Метод жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

Метод жилищного права

Автор: Рябченко Е.А.



Содержание

1. Понятие, предмет и метод жилищного права

2. Субъекты и объекты жилищного права

3. Функции жилищного права

4. Система жилищного законодательства

5. Компетенция органов власти различных уровней в области жилищных отношений

6. Порядок разрешения коллизий между нормативными актами жилищного законодательства

7. Понятие жилищного фонда и жилищной сферы

8. Содержание жилищного фонда

9. Обеспечение сохранности жилищного фонда, ремонт

10. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые

11. Основные требования к жилым помещениям

12. Правила содержания квартир

13. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания

14. Коллективный жилищный фонд

15. Порядок переоборудования жилого помещения

16. Последствия самовольного переоборудования жилых помещений

17. Права и обязанности собственника жилого помещения

18. Аренда жилого помещения

19. Права и обязанности сторон по договору аренды жилого помещения

20. Договор купли-продажи жилого помещения

21. Изъятие жилого помещения для государственных или муниципальных нужд

22. Право долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме

23. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

24. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

25. Право гражданина на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма

26. Норма жилой площади. Право на дополнительную жилую площадь

27. Очередность предоставления жилья по договорам социального найма

28. Основания признания граждан нуждающимися в жилом помещении. Постановка на учет

29. Отказ в постановке на учет и снятие с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях

30. Социальный наем жилых помещений

31. Понятие договора найма жилого помещения

32. Поднаем жилого помещения

33. Выселение из жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

34. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

35. Специализированный жилищный фонд

36. Предоставление специализированных жилых помещений

37. Договор найма специализированного жилого помещения

38. Понятие общежития

39. Понятие жилищных и жилищно-строительных кооперативов

40. Управление и контроль в жилищных кооперативах

41. Права и обязанности членов жилищных кооперативов

42. Жилищные льготы (понятие, виды)

43. Понятие жилищного сертификата

44. Необходимые реквизиты жилищного сертификата

45. Порядок и механизм предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

46. Завещательный отказ (легат)

47. Договор залога права собственности на квартиру в строящемся доме

48. Сохранение жилой площади за временно отсутствующими

49. Бронирование жилого помещения

50. Защита жилищных прав несовершеннолетних

51. Понятие кондоминиума

52. Понятие товарищества собственников жилья

53. Права и обязанности ТСЖ

54. Общее собрание членов ТСЖ

55. Правление ТСЖ. Ревизор ТСЖ

56. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

57. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги

58. Понятие регистрационного учета

59. Регистрация граждан

60. Снятие граждан с регистрационного учета



1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Жилищное право, являясь одной из отраслей права, регулирует отношения, возникающие в процессе использования жилых помещений в соответствии с их предназначением, а также изменения их правового режима, проведения с жилыми помещениями определенных законом правовых действий (регистрации прав на них, купли-продажи, найма, аренды и др.). Названные отношения являются предметом жилищного права.

Метод права включает основные направления, как регулируется правовые отношения в данной отрасли, т. е. это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений. Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений:

1) диспозитивный - при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях;

2) императивный - основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.

В тоже время, по критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в данной отрасли права используется как метод автономии (предоставляется возможность самостоятельного определения поведения в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).

Так как жилищное право является частью (обособленной в полной мере или нет - вопрос до конца неразрешенный) гражданского права, оно подчинено основным его принципам (Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп.) (далее по тексту - ГК РФ ч.1):

- равенства участников регулируемых отношений;

- неприкосновенности собственности;

- свободы договора;

- необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав;

- обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Неприкосновенность жилища определена в Конституции РФ от 12 декабря 1993 г. - "никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения" (ст. 25 Конституции РФ, п. 2 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с посл. изм. и доп.) (далее по тексту - ЖК РФ).

Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в т. ч. в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в т. ч. распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании жилищного законодательства.

2. Субъекты и объекты жилищного права

Согласно п. 2 ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищного права (участниками жилищных правоотношений) являются:

1) граждане;

2) юридические лица - организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

3) Российская Федерация;

4) субъекты РФ;

5) муниципальные образования.

От имени Российской Федерации и субъектов РФ могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов; от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ст. 124 ГК РФ).

Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование отвечают по своим обязательствам принадлежащим им на праве собственности имуществом, кроме имущества, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также имущества, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Юридические лица, созданные Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, не отвечают по их обязательствам. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования не отвечают по обязательствам созданных ими юридических лиц, кроме случаев, предусмотренных законом. Российская Федерация не отвечает по обязательствам субъектов РФ и муниципальных образований, которые не отвечают по обязательствам друг друга, а также по обязательствам Российской Федерации.

Указанные правила не распространяются на случаи, когда Российская Федерация приняла на себя гарантию (поручительство) по обязательствам субъекта РФ, муниципального образования или юридического лица либо указанные субъекты - по обязательствам Российской Федерации.

