Договор аренды зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Реферат

Договор аренды зданий и сооружений

Понятие, признаки, цель и специфический предмет договора

«По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здания или сооружения» (ст. 650 ГК РФ).

Здания и сооружения - специфический объект, предопределяющий особенности договора их аренды в сравнении с наймом другого имущества как движимого, так и недвижимого. Они отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации. Отдельные из них имеют художественное, историческое значение, а потом высокую ценность. Арендный договор зданий (сооружений) возмездный, консенсуальный, двусторонний. Цель договора - передать на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей. Здание и сооружение вместе с земельным участком обладают естественным индивидуальными потребительскими свойствами, стимулирующими аренду, которая позволяет арендатору без больших затрат на приобретение в собственность здания или сооружения и обслуживающего земельного участка владеть и пользоваться этими объектами в своих интересах, а при необходимости купить их на условиях выкупной цены (см. ст. 624 ГК)

По истечении времени найма указанные объекты должны быть возвращены пользователем собственнику имущества с теми же ненарушенными потребительскими свойствами. Изменения в художественном, историческом, функциональном назначении здания или сооружения, других технологических характеристик настолько важны, что могут осуществляться только со строгим соблюдением установленных правил и процедур, а также по согласованию с собственником (его уполномоченным) имущества. В итоге пользователь возвращает собственнику арендованное имущество по истечении срока аренды с учетом согласованных с собственником (его уполномоченным) изменений, естественного физического износа здания и сооружения, но, не исчерпав потребленного арендой технического и исторического ресурса.

Здания подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (см. ст. 135 ГК). Основным считается здание, «главенствующее по капитальности» постройки, архитектурным признакам и своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет обслуживающую роль. Это строение (например, флигель) в основном некапитального типа (сараи, гаражи) индивидуального использования и т.п.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда, государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (см.ст. 222 ГК). Не может быть предметом этого договора и незавершенный строительством объект.

Предметом договора могут быть либо объединенные основное и служебное строение, сооружение на одном земельном участке как технологический объект учета, как ансамбль, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площадки, переулку. В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного здания или сооружения, и требования к его сохранению.

Законодательство, регулирующее договор аренды зданий и сооружений

ГК (§ 4 гл. 34 ГК) регулирует аренду зданий и сооружений не исчерпывающим образом. Кроме статей указанного параграфа гл. 34 ГК, к ней применимы нормы общих положений об аренде, содержащиеся в параграфе 1 этой главы, а также общие положения об обязательствах. Здания (сооружения) обслуживаются земельными участками, что предопределяет необходимость регулирования отношений и с другим объектом недвижимости - обслуживающим земельным участком, но лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями. Здесь гражданское законодательство должно взаимодействовать с земельным. Земельный кодекс (ст.3) признает за гражданским законодательством правомерность регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но оставляет за собой приоритет регулирования земельных отношений специальным законом.

Нормы параграфа 4 гл. 34 ГК адресованы отношениям, объектом которых является здание (сооружение) в целом. На практике возникли сложности в решении вопроса об их применимости к отношениям с нежилыми помещениями, представляющими собой ячейки здания в целом. Судебно-арбитражная практика пошла по пути применения к ним норм параграфа 1 «Общие положения» гл. 34 ГК. Аналогично решаются вопросы применимости и норм параграфа 4 к строениям, не имеющим постоянной основы,- временным, переносным, подвижным строениям облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента. То же самое относится и к подвижным сооружениям - подъемникам, сборно-разборным конструкциям зрительных залов, трибун, подиумов и т.п. К этим объектам применимы лишь нормы общих положений об аренде, содержащиеся в параграфе 1 гл.34 ГК, если между сторонами нет иной договоренности. Правила параграфа 4 применяются к аренде предприятий, если они не противоречат правилам параграфа 5 гл.34 ГК.

Арендные отношения с памятниками истории и культуры регулирует Закон об объектах культурного наследия и сохраняющее свою силу Положение об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденные постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982г.На правительственном уровне принято постановление от 5 января 1998 г. №2 «О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений».

Элементы договора: субъекты, форма, цена, срок, существенные условия

Участниками отношений по аренде зданий и сооружений являются собственники - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК).

Юридическое лицо, арендовавшее жилой дом или жилые помещения, не вправе использовать их, допустим, под канцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить по назначению исключительно гражданам под жильё, заключив с ними договор найма (социального или коммерческого). Арендный договор, объект которого - жилой дом, не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования в нежилых целях, после ввода в действие ГК является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8)

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещения, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это прежде всего ГК (ст. 295, 297, 298) и Закон об унитарных предприятиях. Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Росимущество России.

Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду недвижимость, закрепленную за ним на праве оперативного управления. В качестве арендодателя в этом случае всегда выступает Росимущество. У негосударственных юридических лиц таких проблем с управлением зданиями (сооружениями), как правило, нет. Однако у акционерных обществ вопросы управления собственным имуществом связаны с так называемыми крупными сделками (гл. 10 Закона об акционерных обществах), и их одобрением Советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров. Аренда здания и сооружения в основном не связана с приобретением или отчуждением либо с возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов акционерного общества. Но в договоре может быть предусмотрена аренда с выкупом арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК).

Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной формы ( ст. 160, 161 ГК) в виде одного документа, подписанного сторонами, независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, и от того, на какой срок аренды договариваются стороны (ст. 651 ГК). Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле. Электронная подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении условий, названных в ст. 6 Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ "Об электронной подписи".

Арендованное имущество учитывается на балансе хозяйствующего субъекта обособленно как чужое имущество другого юридического лица (ст.

Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"). К договору аренды, предусматривающему переход в последующем права собственности на арендованное имущество к арендатору, применяются правила договора купли-продажи, в том числе и те из них, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК). Если между сторонами будет заключен договор купли-продажи арендованного имущества, договор аренды прекращается. Нарушение простой письменной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК) независимо от суммы сделки и участников договора (см. ст. 167, 168)

Для всех договоров аренды зданий и сооружений, заключаемых на срок от одного года и более, законом предусмотрена обязательная государственная регистрация. Договор, подписанный сторонами, фактически исполняемый ими, но не прошедший государственной регистрации, не считается заключенным.

Государственная регистрация проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, регистрация осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов также с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений. Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация осуществляется не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись.

Государственная регистрация прав на арендованный земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, осуществляется по правилам п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество ( в ред. От 9 июня 2003 г.) и ст. 26 ЗК в зависимости от срока одного года и более.

Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. К его оформлению закон предъявляет повышенное требования: должны фиксироваться индивидуально-определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе данные, определяющие ее расположение на земельном участке. Арендодатель обязан передать арендатору сопровождающие эксплуатацию здания или сооружения.

Обязательным приложением к договору аренды является поэтажные планы здания, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения (площади) с указанием их размеров; кадастровый план земельного участка (участка недр), на котором расположено здание или сооружение; паспорт объекта культурного наследия. При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.

В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны. Это устанавливают общие правила об аренде (ст. 610 ГК). Срок действия арендного договора может определяться календарной датой, наступлением конкретных событий, неопределенным сроком, периодом времени и т.п. В границах срока договора могут быть свои мини-сроки (сроки предупреждения о прекращении договора, сроки передачи, освобождения объекта аренды, изменения размера арендной платы, субаренды и т.п.). Срок аренды имеет важное юридическое значение - это срок прекращения действия договорных условий. Срок может быть, и не назван в договоре. Это обстоятельство не означает его бессрочность. Подобного рода договор может привести стороны к такому нежелательному для одной из них последствию, как его неожиданное прекращение: каждая из сторон вправе отказаться от него в любое время, предварительно проинформировав об этом другую сторону за три месяца (договором может быть установлен и иной срок предупреждения). Неожиданное для одной из сторон прекращение договора по инициативе другой стороны не означает его досрочного расторжения, и потому соответствующие правила ст. 619 и 620 ГК к этому случаю неприменимы. Аренда может быть возобновляема (ст. 621 ГК), не определена по сроку, но не может быть бессрочной, иначе нарушилась бы ее природа, осуществлялся бы механический перенос на нее существенного признака права собственности - бессрочности. Срочность арендных отношений - общий, характерный признак аренды любого имущества, а не только недвижимости.

Существенным условием рассматриваемого договора является условия об арендной плате (ст. 654 ГК). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о ее размере, причем в письменной форме. Поэтому если цена в договоре не определена, запрещается применение цены за какие - либо аналогичные товары, работы или услуги. Договор должен предусматривать порядок, условия и сроки внесения арендной платы (ст. 614 ГК) и, в частности, время и периодичность оплаты (ежеквартально, помесячно, но не позднее такой - то даты, и т.п.) Лист расчета арендной платы является неотъемлемой частью договора. Арендная плата и форы ее выражения устанавливаются свободным соглашением сторон. Но в случаях, специально указанных в законе, стороны должны руководствоваться фиксированными ставками арендной платы, устанавливаемыми как минимальные или предельные или заданным уровнем цен меняющейся конъюнктуры рынка недвижимости.

