Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ при ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ - ФИЛИАЛ РАНХиГС

Юридический факультет

Кафедра Гражданского Права и Процесса

Курсовая работа

по учебной дисциплине "Гражданское право"

на тему: "Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество"

Выполнил: Швецов П.А.

Проверил: Канд. юрид. наук, доцент

Кирилова Н.А.

Новосибирск

2016



Оглавление

Введение

1. Правовая характеристика объектов незавершенного строительства

1.1 Понятие объекта незавершенного строительства

1.2 Правовая основа регулирования объектов незавершенного строительства

1.3 Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества

2. Возникновение и прекращение права собственности на объект незавершенного строительства

2.1 Основания возникновения прав на объекты незавершенного строительства

2.2 Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства

2.3 Анализ судебной практики по спорам связанным с признанием права собственности на объект незавершенного строительства

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Результаты финансово-экономического кризиса продолжают проявляться во всех сферах деятельности каждого государства, в том числе и России, отражаясь в темпах торгового оборота, уровне доходности совершаемых сделок, рисках финансовых операций, объемах инвестиций и т.п. В итоге многие субъекты предпринимательской деятельности в целях получения максимально возможного экономического эффекта от использования тех объектов, которыми они в данный момент обладают, вынуждены предпринимать дополнительные меры, в том числе вводить в гражданский оборот объекты незавершенного строительства. В частности, на основе ст. 130 ГК РФ, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу, для совершения сделки с таким объектом следует зарегистрировать права на него. Однако при этом в законодательстве отсутствуют критерии, позволяющие квалифицировать объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. В итоге стороны указывают предметом договора "совокупность строительных материалов", на которую впоследствии необходимо зарегистрировать право собственности как на объект недвижимого имущества. Однако судебная практика квалифицирует такие сделки как притворные со всеми вытекающими последствиями.

Актуальность данной работы составляет отсутствие единого научно-теоретического подхода к понятию объекта незавершенного строительства.

Целью данной курсовой работы является изучение и анализ дискуссионных вопросов, проблем правового регулирования объектов незавершенного строительства, определение обоснованности действующих норм, регламентирующих правоотношения по поводу объектов незавершенного строительства.

Для достижения поставленной цели необходимо:

1. Проанализировать содержание термина "имущество", используемого в законодательстве РФ, выявить его сходство и различие с понятиями "вещь" и "имущественный комплекс", которые являются основой для определения "объект незавершенного строительства";

2. Осуществить анализ правовой категории "объект незавершенного строительства", сформулировать признаки, характеризующие данный объект прав;

3. Определить правовой статус "имущественного комплекса" как объекта правового регулирования;

4. Выяснить может ли быть объект незавершенного строительства предметом купли-продажи независимо от момента начала строительства здания или сооружения, а также объема выполненных работ;

5. Конкретизировать механизм договорного регулирования введения объектов незавершенного строительства в гражданский оборот.

Объектом курсовой работы являются общественные отношения, складывающиеся в процессе установления прав на объекты незавершенного строительства и введению их в гражданский оборот.

Предметом курсовой работы являются правовые нормы, регламентирующие статус объектов незавершенного строительства, определяющие особенности установления прав на них и введение таких объектов в гражданский оборот, а также материалы правоприменительной практики.

Методологическую основу данной курсовой работы составили методы общенаучные, исторические, метод логического анализа, сравнительно-правовой метод, анализ источников литературы, судебной практики, сравнение и другие.

Теоретическую основу курсовой работы составили труды таких ученых как: В.А. Алексеева, В.К. Андреева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, И.В. Ершова, О.С. Иоффе, A.A. Молчанова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других.

Нормативную базу исследования контрольной рабы составляют: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский Процессуальный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Структура курсовой работы обусловлена целями и задачами исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.



1. Правовая характеристика объектов незавершенного строительства

1.1 Понятие объекта незавершенного строительства

В настоящее время довольно часто тот или иной объект, выступающий предметом договора строительного подряда, в силу различных причин (отсутствие денежных средств и пр.) так и остается на стадии строительства. В подобной ситуации речь идет об объекте незавершенного строительства. Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на то, что представляет этот объект Агарков, М. М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве / М. М. Агарков. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве. - Изв. АН СССР. Отделение экономики и права, 2013. - 210 с..

Официальная дефиниция объектов незавершенного строительства установлена п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, который признает объектами незавершенного строительства любые объекты капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [ред. от 30.12.2015] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2004. - №25. - п.10 ст.1.. Однако с точки зрения гражданского права это определение не содержит существенных признаков нового объекта гражданских прав, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества.

