Особенности введения земельного участка в гражданский оборот для сдачи его в аренду

Квалификационные аттестаты выдаются лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам. Квалификационный аттестат выдается без ограничения срока, территории его действия и является документом единого федерального образца. При этом квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров в соответствии с действующим законодательством.

Лица, прошедшие аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам, при получении ими квалификационных аттестатов должны предъявлять документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере, установленном п.п. 72 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Аттестация проводится в форме квалификационного экзамена с применением автоматизированной информационной системы.

Квалификационные экзамены принимаются квалификационной комиссией, формируемой органом исполнительной власти субъекта РФ (далее - квалификационная комиссия).

Состав и порядок работы квалификационной комиссии, перечень документов, представляемых одновременно с заявлением о получении квалификационного аттестата, порядок выдачи квалификационных аттестатов устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Аннулирование квалификационного аттестата происходит в случае:

1) установления факта представления подложных документов кадастровым инженером для получения квалификационного аттестата;

2) поступления в квалификационную комиссию сведений о вступлении в законную силу приговора суда, предусматривающего наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока;

3) подачи кадастровым инженером в соответствующую квалификационную комиссию заявления об аннулировании своего квалификационного аттестата;

4) принятия более чем 10 раз в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета по основаниям, связанным с грубым нарушением кадастровым инженером требований, установленных Федеральным законом № 221-ФЗ, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ (за исключением случаев, если такие решения были признаны недействительными в судебном порядке);

5) непредставления кадастровым инженером в орган кадастрового учета или соответствующий орган исполнительной власти субъекта РФ уведомления в установленном Федеральным законом № 221-ФЗ порядке.

Решение об аннулировании квалификационного аттестата принимается квалификационной комиссией, с обязательным указанием обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения.

Заверенная копия решения об аннулировании квалификационного аттестата в течение 1-го рабочего дня со дня его принятия направляется в орган кадастрового учета, а также лицу, квалификационный аттестат которого в соответствии с данным решением аннулирован.

Квалификационный аттестат признается аннулированным и, следовательно, не действующим со дня внесения сведений о его аннулировании в государственный реестр кадастровых инженеров.

Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован, вправе обжаловать решение об аннулировании квалификационного аттестата в судебном порядке.

Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован, не вправе обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата:

1) в течение 2-х лет со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по его личному заявлению, или в связи с грубым нарушением требований, установленных Федеральным законом № 221-ФЗ, к выполнению кадастровых работ или оформлению соответствующих документов, подготовленных в результате таких работ;

2) в течение 1 года со дня принятия решения об аннулировании квалификационного аттестата, если этот аттестат аннулирован по причине не предоставления уведомления в орган кадастрового учета об изменении личных данных, в соответствии с Федеральным законом № 221-ФЗ.

3) в течение срока, предусмотренного вступившим в законную силу приговором или решением суда, предусматривающем наказание в виде лишения кадастрового инженера права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока, или решения суда, предусматривающего административное наказание в виде дисквалификации кадастрового инженера и соответственно лишения его права осуществлять кадастровую деятельность в течение определенного срока.

Лицо, квалификационный аттестат которого аннулирован по основанию установления факта представления подложных документов для получения квалификационного аттестата, не вправе обращаться повторно с заявлением о получении квалификационного аттестата.

Государственный реестр кадастровых инженеров ведется органом кадастрового учета, куда вносятся следующие сведения о кадастровом инженере:1) ФИО;2) дата и место рождения;3) номер телефона, почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером;4) данные основного документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской Федерации;5) дата выдачи квалификационного аттестата и идентификационный номер данного аттестата;6) дата и основание аннулирования квалификационного аттестата.

Орган кадастрового учета в срок не более чем 2 рабочих дня со дня получения уведомления, вносит в государственный реестр кадастровых инженеров сведения об указанном в таком уведомлении кадастровом инженере. Сведения об аннулировании квалификационного аттестата также вносятся в срок не более чем 2 рабочих дня со дня получения соответствующей копии решения.

