Договор аренды в гражданском праве

Следует также отметить, что у субарендатора (в отличие от аналогичной обязанности арендодателя, рассмотренной выше) нет обязанности, обусловленной договором аренды, воздерживаться от завладения имуществом иначе, чем по воле арендатора.

Захватив вещь до срока, установленного договором, такой субарендатор по своему положению ничем не отличается от любого лица, не связанного договором и обязанного воздерживаться от каких-либо посягательств на чужое имущество.

Кроме того, виндикационный иск всегда направлен на защиту титульного владения. В анализируемом казусе арендатор, заключив договор субаренды, не передал субарендатору вещь. До момента наступления указанного в договоре срока передачи вещи субарендатор не имеет никаких прав в отношении такой вещи. Следовательно, субарендатор не может считаться титульным владельцем, поскольку владение объектом аренды он легитимным способом не получил.

Сказанное не позволяет считать, что, захватив вещь, субарендатор нарушил договор субаренды. Нарушить договор субарендатор может, только став титульным владельцем и не исполнив своих обязанностей, предусмотренных таким договором.

Таким образом, самовольный захват вещи субарендатором при отсутствии передачи владения дает арендатору основание для применения вещно-правовых способов защиты.

В судебно-арбитражной практике сложилось устойчивое правило, являющееся своеобразным подтверждением того, что наниматель вправе использовать вещно-правовые способы защиты лишь в случае приобретения статуса титульного владения, - арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Мотивировка этому следующая: установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Как представляется, собственник может возвратить вещь (объект аренды) арендатору. Но это будет действие фактическое по своей сути, не связанное с существующим между сторонами обязательством имущественного найма, поскольку обязанность по предоставлению имущества арендатору собственник уже исполнил ранее. Эта обязанность по своей сути - однократная и прекращается надлежащим исполнением.

Резонно спросить: не является ли возврат вещи арендатору обязанностью арендодателя, вытекающей из сути его обязанности обеспечить нанимателю спокойное пользование нанятым имуществом в течение срока найма?

Полагаю, что нет. И вот почему. Обязанность арендодателя обеспечить нанимателю спокойное пользование означает только то, что арендодатель своими действиями не должен чинить какие-либо препятствия арендатору. Но арендодатель не должен выполнять роль охранника переданного в аренду имущества, обеспечивая его защиту.

Отказ собственника возвратить вещь арендатору приведет к фактическому прекращению владения и пользования последним объектом аренды, при том что юридически договор сохранит силу до указанного в нем срока.

На основании сказанного рискнем предположить, что арендодатель, являясь собственником имущества, истребовав сданную в аренду вещь у третьего лица (фактического владельца) и не возвратив ее арендатору, вправе тем не менее передать эту вещь в аренду новому лицу.

Возникает интересная дилемма: лишенный вещи прежний арендатор сохраняет право на истребование имущества от всякого лица, за исключением собственника. Но, как представляется, виндицировать имущество от нового арендатора он не вправе ввиду того, что новый арендатор является владельцем законным.

Какие же случаи имеет в виду законодатель, предоставляя защиту титульному владельцу даже против собственника?

Представляется, что речь идет о тех ситуациях, когда титульный владелец получил владение вещью по основанию, предусмотренному законом или сделкой, но не напрямую от собственника, а опосредованно.

В качестве примера можно привести субаренду. В этом случае субарендатор не связан с арендодателем отношением по поводу вещи, составляющей объект аренды. При нарушении его владения любым лицом, за исключением арендатора, субарендатор правомочен использовать тот вещно-правовой способ защиты, который способен восстановить господство над вещью.

Изложенное дает основание сделать следующие выводы.

Во-первых, по общему правилу титульный владелец наделен правом использования против собственника вещных способов защиты только в тех случаях, когда в отношениях между ними отсутствуют связи, основанные на договоре.

Поэтому при наличии между лицами обязательственной связи, возникшей в отношении какой-либо вещи, защиту нарушенных прав следует строить в соответствии с имеющимся обязательством.

