Договор аренды предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Реферат

Договор аренды предприятия

План

1. Понятие, признаки, специфика предмета, существенные условия

2. Основные права и обязанности сторон по договору аренды предприятия

3. Заключение и оформление договора аренды предприятия

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Литература

1. Понятие, признаки, специфика предмета, существенные условия

«По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами» (п. 1. ст. 656 ГК).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а так же права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых. Как раз суть пользования предприятием и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. (ст. 660 ГК).

Арендодателями предприятия могут быть его собственники - юридические лица и граждане-предприниматели.

При аренде имущества унитарного государственного или муниципального предприятия арендодателем может быть только соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальным имуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.

Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствии с действующим законодательством права на осуществление коммерческой деятельности, т. к., аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

Форма договора аренды предприятия - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды предприятия, влечет его недействительность. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст.132), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. К числу существенных условий договора аренды предприятия помимо предмета относится так же и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654).

2. Основные права и обязанности сторон по договору аренды предприятия

Данный договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающим арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей.

Определение размера арендных платежей обязательно, так как условие об арендных платежах являются существенным. Основное право арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре.

В соответствии со ст. 660 ГК арендатор в праве без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении этих ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимость предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов.

Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Однако некоторые полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например:

1) условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия;

2) условием о невозможности выпуска продукции, однородной продукции, выпускаемой арендодателем;

3) условием согласования мест расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем и т. д.

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. В соответствии ст. 662 ГК арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимого от разрешения на то арендодателя. «Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение». Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату, содержать предприятие, оплачивать расходы на его эксплуатацию, и возвратить арендованное предприятие (как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено).

3. Заключение и оформление договора аренды предприятия

Перед заключением данного договора стороны должны совершить обязательные предварительные действия:

1) удостоверить состав передаваемого предприятия;

2) удостоверить аудиторскую проверку.

На их основании сторонами до подписания договора аренды предприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований, определение размера арендной платы.

Удостоверение состава продаваемого предприятия - есть полная инвентаризация:

1) проверяется фактическое наличие числящихся на балансе ценностей предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущего состояние;

2) оценка состава предприятия.

Внешняя аудиторская проверка имеет две цели:

1) проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетности установленным критериям;

2) проверка законности совершенных хозяйственных операций.

Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Распределение обязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверки должно основываться на соглашении сторон.

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту (ст. 659 ГК). К передаточному акту должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень долгов (обязательств), с указанием кредиторов, характера, размера, и сроков их требований. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта является обязательностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 659 ГК). аренда право найм

Передача предприятия в аренду считается свершившейся только после подписания передаточного акта обеими сторонами.

Передача в составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформляться соответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости в аренду. В соответствии со ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право аренды предприятия является основанием для внесения записи о праве на каждый объект недвижимого имущества в Единый государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.

Передача в составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальной собственности) оформляется соответствующими лицензионными соглашениями и иными договорами с их государственной регистрацией. В данных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятия по использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия.

Перевод долгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдением прав кредиторов.

При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно не сообщит арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду обе стороны несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

В соответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересом.

Литература

1. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): (федер. закон: принят Гос. Думой 26 января 1996 г.: по состоянию на 01.11.14) // СЗ РФ. - 1996. - №5. - С. 23-37.

2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): (федер. закон от 30.11.1994 №51-ФЗ) // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

3. Российская Федерация. Законы. О несостоятельности (банкротстве): (федер. закон от 26 октября 2002 г., №127-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - №43. - Ст. 4190.

4. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними: (федер. закон от 21.06.1997 г., №122) // СЗ РФ. - 2003. - №24. - Ст. 2244.

5. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): (федер. закон от 16 июля 1998 г., №102-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998.

6. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г., №66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №3.

7. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо Президиума РФ от 16 февраля 2001 г., №59 // Вестник ВАС РФ. - 2001. - №4.

Размещено на Allbest.ru