Аренда зданий и сооружений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Специальность: Право и организация социального обеспечения

Тема: Аренда зданий и сооружений

Введение

Аренда (от латинского arrendare - отдавать внаем) - предоставление одним лицом другому права пользования своим имуществом, так традиционно формулируется это понятие. Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды здания, сооружения является:

1) реальным - считается заключенным с момента передачи здания, сооружения арендатору арендодателем;

2) возмездным;

3) взаимным - наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора аренды.

Актуальность выбранной темы выражается в большом значении института аренды как в гражданском праве, так и в современной рыночной экономике в целом. Договорные отношения по поводу аренды - выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Степень разработанности рассматриваемой проблемы достаточно обширна. Изучению арендных отношений посвящены научные работы и главы в учебниках и учебных пособиях таких авторов как М.З. Абесалашвили, С.С.Алексеева, М.И.Брагинского, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, В.А. Белова и других.

Основной целью написания данной работы является рассмотрение основных положений договора аренды зданий и сооружений.

Для раскрытия поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить правовое регулирование аренды зданий и сооружений, положения договора аренды;

- рассмотреть существенные условия договора аренды зданий и сооружений;

- ознакомиться с порядком государственной регистрации договора арены зданий и сооружений;

- рассмотреть основания прекращения договора аренды зданий и сооружений.

При подготовке данной работы использовалась научная и учебная методическая литература, нормативно-правовые акты Российской Федерации.

1. Правовое регулирование аренды зданий и сооружений

Правовое регулирование имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения. Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты "слабой стороны", как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим арендные отношения в Российской Федерации, является Гражданский кодекс РФ. Договору аренды в кодексе посвящена гл. 34 "Аренда", которая содержит 6 параграфов и 64 статьи. Структура данной главы построена таким образом, что сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды или аренде определенного вида имущества - прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды - он относится к категории гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Однако следует отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору. Арендатор получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Во-вторых, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

В-третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, лизинга) произведено не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным договорам. Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору намеревается получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы, поэтому договор аренды является и возмездным.

Договор аренды является двусторонним, так как каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности. Одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга, из этого следует, что договор аренды является взаимным.

Арендодателем может быть только собственник сдаваемого в аренду имущества или лицо, уполномоченное собственником. Арендатором может быть любое дееспособное лицо. Формой договора аренды является простая письменная форма, если договор заключен с гражданином и срок договора превышает один год или независимо от срока договора, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Основными признаками договора аренды являются:

- передача имущества во временное владение и пользование или только временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору);

- арендодатель при передаче имущества получает определенную плату.

Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении сделки, взаимным и возмездным.

Квалификация договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. В момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды. Все действия по договору аренды, могут быть произведены, только по соглашению сторон.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы: целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

2. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Существенным условием договора аренды является предмет, которым выступают индивидуально определенные непотребляемые вещи. Предмет является существенным условием любого договора и должен быть согласован (ст. 432 ГК РФ).

В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать здание или сооружение арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Исходя из данной нормы, а также общих положений об аренде (ст. ст. 606, 607 ГК РФ) можно сделать вывод, что предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое по нему имущество.

Для надлежащего согласования предмета договора аренды рекомендуется указать:

- данные, позволяющие определенно установить передаваемое арендатору имущество (объект аренды);

- основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ (предоставление имущества во временное владение и (или) пользование за плату).

При заключении договора аренды сторонам следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключить договор аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло. На стадии заключения договора арендатору следует выяснить, имеется ли у арендодателя право собственности на вещь - в зависимости от этого будут различаться правовые последствия заключения договора.

Если условие о предмете договора аренды не согласовано договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

Если в договоре не согласованы данные об имуществе, передаваемом в аренду, он не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды).

Важное значение имеет срок аренды, который может определяться в нескольких вариантах:

1.Срок определяется в договоре - в этом случае досрочное прекращение договора возможно или по соглашению сторон, или судом на условиях досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон.

2.Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок - в этом случае любая из сторон вправе в любое время без объяснения мотивов отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

3.Если по истечении установленного сторонами срока арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

Арендная плата может устанавливаться сторонами в различных формах: денежной, натуральной, путем предоставления арендатором определенных услуг. Если арендная плата установлена в не денежной форме, договор является смешанным.

В общих нормах о договоре аренды отсутствует указание на то, что при отсутствии условия об арендной плате договор считается незаключенным, следовательно, арендная плата в этом случае взыскивается по ставкам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества (то же относится к порядку, условиям и срокам внесения платы).

К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Судебная практика выработала положение, по которому досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. В то же время арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему имущества.

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договором может быть предусмотрено право выкупа арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Однако законом могут быть определены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. Если арендатор в результате просрочки арендодателя в исполнении обязательства по передаче имущества потерял интерес к договору аренды, он вправе требовать его расторжения и возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п. З ст. 611 ГК).

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в §4 т. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи и подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

3. Государственная регистрация договора арены зданий и сооружений

К форме договора аренды зданий и сооружений предъявляются особые требования.

Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК РФ, к договору аренды здания или сооружения применим только один -- составление одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 651 ГК РФ). В этом еще одна особенность формы договора.

Кроме того, если срок договора аренды здания и сооружения не менее одного года, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет его незаключенность.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ равен году.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Не подлежат государственной регистрации:

1) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий государственной регистрации;

2) договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года;

3) новый договор аренды, которым регулируются отношения сторон, при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды;

4) обременения в виде прав арендатора, возникающих на основании договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года.

Подлежат государственной регистрации:

1) соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, поскольку такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды;

2) соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации.

Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении.

Здания и сооружения - специфический объект аренды, отличительными чертами которого является неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором возведен объект, относительно высокая ценность, на стоимость которого оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением.

В юридической литературе приводятся следующие признаки здания (сооружения):

Во-первых, искусственность возведения. Данный признак позволяет отграничить здание (сооружение) от объектов недвижимости, являющимися таковыми по своей природе (горы, скалы).

Во-вторых, "привязка" к определенному земельному участку. Это также относится и к инженерным сооружениям, находящимся под землей (шахты).

В-третьих, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак позволяет отграничить здание (сооружение) от иных построек и конструкций, которые не могут быть отнесены к объектам недвижимости. К ним относятся временные, переносные подвижные строения облегченного типа без фундамента, подъемники, сборно-разборные конструкции, зрительные залы, трибуны, подиумы и т.д. К этим объектам применяются нормы общих положений об аренде, содержащиеся в параграфе 1 гл. 34 ГК.

В-четвертых, самостоятельность. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, законченность объекта с точки зрения возможности его использования по целевому назначению.

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору индивидуально определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен оплатить за это арендную плату (ст.606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть четко определены его существенные условия. Договор будет считаться заключенным лишь с того момента, когда стороны в требуемой законом форме достигнут соглашения по всем существенным условиям.

Применительно к договору аренды зданий и сооружений таким существенным условием является объект аренды. В договоре аренды обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта (номера арендуемых нежилых помещений); назначение; площадь; этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора). Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ).

Следует отметить, что в качестве объекта аренды не может выступать доля в праве собственности, поскольку "доля" - понятие, прежде всего, идеальное, а имущество, предаваемое в аренду, должно быть конкретно определено. В противном случае, в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ, договор будет считаться незаключенным.

Помимо предмета договора, существенным условием договора может быть срок временного предоставления объекта (ст.610 ГК РФ). Законодатель не устанавливает предельного срока аренды. Поэтому стороны самостоятельно определяют продолжительность аренды в договоре. Однако допустимы отношения без указания срока аренды. В соответствии с п.2 ст.610 если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, как до истечения одного года, так и после его истечения. В этом случае неясно, каким образом должна применяться ст. 651 ГК РФ, устанавливающая обязательную регистрацию договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года. Установить, подлежит ли такой договор государственной регистрации невозможно.

В соответствии с разделом V Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись об аренде как ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество вносится в подраздел III ЕГРП, который (в соответствии с требованиями ст.12 Закона о регистрации) предназначен именно для внесения записей о таких ограничениях (обременениях). При этом договор аренды помещения или части помещения регистрируется не путем внесения записей в лист записей о сделках, как это происходит по общему правилу при регистрации договоров, а как обременение прав арендодателя, т.е. путем внесения записей в специально предусмотренный приложением № 3 к указанным Правилам лист для записей об аренде. Сведения о договоре аренды вносятся лишь в графу "документы-основания" листа о регистрации аренды. Таким образом, сведения об аренде вносятся именно как об обременении.

Требование о государственной регистрации права аренды, возникшего из договора, заключенного на срок до одного года, противоречит основным началам гражданского законодательства, установленным ст.1 ГК РФ, а также общим принципам предпринимательской деятельности, поскольку создает излишние препятствия, связанные с громоздким процессом регистрации прав.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: право аренды не может возникнуть помимо договора, а последний подлежит регистрации в соответствии со ст.651 ГК РФ. Закон подразумевает, что тем самым регистрируется и право аренды. Регистрация же права аренды без регистрации договора ни ГК РФ, ни Законом о регистрации не предусмотрена.

4. Основания прекращения договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

- по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);

- по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);

- посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

В Кодексе как общее правило установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, в отдельных случаях Кодекс признает право одной стороны отказаться от исполнения договора. Существует соответствующая норма и применительно к аренде недвижимости: согласно п. 2 ст. 610 ГК каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив о своем решении другую сторону за три месяца. Возможность отказа от исполнения здесь обусловлена особым характером условия о сроке. Этот принцип, однако, не исключает право контрагента обратиться в суд с требованием о признании договора действующим, то есть оспорить соблюдение другой стороной процедуры прекращения договора. Правомерность одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от договора, осуществленных одной из сторон, может быть предметом оценки суда при рассмотрении иных вытекающих из этого договора требований (например, требований о понуждении к реальному исполнению договора, о взыскании штрафных санкций и возмещении убытков за неисполнение, ненадлежащее исполнение договора и т.п.).