Во-вторых, наличие обязательственной связи в определенных случаях может стать юридически безразличным для применения вещно-правовых способов защиты. Это становится возможным, в частности, при нарушении законного владения лицом, хотя и состоящим в обязательственном отношении с таким законным владельцем, но не получившим от него титульного владения.

Таким образом, наличие обязательственной связи не во всех случаях создает невозможность использования вещно-правовых способов защиты. Обязательственная связь только тогда препятствует применению вещно-правовых способов защиты, когда нарушение владения одновременно является и нарушением имеющегося обязательства.

В-третьих, арендатор имеет право владеть и пользоваться вещью в течение всего срока договора аренды. Это право, безусловно, имеет вещные черты. Но такое право возникает из договора. Следовательно, нарушение данного права стороной по договору влечет нарушение в первую очередь обязательства. Изъятие арендодателем у арендатора имущества, являющегося объектом действующего договора аренды, следует квалифицировать как нарушение, вытекающее из обязательственного отношения. Соответственно, способы защиты также должны быть направлены на восстановление нарушенного обязательственного права.

Заключение

Вот и закончено рассмотрение одного из ключевых аспектов права - договор аренды. Многое осталось за пределами данной работы, но мы надеемся, что основная часть позволит сформировать основные понятия о данной категории и расширить ваш кругозор в юридической сфере жизни.

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Гражданский кодекс - основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах.

Договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и не потребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и вещи, определенные родовыми признаками, потребляемые и не потребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное безвозмездное пользование, является его возмездный характер. Основная же черта, отличающая договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения, - его субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.).

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

Приложение 1

№ 21 г. Пушкино Московской области от 11 января 2012 года

Индивидуальный предприниматель Шабарин Игорь Владимирович, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", действующий на основании Свидетельства ОГРН 304495970002620 от 07.04.2004 г. и индивидуальный предприниматель Семигин Сергей Александрович, действующий на основании Свидетельства ОГРН 1104295943332829 от 11.03.2005 г., именуемый в дальнейшем "Арендатор", заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу Московская область, г. Пушкино, ул. Современная, д. 7, корп. 3, офис 231, площадью 30 (тридцать) квадратных метров для использования его в качестве офиса Арендатора.

1.2. Нежилое помещение сдается в аренду вместе с кондиционером.

1.3. Указанное в п. 1.1 помещение должно быть передано Арендатору в течение 3 (трех) дней с момента подписания договора по передаточному акту, подписываемому сторонами договора.

1.4. Возврат помещения по окончании срока аренды так же производится по передаточному акту, подписываемому сторонами.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель имеет право проверять порядок, режим, другие условия эксплуатации помещения и требовать для этого предоставления ему необходимой информации, не вмешиваясь в деятельность Арендатора.

2.2. Арендодатель обязан:

· своевременно передать Арендатору помещение согласно пп. 1.2-1.3 договора;

· производить капитальный ремонт имущества один раз в 5 лет:

2.3. Арендатор имеет право:

· пользоваться предоставленным в аренду имуществом;

2.4. Арендатор обязан:

· использовать имущество в соответствии с его назначением и с условиями договора;

· поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт;

- нести расходы по содержанию помещения;

· в установленные договором сроки вносить арендную плату;

· возвратить помещение после прекращения договора Арендодателю в исправном состоянии, с учетом нормаль ной степени износа в срок 7 (семь) дней

2.5. Сторона, виновная в возникновении аварии, приведшей к гибели или порче имущества, обязана в течение 30 (тридцати) дней осуществить его необходимый ремонт и восстановление. Если авария произошла по вине третьих лиц, то Арендатор в течение 5 (пяти) дней предъявляет требования к третьему лицу осуществить необходимый ремонт (восстановление) или за свой счет осуществляет необходимый ремонт (восстановление) с последующим взысканием убытков с третьего лица.