Вместе с тем, некоторые ученые, в их числе Е.А. Суханов, аргументируют мнение, что объект незавершенного строительства ни в коей мере не может считаться объектом недвижимости, поскольку "до регистрации в порядке ст. 219 ГК РФ любой объект не может считаться недвижимостью" Суханов, Е. А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право / Е. А. Суханов. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. - Москва, 2014. - 125 с..

В.Р. Файзулин исходит из того, что в строительстве следует различать объект работ и результат работ. В первом случае - создаваемая вещь является предметом действующего договора подряда, а во втором -- вещь, созданная в результате деятельности подрядчика. Далее он пишет о том, что объект работ и результат работ - это разные правовые категории и, присоединяясь к точке зрения К.И. Скловского Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. Собственность в гражданском праве. - Москва, 2010. - 820-821 с., отмечает, что вещь, находящаяся в процессе создания, представляет собой известную совокупность материалов, конструкций, в которую вложен труд подрядчика, и которая не может являться объектом права собственности, поскольку в готовом виде она еще не существует Белов В. А. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / В. А. Белов. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой. - Юрайт, 2010. - 276 с. . Отсюда логично сделать только один вывод: объект незавершенного строительства не может быть признан недвижимым имуществом, поскольку таковое находится в процессе его создания.

Определение объекта незавершенного строительства через имущественный комплекс представляет собой новый взгляд. Однако признавать такой объект в виде комплексного института, включающего в себя не только имущество, но и вещи, и права на них, в обход общепризнанного классического деления вещей на движимые и недвижимые, является не вполне обоснованным Алексеев, В. А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В. А. Алексеев. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. - Москва: Издательство Проспект, 2014. - 224 с..

Я считаю, что такое мнение нуждается в уточнении, поскольку оно сводит объект незавершенного строительства только к строительным материалам и затратам по их монтажу. Однако до завершения строительства такие объекты с точки зрения закона представляют собой функционально взаимосвязанную правовую категорию, элементами которой могут быть вещи, в том числе недвижимые и движимые; имущественные права и обязанности, права на результаты интеллектуальной деятельности, совместное использование которых позволяет достичь цели деятельности -создание объекта недвижимого имущества. Именно в данной совокупности эти элементы представляют собой имущественный комплекс.

Иначе говоря, объект незавершенного строительства включает в себя не только недвижимое имущество, но и иные вещи, а также права на них. Поэтому с точки зрения классификации имущества на движимое и недвижимое, такие объекты следует признать комплексными, т.е. занимающими промежуточное положение между недвижимостью, движимым имуществом, а также правами на них.

Обращение к судебной практике позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров приходится неоднократно обращаться к правовому режиму объектов незавершенного строительства. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2006 г. № 21 при разрешении спора установлено, что на земельном участке "возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости" Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Рос. Федерации от 13 ноября 2006 г. № 21. Как следует из изложенного, при определении статуса спорного объекта суд руководствуется не наличием государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а объективными физическими свойствами объекта, изложенными в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Согласно Определению Высшего арбитражного суда РФ от 09.09.2008 № 8985/08 "объектом незавершенного строительства может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта… Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства" О передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации: определение Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 09 сентября 2008 г. № 8985/08.

Таким образом, в судебной практике наблюдается разброс мнений в разрешении вопроса о понятии объекта незавершенного строительства и, соответственно, выделяются различные его признаки.

На основании изложенного, необходимо выделить те признаки объекта незавершенного строительства, которые необходимо учитывать при его определении Гражданское право: В 4 т. Том I. Общая часть: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб и доп. - М.: Волтерс Клувер, 2014. - 349 с.:

1. Наличие прочной связи с землей объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

2. индивидуальная определенность объекта;

3. процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен или окончательно прекращен.

Таким образом, наиболее оптимальным представляется вариант, согласно которому объект незавершенного строительства -- это индивидуально определенный объект недвижимости, на котором приостановлены, прекращены либо ведутся строительные работы, направленные на сдачу его в эксплуатацию с целью дальнейшего использования по назначению.

Данное определение представляет собой комплексное соединение признаков объекта незавершенного строительства, выделяемых в научной литературе.

1.2 Правовая основа регулирования объектов незавершенного строительства

Строительство, являясь одним из распространенных и прибыльных видов предпринимательской деятельности, имеет достаточно обширную нормативно-правовую базу регулирования на уровне федеральных законов и иных нормативных правовых актов, в том числе ведомственных, которые в своей совокупности довольно подробно регламентируют строительную деятельность вообще и существенные условия договоров строительного подряда в частности Брагинский, М. И. Договор подряда и подобные ему договоры / М. И. Багринский. Договор подряда и подобные ему договоры. - Москва, 2015. - 254 с..

