Особенности купли-продажи недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность курсового исследования обусловлена высокой социальной и производственной значимостью недвижимости, а также тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества функционирует в российском обществе не в полной мере соответствующе законодательным положениям эффективно. Недостаточное представление граждан о содержании, характеристиках, форме, специфическом бытие этого института, об особом юридическом значении передачи недвижимости и принятия ее покупателем в договорных отношениях приводит к нежелательным юридическим последствиям, многочисленным правонарушениям. Кроме того, несовершенство законодательства обуславливает дефекты в работе института договора купли-продажи недвижимого имущества.

Степень научной разработанности темы. Исследованиями в данной области в разное время занимались многие ученые такие, как: Т. Е. Абова, М. М. Агарков, К. Анненков, Е. Годэмэ, Б. М. Гонгало, Е. С. Болтанова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, Е. Н. Ильенко, В. П. Мозолин, И. Б. Новицкий, А. В. Пакутин, А. П. Сергеев, Е. А. Суханов, Ю. К. Толстой, Б. Л. Хаскельберг, Ф. С. Хейфец, Б. Б. Черепахин, М. А. Шлотгауэр и многие другие.

Методологической основой исследования является теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, сравнение, анализ и синтез.

Практическая значимость работы заключается в системном теоретическом и практическом исследовании основных проблем, обусловленных темой. Результаты исследования могут быть использованы в научных, учебных и практических целях.

Объект исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие при купли-продаже недвижимого имущества.

Предмет курсового исследования - законодательство, обеспечивающее заключение и исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества.

Цель работы - проанализировать особенности купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с целью поставлены и решаются следующие задачи:

- изучить сущность договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи;

- рассмотреть характеристику существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества;

- исследовать недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества;

- осветить куплю-продажу земельных участков;

- исследовать продажу жилых помещений.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Исследование состоит из введения, трех глав включающих пяти параграфов, заключения и списка использованных источников.



1. Сущность договора купли-продажи недвижимого имущества как разновидности договора купли-продажи

Договор купли-продажи - один из традиционных договоров гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Уже в классическом римском праве складывается в качестве консенсуального контракта emptio-venditio. Под ним понимался договор, посредством которого одна сторона - продавец (venditor) обязуется предоставить другой стороне - покупателю (emptor) вещь, товар (merx), а другая сторона - покупатель обязуется уплатить продавцу за указанную вещь определенную денежную сумму (premium).

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК РФ. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК РФ. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с ГК РФ значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи другие распространяются лишь на ее отдельные виды. Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. М.: Дашков и К, 2009. С. 201-209.

В настоящее время согласно российскому законодательству по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи: как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т. е. таких, которые еще будут созданы или приобретены продавцом.

Если к моменту заключения договора купли-продажи являвшиеся его объектом индивидуально-определенные вещи были утрачены продавцом в результате их гибели, перехода права собственности на них к третьим лицам и т. п., вопрос о судьбе договора купли-продажи должен решаться в зависимости от того, были ли известны данные обстоятельства покупателю. Если покупатель, заключая договор купли-продажи, знал или должен был знать, что вещь, являющаяся объектом продажи, утрачена продавцом, налицо договор, который должен быть признан незаключенным по признаку отсутствия соглашения сторон относительно предмета договора.

В случаях, когда покупателю на момент заключения договора не было известно, что индивидуально определенная вещь, служащая товаром, утрачена продавцом, он, обнаружив впоследствии данное обстоятельство, вправе потребовать признания данного договора недействительным как заключенного под влиянием обмана (ст. 179 ГК). Такая сделка является оспоримой, поэтому покупатель вместо того, чтобы добиваться признания ее недействительной, имеет право, исходя из того, что договор действителен, потребовать от продавца возмещения убытков и применения иных мер ответственности в связи с неисполнением последним обязательств, вытекающих из договора купли продажи. Гражданское право России. Особенная часть: учебник для бакалавров / под общ ред. А. Я. Рыженкова. М. : Издательство Юрайт, 2012. С. 43-45.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи (а не с момента заключения договора, что и характеризует принятую отечественным законодательством "систему традиции"), если только иное не предусмотрено законом или договором.

В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК). В отношениях по купле-продаже государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551 ГК), на предприятие как имущественный комплекс (ст. 564 ГК), а также на жилые дома, квартиры и иные жилые помещения (ст. 558 ГК). В случаях продажи предприятий и жилых помещений государственной регистрации подлежат также и заключаемые договоры купли-продажи.

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (унитарные предприятия или учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях - ее государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права (и права собственности - у его учредителя).

