Купля-продажа жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Понятие и виды договора купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие купли-продажи жилых помещений

1.2 Предмет договора купли-продажи жилого помещения как существенное условие договора

1.3 Цена договора купли-продажи жилого помещения как существенное условие договора

Глава II. Особенности разрешения споров по сделкам с жилыми помещениями

2.1 Особенности признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительными

2.2 Предложения по совершенствованию законодательства в сфере заключения сделок с жилыми помещениями

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы обусловлена в первую очередь тем, что ст. 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому человеку право на жилище Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - 25 дек.. Гарантии права на жилище, предусмотренные Конституцией РФ - это те обязанности, которые приняло государство для обеспечения предоставленного гражданам права: развивать и сохранять жилищный фонд, содействовать кооперативному и индивидуальному строительству, обеспечивать справедливое распределение жилой площади.

Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

На сегодняшний день законодатель предусматривает массу способов приобретения права собственности на жилые помещения, где купли-продажи занимает лидирующее место.

Актуальность данной темы обусловлена также и тем, что на долю сделок с жильем приходится наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом.

Отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Целью исследования в курсовой работе является исследование договора купли-продажи жилыми помещениями, выявление проблем при заключении договоров купли-продажи жилых помещений и предложение путей их устранения

В связи с целью исследования в работе были поставлены следующие задачи:

- раскрыть понятие жилого помещения как объекта договора купли-продажи жилых помещений;

- рассмотреть понятие и правовую природу договора купли-продажи жилых помещений;

- исследовать предмет и цену как существенные условия договоров с жилыми помещениями;

- проанализировать виды договоров купли-продажи жилых помещений;

- разработать рекомендации по совершенствованию законодательства Российской Федерации в области договора купли-продажи жилых помещений.

Объектом данного исследования являются отношения по поводу правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере заключения договора купли-продажи жилых помещений, такие как Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Семейный кодекс Российской Федерации, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Структурно курсовая работа состоит из: введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

договор купля продажа помещение

Глава I. Понятие и виды договора купли-продажи жилых помещений

1.1 Понятие купли-продажи жилых помещений

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п.1.ст.549 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 22.01.2015) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - N 5. - Ст. 410. .

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Недвижимое имущество и что к нему относится определено в ст.130 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.03.2015)// Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - N 32. - Ст. 3301.. Тем более, как видно из текста статьи, в перечень недвижимого имущества специально включена также и квартира как наиболее распространенный вид жилого помещения.

Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

«По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму».

Таким образом, в настоящее время основным источником правового регулирования сделок с жилыми помещениями является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ).

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок.

Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями Чикобава Е.М. Некоторые особенности купли-продажи жилых помещений // Вестник Самарской гуманитарной академии. Серия: Право. - 2012. - № 2. - С. 76-79..

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи жилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации.

Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: Федеральный закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ Федеральный закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.12.2014)// Собрание законодательства РФ. - 28.01.2002. - N 4. Ст. 251. .

Следует также выделить Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Собрание законодательства РФ. -28.07.1997. - N 30. - Ст. 3594. и др. нормативные акты.

К подзаконным актам в сфере регулирования купли-продажи жилых помещений относятся:

- постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. N 8. Ст. 963. ;

Среди Постановлений Правительства РФ в сфере регулирования отношений, связанных с реализацией и отчуждением жилых помещений особое место занимает Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - N 6. - Ст. 702. «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», которое устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Договор - это двусторонняя сделка, то есть соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилых помещений.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения Тихомиров М.Ю. Сделки с жилыми и нежилыми помещениями. М. 2011. С. 267.. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

При продаже жилого дома и другой жилой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В научной литературе договор купли-продажи жилого помещения классифицируется по различным признакам:

1) по предмету (по виду предмета):

- договор купли-продажи жилого дома;

- договор купли-продажи квартиры;

- договор купли-продажи части жилого дома;

- договор купли-продажи части квартиры;

- договор купли-продажи доли.

2) по целостности предмета:

- договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством;

- договор купли-продажи законченного объекта.

3) по субъекту договора:

- договор купли-продажи жилого помещения между гражданами;

- договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц;

- договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований.

