Правовой статус совета многоквартирного дома

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правовой статус совета многоквартирного дома

В 2011 году вступили в силу положения Жилищного кодекса Российской Федерации[1], регламентирующие порядок создания и деятельности нового вида объединения собственников помещений многоквартирного дома - совета многоквартирного дома. Таким образом совет многоквартирного дома стал еще одним этапом в развитии вопроса об управлении общим имуществом в многоквартирных домах[2].

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) либо данный дом не управляется жилищным кооперативом и количество квартир в таком доме более четырех, собственники помещений в данном доме обязаны на своем общем собрании из числа собственников избрать совет многоквартирного дома.

Регистрация указанного совета не требуется, он не является юридическим лицом по смыслу статьи 48 Гражданского кодекса Российской Федерации[3]. Совет не имеет собственного имущества, не может быть истцом или ответчиком в суде, не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет не ведет коммерческую деятельность, не может получать никаких средств от собственников помещений многоквартирного дома, не может защищать интересы собственников в судах.

При этом, пунктом 5 статьи 161.1 ЖК РФ совету даны достаточно разнообразные полномочия по локальной нормотворческой деятельности (вынесение предложений на общее собрание собственников помещений), контрольные функции (обеспечение исполнения решений собственников помещений, контроль за оказанием услуг и / или выполнением работ управляющей организацией и т.д.) и возложены обязанности предоставления ежегодного отчета о своей деятельности.

Для управления деятельностью совета из числа его членов избирается председатель совета (пункт 6 статьи 161.1 ЖК РФ). Его правовой статус и полномочия определены пунктом 8 указанной статьи. Следует отметить, что полномочия председателя совета многоквартирного дома носят гораздо более прикладной характер и позволяют ему совершать определенные правовые действия, которые будут рассмотрены ниже.

Указанные нормы введены в раздел VIII ЖК РФ «Управление многоквартирным домом» и могли бы существенно расширить полномочия и возможности собственников помещений в многоквартирном доме по управлению своим имуществом, как это отмечалось в литературе в момент их появления[4], однако формулировки статьи 161.1 ЖК РФ не позволяют советам многоквартирных домов действительно осуществлять свои полномочия по следующим причинам:

Вопрос создания и избрания совета многоквартирного дома носит «полуобязательный» характер. Статьей 161.1 установлена обязательность избрания совета, однако эта обязанность не подтверждена никакими последствиями. Так, пунктом 2 указанной статьи установлено, что в случае неизбрания совета в установленный срок, орган местного самоуправления обязан созвать общее собрание для рассмотрения вопроса о создании совета. Однако дальше действия и полномочия собственников жилья не урегулированы. Что происходит, если созванное собрание не набирает кворума для признания его состоявшимся? Как решается вопрос, если собственники жилья проголосовали против предложенного совета? Имеет ли право орган местного самоуправления созывать собрание повторно в этом же календарном году? Несет ли орган местного самоуправления ответственность за не созыв такого собрания? Почему именно орган местного самоуправления созывает собрание, хотя он может не являться собственником помещений в таком доме?

Законодатель не дает ответа на поставленные вопросы и практика создания советов показывает, что неопределенность правового регулирования не позволяет собственникам помещений многоквартирного дома полностью реализовывать свои права на управление имуществом.

Представляется, что для решения изложенных вопросов было бы целесообразно сделать формирование совета многоквартирного дома исключительно добровольным. Так как право созыва общего собрания собственников помещений многоквартирного дома предоставляется каждому из таких собственников, орган местного самоуправления будет иметь возможность пользоваться этим правом только в отношении домов, в котором есть помещения, принадлежащие местному самоуправлению. Эта же мера позволит избежать неопределенности в ситуациях, когда собственники помещений отказываются от избрания совета многоквартирного дома.

Регистрация совета многоквартирного дома не предусмотрена. Это положение прямо установлено в пункте 2 статьи 161.1 ЖК РФ и, казалось бы, избавляет совет от выполнения формальностей. Однако, на практике указанное положение только вносит дополнительную сумятицу и ограничивает функциональность совета многоквартирного дома (см. Пунтк 3 ниже).

Так, достаточно частым является требование о внесении избранного совета многоквартирного дома во всевозможные реестры и списки. К сожалению, указанных требований можно избежать только путем информирования органов местного самоуправления о правах и полномочиях совета многоквартирного дома.

