розничной торговле.

Отказ продавца от предоставления информации о товаре, от проведения проверки свойств и демонстрации использования товара рассматриваются как необоснованное уклонение продавца от заключения договора розничной купли-продажи (ст. 495 ГК РФ). В этом случае покупатель вправе потребовать от продавца возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора розничной купли-продажи, и обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если договор все же был заключен, а информация о товаре продавцом не предоставлена, покупатель вправе в разумный срок отказаться от исполнения договора, потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

Продавец, не предоставивший покупателю возможность получить соответствующую информацию о товаре, несет ответственность и за недостатки товара, возникшие после его передачи покупателю, в отношении которых покупатель докажет, что они возникли в связи с отсутствием у него такой информации.

Поскольку договор розничной купли-продажи является публичным договором, по которому продавец-предприниматель обязан продать товар любому и каждому, кто к нему обратится, продавец может определить условия договора в формулярах или иных стандартных формах, к которым покупатель присоединяется (ст. 428 ГК РФ).

Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного документа, подтверждающего оплату товара. Однако ни кассовый или товарный чек, ни иной документ, подтверждающий оплату товара, не являются письменной формой договора. Эти документы лишь подтверждают факт заключения договора и суть его условий (о предмете и цене - на товарном чеке, либо только о цене - на кассовом чеке).

Договор розничной купли-продажи может заключаться в любой форме, предусмотренной для сделок - устно, если он исполняется при совершении, путем конклюдентных действий. Например, договор розничной купли-продажи с использованием автоматов считается заключенным с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара. Кроме того, для некоторых разновидностей розничной купли-продажи, в соответствии с актами Правительства РФ, установлена письменная форма. Так, Правилами продажи товаров по образцам предусмотрено, что доставка товара покупателю оформляется квитанцией или иным документом установленной формы и содержания, которые подпадают под письменную форму договора.

ГК РФ предусмотрены следующие способы продажи товара и определены условия договора розничной купли-продажи при том или ином способе продажи.

Во-первых, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о принятии товара покупателем в определенный договором срок, в течение которого товар не может быть продан другому покупателю (ст. 496 ГК РФ). Неявка покупателя или несовершение им иных действий для принятия товара в этот срок могут рассматриваться продавцом как отказ покупателя от исполнения договора, если иное не предусмотрено договором.

Во-вторых, договор розничной купли-продажи может быть заключен на основании ознакомления покупателя с образцом товара (его описанием, каталогом товаров и т.п.), предложенным продавцом. В этом случае договор розничной купли-продажи товара по образцу считается исполненным с момента доставки товара в место, указанное в договоре, а если оно не определено договором - с момента доставки товара покупателю по месту жительства гражданина или месту нахождения юридического лица. Это правило применяется, если иной порядок исполнения не предусмотрен законом, иными правовыми актами или самим договором.

В-третьих, продажа товара может производиться с использованием автоматов (ст. 498 ГК РФ). В этом случае на владельца автоматов возлагается обязанность довести до покупателей информацию о продавце товаров путем помещения на автомате или предоставления покупателям иным способом сведений о наименовании (фирменном наименовании) продавца, месте его нахождения, режиме работы, а также о действиях, которые необходимо совершить покупателю для получения товара.

В-четвертых, договор розничной купли-продажи может быть заключен с условием о доставке товара покупателю (ст. 499 ГК РФ). В этом случае продавец обязан в установленный договором срок доставить товар в место, указанное покупателем, а если место доставки товара не указано.

Момент возникновения у покупателя права собственности на товар может быть определен договором розничной купли-продажи. Если он не предусмотрен договором, применяется общее правило ГК РФ: покупатель становится собственником товара с момента его передачи (ст. 223 ГК РФ).

3.2 Договор поставки

Договор поставки - это договор, по которому поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки, производимые или закупаемые им товары в собственность покупателю для использования в предпринимательской деятельности и иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием. Шеншеневич Г.Ф.: Учебник русского гражданского права. - М., 2004.-С. 11.

Поставщиком по договору поставки выступает только субъект предпринимательской деятельности. Поставщик продает либо производимые им товары, либо товары, закупленные им для продажи.

Поскольку покупатель приобретает товар для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием, то он также является субъектом предпринимательской деятельности.

Существенным условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о предмете, которое считается согласованным, когда определено наименование и количество товара.