При определении арендной платы должны учитываться технические характеристики здания (помещения), указанные в техническом паспорте строения (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.).

Если договором не предусмотрена отдельная плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения, то действует презумпция: плата за аренду здания или сооружения включает и плату за пользование земельным участком. Если договором предусмотрена отдельная плата за землю, то должна быть специальная оговорка относительно земельного налога - включает ли она его ставки или нет. Коммунальные услуги (вода, тепловая и электрическая энергия, газ, центральное отопление) оплачиваются арендатором сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению. Размер арендной платы определяется, исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка. В некоторых случаях размер арендной платы за здание определяется, как сумма платежей за аренду отдельных помещений здания.

Арендная плата может быть определена и в иной форме - предоставлением арендаторам определенных услуг, возложением на арендатора обусловленных договором затрат на реконструкцию здания или сооружения и др. (см. п. 2 ст.614 ГК). Если арендная плата вносится арендатором в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, договор не может быть досрочно расторгнут судом по основанию, названному в п. 3 части первой ст. 619 ГК, т.е. в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В этом случаи арбитражный суд ограничивается взысканием задолженности по арендной плате.

Содержание договора аренды зданий и сооружений

Обязанность арендодателя передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором срок. Передача осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК). Обязательство считается исполненным только после этих действий сторон.

Передаточный акт составляет арендодатель (балансодержатель) объекта. В акте фиксируется санитарное и техническое состояние и др. характеристики здания (сооружения), влияющие на безопасность использования его по назначению и сохранении того же объекта арендатором арендодателю в связи с окончанием срока действия договора, сроки начала и окончания внесения арендных платежей и оплаты коммунальных услуг. Если стороны (сторона) уклоняются (уклоняется) от подписания документа о передачи, закон расценивает эти действия как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренной договором.

Когда договор аренды прекращается ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК), в том состоянии, в каком арендатор его получил или в состоянии, обусловленном договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю раннее арендованного у него сооружения (ст. 622 ГК).

Одновременно с передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), о чем уже говорилось выше, - технический паспорт объекта культурного наследия, инструкции, кадастровая карта (план) земельного участка и т.п.). Согласно ГК при аренде здания и сооружения арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка занятую этим объектом (ст. 652), кроме земель изъятых из оборота (п. 4 ст.27 ЗК) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК). Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) и использования части земельного участка, занятый арендуемым зданием (сооружением). Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь. Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания (сооружения), в случаях, когда и тот и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст.35 ЗК). Прежде всего, право передать участок в аренду принадлежит его собственнику.

Право быть арендатором земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник участка: правами аренды, постоянного (бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования (ст.15-24 ЗК).

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков. После введения в действие Земельного кодекса государственные (муниципальные) земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. С введением в действие главы 17 ГК (ст.268, 270) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть передано только на основании решения государственного или муниципального органа уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование или в аренду лишь с согласия собственника участка.

Передача прав на земельный участок обслуживающий арендованное здание (сооружение), является обязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК и зависит от делимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана с заключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об аренде здания (сооружения).

ГК устанавливает гарантию перехода права пользования арендатору той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество. Когда стороны не оговорили условия пользования землей арендатор пользуется земельным участком автоматически в течении срока аренды здания или сооружения. Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст.617). Аналогичное правило установлено применительно к земельному участку, на котором находится арендуемое здание и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (ст.653 ГК).

Нормативный материал

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [федер. закон: принят Гос.Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 23-37.

Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ: по состоянию на

] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

Российская Федерация. Законы. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ: [федер. закон от 25 июня 2002 г.] // СЗ РФ. - 2002. - № 26. - Ст. 2519.

Российская Федерация. Законы. О государственных и муниципальных предприятиях: [федер. закон от 14.11.2002 г. № 116 по состоянию на 01.11.2014] // СЗ РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс РФ: [федер. закон от 25 октября 2001 г.] // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

6 Российская Федерация. О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений: [постановление Правительства от 05 января 1998 г. № 2] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

Материалы судебной практики

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо ВАС РФ от 01 июня 2000 г. № 53 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 7. договор аренда здание

Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо ВАС РФ от 06 марта 2001г. № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.

Размещено на Allbest.ru