4) по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение:

- договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);

- договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование).

5) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности:

- договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах;

- договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации) и т.д.

Таким образом, существуют различные основания для классификации договора купли-продажи недвижимости.

Самая большая проблема состоит в том, что ГК РФ не содержит официального понятия договора купли-продажи жилого помещения. Это требует внесения изменений в ст. 549 ГК РФ и изложения ее в новой редакции.

1.2 Предмет договора купли-продажи жилого помещения как существенное условие договора

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений признаются несколько условий, которые должны присутствовать в договоре в совокупности.

Во-первых, существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность (ст.554 ГК РФ), т.е. сам предмет договора.

Предметом договора купли-продажи жилых помещений является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения об отчуждаемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (точный адрес, его площадь и иная необходимая информация).

Для того, чтобы определить правовую природу договора купли-продажи жилых помещений, необходимо дать определение жилого помещения.

Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.16 Жилищного кодекса РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14. (ред. от 05.04.2013).. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Не являются недвижимым имуществом и не относятся к жилым помещениям: временные щитовые домики, вагончики и аналогичные постройки.

Таким образом, понятие жилого помещения можно сформулировать следующим образом: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, и признанное таковым в установленном законом порядке Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: ПРОСПЕКТ. - 2014. - С 312. .

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. - 2014. - N 4. - С. 7 - 34..

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.2 ст.16 ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п.3 ст.16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п.4 ст.16 ЖК РФ).

Жилые помещения - объекты не только жилищных прав, но и гражданских прав. Жилые помещения могут выступать объектом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и купли-продажи Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. - 2014. - N 4. - С. 7 - 34..

Понятие жилого помещения, как уже было сказано выше, содержится также в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702. , в котором жилое помещение определяется как изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

В указанном Постановлении Правительства № 47 от 28.01.2006 г. установлены также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории (п. 9 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом (п.10 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных (п.12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома (п. 15 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47).

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта (п. 17 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается (п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В случае, если жилое помещение не соответствует вышеперечисленным требованиям и иным, установленном в указанном Постановлении Правительства № 47 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702., оно не может быть предметом договора купли-продажи жилого помещения.



1.3 Цена договора купли-продажи жилого помещения как существенное условие договора

Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, является цена имущества (ст.555 ГК РФ).

Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законодательством, договором и не вытекает из существа обязательства, т. е. последовательность между актами передачи имущества и оплаты покупной цены может быть любой. Исходя из правового смысла ст. 487 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 486 ГК РФ, в качестве общего правила следует признать, что оплата покупателем недвижимости должна быть произведена сразу после передачи имущества продавцом. Требовать оплаты имущества до его передачи продавец вправе только в случае, если договор купли-продажи предусматривает предварительную оплату покупателем приобретаемого имущества в определенный срок (см. ст. 487 ГК РФ).

В дореволюционной практике совершения сделок купли-продажи имений оплата осуществлялась до передачи недвижимости на этапе заключения договора у младшего нотариуса перед выдачей выписки. Ввод во владение (передача) же осуществлялся после утверждения выписки старшим нотариусом. При этом старший нотариус мог не утверждать выписку, если расчет не был совершен.

Следует заметить, что в современной практике заключения и исполнения договора купли-продажи жилого помещения исполнение покупателем обязанности уплатить предусмотренную договором цену происходит до передачи жилой недвижимости. Расчет покупателя с продавцом обычно происходит в риэлтерском агентстве, осуществляющем подбор покупателя, непосредственно перед подписанием договора и передаточного акта, после чего стороны направляются в регистрационную службу для сдачи документов на регистрацию. Юридически недвижимость считается переданной в момент подписания передаточного акта, после получения покупной цены, фактическая передача обычно происходит по истечении согласованного сторонами срока «на переезд» Махмутов Ф. Вопросы расторжения договора купли-продажи жилого помещения в связи с нарушением обязательства об оплате // Жилищное право. - 2014. - N 12. - С. 19 - 31..

