Договор ренты, виды договора ренты

Размещено на http://allbest.ru

Реферат

Договор ренты, виды договора ренты

1.Понятие договора ренты, элементы, правовая природа. Его виды и формы. Существенные условия договора ренты

договор рента правовой

«По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставление средств на его содержание в иной форме» (п. 1 ст. 583 ГК).

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента п. 2 ст. 583 ГК). Таким образом, выделяют следующие виды рентного договора - 1) постоянная рента 2) пожизненная рента 3) пожизненное содержание с иждивением.

Сторонами договора ренты являются:

а)получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

б)плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплатить передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и договоре пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане. В п. 1 ст. 589 ГК указано, что получателем постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты могут быть любые граждане и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие), заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом и содержанием договора ренты и обеспечивающие ее выплаты.

Предмет договора ренты определен в п.1 ст. 583 ГК как «имущество». Предметом договора пожизненного содержания с иждивением объявлено недвижимое имущество (п. 1 ст. 601 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 583 получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Поскольку объектом права собственности могут быть только индивидуально - определенные вещи, предметом договора ренты могут быть вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные ценные бумаги. Не могут быть предметом договора ренты: безналичные деньги, бездокументарные ценные бумаги, иные имущественные права, работы, услуги, информация, результаты интеллектуальной деятельности, исключительные права на них, нематериальные блага. В соответствии со ст. 584 ГК договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Рентное обременение должно регистрироваться в соответствии с п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости как обременение права собственности в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 584, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Если нарушены требования о нотариальном удостоверении договора ренты, он будет считаться недействительным (п. 1 ст. 165, ст. 584 ГК).

Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п. 3 ст. 433 ГК незаключенной сделкой, т.к. ст. 584 ГК не содержит указания на его недействительность. Договор ренты является реальным при передаче движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, т.к. в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, т.к. в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли - продажи. Реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными. Договор ренты является возмездным. Право получения рентных платежей возникает у получателя ренты только после передачи имущества под выплату ренты с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у плательщика ренты.

Рентные платежи могут осуществляться в форме денежных выплат ( п. 1 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь соответствующую денежную оценку. Обязательства по выплате рентных платежей являются длящимися и подлежат систематическому исполнению.

В соответствии с п. 2 ст. 587 ГК существенным условием договора передачи денежной суммы или иного движимого имущества под выплату ренты, является условие, которое устанавливает обязанность плательщика ренты 1) либо предоставить обеспечение исполнения его обязательств по выплате ренты: залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и др. 2) либо застраховать по правилам ст. 932 ГК в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обязательств по ее выплате. При невыполнении этих обязательств плательщиком ренты, а также в случае утраты обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 588 ГК).

В соответствии с п. 2 ст. 586 ГК плательщик ренты, передавший обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Ст. 588 ГК предусматривает особую меру защиты интересов получателя ренты за просрочку выплаты ренты. Она установлена в виде обязанности плательщика, уплачивать получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

2. Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты, характер, субъекты, предмет, размер и формы рентных платежей, содержание. Общие и специальные основания прекращения договора постоянной ренты

1) Главным признаком этого договора является бессрочный характер обязательства по выплате ренты, который возложен договором на плательщика ренты. Это значит, что существование этого договора не ограничивается каким - либо периодом времени, сроком жизни или существования получателя. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п. 1 ст. 589 ГК). Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, не могут быть получателями постоянной ренты, т.к. они не могут вступать в бессрочные отношения. И учреждения по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, т.к. закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать или по другому распоряжаться своим имуществом. Они не могут также отчуждать для получения постоянной ренты, имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им доходной деятельности (п. 2 ст. 298 ГК). Коммерческие юридические лица, будучи субъектами предпринимательской деятельности, не могут быть получателями ренты.

2) Другой признак договора постоянной ренты - это возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, некоммерческим организациям, имеющим право быть получателями постоянной ренты.

3) Размер рентных платежей - является существенным условием договора постоянной ренты. Он должен быть определен сторонами в договоре. В целях защиты интересов получателя постоянной ренты установлено, что размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. (п.2 ст.590 ГК). Основной формой рентных платежей по этому договору - является денежная. Этим договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК).

В длящихся обязательствах, которые возникают на основе договора постоянной ренты, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданной под выплату постоянной ренты. Если случайно гибнет или повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты - как лицо, получившее это имущество в собственность безвозмездно. Следовательно, он обязан продолжить исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества. Если случайно гибнет или повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик, как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты, либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Прекращение договора постоянной ренты возможно как по общим основаниям гл. 26 ГК, так и по специальным основаниям. Специальное основание прекращения обязательств - это ее выкуп. В соответствии с п. 1 ст. 592 ГК плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Невозможно осуществление права на выкуп ренты при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты. Последний вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случае, когда:

а)плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б)плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК);

в)плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г)недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

д)в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593).

