Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО БУРЯТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

Контрольная работа

«Ипотека земельных участков»

Выполнена

Дондуповой Ю.Б.

студентом группы 12621с

Проверила:

Балбаева Р.А.,

К.б.н., доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВПО БГУ

Улан-Удэ 2015

Содержание

• Введение
• 1. История развития земельной ипотеки в России
• 2. Особенности ипотеки земельных участков
• Заключение
• Библиография

Введение

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ). Граждане и их объединения могут иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (ст.36) Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.. Эти конституционные положения служат основой для правового регулирования оборота земель, в том числе отношений по поводу залога земли Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

Содержание залога составляет преимущественно право кредитора на обращение взыскания на заранее определенное имущество, чаше всего и принадлежащее должнику, в случае неисполнения последним обязательств по долгу.

Институт ипотеки - активно развивающийся продукт современной экономики. Без его надлежащего развития не приходится говорить о существование нормальной рыночной экономики, поскольку ипотека, в первую очередь, является важнейшим инструментом кредита Арт Ян., Ипотека. Руководство к действию, 150 с..

Ипотека обладает несомненными преимуществами. Это связано, прежде всего, с тем, что она гарантирует реальное удовлетворение имущественных требований кредитора в случае неисполнения должником обязательства. Основной функцией ипотеки, в соответствии с современным законодательством является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства.

В настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств развивается благодаря Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Именно с этого закона, начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров, а также способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны.

К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся земельные участки. Земля является самым надежным объектом залога, так как со временем она не изнашивается, а стоимость ее постоянно растет.

1. История развития земельной ипотеки в России

Для того чтобы глубже понять юридическую природу залога земли, необходимо обратиться к его исторической эволюции. В России возникновение частной собственности на землю имело свои особенности, что в свою очередь отразилось на развитии отношений по залогу недвижимого имущества, в первую очередь земельных участков. Это было связано, прежде всего, с обширными пространствами и низкой плотностью населения, вследствие чего не было земельных споров. Сказалось также и положение отдельного лица, которое не рассматривалось в качестве субъекта права. Эту функцию выполняла община, и первоначальная собственность на землю была общинной. С ослаблением общинных связей повысилась роль отдельной личности, создались предпосылки для возникновения частной собственности на землю Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Косарева Н. Б., Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации, 189 с..

С переходом нашего государства к рыночной экономике появилась необходимость в праве частной собственности на землю. Окончательное законодательное регулирование правоотношений, связанных с землей, стало возможно только с принятием нового Земельного кодекса РФ.

Включение земельных участков в гражданский оборот дает возможность собственнику распоряжаться ими, в том числе в качестве предмета залога (ипотеки). Следующим этапом в развитии законодательства, регламентирующего ипотеку земли, стал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ., который посвятил особенностям правового регулирования ипотеки земельных участков специальную главу Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ.

2. Особенности ипотеки земельных участков

В наше время самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю., Тихомиров Ю.А., Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В., Земельное право, 345 с.:

- именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;

- только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;

- из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом;

- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;

- земельная ипотека может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В., «Земельное право: Учебник», 128 с.;

- при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Значение ипотеки земельных участков проявляется, прежде всего, в обеспечительной силе этого правового средства.

Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.

С учетом вносимых в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В силу части 2 статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на земельный участок, выделенный в натуре. Рассматриваемый договор залога не согласуется с указанной нормой закона.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. А при обращении взыскания на заложенное имущество произойдет именно отчуждение имущества.

В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в данном случае используется критерий субъектного состава) Завьялов А.А. Маркварт Э., Земельные отношения в системе местного самоуправления, 173 с.. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (критерий размера площади участка).

Итак, при определении предмета ипотеки земельных участков необходимо учитывать положения ГК РФ, Закона об ипотеки и иных нормативных правовых актов.

Согласно ст. 62 ФЗ N 102-ФЗ по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

По договору об ипотеке могут быть заложены только следующие земельные участки: находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства; приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства; земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям: они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления Боголюбов С.А., Земельное право в вопросах и ответах., 54 с..

Так же согласно ст. 62.1. предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности принимаются органами местного самоуправления, а решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статьей 63 есть такие земельные участки, которые не подлежат ипотеке:

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 ФЗ об ипотеке.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования Боголюбов С.А., Земельное право., 87 с..

Так же законодатель предусмотрел в статье 64 возможность ипотеки земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, в таких случаях право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя Ерофеев Б. В., Земельное право России. Учебник для вузов., 154 с..

Если земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, то этот земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок(ст. 64.1.).

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка Радько Т.Н., Основы земельного права, 34 с..

Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Если земельный участок заложен по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.

Оценка земельного участка при его ипотеке Карташова Ю.А., Земельные участки под строительство, 74 с.:

1. Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

2. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. ипотечный земельный законодательство

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка оценка предмета определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 ФЗ об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Согласно ст. 68 на земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.

Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации Волкова Н.А. , Земельное право, 36 с..

Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.

Учитывая то, что земельные участки как объекты гражданского оборота имеют свои особенности, содержание правомочий любого землепользователя, включая собственника, ограничено, например, установленными требованиями к разрешенному использованию определенного земельного участка.

Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации Пандаков К.Г., Земельное право. Учебное пособие, 178 с..

Заключение

Развитие рыночных отношений, привлечение инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство невозможны без привлечения значительных заемных финансовых ресурсов, что в свою очередь требует использования надежных правовых механизмов обеспечения возвратности финансовых средств. Одним из таких правовых механизмов является ипотека земельных участков. Земля в качестве предмета ипотеки обладает особой привлекательностью, поскольку не теряет своей ценности в процессе эксплуатации.

Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка.

Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков.

Библиография

Нормативно- правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ(принят ГД ФС РФ 28.09.2001),(действующая редакция от 08.03.2015).

3. Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ(принят ГД ФС РФ 24.06.1997), (действующая редакция от 21.07.2014)

Список использованной литературы

4. Арт Ян., Ипотека. Руководство к действию-М., АСТ. 2013.-504 с.

5. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Косарева Н. Б., Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации- М., Дело. 2010. -406 с.

6. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю., Тихомиров Ю.А., Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В., Земельное право - М., АСТ. 2013.- 601 с.

7. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В."Земельное право: Учебник"- М., Частное право, 2010. 344 с.

8. Карташова Ю.А., Земельные участки под строительство -М.,Феникс, 2010, 157 с.

9. Завьялов А.А. Маркварт Э., Земельные отношения в системе местного самоуправления. - М., Статут, 2011, 258 с.

10. Волкова Н.А., Амаглобели Н.Д., Герасимов А.В., Земельное право. Учебник для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования. -М., ЮНИТИ-ДАНА, 2013, 359 с.

11. Боголюбов С.А., Земельное право. Серия: Основы наук. -3-е издание, испр. и перер. - М.: Юрайт, 2011, 416 с.

12. Боголюбов С.А., Земельное право в вопросах и ответах. Учебное пособие- М., Юрайт, 2015, 260 с.

13. Ерофеев Б. В., Земельное право России. Учебник для вузов. -М., Гриф, 2014, 118 с.

14. Радько Т.Н., Основы земельного права. - М., Юрайт, 2012, 99 с.

15. Пандаков К.Г., Земельное право. Учебное пособие- М., Юрайт, 2014, 189 с.

Размещено на Allbest.ru