Интересно, что сложившаяся практика исполнения взаимных обязанностей имеет объективные причины. Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Проводя правовую экспертизу пришлых на государственную регистрацию документов и затем государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, государственный регистратор, если записи о том, что расчет произведен полностью, нет в договоре купли-продажи или в акте приема передачи, вынужден обременить право собственности покупателя залогом на основании закона. Так, если бы расчет происходил после фактической передачи имущества, то в любом случае в целях избежания законного залога он должен был произойти до внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, а это значит, что у сторон появляется необходимость дополнительных действий, таких как представление в регистрационную службу дополнительного документа, подтверждающего факт произведенного расчета. Если расчет будет произведен после внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности, то покупатель будет вынужден пройти процедуру снятия запрещения на основании документа, подтверждающего полный расчет.

Кроме того, продавец фактически теряет возможность распоряжения имуществом в момент сдачи документов на регистрацию, соответственно, в таком случае он и заинтересован в получении встречного удовлетворения, т.е. покупной цены. В то же время покупатель фактически получает возможность распоряжения купленным имуществом в момент получения документов после регистрации на основании выданной расписки, что происходит через месяц после подачи заявления в ФРС, соответственно, в реальном получении недвижимости до этого он не заинтересован.

В соответствии со ст. 423 ГК РФ возмездным является договор, по которому за исполнение своих обязанностей сторона должна получить плату или иное встречное предоставление. Безвозмездным же признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. По мнению М.И. Бару, для характеристики договора как возмездного или безвозмездного надо исходить из взаимности и встречности действий (предоставлений), имеющих материальное содержание, и наличия связи между затраченными средствами и полученными результатами. Следует согласиться с И.Б. Новицким, утверждающим, что всякий двусторонний договор является возмездным, и сделать вывод, что возмездность -это логическое продолжение двустороннего характера договора купли-продажи жилой недвижимости.

Глава II. Особенности разрешения споров по сделкам с жилыми помещениями

2.1 Особенности признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительными

Нередко на практике возникают судебные споры из-за нарушения преимущественного права граждан на покупку жилого помещения.

При продаже долей жилого помещения нарушаются права на преимущественное право покупки, в связи с чем стороны получают право обжаловать совершенные сделки и признавать их недействительными, как противоречащие закону.

Так, например, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2012 года по делу N 18-В12-56к решение Адлерского районного суда г. Сочи от 15 августа 2011 года, определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 октября 2011 года и постановление президиума Краснодарского краевого суда от 16 мая 2012 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 октября 2012 года по делу N 18-В12-56к .

Установилено следующее: П. обратился в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 26 ноября 2008 г., по которому З. продала за 1696800 рублей, а несовершеннолетние С.Ал.Б. и С.Ан.Б., от имени которых действовала их мать, С.Л., купили в равных долях Ѕ долю жилого дома, состоящую из жилой комнаты N 1 площадью 10,5 кв. м, жилой комнаты N 2 площадью 9,4 кв. м (из Ѕ доли турлучного дома литер «А»), жилой комнаты N 1 площадью 15,0 кв. м, кухни N 2 общей площадью 6,6 кв. м (из жилого дома с пристройкой литеры «Г3» и «Г6») по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Костромская, д. 161.

В обоснование своих требований истец указал на то, что является собственником Ѕ доли названного дома, имел намерение приобрести вторую половину, которая была продана посторонним лицам с нарушением его преимущественного права покупки.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 15 августа 2011 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11 октября 2011 года, на П. переведены права и обязанности покупателя Ѕ доли вышеуказанного дома, с признанием права собственности на эту долю, на Адлерский филиал учреждения юстиции по Краснодарскому краю по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность выдать свидетельство о регистрации права на него.

П. предложено внести на депозитный счет подразделения судебных приставов Адлерского района 1696800 рублей.

Постановлением президиума Краснодарского краевого суда от 16 мая 2012 года оставлен без удовлетворения протест прокурора края на эти судебные решения.

В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия признала, что указанные судебные постановления подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

Президиум Краснодарского краевого суда в постановлении от 13 июля 2010 года, которым были отменены ранее вынесенные по делу судебные решения, также указывал на необходимость выяснения существа заключенных сделок.