В случае смерти кадастрового инженера сведения о нем исключаются из государственного реестра кадастровых инженеров.

В течении 30-ти рабочих дней со дня изменения сведений о кадастровом инженере, он обязан уведомить об этом орган исполнительной власти субъекта РФ, выдавший ему квалификационный аттестат, и орган кадастрового учета.

Содержащиеся в государственном реестре кадастровых инженеров сведения о кадастровом инженере являются общедоступными и предоставляются по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, в срок не более чем 5 рабочих дней.

Государственный реестр кадастровых инженеров подлежит размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети интернет: www.rosreestr.ru.

Правовые основы межевания объектов недвижимости, споры по кадастровой оценке земельных участков

В соответствии со ст. 68 Земельного кодекса РФ и ст. 1 Федерального закона от 18.06.01 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве», землеустройство включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни (внутрихозяйственное землеустройство).

Под объектами землеустройства понимают территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.

Существуют два основных вида землеустройства: межхо-зяйственное и внутрихозяйственное.

Согласно ст. 18 Закона «О землеустройстве», внутрихозяйственное землеустройство проводится прежде всего в рамках конкретных сельскохозяйственных предприятий, в том числе крестьянских хозяйств, и заключается в рациональном размещении производственных единиц и хозяйственных центров, внутренних дорог, организации сельхозугодий, а также ряда других мероприятий с целью создания оптимальных условий для наиболее эффективного использования всей территории, рационального использования и охраны земель.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняются следующие виды работ:

организация рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также организация территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации и лицами, относящимися к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, для обеспечения их традиционного образа жизни;

разработка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий.

Основные мероприятия и работы, проводимые в рамках межхозяйственного землеустройства, определяются ст.ст. 9-16 Закона «О землеустройстве» и включают в себя:

разработку прогнозов, республиканских и региональных программ, схем использования и охраны земельных ресурсов и схем землеустройства;

проведение топографо-геодезических, картографических, почвенных, агрохимических, геоботанических и других обследовательских и изыскательских (ст. 10-11 ФЗ «О землеустройстве»);

оценку качества земель, которая проводится в целях получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве.

Оценка качества земель, являющихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, проводится в целях установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспечения традиционного образа жизни коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

* инвентаризацию земель, которая проводится для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель. Инвентаризация земель может проводиться на территории Российской Федерации, на территориях субъектов Российской Федерации, на территориях муниципальных образований и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках.

* планирование и организация рационального использования земель и их охраны, которые проводятся в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель и их охраны в Российской Федерации, субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях.

Разновидностью межхозяйственного землеустройства является территориальное землеустройство (ст. 15-17 Закона «О землеустройстве»), при проведении которого выполняются следующие виды работ:

образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства;

межевание объектов землеустройства.

Положение о проведении территориального землеустройства утверждено постановлением Правительства РФ от 07.06.02 г. № 396.

В соответствии со ст. 16 Закона «О землеустройстве», образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводятся в случаях: изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании); восстановления границ объектов землеустройства; предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков;совершения сделок с земельными участками;в иных случаях перераспределения земель.

Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, так же как и межевание земель осуществляются на основе сведений Государственного земельного кадастра, государственного градостроительного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства определяются:

местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границы ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

площади объектов землеустройства и (или) ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

иные характеристики земель.

В соответствии со ст. 17 Закона «О землеустройстве», межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат.

2 февраля 1996 года было принято постановление Правительства РФ № 105 (ред. от 21.08.2000 г.), утвердившее Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Согласно этому постановлению, установление границ землепользований, т.е. межевание, проводится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии к генеральными планами и проектами планировки и застройки городов и других поселений, иными документами территориального развития.