Договора купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам договора купли-продажи), суть которых заключается в том, что одно лицо обязуется передать в собственность другого лица какое-либо имущество, а последнее обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К числу договоров, признаваемых отдельными видами договора купли-продажи, относятся договоры:

- розничной купли-продажи;

- поставки товаров;

- поставки товаров для государственных нужд;

- контрактации;

- энергоснабжения;

- продажи недвижимости;

- продажи предприятия. Суханов М. Волтерс Клувер, 2006. С.91-93.

Выделение названных видов договора купли-продажи служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правого регулирования сходных правоотношений. Отсюда правило, согласно которому к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения ГК, регулирующие договор купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ "по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130)".

По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимости является:

- консенсуальным (передача недвижимости покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца),

- двусторонним (причем взаимным) (двусторонность означает наличие двусторонней цели договора: для покупателя - приобрести товар в собственность, для продавца - извлечь из этого выгоду в виде соразмерной платы за него),

- возмездным (обязательность уплаты цены товара).



2. Содержание договора купли-продажи недвижимого имущества

2.1 Характеристика существенных условий договора купли-продажи недвижимого имущества

Продавцами и покупателями по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, физические лица, так и публичные образования. К физическим и юридическим лицам предъявляются общие требования о правоспособности и дееспособности участников гражданских правоотношений. При этом следует иметь в виду, что специальными предписаниями закона или уставом на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа акционерным обществом дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец должен соблюсти требования акционерного законодательства о таких сделках. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник. Т. 3. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого М.: Проспект, 2011. С, 52-57.

По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. При продаже имущества субъектов РФ продавцами выступают лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов РФ, а при продаже муниципального имущества -- продавцы, назначенные органами местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности. Иначе говоря, сделки по отчуждению недвижимого (как, впрочем, и движимого) имущества не должны лишать унитарные предприятия возможности осуществлять ту деятельность, цели, предмет, виды которой определены законом и уставами таких предприятий. Поэтому, когда сделки унитарного предприятия по отчуждению движимого и недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности исполнения им уставных целей, такие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от согласия собственника (уполномоченного им органа) на их совершение.

Каких_либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит.

На стороне продавца или покупателя может выступать законный представитель (опекун или попечитель) или лицо, действующее по договору в интересах определенного лица. Трибушкова, К. М. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Законность и правопорядок в современном обществе. 2013. №13. С. 79.

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальных документах. К числу обязательных документов, идентифицирующих земельные участки, относятся их кадастровые планы, выдаваемые органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков. Сергеев, А. П.Гражданское право. Уч. ТОМ 1., М.: ПРОСПЕКТ. 2005. С. 118. К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализировать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании и т. п. На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда (план жилого помещения, его экспликацию и т. д.).

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 17 и 18 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и законодательством о техническом учете недвижимости.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ведь если на момент заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК РФ). При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания (сооружения) от ветхости, пожара, стихийных бедствий права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющим им на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии, что восстановление в установленном порядке здания (сооружения) начнется в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления вправе продлить этот срок. Поэтому если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), такой договор может прикрывать сделку купли-продажи земельного участка. Чикобава, Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2012. №3. С. 202-205.

В случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, то согласно действующему законодательству речь идет о договорах продажи недвижимости. Если здание или сооружение покупается для сноса с целью постройки нового строения, то снос зданий или сооружений должен быть разрешен соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на строительство нового здания (сооружения), связанного со сносом существующих капитальных строений, необходимо представить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей. Следовательно, в указанном случае одобрение соответствующим государственным или муниципальным органом исполнительной власти проекта организации работ по сносу или демонтажу купленного на снос здания (сооружения) - это элемент содержания разрешения на строительство нового строения взамен сносимого.

Если здание или сооружение покупается для сноса с целью продажи стройматериалов, полученных от их разборки (демонтажа), то по смыслу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешения соответствующего государственного или муниципального органа исполнительной власти на такой снос здания (сооружения) не требуется. При этом компоненты здания (сооружения) в виде строительных конструкций и материалов могут быть проданы в качестве движимых вещей только после их отделения от здания (сооружения). Трибушкова, К. М. Договор купли-продажи будущей недвижимости // Законность и правопорядок в современном обществе. 2013. №13. С. 83.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Оценка недвижимости - явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики. По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену продаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В тех случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации договора купли-продажи жилой недвижимости и регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, так как на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество. Однако практика российского рынка недвижимости идет в противоположном направлении.

2.2 Недвижимость как предмет договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Специфика договора купли-продажи недвижимости обусловлена исключительно предметом договора и теми требованиями, которые предъявляются законом к оформлению прав на него. В юридической литературе отмечается, что неоднозначность критериев, по которым имущество разделяют на движимое и недвижимое, порождает множество споров. На практике, когда речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Чикобава, Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2012. №3. С 203.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества.