Однако данное указание, обязательное для суда, вновь рассматривающего дело, выполнено не было. Обстоятельства, относящиеся к содержанию сделки и ее существу, судом на обсуждение не выносились, представленные доказательства оставлены без оценки.

В результате суд перевел на П. права и обязанности покупателя, не установив в соответствии с требованиями ст. 250 ГК РФ условия, на которых произведено отчуждение части дома, и согласен ли истец приобрести долю в общей собственности на этих условиях.

Ответчики, возражая против иска, указывали и на то, что жилой дом, часть которого была продана, разделен в натуре.

Между тем определение порядка пользования жилым домом между прежними собственниками не исключает возможности его последующего раздела. Поэтому по настоящему делу юридически значимыми являются обстоятельства, свидетельствующие о том, прекращена или нет общая долевая собственность на день продажи спорной части жилого дома.

Исходя из положений ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. В судебном порядке раздел (выдел доли) в натуре производится лишь при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.

В этой связи доказательством раздела (выдела доли) в натуре может быть не только решение суда, но и иные данные, свидетельствующие о соглашении между участниками общей собственности о разделе общего имущества, с выделением каждому из них самостоятельных изолированных частей жилого дома и хозяйственных построек.

Ошибочно определив период времени, на который подлежит доказыванию факт раздела дома, суд в соответствии с названной нормой процессуального закона не предложил ответчикам представить доказательства прекращения общей собственности на день продажи части дома.

Существенное нарушение норм процессуального права, вследствие которого имеющие значение для дела обстоятельства не установлены, повлекло вынесение незаконных судебных постановлений.

Таким образом, следует подчеркнуть, что существенным условием сделок с квартирами является перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его отчуждения, с указанием их прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Так, например, если на момент продажи в квартире проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, то такие лица должны быть указаны в договоре с указанием нормы закона, в соответствии с которой сохраняется право их проживания.

К лицам, сохраняющим право пользования квартирой при ее отчуждении, относятся:

- граждане, проживающие в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, - п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК;

-граждане, которым право пользования жилым помещением предоставлено по завещательному отказу - п. 2 ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.;

-лица, пользующиеся жилым помещением на основании договора безвозмездного пользования (ссудополучатели) - ст. 700 ГК;

-наниматели по договору коммерческого найма - ст. 674 ГК.

Продавец и члены семьи Продавца, в том числе бывшие члены семьи Продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой с момента регистрации перехода права собственности к Покупателю.

В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».

Нередко споры возникают вследствие того, что сделки с жилыми помещениями совершаются под влиянием заблуждения, принуждения и т.п.

Истец КТВ Т.В. обратилась в суд с иском к ответчикам ЛОВ, САА о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, прекращении права собственности САА, признании за истцом права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указала следующие обстоятельства. На основании договора она являлась собственником двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>.

В марте 2012 года истица, нуждаясь в денежных средствах и увидев объявление в автобусе «займы под залог недвижимого имущества и автотранспорта», обратилась в ООО «УралИнвест» с целью оформления кредита. Данная организация занимается выдачей займов, предоставлением риэлтерских услуг. ЛОВ предоставил КТВ Т.А. займ на сумму руб. под залог квартиры по адресу: <адрес> сроком на два года.

Договоры залога и займа надлежащим образом оформлены не были. В тот же день между ЛОВ и КТВ Т.В. был оформлен предварительный договор купли-продажи, принадлежащей истцу квартиры, в соответствии с которым истица продает, а ЛОВ покупает в собственность вышеуказанную квартиру. Согласно п.3 указанного предварительного договора расчеты за отчуждаемую квартиру производятся ежемесячно, оставшаяся сумма выплачивается истицей через 2 года. КТВ Т.В. выдала расписку ЛОВ о получении денежной суммы. Оставшуюся по договору сумму он выплатил ей через 10 дней. ЛОВ потребовал от КТВ Т.В. в целях обеспечения возврата денежных средств оформления на сотрудника ООО «УралИнвест» - ВМВ, нотариальную доверенность на продажу квартиры и согласие супруга КТВ А.И. на отчуждение квартиры, что и было сделано с их стороны.

