Договор социального и коммерческого найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Договор социального и коммерческого найма жилого помещения

План

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

Заключение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения. Основные элементы договоров

Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения

Изменение и расторжение договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Понятие и виды договора найма жилого помещения. Предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид, договора получил в литературе название «договор коммерческого найма». Названные договоры имеют определенные общие черты. И тот и другой опосредуют отношения по представлению жилых помещений в пользование за плату.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

В договоре коммерческого найма ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др. Договор коммерческого найма -- это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. К предпосылкам, при наличии которых гражданин может претендовать на получение жилого помещения из фонда социального использования, как следует из ст. 49 ЖК, относятся нуждаемость в улучшении жилищных условий. Нуждаемость понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством.

Вторым условием, необходимым для получения жилого помещения из фонда социального использования, является по общему правилу постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте. Доказательством постоянного проживания признается на практике в первую очередь наличие регистрации по месту жительства.

Если гражданином доказано наличие рассмотренных выше условий, у него возникает право требовать принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это требование в виде письменного заявления адресуется органу местной администрации или предприятию, учреждению, где гражданин работает. Учет заключается в том, что гражданин, подавший соответствующее заявление (с приложением необходимых документов), записывается в специальную книгу, содержащую список лиц, подавших аналогичные заявления. С момента принятия на учет у гражданина возникает право состоять на учете и соответствующее правоотношение, субъектами которого являются гражданин и орган, принявший его на учет.

Решение о предоставлении жилого помещения из фонда социального использования принимается органом, в распоряжении которого находится жилищный фонд. Оно влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, возникшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, и создает право гражданина получить ордер на занятие жилого помещения. Право на занятие помещения возникает только из ордера; решение о предоставлении жилого помещения само по себе не является основанием для вселения в это помещение.

На основании решения о предоставлении гражданину жилого помещения орган местной администрации выдает ему специальный документ

— ордер на занятие жилого помещения.

Юридическое значение ордера заключается в том, что этот документ, имеющий административно-правовую природу, влечет возникновение одного из видов жилищных правоотношений -- правоотношения между гражданином - ордеродержателем и жилищно-эксплуатационной организацией, в силу которого гражданин вправе требовать обеспечения ему возможности занять указанное в ордере жилое помещение (например, путем выдачи ключей от него), а жилищно-эксплуатационная организация обязана обеспечить такую возможность. Кроме того, из ордера возникает право ордеродержателя требовать заключения договора социального найма жилого помещения и соответствующая этому праву обязанность жилищноэксплуатационной организации заключить договор.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое помещение. Дальнейшие отношения будут, складываться на основании договора. Вселение в жилое помещение происходит на основании ордера, а не договора. Сам ордер как документ имеет административно-правовую природу (слово «ордер» означает приказ). Несмотря на это, возникшее из ордера право на вселение в жилое помещение имеет имущественное содержание и потому должно рассматриваться как субъективное гражданское полномочие.

Правоотношение, возникшее из ордера, существует недолго: оно прекращается путем исполнения, т. е. в момент заключения письменного договора до вселения либо в результате факта вселения в жилое помещение. Данное правоотношение может прекратиться и путем отказа гражданина занять по тем или иным мотивам указанное в ордере помещение.

Заключение договоров коммерческого и социального найма жилого помещения. Основные элементы договоров

договор социальный коммерческий наем

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т. п. Ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных. Существенным для рассматриваемого договора является условие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п.

1 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Ограничение

(обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2 ст. 674 ГК).

Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае договор считается заключенным на пять лет.

Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на краткосрочный договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

Преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый срок (по истечении срока заключенного договора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условия и на тот же срок. Если наймодатель не соблюдает своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 Г К). B отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т. е. не содержит условия о сроке.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений нередко собственник жилья непосредственно сам заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

В качестве нанимателя может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а зачем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма, жилого помещения, в которые оно выступает в качестве наймодателя.

В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаше всего выступает собственник жилого помещения, причем относящегося к любому фонду -- частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Закон устанавливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем, как следует из ст. 679 ГК, допускается лишь с согласия наймодателя. Следовательно, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно сонанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей.

Стороны в договоре социального найма предопределены заранее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, -- в ордере. Ордер адресован, прежде всего, будущему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация). Стороной в договоре может быть также муниципальное предприятие или учреждение, имеющие жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государственное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего -- по соглашению между ними.

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в договоре. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они именуются временным жильцами. К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (т. е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.

При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т. е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Объектом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение. Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным -- жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход.

Объектом договора коммерческого найма может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера. Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта.

Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст.290 ГК).

Объект договора социального найма отличается от соответствующего условия коммерческого найма двумя основными особенностями: во-первых, он предопределен ордером, и стороны не могут его изменять, уточнять и т. п. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере; во- вторых, при социальном найме к объекту договора закон устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом, это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната.

Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне -- нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1, ст. 671 ГК). Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными правовыми актами.

Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное -- самостоятельно вносить коммунальные платежи. Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизируются в заключаемых договорах.

Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значительной степени договором, а при социальном найме -- главным образом законами и иными правовыми актами.

Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). Наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элементы права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его в поднаем и др. Это относится и к коммерческому и к социальному найму.

Право на жилую площадь принадлежит нанимателю в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Важнейшим признаком права на площадь, является его волевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК наниматель и по договору коммерческого, и по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для использования в других целях без согласия наймодателя.

Применительно к договору социального найма право на жилую площадь включает правомочие нанимателя и членов его семьи на сохранение в течение определенных законом сроков жилого помещения в случае временного их не проживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном порядке признаны утратившими право на данное жилое помещение.

Изменение и расторжение договоров социального и коммерческого найма жилого помещения

Для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, -- нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом могут быть предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя и даже вопреки его возражению.

Раздел жилых помещений -- наиболее распространенный случай изменения договора социального найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель. Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением.

Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении). Изменение правоотношения найма, выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один: договор на все занимаемые ими помещения, т. е. изменяются субъекты, предмет и возможно, некоторые условия договора найма.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.

Правоотношение найма в домах государственного муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещении по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение придается согласию наймодателя, На это указывается в ч. 2 ст. 678 ГК, согласно которой наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

К числу случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой. Например, достаточно часты случаи передачи жилых домов из государственного фонда (ведомственных домов) в муниципальный фонд, т. е. из государственной собственности в муниципальную.

Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме -- по требованию совершеннолетних членов семьи). По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. «Согласие» наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем -- с другой. Но если между «совместно проживающими лицами» не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом. 3акон предусматривает для обязательства найма жилого помещения особые основания его прекращения.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора. Расторжение договора можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, -- по иску наймодателя.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения или утраты права на проживание по другим основаниям либо отсутствия у лица такого права (например, при самовольном занятии помещения) является обязанность освобождения жилого помещения. Оно может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение.

Прекращение правоотношения социального и коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения -- предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т. п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи, а при коммерческом найме -- один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами (п. 2 ст. 686 ГК).

Нанимателю, по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи, в любое время расторгнуть договор найма (п. 1 ст. 83 ЖК РФ). Однако наниматель по договору коммерческого найма, решивший расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Для коммерческих отношений это имеет существенное значение: наймодатель в течение указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту и др. Расторжение договора социального найма по требованию наймодателя, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, т. е. без применения к нему мер принуждения.

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения допускается в следующих случаях: (ст.85 ЖК)

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. (ст. 91 ЖК)

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным. Применение такой жестокой санкции за перечисленные действия возможно, если доказано, что они были систематическими, т. е. повторялись неоднократно, а также виновными, т. е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.

Без предоставления жилой площади, причем в административном порядке, выселяются лица, самоуправно занявшие жилое (или нежилое) помещение. Самоуправным признается такое занятое жилого помещения, когда у лиц не было никаких оснований для кого-либо, они действовали вопреки запрещению о вселении.

Выселение без предоставления другого жилого помещения по основаниям, не связанным с правонарушением, имеет место в двух случаях. Во-первых, без предоставления другого жилого помещения выселяются граждане, проживающие в общежитии, предоставленном им в связи с работой или учебой. Это относится к прекратившим работу сезонным, временным работникам и лицам, работавшим по срочному трудовому договору, а также к учащимся и студентам учебных заведений, выбывшим из них. Во-вторых, выселению без предоставления другого жилого помещения подлежат рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, если они проживали в служебном жилом помещении.

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом. При этом учитывается, что на наймодателя - собственника нельзя возлагать обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.

При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК договор коммерческого найма, может быть, расторгнут «по требованию наймодателя» (п. 2 ст. 687), либо по требованию «любой из сторон» (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке. По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма, может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой из сторон договор коммерческого найма, может быть, расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма, может быть, расторгнут в судебном порядке, во-первых, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме--в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа

В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).

Нормативный материал

1 Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): [федер. закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14] // СЗ РФ. - 1996. - № 5. - С. 23-37.

2 Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: [федер. закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ: по состоянию на

01.11.2014. ] // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

3 Перечень заболеваний, дающий инвалидам, страдающих ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты: [постановление Правительства РФ от 21.12.2004 N 817] // СЗ РФ. - 2004. - № 52 (часть 2). - Ст. 5488.

Материалы судебной практики

1 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР: постановление Пленума ВС РФ от 26 декабря 1984г. № 5 // СП ПВС СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1999. - С. 193.

2 О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ: постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993г № 8 // СП ПВС СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1999. - С. 273.

3 О практике применения судами жилищного законодательства: постановление Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 // СП ПВС СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. - М., 1999. - С. 133.

Размещено на Allbest.ru