Вместе с тем, наряду с наименованием и количеством товара, существенным условием договора поставки является условие о сроке или сроках. Срок поставки может определяться различно, например, путем указания конкретной даты либо указанием периодов поставки в течение срока действия договора. Если договором период поставки (сроки поставки отдельных партий товаров) не определен, то в соответствии с правилом ГК РФ товары должны поставляться равномерными партиями помесячно, если иной порядок не вытекает из закона, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Наряду с периодами поставки в договоре поставки может быть установлен график поставки товаров: декадный, суточный, часовой и т. п.

Условия договора поставки о качестве, ассортименте, цене, таре и упаковке определяются по правилам договора купли-продажи с учетом особенностей, установленных ГК РФ для договора поставки как договора в сфере предпринимательства.

В договоре поставки определяется порядок поставки товара. Товар отгружается (передается) покупателю, являющемуся стороной договора поставки, или лицу, указанному в договоре в качестве получателя.

Договором поставки может быть предусмотрено право покупателя давать поставщику указания об отгрузке (передаче) товаров получателям, указанным в отгрузочной разнарядке. Содержание отгрузочной разнарядки и срок ее направления покупателем поставщику определяются договором. Если срок направления такой отгрузочной разнарядки не определен договором, она должна быть направлена поставщику не позднее, чем за тридцать дней до наступления периода поставки. Если покупатель не представляет отгрузочную разнарядку в установленный срок, поставщик вправе либо отказаться от исполнения договора поставки, либо потребовать от покупателя оплаты товаров.

Вид транспорта, которым осуществляется доставка товаров, и условия доставки товаров определяются договором поставки. Если они не определены договором, право выбора вида транспорта или определения условий доставки товаров принадлежит поставщику, если иное не вытекает из законов, иных правовых актов, существа обязательства или обычаев делового оборота.

Договором поставки предусматриваются порядок и форма расчетов за поставляемые товары. Если они не определены договором, расчеты осуществляются платежными поручениями (ст. 516 ГК РФ).

По договору поставки покупатель обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товаров и проверить количество и качество принятых товаров в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, договором или обычаями делового оборота, и о выявленных несоответствиях или недостатках товаров незамедлительно письменно уведомить поставщика.

Покупатель, которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 ГК РФ.

Нарушение поставщиком комплектности или передача товаров с нарушением согласованного договором комплекта влечет за собой последствия, предусмотренные ст. 480 ГК РФ.

В соответствии со ст. 520 ГК РФ покупатель имеет право приобрести товары у других лиц, если поставщик нарушает обязанность передать товары в обусловленный срок либо заменить товары, переданные с недостатками, товарами надлежащего качества или комплектными. Все необходимые и разумные расходы по приобретению товаров у других лиц покупатель вправе взыскать с поставщика наряду с предъявлением требования о возмещении иных возможных убытков.

В соответствии с ГК РФ досрочная поставка товаров может производиться с согласия покупателя. Те товары, которые были поставлены досрочно и приняты покупателем, засчитываются в счет количества товаров, подлежащих поставке в следующем периоде.

Покупателю товаров по договору поставки, в случае поставки недоброкачественных или некомплектных товаров, в дополнение к последствиям таких нарушений, предусмотренных ст. 475 и ст. 480 ГК РФ, предоставлено право, отказаться от оплаты товаров, не соответствующих условиям договора о качестве и комплектности. Если же товар уже оплачен, покупатель вправе потребовать возврата уплаченных сумм до устранения недостатков.

В случае существенного нарушения договора поставки одной из сторон возможны односторонний отказ от исполнения договора поставки (полностью или частично) или одностороннее изменение договора.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора поставки стороны несут ответственность в форме возмещения убытков. Вместе с тем ГК РФ. устанавливает особый порядок исчисления убытков при расторжении договора поставки.

Текущей ценой признается цена, которая обычно взимается при сравнимых обстоятельствах за аналогичный товар в месте, где должна была быть осуществлена передача товара. Если в этом месте текущей цены не существует, то используется текущая цена.

Удовлетворение требований о возмещении убытков, исчисленных по правилам ст. 524 ГК РФ, не лишает потерпевшую сторону права требовать возмещения иных убытков на основании общих предписаний ГК РФ (ст. 15 ГК РФ).

Законом или договором поставки за недопоставку или просрочку поставки товара может быть установлена неустойка. По правилам ст. 521 ГК РФ такая неустойка взыскивается с поставщика до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности восполнить недопоставленное количество товаров в последующих периодах поставки, если иной порядок уплаты неустойки не установлен законом или договором.

Правила о договоре поставки применяются к отношениям по поставке товаров для государственных нужд, если иные правила не предусмотрены ГК РФ.

При поставках для государственных нужд сельскохозяйственной продукции применяются соответствующие нормы о договоре контрактации.