Жилищное законодательство применяется к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если оно не противоречит иным нормам законодательства (в частности, устанавливающим невозможность применения определенных положений к указанным категориям лиц).

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу (п.1 ст. 4 ЖК РФ):

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (далее по тексту - ЖК и ЖСК), товариществ собственников жилья (далее по тексту - ТСЖ), прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

3. Функции жилищного права

Основные начала жилищного законодательства определены ст. 1 ЖК РФ, в соответствии с чем основные функции жилищного права состоят в обеспечении:

1) органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасность;

2) неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;

3) беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (жилищных прав);

4) сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению;

5) равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (жилищных отношений) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

6) восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

1) признания жилищного права;

2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятому в соответствии с ним нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;

4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с ним федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;

5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;

6) иными способами, предусмотренными жилищным законодательством.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции согласно ст. 2 ЖК РФ обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

4. Система жилищного законодательства

Жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Это составляет систему жилищного законодательства. Особо в системе жилишного законодательства выделяется ГК РФ как основной нормативный документ регулирующий сделки, объектами которых выступают жилые и нежилые помещения (сделки купли-продажи, аренды, залога, дарения, мены и др.), а также вещные права (например, право сбственности) на эти помещения.

Указы Президента РФ не должны противоречить ЖК РФ, другим федеральным законам.

Постановления (нормативные акты) и распоряжения Правительства РФ должны издаваться на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных указов Президента РФ и обязательны для применения в Российской Федерации.

Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ.

Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты в пределах своих полномочий на основании ЖК РФ, принятых в соответствии ним других федеральных законов.

Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ. Например, отношения, возникающие в связи со строительством, реконструкцией объектов капитального строительства (в т. ч. зданий, строений, сооружений), если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов, регулируются новым Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с посл. изм. и доп.), другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ.

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ "О техническом регулировании" (с посл. изм. и доп.). Важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в установленном порядке, и устанавливающие обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, Федеральным законом от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с посл. изм. и доп.).

Согласно ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации также являются составной частью ее правовой системы.



5. Компетенция органов власти различных уровней в области жилищных отношений

Регулирование отношений в области жилищного законодательства возложено на органы государственной власти трех уровней: федеральные, органы субъектов РФ и местного самоуправления.

Органы государственной власти каждого уровня ведут учет и определяют порядок предоставления жилых помещений (в т. ч. признают жилые помещения непригодными для проживания, контролируют использование и сохранность) соответствующего жилого фонда нуждающимся. Порядок государственного учета жилищных фондов и определение категории нуждающихся в жилых помещениях и порядок их предоставления находятся в ведении федеральных органов власти. Однако органы государственной власти субъектов РФ наделены полномочиями определять дополнительно к федеральным региональные категории граждан, нуждающихся в жилых помещениях, которые могут рассчитывать на жилье из жилищного фонда субъекта РФ.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся также наиболее общие вопросы по определению порядка функционирования участников жилищных правоотношений, таких как ЖК, ЖСК, ТСЖ; правового положения их членов. Основой правового регулирования жилищных отношений на федеральном уровне является ЖК РФ и ряд федеральных законов, определяющие порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, признания жилых помещений непригодными для проживания, устанавливающие правила пользования жилыми помещениями.

В определении компетенции органов государственной власти того или иного уровня играет роль Конституция Российской Федерации, ЖК РФ, другие федеральные законы, где четко определена компетенция органов в конкретном вопросе или ее можно выявить методом исключения.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся:

- установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

- определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

- правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

- установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы.

К компетенции органов государственной власти субъекта РФ относятся:

- установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.

К компетенции органов местного самоуправления относятся:

- установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

- принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

- согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

- определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

6. Порядок разрешения коллизий между нормативными актами жилищного законодательства

Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ, поэтому содержит нормативные акты федерального, регионального (субъектов РФ) и местного уровней, основой которых выступает ЖК РФ.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ. Такое утверждение не имеет достаточного объяснения и рассматривается рядом ученых (М.Ю. Тихомиров) как некая "внутренняя договоренность" правовых норм.

Постановления и распоряжения Правительства РФ в случае их противоречия Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, федеральным законам и указам Президента РФ могут быть отменены Президентом РФ (ст. 33 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" (с посл. изм. и доп.). Акты Правительства РФ могут быть обжалованы в суд.

Высшей юридической силой среди нормативных правовых актов органов местного самоуправления обладают устав муниципального образования и оформленные в виде правовых актов решения, принятые на местном референдуме (сходе граждан). Им не должны противоречит иные муниципальные правовые акты.

Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, за исключением случаев прямо предусматривающих действие обратной силы закона (ст. 6 ЖК РФ). Если в жилищном отношении права и обязанности возникли после вступления в действие законодательного акта, то его нормы следует применять, несмотря на то, что само правоотношение возникло до этого вступления. Иногда акты жилищного законодательства прямо установливают, что их действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, даже если время возникновения этих отношений относится к периоду, предшествующему вступлению акта в силу.