ВМВ, действуя от имени КТВ Т.В., переоформила по договору купли-продажи № на ЛОВ квартиру, который в свою очередь в декабре 2012 года переоформил ее на САА В январе 2013 года вся семья находилась на лечении в наркологическом диспансере с диагнозом «алкоголизм». В указанный период САА без КТВ вскрыл замки в квартире и вставил свои. Все документы и вещи КТВ остались в квартире. В настоящее время, не имея доступа в квартиру, они вынуждены снимать жилье. КТВ длительное время злоупотребляла алкоголем, не имела постоянной работы. Вследствие этого она не могла во время оформления доверенности, предварительного договора на продажу квартиры понимать значение своих действий, предвидеть юридические последствия своих действий, тем самым руководить своими действиями и понимать их значение. Суд удовлетворил требования истицы частично Решение Ленинского районного суд г. Ижевска (Удмуртская Республика) № 2-59/2014 от 14 октября 2014 г. // http://sudact.ru/.

2.2 Предложения по совершенствованию законодательства в сфере заключения сделок с жилыми помещениями

Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права РФ.

Следует отметить, что несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст. 292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п. 1 ст. 292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Вспомним, что согласно п.1 ст. 288 ГК среди прав собственника указано и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении, тем самым, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст. 292 еще более «страхует» права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника”, и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то на практике возникают сложности.

Еще один случай ограничения права собственника жилого помещения, по нашему мнению, заложен в ст. 24 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 24 «Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество» устанавливает правило, согласно которому собственник, имеющий долю в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилое помещение, для регистрации этого права в органе, осуществляющем государственную регистрацию, к заявлению о государственной регистрации должен приложить согласия других сособственников на регистрацию его права в письменной форме. Согласия оформляются в органе, осуществляющем государственную регистрацию, или нотариально заверяются.

Однако на практике данная статья упомянутого Закона ведет к тому, что собственники доли жилого помещения, выразившие желание зарегистрировать свое право в установленном законом порядке, зачастую сталкиваются с большими трудностями в лице сособственников, не желающих давать согласие на регистрацию доли указанного сособственника. Единственный выход в данной ситуации - суд (п.1 ст. 24 Закона), а это значит, что регистрация права будет отложена на неопределенный срок, вследствие перегруженности судов делами. Другим препятствием к регистрации права собственности на долю является случай, когда местонахождение сособственника неизвестно. При данных обстоятельствах государственная регистрация приостанавливается на два месяца, а сособственнику, по месту нахождения недвижимого имущества (предполагается, что лицо периодически навещает объект своей собственности и своевременно платит налоги) направляется извещение о проведении государственной регистрации на долю в праве, с тем, чтобы он мог оформить в течение указанного срока свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию.

С нашей точки зрения подобные требования - ущемление прав собственника требуют законодательного урегулирования. Следует внести в законодательство соответствующие коррективы.

На наш взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Например, положения ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав).

Вероятно, при редактировании ст. 558 ГК РФ предполагалось обеспечить усиление мер защиты покупателя от недобросовестного продавца, ведь возникновение прав и обязанностей у сторон связывается не с моментом подписания договора, а с моментом его государственной регистрации. Однако, такой подход, связывающий возникновение прав и обязанностей сторон с моментом внесения записи осделкев реестр, нетолько не осуществим,но и противоречит ст. 165 ип. 3 ст.551 ГК РФ,а в случае его применения лишает сторону, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора, права обращения в суд с просьбой о вынесении решения о регистрации, что особенно важно, если сделка была хотя бы частично исполнена.

Таким образом, складывается ситуация, при которой договор подписан, воля сторон проявлена и зафиксирована, но прав и обязанностей этот договор не породил (в первую очередь, права покупателя требовать государственной регистрации договора и обязанности продавца исполнить это требование). Изложенное свидетельствует о том, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ неверна, ввиду того, что момент заключения договора не совпадает с моментом его государственной регистрации. Более того, она противоречит п.1 ст.. 165 ГК РФ и п.1 ст. 432 ГК РФ. Если для сделок с жилыми помещениями требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. Тем самым п. 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не к категории актов государственных органов, а к требованиям, касающимся формы сделки, что не соответствует п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и п. 3 ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.