Невозможность передоверия функций члена совета многоквартирного дома. Отсутствие регистрации означает, что совет многоквартирного дома выполняет свои функции лично на основании протокола о создании и избрании совета. Содержание протокола фактически отражает полномочия, данные членам совета, и следовательно является доверенностью по смыслу пункта 1 статьи 85 ГК РФ. Это означает, что при невозможности одного из членов совета выполнять возложенные на совет функции, функции члена совета могут быть передоверены только в нотариальном порядке.

При этом обязательным становится указание в бюллетенях голосования за избрание совета возможности передоверия полномочий, а также нотариальное заверение факта передоверия (согласно пункту 3 статьи 187 ГК РФ). Необходимость нотариального заверения каждого передоверия от каждого собственника делает эту процедуру материально невыполнимой - нотариус должен оформить столько доверенностей в порядке передоверия, сколько собственников помещений проголосовало за избрание совета. В обычном пятиэтажном доме с двумя подъездами размещается около сорока квартир, во многих из которых не один собственник-то есть для передоверия требуется минимум сорок отдельных доверенностей.

Принимая во внимание, что совет многоквартирного дома не является юридическим лицом и не участвует в финансовом обороте, реализовать такие права становится невозможным. При этом исключение одного из членов не возможно законодательно, а свои функции совет выполняет только в полном составе.

Следует отметить, что указанного недостатка правового регулирования вполне можно избежать. Достаточно добавить в Жилищный кодекс РФ положение о том, что от имени совета многоквартирного дома может действовать любой из его членов.

Полномочия председателя совета многоквартирного дома не осуществимы в принципе. Полный перечень полномочий председателя многоквартирного дома установлен пунктом 8 статьи 161.1 ЖК РФ. Каждый подпункт раскрывает полномочия председателя совета, одновременно их ограничивая либо делая невыполнимыми.

Так, в подпункте 1 установлено право председателя совета вступать в переговоры об условиях договора управления многоквартирным домом. Однако это право не обеспечено ни правом участия в переговорах, но правом ознакомления с перепиской, предшествующей переговорам, ни правом оспаривать условия такого договора.

Подпунктом 2 председателю предоставляется возможность доведения результатов переговоров до сведения собственников помещений, но порядок такого доведения до сведения не установлен. При этом формулировка подпункта «доводит до сведения…» звучит как обязанность председателя. Последствия невыполнения такой обязанности также не установлены.

Подпунктом 5 установлен порядок выступления председателя совета дома в суде от имени собственников помещений в доме - на основании доверенностей. При этом согласно пункту 2 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса[5], представительство в суде возможно только на основании нотариально оформленной доверенности. Это означает, что полномочие, данное подпунктом 5 статьи 161.1 фактически не реализуемо по причине финансовой невозможности - председатель не получает вознаграждения за свою деятельность, не может нести расходы на нее, соответственно расходы на нотариальное оформление должны ложиться на всех жильцов. Особенно затруднительным становится представление интересов от имени всех или большинства жильцов по вопросам общей деятельности, а ведь именно для этого была бы полезной фигура председателя совета дома.

В связи с изложенными предлагается переформулировать полномочия председателя совета многоквартирного дома и предоставить указанному лицу следующие полномочия:

- принимать участие в переговорах с управляющими компаниями от имени всех собственников помещений многоквартирного дома (в том числе, не участвующих в избрании совета многоквартирного дома), за исключением собственников, специально заявивших о своем отказе дать председателю совета дома право представлять свои интересы;

- обязанность доводить до сведения собственников помещений многоквартирного дома результаты проведенных переговоров посредством направления уведомлений заказным почтовым отправлением;

- право представления интересов собственников помещений многоквартирного дома в судах и иных государственных и муниципальных органах на основании простой письменной доверенности.

Указанные изменения должны существенно упростить для собственников управление своим имуществом в многоквартирном доме и сделать совет многоквартирного дома и его председателя полноценно функционирующими органами.

Библиографический список

многоквартирный правовой председатель дом

1. «Жилищный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. от 31.12.2014)/ Российская газета №1 от 12.01.2005

2. Студилко, А.А. Правовое регулирование вопросов управления общим имуществом в многоквартирных домах: исторический аспект // Семейное и Жилищное право №6 - 2013С. 44-48

3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. от 31.12.2014)/ Российская газета №238-239 от 08.12.1994

4. Миронов, И.Б. Совет дома как способ повышения эффективности управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. - 2012. - №1. - С. 28 - 32

5. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Российская газета №220 от 20.11.2002

Размещено на Allbest.ru