3. Арендная плата

3.1. Арендная плата в целом за предоставляемое по данному договору имущество составляет 21000 (двадцать одну тысячу рублей в месяц. В состав арендной платы не входит плата за землю, коммунальные услуги, охрану объекта, и услуги связи.

3.2. Оплата за пользование землей и коммунальными услугами производится согласно установленному порядку названных служб.

3.3. Названная сумма перечисляется в качестве предоплаты за последующий месяц не позднее первого числа последующего месяца.

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

4.2. За неуплату Арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 1 % просроченной месячной платы за каждый день просрочки.

4.3. За неисполнение обязательств, предусмотренных п. 2.5 настоящего договора, виновная сторона уплачивает другой стороне неустойку - 5 % суммы годовой арендной платы.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания договора и вступает в силу с момента внесения месячного платежа Арендатором и действует по 31.12.2010 года.

5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон либо по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за два месяца до расторжения.

5.3. В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя при отсутствии вины Арендатора он обязан возместить ущерб, причиненный досрочным расторжением договора Арендатору.

5.4. В случае досрочного расторжения договора Арендатором при отсутствии вины Арендодателя он возмещает последнему все убытки.

6. Условия продления договора или выкупа имущества

6.1. Арендатор, добросовестно выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное перед третьими лицами право на возобновление договора.

7. Прочие условия

7.1. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

7.2. Все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены письменно и подписаны обеими сторонами.

7.3. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы, в случае продления договора на следующий год.

8. Юридические адреса сторон:

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. (в ред. От 25.03.2011 № 1-ФКЗ) // Российская газета. 2004. №13. Ст.1110.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 № 219-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1, ч. 1. Ст. 45.

3. О финансовой аренде (лизинге): федеральный закон Российской Федерации от 29 окт. 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 26.07.2006 № 130-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. № 31. Ст. 3429.

4. Антипов Н.П. Гражданское право России. Часть первая: учебник / Н.П. Антипов. М.: Юристъ, 1998. 459 с.

5. Белов В.А. Гражданское право: Общая часть: учебник / В.А. Белов. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. 639 с. (Библиотека «ЮрИнфоР»).

6. Богачева Т.В. Гражданское право: учебник для средних специальных учебных заведений / Т.В. Богачева, С.П. Гришаев. М.: Юристъ, 1999. 484 с.

7. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стериотипное: учебник / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: «Статус», 2001. 800 с.

8. Валеева Н.Г. Гражданское право. Часть первая: учебник для вузов / Н.Г. Валеева. М.: НОРМА; ИНФРА-М, 1998. 453 с.

9. Гомола А.И. Гражданское право: учебник для учреждений среднего профессионального образования / А.И. Гомола. М.: Академия, 2003. 408 с. (Среднее профессиональное образование).

10. Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.: Издательство БЕК, 2000. 816 с.

11. Гражданское право: учебник для вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. 703 с.

12. Гражданское право: учебник / общ. ред. С. С. Алексеев. М.: ТК Велби, 2007. 478 с.

13. Гражданское право: учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Том 1. Издание пятое, переработанное и дополненное. М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. 632 с.

14. Гражданское право. Часть первая: учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2002. 536 с.

15. Гуев А.Н. Гражданское право: учебник / А.Н. Гуев. Том 1. М.: ИНФРА-М, 2003. 457 с. (Серия «Высшее образование»).

16. Егоров Н.Д. Гражданское право: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев. В 3 т. Том 1. 6-е изд., перераб. и доп. М.: ТК Велби, Изд-во Проект, 2005. 776 с.

17. Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение: учебник / В.В. Ковалев. М.: Финансы и статистика, 2000. 272 с.

18. Пиляева В.В. Гражданское право: часть общая и особенная: учебник / В.В. Пиляева. М.: ТК Велби, 2004. 800 с.

19. Рассолов М.М. Гражданское право: учебник для ВУЗов / М.М. Рассолов. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. 467 с. (Высшее профессиональное образование. Юрисдикция).

Размещено на Allbest.ru