При этом объектам незавершенного строительства, как правило, не уделяется особого внимания, поскольку, как полагают многие авторы, основная цель договора - возведение строительного объекта и сдача его в эксплуатацию. С моей точки зрения, это суждение нуждается в уточнении: объекты незавершенного строительства "не вписываются" в существующую систему правовой регламентации недвижимости, поскольку содержат в себе движимые вещи, а также права и обязанности. Именно поэтому правовая регламентация объектов незавершенного строительства нуждается в существенной модернизации, предполагающей расширение перечня норм, регламентирующих соответствующие отношения, а также пересмотр научной концепции, относящей объекты незавершенного строительства к недвижимости Агарков, М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Т. I. / М.М. Агарков. Избранные труды по гражданскому праву. - Москва, 2012. - 170 с..

Вместе с тем, основная нормативная правовая база в сфере строительства направлена на регулирование отношений, возникающих по поводу завершенного объекта. В качестве примера можно назвать: главу 37 ГК РФ, в которой содержатся нормы, регламентирующие договорные отношения по поводу создания недвижимого имущества, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ Брагинский, М. И., Витрянский, В. В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М. И. Брагинский., В. В. Витрянский. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. - Москва. Статут, 2015. - 149-150 с.. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. При этом объекты незавершенного строительства в этой главе не упоминаются. Правда, статья 729 ГК РФ устанавливает, что в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат. Интересно отметить, что указанная норма закона не требует регистрации прав на созданный объект незавершенного строительства Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ : [ред. от 29.06.2015] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5. - ст. 729.. правовой регистрация судебный собственность

Так же в качестве примера можно привести Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в котором говорится, что объекты незавершенного строительства рассматриваются как предмет залога. В частности, п.2. ст. 13 указанного ФЗ устанавливает, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ : [ред. от 13.07.2015] //Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2004. № 214. - п. 2 ст. 13..

По итогу хочется отметить, что отсутствие необходимого перечня документов и/или нарушение структуры этих документов не позволяет определить конкретные виды работ, которые должны быть выполнены подрядчиком, что в итоге приводит к конфликтным ситуациям: подрядчик полагает, что объект строительства завершен, а заказчик утверждает, что предмет договора является в данный момент объектом незавершенного строительства Шалагинов, К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика / К. К. Шалагинов. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. - Ростов-на-Дону, 2010. - 32 с..

1.3 Характеристика объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества

Существенным признаком недвижимости, выделяющим эту категорию вещей из числа других, является стабильность состояния недвижимости в определенный период времени.

Предполагается, что внесение в официальные реестры записи об объекте недвижимости предполагает неизменность характеристик объекта недвижимости в определенный период времени.

По результатам анализа правовой природы объектов незавершенного строительства с точки зрения юридического и фактического подходов к недвижимости делается вывод, что объект незавершенного строительства является особым объектом недвижимости, поскольку обладает совокупностью специфических признаков, значительно отличающих его от других объектов недвижимости:

· отсутствие разрешения на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию;

· особый правовой режим земельного участка, находящегося под объектам незавершенного строительства;

Объект незавершенного строительства появляется в момент возникновения у объекта прочной связи с земельным участком, и определение данного момента должно ставиться в зависимость от определенных строительно-технических показателей. Момент возникновения объекта незавершенного строительства в любом случае должен быть привязан к конкретной дате, и удостоверен тем или иным способом, поскольку именно с этого момента изменится правовой режим объекта строительства. Между тем, момент возникновения у объекта незавершенного строительства прочной физической связи с земельным участком является неопределимым Батуева, Э. Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом / Э. Ц. Батуева. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом. - Москва, 2010. - 198 с..

В этой связи существование объекта незавершенного строительства ставится в зависимость от существования зарегистрированного права в отношении него, поскольку оборот недвижимости, строго говоря, является оборотом прав на нее. Делается вывод, что моментом возникновения объекта незавершенного строительства является государственная регистрация объекта материального мира в качестве объекта незаверенного строительства, поскольку правовое значение имеет не момент обретения объектом материального мира физических свойств недвижимости, а момент приобретения объектом правового режима недвижимости, который совпадает с моментом первоначальной государственной регистрации прав на него Смышляев, Д. В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Д. В. Смышляев. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства. - Москва, 2015. - 165 с..