Межевание объекта землеустройства включает в себя следующие работы:

определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;

закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;

изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

Перечень оснований для проведения землеустройства определен в п. 1 ст. 69 ЗК РФ и ст. 4 Закона «О землеустройстве». Таковыми основаниями являются: решение федеральных органов государственной власти; решение органов государственной власти субъектов Российской Федерации; решение органов местного самоуправления; собственная инициатива собственников, землевладельцев, землепользователей на основании договоров о проведении землеустройства; судебное решение.

Работы по землеустройству проводятся государственными проектными организациями по землеустройству за счет средств государственного бюджета.

Разработка землеустроительных проектов, связанных с устройством территории, коренным улучшением и охраной земельных участков от селей, оползней, подтопления и засоления, может проводиться по инициативе заинтересованных лиц за их счет другими землеустроительными организациями.

Согласно п. 6 ст. 69 ЗК РФ, юридические лица или индивидуальные предприниматели могут проводить любые виды работ по землеустройству без специальных разрешений, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В соответствии со ст. 23 Закона «О землеустройстве», порядок согласования и утверждения землеустроительной документации устанавливается Правительством РФ. Постановлением Правительства РФ от 11.06.02 г. № 514 утверждено Положение о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

Статья 6 Закона «О землеустройстве» предусматривает государственную экспертизу землеустроительной документации, которая осуществляется в целях обеспечения соответствия этой документации исходным данным, техническим условиям и требованиям. Такая экспертиза осуществляется в порядке, установленным Правительством Российской Федерации, которое своим постановлением от 04.04.02 г. № 214 утвердило Положение о государственной экспертизе землеустроительной документации.

Установление порядка проведения землеустройства отнесено к полномочиям Российской Федерации (ст. 5 Закона «О землеустройстве»).

Порядок проведения землеустроительных работ (действий) получил название землеустроительного процесса. Он состоит из следующих стадий:

подготовительные действия (возбуждение ходатайства о проведении землеустроительных работ и т.д.);

составление проекта землеустройства;

рассмотрение проектной документации и утверждение проекта;

перенесение проекта в натуру (на местность);

оформление и выдача землеустроительных материалов и документов.

Возбуждение ходатайства о проведении землеустройства производится путем подачи заявок заинтересованными в них физическими или юридическими лицами, а также по инициативе компетентных государственных органов либо органов местной администрации.

Составление землеустроительного проекта по своему содержанию и значению является основной стадией землеустроительного процесса.

В соответствии со ст.ст. 20 и 21 Закона «О землеустройстве», проект землеустройства, включающий в себя соответствующую документацию и материалы, является главным юридическим документом этой стадии. В проекте разрабатываются и экономически обосновываются основные направления наиболее рационального и эффективного использования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта.

Землеустроительные проекты составляются при участии заинтересованных собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и после утверждения компетентными государственными органами переносятся в натуру (на местность).

Стадия утверждения проекта завершается принятием государственными органами решения (постановления) об утверждении проекта. Утвержденный проект землеустройства переносится в натуру с закреплением границ на местности межевыми знаками установленного образца. Выполненная работа оформляется актом установленного образца с приложением рабочего чертежа перенесенных границ. Установленная в порядке землеустройства организация территории является обязательной для собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов.

На основании утвержденных и перенесенных в натуру проектов землеустройства собственникам, землепользователям и землевладельцам выдаются соответствующие землеустроительные материалы и документы.

Кроме того, в соответствии со ст. 22 Закона «О землеустройстве» вся землеустроительная документация в отношении каждого объекта землеустройства и другие, касающиеся такого объекта материалы, включаются в состав землеустроительного дела, которое формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации.

ГЛАВА 2.ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И СДЕЛОК С НЕЙ

2.1 Понятие и общие положения государственной регистрации права на земельные участки

Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В соответствии со ст. 25 ЗК России «Основания возникновения прав на землю», права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации и подлежат обязательной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок регистрации прав на земельные участки регулируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок включает в себя следующие действия, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, расположенных в хронологической последовательности:

· приём регистрирующим органом документов, представленных заявителем для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

· правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и зарегистрированными ранее правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

При осуществлении действий, направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество, органы по регистрации руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными приказом Минюста России от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005).