Право собственности на вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты подлежит обязательной государственной регистрации, после которой указанные объекты приобретают статус недвижимого имущества как объекта права собственности и должны отчуждаться в соответствии с общими правилами о договоре продажи недвижимости.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Для совершения такой продажи необходима предварительная государственная регистрация прав собственности на объект незавершенного строительства. Согласно п. 3 и 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих его право собственности на данный земельный участок либо право пользования данным земельным участком, а также разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Продажа предприятия как имущественного комплекса, признанного законом (п. 1 ст. 132 ГК) особым видом недвижимости, регламентируется нормами § 8 гл. 30 ГК "Продажа предприятия". Невзгодин, Е. Л. Правовой режим предприятия как недвижимое имущество // Вестник Омского университета. Серия: право. 2007. №2. С. 57.

Как в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Так, по действующему законодательству в числе объектов, составляющих природные ресурсы, оборотоспособностью обладают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения. Так, принадлежащие ОАО "Российские железные дороги" малоинтенсивные железнодорожные линии, участки и станции со всеми расположенными на них сооружениями, а также земельные участки, на которых размещены указанные объекты (за исключением малоинтенсивных железнодорожных линий, участков и станций, имеющих оборонное значение), могут продаваться только с согласия Правительства РФ.

Начиная с 1 марта 2008 г. в России ведется систематизированный учет объектов недвижимости. На основании положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" создается единый систематизированный свод сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации - государственный кадастр недвижимости. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Леса и многолетние насаждения исключены из состава недвижимого имущества и, соответственно, объектами кадастровой деятельности не являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому учету только в случае, когда они расположены на земельных участках, подлежащих кадастровому учету. Положения данного Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества его предмет выступает в качестве существенного условия, поэтому отсутствие его должной детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным. В судебной практике такие дела нередки. Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. М.: ИНФРА-М, 2008. С. 175.

В частности, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 20 декабря 2005 г. по делу №А33-17749/03-С1-Ф02-6356/05-С2 установил, что сторонами не согласовано существенное условие о предмете: не содержатся сведения и характеристики, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору купли-продажи. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости был признан незаключенным, а денежные средства, перечисленные за имущество, - неосновательным обогащением. Эти средства подлежат возврату с уплатой на них процентов за пользование чужими денежными средствами. Куратова М. С. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества // Финансовые и бухгалтерские консультации. 2008. №6. С. 76

Чтобы избежать подобных последствий, предмет договора должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Гражданское право России. Особенная часть: учебник для бакалавров / А. П. Анисимов, А. я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общ ред. А. Я. Рыженкова. - М. : Издательство Юрайт, 2012. - С. 37.



3. Специфика отдельных видов договора продажи недвижимости

3.1 Купля-продажа земельных участков

Распространенной разновидностью договора продажи недвижимости является договор купли-продажи земельных участков. По официальным данным, земельные участки покупаются гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями - для использования в целях организации промышленного производства. Особенности купли-продажи земельных участков дополнительно урегулированы ЗК РФ. Кроме того, что в ст. 11.1 ЗК РФ конкретизируется понятие предмета договора, т. е. сформулировано определение земельного участка, ст. 37 ЗК РФ устанавливает особые правила совершения данного вида сделки. Исходя из этих норм земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Гражданское право России. Особенная часть: учебник для бакалавров / А. П. Анисимов, А. я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общ ред. А. Я. Рыженкова. - М. : Издательство Юрайт, 2012. - С. 45. Ни ГК РФ ни ЗК РФ не обязывают стороны договора включать информацию об обременениях в условия договора купли- продажи земельного участка. Такая обязанность предусмотрена только при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Так, положения ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (в ред. от 31.05.2010) "О приватизации государственного и муниципального имущества" обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты. Свирин, Ю.А. К вопросу о предмете и объекте договора купли-продажи // Адвокат. 2014. №5. С. 22-26. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку обременения земельного участка подлежат обязательной регистрации, при регистрации перехода прав на земельный участок они также указываются.

Таким образом, можно сделать вывод, что сведения об обременениях являются частью условия о предмете договора и подлежат обязательному включению в условия договора купли-продажи независимо от форм собственности на земельный участок.

Исходя из смысла п. 1 ст. 433 ГК РФ договор купли-продажи вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения, поскольку в силу статей 130, 131, 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на имущество к покупателю, а не регистрация самого договора. Поэтому до регистрации права собственности сделка является заключенной, действительной. Аналогичная позиция выражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.12.2007 № Ф08-8309/07.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Лалетиина, А. С. Заключение договора купли-продажи земельного участка // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал.2010. №3. С. 78-79.

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Если в договоре предусмотрены условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами, то такие условия являются недействительными и не подлежат применению. Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, так как право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК РФ допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично_правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101_ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли_продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во_первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном)капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во_вторых, не допускается совершение сделок купли_продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли_продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно_территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно_территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В_третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

3.2 Продажа жилых помещений

В случае если предметом договора купли-продажи выступает жилое помещение, наряду с нормами ГК РФ применяются нормы ЖК РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и др.