3.3 Договор поставки товаров для государственных нужд

Данный вид поставки осуществляется на основе государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки для государственных нужд, каковыми признаются определяемые в установленном законом порядке потребности Российской Федерации или ее субъектов, обеспечиваемые за счет средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М., 1999. -С.48.

Договор поставки товаров для государственных нужд отличается от других договоров поставки целью продажи и приобретения товаров и участием в поставках государственных органов -- государственных заказчиков или уполномоченных ими лиц. При оплате покупателем товаров по договору поставки товаров для государственных нужд государственный заказчик признается поручителем по этому обязательству покупателя.

Государственный контракт на поставку товаров для государственных нужд может быть охарактеризован как возмездный, консенсуальный и взаимный договор. Но этот договор обладает существенными особенностями, позволяющими выделить его из общей массы договоров поставки.

Первой его особенностью является специальный субъектный состав. Для организации работы по выполнению федеральных целевых программ и обеспечению поставок продукции для федеральных государственных нужд Правительство РФ утверждает государственных заказчиков.

Государственным заказчиком может быть:

* федеральный орган исполнительной власти;

* федеральное казенное предприятие;

* государственное учреждение.

Партнером государственного заказчика является поставщик. Для участия в процедуре по размещению заказов на закупки продукции для государственных нужд юридические лица и индивидуальные предприниматели должны удовлетворять квалификационным требованиям.

Продукция, поставляемая по государственному контракту, должна соответствовать обязательным требованиям государственных стандартов и особым условиям, устанавливаемым этим контрактом. К обязательным относятся требования к качеству продукции, обеспечивающие ее безопасность для жизни и здоровья населения, охрану окружающей среды, совместимость и взаимозаменяемость продукции. Поставляемая по государственным контрактам продукция, подлежащая в соответствии с законами РФ обязательной сертификации, должна иметь сертификат и знак соответствия, выданные или признанные уполномоченным на то органом.

Государственный контракт определяет права и обязанности государственного заказчика и поставщика по обеспечению федеральных государственных нужд и регулирует отношения поставщика с государственным заказчиком при выполнении государственного контракта.

Порядок заключения государственного контракта подробно урегулирован в гражданском законодательстве Российской Федерации (см., например, ст. 528-529 ГК РФ). С предложением о заключении договора поставки должен выступить поставщик, разрабатывающий проект договора и направляющий его покупателю. Для этого ему предоставлен 30-дневный срок, исчисляемый с момента получения извещения о прикреплении. При необоснованном уклонении поставщика от заключения государственного контракта на поставку продукции для федеральных государственных нужд в случаях, когда обязательность заключения контракта установлена законом, поставщик уплачивает покупателю штраф в размере стоимости продукции, определенной в проекте контракта.

В договоре поставки товаров для государственных нужд обязательно должно быть предусмотрено такое существенное условие, как оплата товара. По общему правилу, государственный заказчик должен оплатить полностью или частично заказанный и поставленный товар при условии, что покупатель не совершил платеж надлежащим образом. Если в государственном контракте не содержится указаний на субсидиарную ответственность государственного заказчика, то он несет солидарную ответственность вместе с ненадлежащим плательщиком.

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда государственный заказчик вправе отказаться (полностью или частично) от продукции, произведенной по государственному контракту. Государственный заказчик может поступить таким образом при условии полного возмещения им поставщику понесенных убытков в соответствии с действующим законодательством; от оплаты продукции, не соответствующей требованиям, установленным законодательством для определения качества продукции или государственным контрактом. В случае расторжения контракта по инициативе заказчика он обязан возместить поставщику понесенные им на момент расторжения контракта затраты по контракту, включая упущенную выгоду. Поставщику должна быть выплачена контрактная стоимость товаров, полностью или частично произведенных в соответствии с контрактом и не имеющих на момент его расторжения спроса на рынке, при этом все товары должны быть переданы заказчику. В случае если товары имеют рыночный спрос, поставщику должны быть возмещены убытки, причиненные в результате продажи товаров.

3.4 Договор контрактации

Договор контрактации является специфическим видом купли-продажи, имеющим распространение в сфере реализации сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяйственную продукцию заготовителю - лицу, осуществляющему закупки такой продукции для переработки или продажи.

К договору контрактации в части, не урегулированной правилами ГК РФ о контрактации, применяются правила о договоре поставки, в случаях закупки и поставки сельскохозяйственной продукции, продовольствия и сырья для государственных нужд - правила о поставке товаров для государственных нужд, а при отсутствии таковых - общие положения о договоре купли-продажи.