Каждое из указанных действий строго регламентировано законом:

1) порядок предоставления документов и их регистрация предусмотрены статьями 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки регламентирована п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, а также Методическими рекомендациями;

3) основания для государственной регистрации перечислены в п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, в ЗК России (некоторые особенности регистрации);

4) некоторые основания для приостановления государственной регистрации указаны в п. 2 ст. 17, п. 4 ст. 19, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав и др.;

5) основания для отказа в государственной регистрации прав установлено в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав;

6) Все действия органов по регистрации, включая сроки совершения регистрационных действий детально регламентированы Законом о государственной регистрации прав, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 №293).

Остановимся подробней на рассмотрении всех указанных действий и особенностей, возникающих в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.

Во-первых, не может быть передано право по сделке на земельный участок, на него не могут быть наложены какие-либо ограничения (обременения) и, соответственно, он не подлежит государственной регистрации в том случае, если права на данный участок ранее не были зарегистрированы установленном порядке лицом, например, передающим право на земельный участок по договору купли-продажи или дарения. Для совершения сделки прежде необходимо, чтобы соответствующая сторона (продавец, даритель, залогодатель) зарегистрировал право в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлена ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. На основании ФЗ от 09.06.2003 №69-ФЗ, которым были внесены изменения в указанную норму, заявления на государственную регистрацию, независимо от того, заключён договор в простой письменной или в нотариальной форме, требуются от всех сторон договора, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 26 предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).

В рамках ст. 16 и ст. 18 Закона о государственной регистрации прав осуществляются следующие действия:

· установление личности заявителя;

· проверка полномочий участников сделки;

· проверка наличия всех необходимых для государственной регистрации документов;

· проверка соответствия документов требованиям законодательства Российской Федерации;

· внесение записи о принятых документах в книгу учёта входящих документов;

· выдача обратившимся лицам расписки в получении регистрационным органом предоставленных документов.

Правовая экспертиза предоставленных в регистрирующий орган документов, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, заключается в проверке юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов.

Проведение правовой экспертизы документов также имеет свой порядок. Так, во-первых, проверяются записи в ЕГРП по рассматриваемому земельному участку, во-вторых, проверяются все правоустанавливающие и иные документы и (или) договор на соответствия их требованиям законодательства Российской Федерации, в-третьих, принимается решение по результатам правовой экспертизы.

Законность же сделок с земельным участком устанавливается путём проверки правоспособности и дееспособности участников сделки, полномочий на её совершение, формы и существенных условий договора, соблюдения прав участников сделки, третьих лиц, а также публичных интересов.

В соответствии со ст. 166 ГК России проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечёт ли несоответствие закону ничтожность сделки либо делает её оспоримой. Касательно оспоримой сделки считаем целесообразным поддержать мнение, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимое, а не увеличивать их количество, а потому в регистрации оспоримой сделки следует отказать.

Приостановление государственной регистрации прав на земельные участки может произойти как по инициативе органа регистрации прав, так и по инициативе участников сделки, по решению суда или в силу прямого указания закона.

Приостановление государственной регистрации по инициативе регистратора возможно при следующих условиях и на основаниях. Во-первых, срок приостановления государственной регистрации не может превышать одного месяца. Во-вторых, у регистратора должны возникнуть обоснованные сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав на земельные участки, в подлинности представленных документов или достоверности представленных в них сведений.

При наличии указанных обстоятельств по решению государственного регистратора регистрация приостанавливается в следующих случаях:

· непредставления в орган по регистрации прав какого-либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

· направления в уполномоченные органы и организации письменного запроса об объекте недвижимости и правах на него;

· направления представленных на регистрацию документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;

· направления представленных на регистрацию учредительных документов, свидетельств о государственной регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

· направления представленных на регистрацию документов, подтверждающих полномочия руководителей организации, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

При этом государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить участников сделки о приостановлении государственной регистрации и об основаниях приостановления.