В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. Применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Согласно ст. 9 ЖК РФ, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. На территории Российской Федерации действуют, в частности, международно-правовые акты ООН, содержащие правила в сфере жилищных отношений. Например, Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217 А (III) от 10 декабря 1948 г.), Международный Пакт о гражданских и политических правах и Международный Пакт об экономических, социальных и культурных правах (1966 г.).

7. Понятие жилищного фонда и жилищной сферы

В период перехода России на рыночный тип развития нормативная база тоже носила переходный характер. Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с посл. изм. и доп., утратил силу с 1 марта 2005 г.) своей целью ставил перевод правоотношений, связанных с жильем из административного права целиком в жилищное. Процесс закончился принятием ЖК РФ. Если раньше жилищная сфера включала исключительно нормы использования жилищного фонда, то современным законодательством понятие жилищной сферы явно расширенно. Жилищная сфера, как часть экономической и хозяйственной сфер, является одной из наиболее важных сторон рыночной жизни страны.

Жилищная сфера - это область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.

Все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации (жилищный фонд), в зависимости от формы собственности подразделяются (ст. 19 ЖК РФ) на:

- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

- жилищный фонд коллективной собственности.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая:

- жилые дома;

* специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие);

- квартиры;

- служебные жилые помещения;

- иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд включает, кроме перечисленных, также помещения, не соответствующие по санитарно-техническому состояию жилым, но занимаемые гражданами для проживания.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

- жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

- индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (приватизированные жилые помещения);

- жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (находящиеся в аренде).

8. Содержание жилищного фонда

Рекомендуемый перечень работ по содержанию жилых домов, выполняемых организацией по обслуживанию жилищного фонда, приведен в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170):

- работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов:

- устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации; в системах центрального отопления и горячего водоснабжения; электротехничеких устройств;

- прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек;

- проверка заземления ванн; оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов;

- мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.);

- работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период:

- укрепление водосточных труб, колен и воронок, флагодержателей;

- расконсервирование и ремонт поливочной системы;

- снятие пружин на входных дверях;

- консервация системы центрального отопления;

- ремонт оборудования детских и спортивных площадок;

- ремонт просевших отмосток;

- устройство дополнительной сети поливочных систем;

- работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период:

- утепление оконных и балконных проемов;

- замена разбитых стекол окон и балконных дверей;

- утепление входных дверей в квартиры, чердачных перекрытий, трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях;

- ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления;

- утепление и прочистка дымовентиляционных каналов;

- замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений;

- консервация поливочных систем;

- ремонт и укрепление входных дверей.

В жилых и подсобных помещениях квартир указанные работы выполняются нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений. Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования. Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться РДС в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, устраняются в срочном порядке. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

Озеленение территорий выполняется после очистки последней от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства площадок и оград. Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними обеспечивается организацией по обслуживанию жилищного фонда или на договорных началах - специализированной организацией. Не рекомендуется осуществлять посадку женских экземпляров тополей, шелковиц и других деревьев, засоряющих территорию и воздух во время плодоношения.

9. Обеспечение сохранности жилищного фонда, ремонт

Основной документ - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).

Техническое обслуживание здания (содержание и текущий ремонт) включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств.

Система технического обслуживания жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Оно включает работы по контролю за состоянием жилищного фонда, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т. д. Контроль за техническим состоянием осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий организациями по обслуживанию жилищного фонда.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Периодичность текущего ремонта принимается в пределах 3-5 лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий. Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий. Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки (ими же производится приемка результатов ремонта).

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших 5 лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При капитальном ремонте производится:

- комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования,

- смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные,

- улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда,

- осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

Капитальный ремонт в домах, подлежащих сносу, восстановление и благоустройство которых выполнять нецелесообразно, в течение ближайших 10 лет, допускается производить в виде исключения только в объеме, обеспечивающем безопасные и санитарные условия проживания в них на оставшийся срок. Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта жилых зданий устанавливаются по нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского хозяйства.



10. Понятие жилых и нежилых помещений. Порядок перевода жилых помещений в нежилые

Жилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания граждан и отвечающим требованиям санитарных, технических и иных норм. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ составляет жилищный фонд. Его использование и сохранность, соответствие установленным нормам контролируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ. Статьей 21 ЖК РФ предусмотрено добровольное страхование жилых помещений.

Классификация жилых помещений:

- жилой дом (его часть) - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования;

- квартира (ее часть) - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования;

- комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Основное назначение жилого помещения, в отличии от нежилого, - проживание в нем граждан (ст. 17 ЖК РФ). Законом с рядом ограничений допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности граждан. Запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств (для этого предназначены нежилые помещения).

Возможность перевода жилого помещения в нежилое предусмотрена ст. 22 ЖК РФ с некоторыми ограничениями. При переводе жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, выселяемым из него гражданам предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ).

Перевод не допускается, если:

- доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (т. е. необходимо обеспечить иной вход в переводимое помещение, чем тот, что используется для других жилых помещений);

- переводимое помещение является частью жилого помещения (невозможен перевод в нежилое помещение комнаты в жилой квартире);

- переводимое помещение используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

- право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;

- переводимая квартира расположена не на первом этаже многоквартирного дома и этажом ниже находится жилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органом местного самоуправления по представленным собственником (или им уполномоченным лицом) данного помещения (заявителем) следующим документам:

- заявление о переводе помещения;

- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

- план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт помещения);

- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого).

Решение о переводе или отказе в переводе принимается в течение 45 дней с момента представления документов и не позднее 3 рабочих дней выдается заявителю.

11. Основные требования к жилым помещениям

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Они не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе и выходе из него, при пользовании инженерным оборудованием. Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы, оборудование и механизмы должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности и инструкциями заводов-изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в т. ч. в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые ими создаются.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 °C.

Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше 5 этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест.

12. Правила содержания квартир

Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями. Устранение конденсата на трубах водопровода и канализации в санитарных узлах и кухнях следует достигать частым проветриванием помещений при полностью открытых вентиляционных отверстиях. В случае недостаточности указанных мер трубопроводы рекомендуется утеплять и гидроизолировать. Для усиления воздухообмена в помещениях следует использовать местные приточные устройства (вентиляционные каналы в наладке печей, подоконные приточные устройства, каналы в стене и т. д.). Квартиросъемщикам рекомендуется устанавливать в вытяжных отверстиях вентиляторы.

Для обеспечения нормального температурно-влажностного режима наружных стен не рекомендуется: устанавливать вплотную к ним громоздкую мебель, особенно в наружных углах; вешать на наружные стены ковры и картины в первые два года эксплуатации.

Не допускается использование газовых и электрических плит для обогрева помещений.

Содержание лестничных клеток должно обеспечивать:

*исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;

- требуемое санитарное состояние лестничных клеток;

- нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

Окна и двери лестничных клеток должны иметь плотно пригнанные притворы с установкой уплотняющих прокладок. Лестничные клетки должны регулярно проветриваться. Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

На фасадах жилых зданий домов в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой, размещаются указатели наименования улицы, переулка, площади и пр. Таблички с номерами квартир следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир). Установка памятных досок на фасадах зданий, объясняющие названия отдельных городских проездов, площадей, улиц, допускается по решению местных органов самоуправления.

Не допускается:

- загромождение балконов предметами домашнего обихода (мебелью, тарой, дровами и другими);

- вывешивание белья, одежды, ковров и прочих предметов на свободных земельных участках, выходящих на городской проезд;

- мытье автомашин на придомовой территории;

- самостоятельное строительство мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудование балконов и лоджий;

- окрашивание оконных переплетов с наружной стороны краской (использования цвета пластиковых окон), отличающихся по цвету от установленного для данного здания;

- загромождение дворовой территории металлическим ломом, строительным и бытовым мусором, шлаком, золой и другими отходами;

- выливание во дворы помоев, выбрасывание пищевых и других отходов мусора и навоза, а также закапывание или сжигания его во дворах;

- установке кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Территория каждого домовладения, как правило, должна иметь:

- хозяйственную площадку для сушки белья, чистки одежды, ковров и предметов домашнего обихода;

- площадку для отдыха взрослых;

- детские игровые и спортивные площадки с озеленением и необходимым оборудованием малых архитектурных форм для летнего и зимнего отдыха детей.

На хозяйственной площадке должны быть столбы с устройством для сушки белья, штанги для сушки одежды, вешалки, ящик с песком, бачок для мусора и стол со скамейками. Площадку следует оградить живой изгородью.

13. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания1 является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельных его частей эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

- Жилые помещения признаются непригодными, а соответствующие многоквартирные дома подлежащими сносу также в случае, если они расположены:

- в полносборных, кирпичных, каменных, деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения;

- в жилых домах, расположенных в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах, в случае невозможности инженерными и проектными решениями минимизировать критерии риска до допустимого уровня;

- в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;

- на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;

- в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, при условии, что проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;

- смежно или под устройством для промывки мусоропровода и его очистки.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы (в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ), следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции.

14. Коллективный жилищный фонд

Совокупность жилых помещений, каждое из которых находится в собственности двух и более лиц, является коллективным жилым фондом. Данная категория жилищных правоотношений регулируется гл. 16 ГК РФ. Жилое помещение может стать предметом общей (коллективной) собственности при условии, что оно не может быть разделено в силу закона или договора. Общая собственность на жилое помещение может быть:

...