Сторонами договора контрактации являются производитель сельскохозяйственной продукции, и ее заготовитель. Производителем может быть коммерческая организация, производящая сельскохозяйственную продукцию, гражданин, занимающийся этим видом предпринимательской деятельности, в том числе крестьянское (фермерское) хозяйство. Заготовителем также является предприниматель, закупающий сельскохозяйственную продукцию для последующей продажи или для последующей переработки.

Предметом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, выращенная (произведенная) сельскохозяйственным производителем и не подвергнутая какой-либо промышленной переработке, т. е. сельскохозяйственная продукция в сыром виде. Контрактуемый товар отличается тем, что это товар будущий, т. е. он еще подлежит выращиванию или производству в условиях сельского хозяйства. Эти обстоятельства обусловливают порядок определения условий в договоре о количестве (ст. 465 ГК РФ) и ассортименте сельскохозяйственной продукции (ст. 467 ГК РФ).

Порядок передачи сельскохозяйственной продукции определяется договором контрактации. Если договором он не определен, то заготовитель обязан принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз. Если принятие сельскохозяйственной продукции осуществляется в месте нахождения заготовителя или ином указанном им месте, заготовитель не вправе отказаться от принятия сельскохозяйственной продукции, соответствующей условиям договора контрактации и переданной заготовителю в обусловленный договором срок.

При нарушении сторонами тех или иных условий договора контрактации применяются последствия, предусмотренные нормами о договоре поставки и общими положениями о договоре купли-продажи.

Вместе с тем особенности сельскохозяйственного производства, подверженного не всегда предсказуемым влияниям природной среды, обусловливают особенности ответственности производителя сельскохозяйственной продукции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств. В соответствии со ст. 538 ГК РФ производитель сельскохозяйственной продукции отвечает перед заготовителем только за виновное нарушение. Заготовитель же несет ответственность перед производителем по правилам, установленным п. Зет. 401 ГК РФ, независимо от наличия или отсутствия в нарушении его вины.

3.5 Договор энергоснабжения

По договору энергоснабжения Энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Отношения по договору энергоснабжения регулируются ГК РФ, а в части, не урегулированной им - законами и иными правовыми актами об энергоснабжении, а также обязательными правилами, принятыми в соответствии с ними.

Энергоснабжающая организация является субъектом предпринимательской деятельности, осуществляющим деятельность по подаче энергии в установленном законом и иными правовыми актами порядке.

Как публичный договор, договор энергоснабжения заключается со всеми потребителями энергии, но при наличии определенных предпосылок. Договор энергоснабжения заключается с абонентом-потребителем при наличии у него, отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Ст. 540 ГК РФ предусматривает особый порядок заключения и продления договора энергоснабжения с гражданином. Договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети. Договор является бессрочным, и гражданин вправе без переоформления договора энергоснабжения использовать энергию на бытовые нужды неопределенное время, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Предметом договора энергоснабжения является энергия, обладающая особыми физическими свойствами, процесс производства которой жестко связан с ее потреблением.

Договор энергоснабжения должен содержать условия о количестве энергии, качестве энергии, оплате энергии, а также включает в себя дополнительные условия, как-то: обязательность соблюдения установленных режимов потребления и согласованных показателей качества энергии, определение границы балансовой принадлежности присоединенной сети, отнесение потребителей к определенной тарифной группе по оплате энергии, обеспечение безопасности эксплуатации и исправности находящихся в ведении потребителя энергетических сетей, энергопотребляющего оборудования, приборов учета.

Количество поданной энергоснабжающей организацией и использованной абонентом энергии определяется в соответствии с данными учета, о ее фактическом потреблении. Абонент вправе изменять количество принимаемой им энергии, определенное договором, при условии возмещения им расходов, понесенных энергоснабжающей организацией в связи с обеспечением подачи энергии не в обусловленном договором количестве.

Если же абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве.

Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.

Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

При нарушении обязательств по договору энергоснабжения каждая сторона несет ответственность согласно общим нормам ГК РФ.

3.6 Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, как-то: земельный участок, здание, сооружение, квартиру и иное недвижимое имущество, определенное в ст. 130 ГК РФ.

Нормы ГК РФ применяются к сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается не согласованным, а договор - незаключенным.

Предметом договора продажи недвижимости может быть здание, сооружение или другая недвижимость, находящаяся на земельном участке, но не являющемся предметом договора продажи и находящемся в собственности продавца. В этом случае одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Права покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок: право собственности, право аренды или иное право определяются договором продажи недвижимости.

Если договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок, применяется правило ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которым к покупателю переходит право собственности.

Если земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности, то для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа недвижимости не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. В этом случае покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора продажи недвижимости может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным.