Договор пожизненной ренты и проблема защиты прав добросовестных получателей ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ И ПРОБЛЕМА ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПОЛУЧАТЕЛЕЙ РЕНТЫ

Перегудова Дарья Алексеевна

Омская академия МВД России

рядовой полиции, курсант

Аннотация

пожизненный рента право защита

В работе рассматривается проблема исполнения обязательства пожизненной ренты и гарантия защиты прав получателя ренты. Анализ нормативно - правовых норм, регулирующих рентные отношения, позволяют сделать вывод о недостаточном совершенстве российского гражданского законодательства. По результатам исследования приводятся способы защиты прав добросовестных получателей пожизненной ренты.

Ключевые слова: плательщик ренты, пожизненное содержание, получатель ренты, рента

Договор пожизненной ренты был известен еще в ХIХ веке. В дореволюционное время была попытка ввести ренту в гражданское законодательство, но тем не менее рента не получила официального признания. В первые года советской власти научный интерес к данному институту не проявлялся по идеологическим причинам. В годы нэпа такие договоры не одобрялись властью, и суды рассматривали их как притворные сделки. В последующем суды в некоторых случаях допускали заключение рентных сделок, так как большинство граждан проживали в деревнях и отказ в заключении такой сделки принес бы огромный ущерб продавцу как наиболее слабой стороне. В период перехода к рыночной экономике институт рентных отношений расширился и приобрел особую популярность, как среди цивилистов, так и в кругу обычных граждан.

Рентные отношения имеют место и в европейских странах. На итальянском рынке жилья на сегодняшний день заключается все больше сделок на основе договора пожизненной ренты, так же договор популярен во Франции и Бельгии, немного реже встречается в Германии. Его популярность обусловлена тем, что это один из немногих способов купить зарубежную недвижимость значительно дешевле ее рыночной стоимости.

Главным отличием договоров пожизненной ренты в России и за рубежом заключается в размере платежей. В России эти выплаты несоизмеримы с ценами на недвижимость. В Европе и Северной Америке страховые компании, которые заключают соглашение о пожизненном содержании, определяют размер выплат индивидуально, в зависимости от стоимости недвижимости, продолжительности жизни в стране и возраста пожилого человека на момент заключения договора.

На основе изложенного может сложиться мнение, что договор пожизненной ренты достаточно исследован, имеет довольно длительный период своего применения, надлежащую правовую регламентацию и следовательно не нуждается в дальнейшем внимании ученых и практиков. Однако, проведенный цивилистами анализ правоприменения указанных договоров позволил выявить тенденцию утраты их популярности в отношениях между гражданами. Это обстоятельство свидетельствует о наличии ряда проблем, которые тормозят использование данного правового института в отношениях между гражданами.

Гражданское законодательство должно регулировать отношения, возникающие из договора пожизненной ренты так, что бы качественно обеспечивалось добросовестное и надлежащее осуществление гражданских прав и исполнение гражданских обязанностей, для чего необходимо ужесточение регулирования, придание ему большей императивности [1, с. 94].

Анализ гражданского законодательства России на данной стадии развития общественных отношений позволяет сделать вывод о недостаточном совершенстве нормативно - правовых предписаний, в том числе и норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора пожизненной ренты.

Регулирование рентных отношений осуществляется на основе норм, предусмотренных главой 33 ГК РФ [2].

По договору пожизненной ренты продавец передает в собственность покупателю жилое строение. Покупатель на основе заключенного договора, несет обязанности по уплате материального обеспечения, а так же предоставления жилища продавцу ренты. Данный вид договора порождает обязательства по выплате, которые устанавливаются на период жизни получателя ренты.

Договор пожизненной ренты должен предусматривать гарантии и преимущества заключения данной сделки, как со стороны покупателя, так и со стороны получателя ренты. Гарантии получателя ренты состоят в том, что:1) покупатель на основе условий договора обязуется содержать продавца; 2) наличие возможности у продавца пользоваться передаваемым по договору ренты жилым помещением; 3) обязанности при гибели дома несет покупатель; 4) договор может быть расторгнут по требованию продавца при неисполнении обязанностей покупателем; 5) обязательное нотариальное удостоверение сделки, а так же государственная регистрация, что делают данную сделку официальной и законной; 6) отражение в договоре условий заключения сделки на основе гражданского законодательства. Так же и у плательщика ренты имеется существенный набор гарантий, что и является причиной заключения подобных сделок.

Можно сказать, что природа выгоды заключения подобных сделок для получателя ренты носит теневой характер. Данное положение исходит из того, что все существующие гарантии продавца при реализации договора пожизненной ренты теряют свое значение и переходят в то, что заключенная сделка выгодна только для плательщика ренты. Договор ренты чаще всего заключают одинокие граждане пенсионного возраста, у которых нет наследников.

Особенность ренты как вида гражданского договора состоит в том, что для обеспечения законности сделки, договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, должен подлежать государственной регистрации. Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении, то договор пожизненной ренты будет считаться недействительным, так как данное удостоверение носит обязательный характер. Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, то он будет считаться незаключенной сделкой, так как обязанность передачи прав собственности на недвижимое имущество не будет реализована. Следовательно, права и обязанности, как получателя, так и плательщика ренты возникнут только после государственной регистрации. Но при обращении к нотариусу не всегда можно получить весь тот объем информации, который является необходимым при заключении сделки. Нотариус, удостоверяющий сделку, обязан разъяснять сторонам их права и обязанности, чего обычно не происходит [3]. Это связанно с тем, что граждане все чаще на сегодняшний день обращаются к частным нотариусам, которые от удостоверения сделок получают материальную выгоду. Нотариус, понимая, что сделка может быть не заключена сторонами при осознании всех элементов, указанных в договоре, не оглашает все права и обязанности сторон, после чего сделку считает заключенной [4]. В результате получатель ренты, узнав только после реализации данного договора некоторые особенности его заключения, остается незащищенным и наличие нотариального удостоверения как гарантии и одного из обязательных условий заключения сделки не приносит никакой пользы.

Так же определение размера ренты, который указан в договоре определяется гражданским законодательством, что является гарантией защиты прав получателя ренты и делает данную сделку законной. Но законодательство позволяет при формировании условий договора указывать не конкретную сумму, а устанавливать способ определения цены, опираясь на законодательство. Следовательно, получатель будущей ренты не имеет точной информации о ее размере и уже после заключения сделки оказывается в тяжелом положении и не имеет никаких способов защиты.

Рента обременяет недвижимость, передаваемую под ее выплату. Если плательщик ренты продаст полученную по договору недвижимость третьим лицам, то обязательства по выплате ренты переходят на них. Права получателя пожизненной ренты тесно связаны с его личностью и не могут быть уступлены или переданы по наследству. При нарушении законных прав и интересов получателя ренты, суд будет рассматривать представленные требования только в случае прямого нарушения норм договора пожизненной ренты, заключенного сторонами. При заключении договора должно соблюдаться установление всех требований, которые хотели бы видеть стороны для обеспечения личных интересов. Учитывая то, что положения договора имеют общий характер, что достаточно для его заключения и не конкретизируют отдельные положения, которые имеют существенное значение, возникают непонимания и разногласия с какой-либо стороны, которые в результате не подлежат защите в суде. Казалось бы, оснований для беспокойства нет - стороны добровольно заключили договор и обязаны выполнять его условия. Между тем, получатели ренты регулярно обращаются в суд с заявлениями о расторжении договора пожизненной ренты и возвращении жилища в собственность. Чаще всего такие требования основаны на доводах, что сумма ежемесячной денежной компенсации, выплачиваемая плательщиком ренты, не покрывает расходы получателя ренты по содержанию квартиры, а так же о том, что стоимость спорного жилого помещения несоразмерно выше, чем предполагаемая сумма выплат.

Даже в тех случаях, когда плательщик ренты использует предмет рентного договора в личных целях, он получает либо прямой либо косвенный доход. Иначе говоря, плательщик ренты, исполняя обязанности по договору, всегда имеет доход.

Поэтому одной из главных задач научных изысканий сегодняшнего дня следует признать проведение комплексного анализа тех фактов, которые способны создать для субъектов гражданского оборота максимально благоприятные условия осуществления и защиты принадлежащих им прав, в целях систематического получения дополнительного дохода, в том числе посредством отчуждения имущества в обмен на ренту. Но по существующим на сегодняшний день проблемам, можно сказать о том, что благоприятные условия предоставлены только для плательщика ренты.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии ряда проблем, которые не позволяют гражданам использовать договор пожизненной ренты в полной мере и обеспечить надежную защиту своих прав, а следовательно граждане с каждым днем все реже обращаются к заключению подобных сделок. К числу таких факторов можно отнести, например то, что только некоторые одинокие пенсионеры, рискуя быть обманутыми, заключают договоры с посторонними гражданами, что подтверждает отечественный опыт. Граждане, желающие приобрести жилые помещения или земельные участки, чаще всего заключают договоры ипотечного кредитования, которые имеют преимущества перед рентными. Так как сумма платежей и сроки их внесения четко установлены, а покупатели не обременяют себя имущественными и моральными обязательствами перед лицами, нуждающимися в уходе и помощи. Данный вид договора направлен на отчуждение имущества, в целях обеспечения повышенной правовой и социальной защиты более слабой в экономическом, социальном и физиологическом отношении стороны договора - получателя ренты, чаще всего из-за недостаточного законодательного регулирования ставит получателя ренты в еще более тяжелое положение.

Для того, что бы обеспечить надежную защиту прав рентополучателей, мы предлагаем следующие гарантии. Во - первых, установить обязанность для сторон указывать конкретную сумму в договоре уплачиваемой ренты. Соответственно после заключения договора, плательщик ренты будет знать, какую именно сумму ему необходимо выплатить. В настоящее время при заключении договора, стороны пока могут лишь указать способ определения ренты. Во - вторых, в целях соблюдения формы сделки договора ренты, требуется усиление контроля над частными нотариусами. В - третьих, возможно ввести упрощенный порядок расторжения договора по требованию рентополучателя без обращения в суд, а на основании письменного уведомления, как например в поставочных отношениях. В - четвертых, запрет на передачу права собственности плательщиком ренты третьим лицам без разрешения получателя ренты, так как право проживания в жилом помещении остается у последнего. В - пятых, заслуживает внимания институт страхования как одна из гарантий рентополучателя.

Изложенные факты и обстоятельства позволяют сделать вывод, что нормы главы 33 ГК РФ не учитывают новейших способов и порядка улучшения гражданами своих жилищных условий, т.е. не соответствуют сложившимся в обществе социально-экономическим отношениям и потому нуждаются в принципиальном обновлении, а так же необходимости искоренения существующих пробелов в праве.

Библиографический список

1. Селиванова А. Ю. Предложения по модернизации гражданско - правового регулирования рентных договоров // Проблемы в Российском законодательстве. 2012. № 2.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 06 апреля 2015 № 80 - ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации . 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462 - 1 // Ведомости РФ. 1993. № 10. Ст. 357.

4. Ершов О.Г., Мутовкина О.О гарантиях защиты интересов лица, передавшего под выплату пожизненной ренты жилое помещение // Административное право. 2011. №3.

Размещено на Allbest.ur