Анализируя вопрос о моменте прекращения существования объекта незавершенного строительства с точки зрения юридического подхода к недвижимости, делается вывод о том, что единственным основанием для прекращения существования объекта незавершенного строительства является прекращение зарегистрированных прав на объект незавершенного строительства. Исходя из специфики объектов незавершенного строительства можно выделить два основания для прекращения существования объектов незавершенного строительства:

1) ликвидация объекта незавершенного строительства (совпадает с гибелью или уничтожением соответствующего объекта).

2) преобразование объекта незавершенного строительства в готовое здание (сооружение) - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию позволяет зарегистрировать право собственности на созданный объект недвижимости, что автоматически повлечет за собой "исчезновение" объекта незавершенного строительства из ЕГРП.

Делается вывод, что объект незавершенного строительства не подлежит признанию самовольной постройкой до первоначальной государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства, поскольку до государственной регистрации прав на соответствующий объект незавершенное строительство не существует в качестве объекта недвижимости, который может быть признан самовольной постройкой.



2. Возникновение и прекращение права собственности на объект незавершенного строительства

2.1 Основания возникновения прав на объекты незавершенного строительства

Говоря об основаниях возникновения прав на объекты незавершенного строительства, следует вспомнить, что эти объекты стали предметом инвентаризации после распада СССР, когда возникла потребность выявить объемы средств, необходимых для завершения строек социализма. Именно в Постановлении Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. № 59 "О мерах по продаже незавершенных строительством объектов" О мерах по продаже незавершенных строительством объектов: постановлении Правительства Рос. Федерации от 3 февраля 1992 г. № 59: [ред. от 21.03.1994] // Российская газета. - 1992. было принято решение об ускоренном вовлечении в хозяйственный оборот незавершенных строительством объектов и установлено, что начиная с 1992 года незавершенные строительством объекты, сооружаемые за счет бюджета Российской Федерации и средств государственных предприятий, находящихся в федеральной собственности, не обеспеченные финансированием и материально-техническими ресурсами, необходимыми для их завершения в нормативные сроки, подлежат реализации с открытых торгов предприятиям, организациям, гражданам и иностранным инвесторам.

Таким образом, исторически первым правовым основанием возникновения прав на объекты незавершенного строительства в РФ следует признать приватизацию. Объекты незавершенного строительства были внесены в ст. 130 ГК РФ как недвижимое имущество только в 2005г. Далее ст. 131 ГК РФ устанавливает принцип: "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав". Реализация этого принципа осуществляется в соответствии с нормами ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", относящими объекты незавершенного строительства к вновь создаваемому недвижимому имуществу.

Не имеют юридического значения моменты начала, приостановки или консервации строительства и дата совершения сделки по поводу этого имущества. Объект незавершенного строительства является имущественным комплексом и право собственности на него не зависит от момента регистрации, за исключением тех элементов, которые являются недвижимостью (например, земельный участок). Таким образом, объект незавершенного строительства как имущественный комплекс возникает с момента формирования элементов, являющихся необходимыми и достаточными для строительства (реконструкции) здания или сооружения.

Если описание зарегистрированного объекта незавершенного строительства не соответствует реальным характеристикам этого объекта на момент совершения сделки с ним, то, руководствуясь ст. 554 ГК РФ, регистрирующий орган имеет все основания отказать как в регистрации права на такой объект, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

2.2 Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства является объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности: приказ Госстроя Рос. Федерации от 31 мая 2001 г. № 120: [ред. от 2.09.2003]. - п. 5..

Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ [ред. от 29.12.2015] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 5.:

1. Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности).

2. Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности).

Разрешение на строительство также подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [ред. от 30.12.2015] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2004. - №25. - ст. 51..

Не завершенные строительством объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, могут быть объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, однако отсутствие данного документа является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в силу п.1 ст.20 Закона о регистрации.

В соответствии с п.5 ст.13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ [ред. от 13.07.2015] //Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2004. - № 20.. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:

1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;

2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Следуя ст. 25 Закона о регистрации, право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано при отсутствии у заявителя права на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Земельный участок для создания объекта недвижимости предоставляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции Воронин, И. К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации / И. К. Воронин. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации. - Москва, 2013. - 136 с..

Право на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку оно возникает с момента государственной регистрации. Кроме того, должно быть четко соблюдено использование земельного участка он должен быть предоставлен именно для целей строительства объекта недвижимости.