По инициативе участников сделки приостановление регистрации осуществляется государственным регистратором по основаниям, изложенным в письменном заявлении правообладателя, стороны сделки или уполномоченного на то лица. Перечня оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе участников сделки закон не содержит.

По заявлению правообладателя регистрация приостанавливается не более чем на три месяца. По заявлению другой стороны сделки - не более чем на месяц.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав, основанием для приостановления может быть также наличие определения или решения суда. В этом случае регистрации приостанавливается:

· на указанный судом срок;

· до отмены судом решения (определения) о приостановлении;

· до наступления указанного судом события (например, вынесения судом решения по спору).

Основанием приостановления в силу прямого указания закона может служить, например, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав, в котором указано, что регистрация приостанавливается для проверки соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при её возмездном отчуждении постороннему лицу.

Среди оснований для отказа в государственной регистрации можно выделить следующие:

· противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом;

· не представлены все необходимые документы;

· правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный земельный участок;

· лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;

· акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок признан недействительным с момента его издания;

· с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо и некоторые другие основания.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в течение 5 дней направляется соответствующее решение в письменном виде с указанием в нём причин отказа.

При этом необходимо отметить, что отказ в государственной регистрации по основаниям, не обозначенным в законе, не допускается.

Так, Островским городским судом (Псковская область) 28 мая 2013 года было принято Решение №2-46 о признании недействительным отказов в государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Иски Граматниекс Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области предъявлены по тем основаниям, что ответчиком отказано в государственной регистрации права собственности на земельные участки на основании договоров купли-продажи ввиду истечения срока действия доверенностей после получения регистрирующим органом документов на государственную регистрацию.

В 2013 году представители сторон по договору обратились в регистрирующий орган в целях регистрации прав на земельные участки. В адрес сторон направлено сообщение об отказе в государственной регистрации ввиду того, что на государственную регистрацию представлена доверенность, срок действия которой истек.

По мнению Заявителя, отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок противоречит ст. 131 ГК России, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации как истечение срока доверенности представителя, ст. 550-551 ГК России.

Заявитель считает, что доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации; указанный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Заявитель просит признать отказ Ответчика в государственной регистрации права собственности на земельные участки недействительным и обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Представитель регистрирующего органа, действия которого оспариваются, в судебном заседании заявленные требования не признала. Сообщила, что сторонами договора на государственную регистрацию были представлены доверенности, срок действия которых истек.

При вынесении сообщений об отказе в государственной регистрации от 28 мая 2013 года в адрес сторон договора регистрирующий орган руководствовался информационным письмом от 16.03.2013 года №12 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, согласно которого предлагалось в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановить государственную регистрацию, а затем, если не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации (выдаче новой доверенности, обращения доверителя самостоятельно в регистрирующий орган), вынести отказ в государственной регистрации прав.

Сторонам направлялись сообщения о приостановлении государственной регистрации, однако представить доказательство получения данного сообщения сторонами договора не представляется возможным.

Выслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Спорный объект недвижимости - земельные участки - в связи с условиями договора переданы Покупателю, оплата по договорам Покупателем произведена в полном объеме в порядке предоплаты, споров о праве или правопритязаний иных лиц в отношении указанного имущества не имеется, что подтверждено документально. Права собственности продавцов на недвижимость подтверждены.

Договоры купли-продажи земельных участков от имени Продавцов были заключены в период полномочий представителя по доверенностям и сданы на регистрацию в регистрирующий орган в период действия доверенностей, что подтверждено документально, в том числе заключенными между сторонами договорами и расписками в получении документов на государственную регистрацию.

Так, процедура приобретения собственности по договору купли-продажи сторонами соблюдена.

Судом установлено, что действие доверенностей прекращено после обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав.

Истечение срока действия доверенности после принятия документов к регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 вышеназванного Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 131 ч. 5 ГК РФ, ст. 2 ч. 5, ст. 20 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и руководствуясь ст. ст. 194, 198, 254-258, 338 ГПК РФ, суд

Суд Решил:

Заявление Граматниекс Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, удовлетворить.

