Договор продажи недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

Реферат

Договор продажи недвижимости

1.Понятие, признаки, предмет договора продажи недвижимости

договор продажа недвижимость

«По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену» (п. 1 ст. 549, п.

1 ст. 454 ГК).

Данный договор характеризуется как двусторонний и взаимный. Этот договор является одной из разновидностей договора купли-продажи по предмету - недвижимое имущество. (ст. 130 ГК).

В соответствии со ст. 130 к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, иных объектов, прочно связанных с ними, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ранее продажа этих объектов осуществлялась по договору поставки и договору купли-продажи. Сейчас согласно ГК при продаже следует применять нормы о договоре продажи недвижимости. При продаже недвижимости на торгах, в том числе на публичных, при обращении взыскания на имущество должника к заключаемому по результатам торгов договора купли-продажи применяются нормы ст. 447-449 ГК РФ и нормы о купле продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст. 132 ГК предприятия в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Договор купли-продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Прежде всего, к договору продажи предприятия применяются нормы §8, при их недостаточности - §7 гл. 30, а только потом - общие положения о купле- продаже (ст. 599 ГК)

При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации следует руководствоваться законодательством о приватизации, а в некоторых случаях - §7 гл. 30 ГК.

Предметом договора продажи недвижимости может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Предметом договора продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, но только после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.

2.Субъектный состав договора продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. По общему правилу Продавцом может выступать собственник недвижимого имущества; а также им может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. Продавцом при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение (в настоящее время - Российский фонд федерального имущества), уполномоченное Правительством РФ и т.д. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества РФ, органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ и органы местного самоуправления. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут являться продавцами этого имущества только с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности (п. 1 ст. 113 ГК). Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Однако специальными законодательствами устанавливаются специальные нормы, адресованные к покупателям недвижимости (ст.5 Федерального закона «О приватизации федерального и муниципального имущества» Существуют и особые правила, которые касаются одновременно и продавцов и покупателей недвижимости (норма п.3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. Согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить заверенное согласие другого супруга.) Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признание сделки недействительной в течении года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

3.Форма и государственная регистрация перехода права собственности

«Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность» (ст. 550 ГК). В отличие от договора купли-продажи жилых помещений договор продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия. В соответствии со ст. 554 в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (при продаже земельного участка следует указывать его местонахождение, категорию земли, цели ее использования, общую площадь) При отсутствии таких данных договор считается незаключенным. Согласно п.1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимость у покупателя возникает на основе сложного юридического состава - заключенного договора продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности. По своей природе соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором.

Положение п.2 ст. 551 ГК следует понимать так: заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежащее ему как собственнику правомочие распоряжения - любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но, не приобретя титула собственности, покупатель не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Данные положения касаются только договоров купли-продажи нежилой недвижимости.

4. Содержание договора продажи недвижимости. Требования к порядку определения цены на недвижимость

К числу существенных условий этого договора относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого имущества. Закон требует, чтобы в договоре были указаны данные, позволяющие точно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (при продаже земельного участка следует указать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже земли, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь (в том числе жилую), этажность и другие параметры). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Требуемые законом данные о передаваемой недвижимости содержаться в специальных документах (план земельного участка, или план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Что касается данных о жилой недвижимости, то они содержатся в следующих документах (паспорта таких помещений, справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Необходимость определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иначе договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (ч. 1 ст. 432).

Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи недвижимости невозможен, т.к. право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК)

В соответствии со ст. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным, т.к. цена отнесена к существенным условиям этого договора. Согласно п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам.

Требования к порядк

у определения цены на недвижимость:

1) при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием, сооружением, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка.

Если же земельный участок передается на праве аренды и т.д., то в цену здания, сооружения включается только цена этого права.

2) если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого имущества.

Г лавной обязанностью покупателя по договору купли-продажи наряду с обязанностью принять купленную недвижимость, является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяется сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

5. Исполнение и прекращение договора продажи недвижимости

1) подписание сторонами передаточного акта (акта приема-передачи);

2) вручение имущества покупателю;

В соответствии со ст. 224 ГК вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя. Норма является диспозитивной, т.е. в законе или договоре может быть предусмотрен иной порядок передачи.

Уклонения сторон от подписания передаточного акта, а также уклонения продавца от вручения, а покупателя от принятия недвижимости признается отказом от исполнения договора.

В случае, когда от исполнения отказался покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК, вправе потребовать от покупателя принять товар либо отказаться от исполнения договора. Если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора, о чем имеется оговорка в передаточном акте, а покупатель все же ее принимает, то продавец считается ненадлежащим исполнившим договор. В этом случае покупатель в соответствии со ст. 393 ГК вправе требовать от продавца возмещения ему убытков.

Литература

2 Российская Федерация. Законы. О приватизации жилищного фонда в РФ: [закон РФ по состоянию на 01.11.2014] // ВВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [федер. закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 23-37.

4 Российская Федерация. Законы. О государственных и муниципальных предприятиях: [федер. закон от 14.11.2002 г. № 116 по состоянию на 01.11.2014] // СЗ РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746.

5 Российская Федерация. Законы. О приватизации государственного и муниципального имущества: [федер. закон от 21 декабря 2001 г. № 178] // СЗ РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251.

6 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: [федер. закон от 21.06.1997 г. № 122] // СЗ РФ. - 2003. -№ 24. - Ст. 2244.

7 Российская Федерация. Законы. Воздушный кодекс РФ: [федер. закон от 19 марта 1997 г.] // СЗ РФ. - 1999. - № 28. - Ст. 3483.

8 Российская Федерация. Законы. Кодекс торгового мореплавания РФ: [федер. закон от 30 апреля 1999] // СЗ РФ. - 2001. - № 22. - Ст. 2125.

9 Российская Федерация. Законы. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ: [федер. закон от 07 марта 2001 г.] // СЗ РФ. - 2003. - № 14. - Ст. 1256.

10 Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс РФ: [федер. закон от 25 октября 2001 г.] // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

Материалы судебной практики

1 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: [информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59] // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.

2 О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»: [постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993г. № 8] // Бюллетень ВС РФ. - 1993. - № 11.

Размещено на Allbest.ru