Итак, норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении.

Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующая редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Зачастую возникают проблемы с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости, и в том числе жилых помещений. Процесс регистрации сделок с недвижимостью занимает достаточно длительное время, поэтому следует упростить этот процесс.

Решением этой проблемы является ускоренный порядок регистрации, в том числе с использованием электронных форм документов и возможности подачи заявления на регистрацию и пакета документов в электронной форме. Данное положение следует внести в ФЗ «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Также следует рассмотрения и внесения поправок следующая ситуация.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. В этой ситуации другой покупатель лишь вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Данная ситуация порождает судебные споры на практике. Продавец может продать недвижимое имущество нескольким покупателям, при этом законом не установлено, кто имеет преимущественное право на регистрацию перехода права собственности на это имущество.

Ст. 398 ГК РФ регламентирует такую ситуацию только относительно движимого имущества.

В связи с этим, на основании Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», предлагаем дополнить ст. 398 ГК РФ нормой, согласно которой право собственности будет закреплено за тем покупателем, кто первым подал документы на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество и внести соответствующие поправки в ГК РФ.

При этом сроком подачи документом считать дату получения документов регистратором. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности первого покупателя недвижимого имущества, остальные заявления следует рассматривать в порядке, представленном на регистрацию в органы Росреестра.

Таким образом, правовые нормы в сфере оборота жилых помещений должны находиться в постоянном и пристальном внимании законодателя. 

Заключение

Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями относятся к числу актуальных и недостаточно исследованных в науке гражданского права РФ.

На наш взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Например, положения ст. 558 ГК РФ внутренне противоречивы. Кроме того, с юридико-технической точки зрения нельзя признать совпадающими момент составления одного документа, подписанного сторонами, момент сдачи договора на проверку в органы юстиции и момент государственной регистрации договора (внесения записи в Единый государственный реестр прав). Норма п. 2 ст. 558 ГК РФ нуждается в изменении.

Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени, для чего можно использовать следующая редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ: «Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации после его оформления. При отсутствии государственной регистрации такой договор признается недействительным».

Подобная формулировка положений п. 2 ст. 558 ГК РФ не исключает применения в случаях необходимости п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, позволяющих суду вынести решение о регистрации сделки, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации. Если же оставить п. 2 ст. 558 ГК РФ в действующей редакции, то применение п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор в регистрирующий орган.

Зачастую возникают проблемы с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости, и в том числе жилых помещений. Процесс регистрации сделок с недвижимостью занимает достаточно длительное время, поэтому следует упростить этот процесс.

Решением этой проблемы является ускоренный порядок регистрации, в том числе с использованием электронных форм документов и возможности подачи заявления на регистрацию и пакета документов в электронной форме. Данное положение следует внести в ФЗ «О регистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Также следует рассмотрения и внесения поправок следующая ситуация.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. В этой ситуации другой покупатель лишь вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Данная ситуация порождает судебные споры на практике.

При этом сроком подачи документом считать дату получения документов регистратором. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности первого покупателя недвижимого имущества, остальные заявления следует рассматривать в порядке, представленном на регистрацию в органы Росреестра.

Таким образом, правовые нормы в сфере оборота жилых помещений должны находиться в постоянном и пристальном внимании законодателя.



Список использованной литературы

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.03.2015)// Собрание законодательства РФ. - 05.12.1994. - N 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 22.01.2015) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - N 5. - Ст. 410.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. - N 1 (часть 1). - Ст. 14.

5. Федеральный закон РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 31.12.2014)// Собрание законодательства РФ. - 28.01.2002. - N 4. Ст. 251.

6. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // Собрание законодательства РФ. -28.07.1997. - N 30. - Ст. 3594.

7. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 23.02.1998. N 8. Ст. 963.

8. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. - 06.02.2006. - N 6. - Ст. 702.

Литература:

9. Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. -М.: ПРОСПЕКТ. - 2014. - 560 с.

10. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. - 2014. - N 4. - С. 7 - 34.

11. Тихомиров М.Ю. Сделки с жилыми и нежилыми помещениями. М. - 2011. - 340 с.

...