2.2 Деятельность органов государственной власти в сфере кадастрового учета земельных участков

Как известно, государственное управление земельными отношениями осуществляют государственные органы, традиционно разделяемые на органы общей и специальной компетенции.

Состав органов общей компетенции, их полномочия в рамках регулирования земельных отношений являются более устойчивыми и стабильными и не подвергаются серьезным изменениям. Такими органами выступают Президент РФ, Правительство РФ, Федеральное Собрание РФ. Их деятельность, в т.ч. в рамках управления земельными отношениями, регулируется Конституцией и федеральными конституционными законами. Более того, они сами выступают регуляторами земельных отношений, обладая правом на нормотворчество, в т.ч. формируют и органы специальной компетенции.

Система же последних, их функции и полномочия в данной сфере далеки от совершенства и поэтому подвергаются постоянному реформированию: либо в рамках масштабных административных реформ, либо в рамках совершенствования системы государственного управления земельными отношениями.

В числе таких реформ, проводимых в последнее время, наиболее значимой явилась реформа 2008 - 2010 гг., связанная с созданием Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Создание указанного органа государственной власти явилось следствием коренного реформирования системы учета недвижимости, регистрации прав на нее, а также порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Уходит в историю процесс создания данного органа государственной власти. А история эта непростая. Данный орган создавался в условиях полного юридического коллапса. Так, Указом Президента от 25 декабря 2008 г Указ Президента РФ от 25 дек. 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" // СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366.. данный орган был создан на базе Федеральной регистрационной службы и с 1 марта 2009 г. должен был начать свою деятельность. Этим же Указом были упразднены Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Федеральное агентство геодезии и картографии, полномочия которых передавались вновь образуемой службе. Однако отведенного Указом времени было явно недостаточно для реального слияния трех федеральных органов исполнительной власти. Поэтому фактическое слияние осуществлялось в разных регионах вплоть до конца 2010 г.

Между тем приостановить работу уже несуществующих юридических органов власти было невозможно, т.к. это полностью парализовало бы рынок недвижимости. Поэтому несуществующие де-юре органы власти в отсутствие нормативного регулирования де-факто продолжали свою деятельность в прежнем статусе.

Да и Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, которое и определило ее компетенцию, было принято лишь в июне 2009 г Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // СЗ РФ. 2009. N 25. Ст. 3052.. Таким образом, несколько месяцев не существовало ни одного легитимного государственного органа власти, управляющего столь огромным пластом общественных отношений, как кадастровый учет, а также государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним и другими функциями управления земельными ресурсами и недвижимостью.

Несмотря на трудный процесс создания данного органа власти, реформу в целом специалисты расценивают как крайне позитивную Конобеевская И.М. Правовое регулирование порядка предоставления информации о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. - С. 15..

Между тем представляется, что деятельность указанного федерального органа исполнительной власти далека от совершенства, в т.ч. ее правовая составляющая. В частности, это касается такой функции государственного управления, как кадастровый учет земельных участков, который данный государственный орган призван осуществлять.

Так, Росреестр делегировал свои полномочия в этой сфере Федеральному государственному учреждению "Земельная кадастровая палата", которое действует в каждом субъекте Российской Федерации Приказ Росреестра от 11 марта 2010 г. N П/93 "О наделении федеральных государственных учреждений "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учета" // РГ. 2010. 19 апр..

В связи с этим встает вопрос о законности передачи полномочий по государственному кадастровому учету земельных участков учреждению, не являющемуся органом государственной власти.

Для того чтобы определиться с данным вопросом, рассмотрим природу и назначение такого вида государственной деятельности, как кадастровый учет недвижимости. Стоит отметить, что кадастровому учету подлежат все объекты недвижимости. Данное правило закреплено в ст. 43 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017..

Сам государственный кадастровый учет недвижимого имущества определяется ст. 1 указанного Федерального закона как действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

При определении природы государственного кадастрового учета целесообразно использовать концепцию разделения всех форм деятельности федеральных органов исполнительной власти, закрепленную в Указе Президента от 9 марта 2004 г. "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945..