Так, ст. 15 ЖК РФ раскрывает понятие жилого помещения. Им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В науке обращается внимание на тот факт, что главным критерием отнесения помещений к объектам договора купли-продажи жилых помещений является их предназначенность для проживания граждан. Однако наряду с этим выделяется ряд дополнительных критериев. Например, В. П. Камышинский дает следующее определение жилого помещения: "Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)".

К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами для бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

В ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено ограничение на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за некоторым исключением.

Таким образом, данная разновидность договоров купли-продажи также в качестве существенного условия называет предмет. Кроме того, существенным считается указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Этими лицами могут быть наниматели жилого помещения как по договору коммерческого, так и по договору социального найма, безвозмездного пользования, арендаторы помещения и т. д. Гражданское право России. Особенная часть: учебник для бакалавров / А. П. Анисимов, А. я. Рыженков, С. А. Чаркин ; под общ ред. А. Я. Рыженкова. - М. : Издательство Юрайт, 2012. - С. 47.

В ст. 558 ГК РФ установлено специальное правило по отношению к форме и моменту заключения договора. В отличие от других видов договоров продажи недвижимости, данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента ее проведения, т. е. внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи о смене собственника и переходе права собственности. Таким образом, моментом его заключения является момент государственной регистрации. Это положение закона подтверждается в судебной практике (например, решением Верховного Суда РФ от 15 декабря 2008 г. № ГКПИ08-2069) и детально регламентируется в приказе Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения".

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

В указанный перечень могут быть включены следующие субъекты:

- наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст. 31 ЖК;

- наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 677 ГК);

- поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК, ст. 77 и 79 ЖК);

- временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;

- лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК, ст. 33 ЖК);

- получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);

- ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК).

Приведенный перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, носит примерный характер. Законодательством могут быть определены и иные лица и основания сохранения за ними такого права. В случаях, когда какие_либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре купли_продажи жилья, такой договор в силу нормы п.1 ст. 432 ГК будет считаться незаключенным.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли_продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Во_первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства). Во_вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Своеобразием обладает покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными. Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // Правовой консультант. 2013. №11. С. 30-32.

При покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).

правовой собственность недвижимость юридический



Заключение

Подводя итоги можно констатировать достижение цели и задач курсового исследования и сделать следующие выводы.

В настоящее время согласно российскому законодательству по договору купли продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя.

Договора купли-продажи является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам.

Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

По своей юридической природе договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, двусторонним и возмездным.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами.

Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Распространенной разновидностью договора продажи недвижимости является договор купли-продажи земельных участков.

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным.



Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г.)// Российская газета. 1993. №237

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - №32. - ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ // СЗ РФ. - 1996. - №5. - ст. 410.

4. Федеральный закон от 21 июня 1997 №122-ФЗ (ред. от 20.07.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федеральных законов от 21.07.2014 №224-ФЗ) // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.

5. Гатин А.М. Гражданское право/А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2009. - 384 с.

6. Гражданское право. В 4 т. Т. 3: Общая часть: учеб пособие / отв. ред. - Е. А. Гражданское право / Под ред. А И. Калпина, А И. Масляева. - М.: Проспект, 2011. - 618 с.

7. Гражданское право / под общ. ред. С.С. Алексеева. - М.: Норма, 2006. - 432 с.

8. Гражданское право России. Особенная часть: учебник для бакалавров / А. П. Анисимов, А. я. Рыженков, С. А. Чаркин; под общ ред. А. Я. Рыженкова. - М.: Издательство Юрайт, 2012. - 703 с.

9. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Юристъ, 2010. - 845 с.

10. Гражданское право: учебник для вузов. Часть первая / Под ред. Т.И. Илларионова. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 450 с.

11. Суханов. - 3-е изд., перераб. и доп. - М. Волтерс Клувер, 2006. - 720 с.

12. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник. Т. 2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2011. - 848с.

13. Сергеев А.П. Гражданское право: Учебник. Т. 3. - 6-е изд., перераб. и доп. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого -- М.: Проспект, 2011.- 784 с.

14. Суханов Е.А. Гражданское право: в 4 т. Том 4: Обязательственное право / (Витрянский В.В. и др.); под ред. Е.А. Суханова - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2010. - 800 с.

15. Суханов Е.А. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 2: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Волтерс Клувер, 2010. - 889 с.

16. Грудцын Л.Ю. Гражданское право России: учеб/ Л.Ю. Грудцын, A.A. Спектор. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. - 560 с.

17. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью / Р. С. Бевзенко // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. - 2012. - №3. - С. 84-105.

...