Действующее гражданское законодательство, прямо допуская возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды зданий, помещений, заключенных на неопределенный срок, не лишает стороны права на расторжение такого договора в судебном порядке. Как правило, сторона прибегает к такому способу, когда она намерена доказать недобросовестность контрагента, либо имеет к последнему претензии имущественного характера.

Положение о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства, закрепленное ст. 310 ГК, сообразуется с тем, что участники гражданского оборота имеют обязанности, вытекающие из запретительных норм права.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Однако далее следует изъятие, касающееся предпринимательских отношений: стороны, являясь профессиональными участниками соответствующего вида деятельности, вправе предусмотреть такие случаи и в договоре, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

ля одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия второй стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Необходимо различать односторонний отказ от исполнения обязательства от одностороннего расторжения договора по требованию одной из сторон.

В п. 2 ст. 450 ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда:

- когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

- в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что толкование положений Кодекса о существенном нарушении обязательства требует серьезного анализа правоприменительной практики, складывающейся в отдельных сферах деятельности с участием различных субъектов и с учетом конкретных фактических обстоятельств исполнения договорных обязательств. В последнее время из общего договорного права выделяются нормы, которые регулируют договорные отношения между профессиональными коммерсантами и потребителями. Законодатель вынужден признать, что общее договорное право не дает рядовому гражданину адекватных средств защиты против крупных компаний. Поэтому требуется предоставление потребителям дополнительных правовых и процессуальных гарантий охраны их интересов во взаимоотношениях с крупными юридическими фирмами, включая возложение на последних дополнительных обязанностей.

Практическое применение названного положения не может не вызвать определенных затруднений и ввиду отсутствия подходов к определению таких базовых понятий, как "характер обязательства", "условия оборота" и т.п.

Применительно к существенному нарушению предлагается оценить соотношение ущерба к ожидаемому результату. По этой причине вполне возможно удовлетворение требования о расторжении договора при нарушении, незначительном по размеру ущерба, и равно отказ в удовлетворении такого же требования, несмотря на то, что ущерб оказался весьма значительным. Решение суда зависит лишь от того, является ли действительно существенной разница между тем, на что вправе была рассчитывать сторона, заключая договор, и тем, что в действительности она смогла получить.

Гражданский кодекс ввел специальные основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя (ст. 619). Это когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В свою очередь по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки неисправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования (ст. 620 ГК).

Одновременно в названных статьях предусмотрено, что договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения. При этом они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя. В качестве одного из вариантов в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного внесения арендатором арендной платы в установленный срок.

В литературе и правоприменительной практике возник вопрос о соотношении специальных оснований расторжения договора аренды и общих оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 ГК. Одна группа авторов исходит из способа реализации требований кредитора, полагая, что расторжение договора аренды по специальным основаниям возможно только в судебном порядке, в то время как основания расторжения договора, включая аренду, по п.2 ст. 450 могут быть предусмотрены договором.

Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.

Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора.

Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:

во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;

в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Заключение

договор аренда имущество правовой

Договор аренды - это один из классических видов договоров с богатой историей, насчитывающей многие тысячелетия, и широчайшей областью применения, которая охватывает как предпринимательскую деятельность, так и иные отношения, в том числе и те, что имеют место в быту.

Актуальность поставленного вопроса характеризуется требованиями сегодняшнего дня, расширением судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением гражданами и юридическими лицами правовых норм в сфере владения, пользования и распоряжения недвижимым (движимым) имуществом.

Вопросы, связанные с данной темой, в настоящее время занимают ключевое место в гражданско-правовой науке и хозяйственном обороте, т.к. разнообразие форм сдачи помещений в аренду являются мощным рычагом регулирования рыночных отношений. Вообще, трудно представить себе экономику и гражданское законодательство современного государства, в котором управление недвижимостью не занимало бы одно из главенствующих мест.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации, принятая всенародным голосованием от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. - Новосибирск: Норматика, 2014. - 480 с.

3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ// СПС "КонсультантПлюс"

4. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2013 г. № 765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме" // СПС "КонсультантПлюс"

5. Абесалашвили, М.З. Понятие договора аренды // Черные дыры в Российском законодательстве. - 2011. - № 2. - 22 с.

6.Алексеев, С.С. Гражданское право: Учебник / С.С. Алексеев. - М.: Статус, 2011. - 536 с.

7. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации. М. - 1997. - с. 224

8. Гражданское право: Учебник/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М. 2012.

9.Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. - М., 2011.

10.Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова). -М., 1999.

11.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2 / Под ред. профессора Т. Е. Абовой и профессора А. Ю. Кабалкина. -М.: Юрайт-Издат. Право и закон, 2003.

12.Сергеев, А. П. Учебник по гражданскому праву. Часть 2 / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой - М.: Статус, 2011. - 342 с.

Размещено на Allbest.ru

...