В соответствии с данным Указом определяется следующая система федеральных органов исполнительной власти: министерства, федеральные службы и федеральные агентства, которые разделяют между собой функции по принятию нормативных правовых актов, функции по контролю и надзору, функции по управлению государственным имуществом, функции по оказанию государственных услуг.

Чем же из перечисленных видов государственной деятельности является кадастровый учет? Ответ на вопрос также содержится в Указе Президента от 9 марта 2004 г., в соответствии с которым (п. "б" ч. 2) под функциями по контролю и надзору понимается, в частности, деятельность федеральных органов исполнительной власти по регистрации актов, документов, прав, объектов, а также изданию индивидуальных правовых актов.

Таким образом, из всех перечисленных форм государственной деятельности государственный кадастровый учет относится к функции контроля и надзора. Вместе с тем в п. "а" ч. 4 Указа четко и однозначно определено, что данные полномочия по контролю и надзору могут осуществлять лишь непосредственно федеральные службы. Из данного положения следует вывод о том, что уполномоченная на такие действия федеральная служба должна выполнять такие государственные полномочия непосредственно и не может передавать их создаваемым ею федеральным учреждениям, таким, как ФГУ "Земельная кадастровая палата".

Можно было бы предположить, что данный Указ по умолчанию разрешает передачу таких полномочий федеральным учреждениям, если бы не сравнительный анализ положений Указа о разграничении компетенций федеральных служб и агентств. Так, в соответствии с п. "а" ч. 5 Указа федеральные агентства создаются для оказания государственных услуг, под которыми (п. "д" ч. 2) понимаются функции, которые федеральные агентства оказывают непосредственно или через подведомственные им федеральные государственные учреждения либо иные организации безвозмездно или по регулируемым органами государственной власти ценам услуг гражданам и организациям в области образования, здравоохранения, социальной защиты населения и в других областях, установленных федеральными законами.

Таким образом, положения Указа необходимо толковать буквально. И смысл его однозначен: федеральные службы должны исполнять возложенные на них полномочия по контролю и надзору непосредственно, а федеральные агентства могут создавать подведомственные им учреждения или другие организации, которым можно делегировать функции по оказанию государственных услуг Аверьянова Н.Н. Деятельность органов государственной власти в сфере кадастрового учета земельных участков // Государственная власть и местное самоуправление. 2013. N 9. - С. 39 - 42..

При этом в Росреестре считают, что деятельность по кадастровому учету земельных участков - это не что иное, как государственные услуги. Об этом свидетельствуют локальные акты Росреестра, где деятельность кадастровых палат так и позиционируется См., например: Приказ Росреестра от 31 авг. 2010 г. N П/479 "Об оценке качества и доступности государственных услуг, предоставляемых территориальными органами Росреестра и подведомственными федеральными государственными учреждениями "Земельная кадастровая палата" ("Кадастровая палата") по субъектам Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс"..

Одновременно с этим п. 2 ст. 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" разрешает передачу практически всех полномочий, связанных с ведением государственного кадастра недвижимости, подведомственному бюджетному учреждению. Таким образом, на наш взгляд, имеет место правовая коллизия, и по общему правилу разрешаться она должна в пользу Федерального закона. Однако позволим себе считать данный вывод не столь однозначным.

Дело в том, что ст. 112 Конституции Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. "О Правительстве Российской Федерации" предусмотрено, что систему и структуру федеральных органов исполнительной власти, а также их полномочия определяет Президент России. В этом смысле президентский Указ от 9 марта 2004 г. имеет огромное, концептуальное значение, в нем выражена конституционная обязанность Президента. На наш взгляд, изменить нормы такого Указа не в компетенции даже Федерального закона. Поэтому считаем, что именно на основе названного Указа должны осуществляться практические полномочия федеральных органов исполнительной власти. Если же принимается такой закон, который одобряется Президентом, то и императивные на сегодняшний день положения Указа должны быть изменены в сторону диспозитивности содержащихся в них норм.