3. Понятие, признаки, существенные условия, характерные черты договора пожизненной ренты

Основные элементы. Гарантии защиты прав получателей ренты по договору пожизненной ренты.

По договору пожизненной ренты «одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество под выплату ренты, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы в течении его жизни». (ст. 596 ГК РФ).

Это обязательство личного характера. Получателем (получателями) пожизненной ренты могут быть только физические лица: гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин (либо множество граждан), который указан лицом, передавшим имущество плательщику (договор в пользу третьего лица). Другой гражданин (другие граждане) должен сообщить плательщику ренты (п. 2 ст. 430 ГК) о намерении требовать исполнения обязательства в свою пользу. Нельзя составлять этот договор в пользу лица, умершего к моменту его заключения; договор не допускает ни цессии, ни наследования.

Если получателей несколько, закон исходит из равенства их долей на пожизненную ренту. Это правило действует в том случае, когда договором не установлены неравные доли. Смерть одного из получателей влечет пропорциональный перевод его доли в праве на получение ренты пережившим получателям ренты. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК).

Плательщик выплачивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Размер ренты устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа (см. ст. 597 ГК). Закон определяет его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения. В соответствии со ст. 318 ГК Сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, индексируется в случаях и в порядке, которые установлены законом или договором. Таким образом, закон требует увеличения размера пожизненной ренты, и это должно быть отражено в договоре. В законе определяется не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат -- по окончании каждого календарного месяца. По соглашению сторон допускается и иная периодичность.

Получатель пожизненной ренты наделен -- в целях защиты своего положения - правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым прекратить договор (ст. 599 ГК). Основания, требования выкупа ренты получателем -- существенные нарушения договора плательщиком ренты. Перечня таких оснований, даже примерного, закон не приводит. Согласно п.

1 ст. 450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это общее понятие существенного нарушения договора может быть раскрыто через основания, приведенные в договоре постоянной ренты (см. ст. 593 ГК), но целесообразнее все же назвать их в заключаемом договоре пожизненной ренты. Выкуп пожизненной ренты производится на условиях предусмотренных ст. 594 ГК.В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты ее получатель вправе также отказаться от выкупа ренты, потребовав расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15, 393 ГК).

Закон предоставляет получателю пожизненной ренты, передавшему плательщику имущество бесплатно, право при существенном нарушении договора плательщиком потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены пожизненной ренты.

В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получено оно бесплатно или за плату. Статья 600 ГК повторяет это правило, не освобождая плательщика от обязательства выплачивать ренту на договорных условиях.

4.Договор пожизненного содержания с иждивением

По ДПС с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

1) Предметом данного договора может быть только недвижимость.

2) В данном договоре рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрено оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. В качестве исключения этим договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течении жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

3) В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (п. 2 ст. 602 ГК).

4) Особый характер отношений между получателем ренты и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение обусловлен социальной сущностью и назначением данного договора. Например, необходимость в уходе может возникнуть посла заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств и предъявляемых требований. Поэтому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК). Нахождение гражданина на пожизненном содержании плательщика ренты, предоставляющего гражданину иждивение, жилище и уход, предполагает наличие между ними лично-доверительных отношений.

Интересы гражданина - получателя ренты гарантируются различными способами: 1) плательщик ренты - собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, - вправе отчуждать, сдавать в залог или иными способами обременять такое имущество только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК). Это - следствие наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 587 ГК). 2) плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не привело к снижению стоимости этого имущества.

В тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещноправовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица. Если право пользования жилым помещением будет предоставлено гражданину в жилой недвижимости, переданной в ренту им самим, то помимо указанного вещного права пользования жилы помещением у него в силу закона (п. 1 ст. 587 ГК) также возникает и право залога (ипотеки), являющееся вещно-правовым обременением жилой недвижимости, переданного в ренту.

К данному договору применяется правило о пожизненной ренте, например - правила о сроках выплаты денежной части иждивения, о последствиях случайной гибели предмета ренты и т.д. (п.2 ст. 601 ГК).

Нормативный материал

1 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [федер. закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 23-37.

2 Российская Федерация. Законы. О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ: [федер. закон от 26.01.96 по сост. на

01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 41-43.

3 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [федер. закон: от 30.11.1994 № 51-ФЗ] // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

4 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: [федер. закон от 21.06.1997 г. № 122] // СЗ РФ. - 2003. - № 24. - Ст. 2244.

5 Российская Федерация. Законы О лицензировании отдельных видов деятельности: [федер. закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ // СЗ РФ. - 2011. - № 19. - Ст. 2716.

6 Российская Федерация. Законы О минимальном размере оплаты труда: [федер. закон от 19 июня 2000 г.] // СЗ РФ. - 2000. - № 26. - Ст. 2729; 2002. - № 18 - Ст. 1722; № 48 - Ст. 4737; Российская газета. - 2003. - 3 октября.

7 Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: [постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219] // СЗ РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

Материалы судебной практики

1 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001г. № 59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4.

Размещено на Allbest.ru