Однако рассмотрим деятельность ФГУ "Земельная кадастровая палата" с другой стороны. Так, сотрудники ФГУ не являются государственными служащими, в отличие от служащих непосредственно Росреестра. Следовательно, в случае совершения ими должностного преступления они не будут являться субъектами уголовной ответственности за преступления против интересов государственной службы, предусмотренные главой 30 Уголовного кодекса РФ. Об этой проблеме упоминал руководитель Росреестра С.В. Васильев в интервью "Российской газете" РГ (федер. вып.). 2010. 1 марта., и, как следствие, в п. 2 ст. 3 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" были внесены изменения, в соответствии с которыми данные бюджетные учреждения считаются органами кадастрового учета и на них распространяются положения Федерального закона от 27 июля 2010 г. "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг". Тем не менее, на наш взгляд, этим не решен вопрос о придании сотрудникам ФГУ статуса государственных служащих.

Однако стоит задуматься о деятельности ФГУ "Земельная кадастровая палата" не только с позиции правовой составляющей ее деятельности, а также с позиции целесообразности. То есть стоит выяснить: как влияет деятельность данного федерального учреждения на всю систему приобретения прав на земельные участки. Ведь логично предположить, что ее создание - это еще одно явление на пути совершенствования системы управления земельными отношениями, оптимизации и упрощения этого процесса. Ведь главной задачей создания Росреестра явилось именно создание единого органа власти, который будет осуществлять функции государственного управления в сфере оборота недвижимости и главное - земельных участков.

Современная система кадастрового учета земельных участков начала формироваться в начале 2000-х гг., главным образом с момента принятия Федерального закона от 2 января 2000 г. "О государственном земельном кадастре" (ныне утратил силу). Тогда был создан специально уполномоченный на осуществление кадастрового учета государственный орган - Федеральная служба земельного кадастра России (Росземкадастр) Постановление Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" // СЗ РФ. 2000. N 30. Ст. 3154.. Росземкадастр также посчитал нецелесообразным осуществлять полномочия по ведению земельного кадастра непосредственно, и было принято решение о создании в субъектах Российской Федерации подведомственных ему ФГУ "Земельная кадастровая палата" Приказ Росземкадастра от 10 авг. 2000 г. N 6 "О функциях Земельных кадастровых палат в субъектах РФ" // СПС "КонсультантПлюс"..

Таким образом, деятельность данных федеральных учреждений осуществляется уже более десяти лет. Их учредителями всегда выступали федеральные органы исполнительной власти, наделенные полномочиями по осуществлению кадастрового учета земельных участков: уже упоминавшаяся Федеральная служба земельного кадастра, которой оно и было создано, с 2004 г. - Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости Постановление Правительства РФ от 19 авг. 2004 г. N 418 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" // СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554. и сегодня - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

За это время система учета прав на земельные участки, порядок приобретения прав на них не раз признавались одними из самых неэффективных форм государственной деятельности. Данные процедуры, одним из непосредственных участников которых выступало и выступает ФГУ "Земельная кадастровая палата", являются забюрократизованными, неэффективно организована работа с заинтересованными в кадастровом учете лицами в кадастровых офисах. Из государственной деятельности проведение кадастрового учета превратилось в бизнес-бюрократию Информация с официального сайта Российской ассоциации частных землемеров: URL: http://www.rachz.ru (дата обращения: 02.06.2014)..

Проводимые в последнее время масштабные реформы, направленные на упрощение процедуры приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в т.ч. дачная амнистия, во многом явились провальными из-за сложности с прохождением государственного кадастрового учета Пчелинцева Т.А. Жизнь дачников не стала легче: Полемика "дач. амнистии" // Общество и право. 2008. N 2.. При этом статус-кво данные федеральные учреждения сохраняют с момента их создания, серьезной модернизации их деятельность не подвергалась, периодически происходящая смена учредителей не привнесла серьезных изменений и позитивных результатов. Получается - наступаем на те же грабли.

...