Нельзя не согласиться с мнением Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г., высказывающих большие сомнения о необходимости предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Ни проект, ни смета не являются документами, отвечающими требованиям статей 17, 18 Закона о регистрации.

Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов на предмет соответствия объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации, а также соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил. При этом исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации Дубровина, Н. А. Регистрация объектов незавершенного строительства / Н. А. Дубровина. Регистрация объектов незавершенного строительства. - Москва, 2015. - 31-33 с..

Для регистрации прав на незавершенный строительством объект необходимо представить документ, содержащий описание такого объекта. Данное требование установлено в п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав и дополнительно отражено в п.2 ст.25 данного Закона.

После проведения государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект сделки с ним и переход права происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства, установленными для объектов недвижимости нежилого назначения. Следует отметить, что при регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права требуется предоставление выписки из Единого реестра объектов градостроительной деятельности с данными обследования объекта на момент подачи заявления на государственную регистрацию. Это закреплено также в Постановлении Правительства Российской Федерации "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности", в п.9 которого указано о необходимости проведения внеплановой технической инвентаризации объектов учета при изменении технических или качественных характеристик объекта учета, а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих регистрации О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности: постановлении Правительства Рос. Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 [ред. от 21.08.2010]. - п. 9..

В случае, если после первичной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект застройщик возобновил строительство, что повлекло изменение объекта, на основании новой технической документации объекта по заявлению правообладателя могут быть внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел I. Если после первичной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством правообладатель закончил строительство и объект был принят в эксплуатацию, объект незавершенного строительством прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта. Поскольку в данном случае обращение за регистрацией будет вызвано образованием нового объекта недвижимости, должна быть проведена государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с п.1 ст.25 Закона о регистрации, а право на объект незавершенного строительством подлежит прекращению.



2.3 Анализ судебной практики по спорам связанным с признанием права собственности на объект незавершенного строительства

Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует об отсутствии общепринятой точки зрения на правовую сущность таких объектов и особенностей совершения сделок с ними.

Участники долевого строительства, члены строительных кооперативов, и иные граждане, заключившие договор с организацией, привлекающей их денежные средства для строительства жилых домов, могут признать за собой право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект путем подачи искового заявления в суд.

Актуальность признания права собственности на долю в "недострое" очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры, да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщками право собственности на долю в праве общей деловой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов, удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывает в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме.

Рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

I. Отменяя решение суда об отказе в иске, суд казал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся и объекты незавершенного строительства. Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам предоставить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 мая 2014 года, по делу № 33-5604.

II. Решение по требованию о признании недействительными договора аренды земельного участка и признании прав постоянного (бессрочного) пользования на участок и собственности на объект незавершенного строительства.

Истцу как владельцу индивидуального частного предприятия предоставлен земельный участок для строительства продовольственного магазина. На указанном участке в соответствии с его целевым назначением истцом возведен фундамент, однако право собственности на него ни за кем не зарегистрировано. В настоящее время предприятие ликвидировано, земельный участок предоставлен в аренду ответчику.

Суд принял решение: требование удовлетворить, так как после ликвидации предприятия все имущество и имущественные права принадлежат истцу как единственному учредителю Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 № 24-КГ15-4..

III. Требование: Признать недействительными отдельные положения постановления органа местного самоуправления.

Оспариваемым постановлением судебный акт о предварительном согласовании места размещения объекта отменен. Встречное требование: О признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд принял решение удовлетворить основное требование, поскольку отмена ранее вынесенного акта не может противоречить действующему законодательству и произвольно ограничивать гарантированные законом права. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 32-КГ15-3

Нельзя сказать, что такие решения безупречны, однако, такая практика судов по защите интересов граждан, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода.

Заключение

Правовое регулирование рынка недвижимого имущества, установление правового режима объектов недвижимости - это те темы, которые не утрачивают свой актуальности на протяжении долгих лет.

Нет единого подхода к определению "здания", "сооружения" и "строения". Существует множество технических формулировок, зачастую не дающих возможности четко определить один вид недвижимости от другого. Легальное же определение объекта незавершенного строительства отсутствует вообще, а в гражданско-правовой доктрине позиции ученых имеют кардинально противоположные направленности. Таким образом, можно утверждать, что на современном этапе только формируется единый понятийный аппарат, определяющий понятие недвижимого имущества вообще и его видов в отдельности.

В связи с этим, представляется необходимым дать определение объекта незавершенного строительства, под которым следует понимать создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию установленном законодательством порядке.

По результатам проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является первым законодательным актом, который отнес незавершенное строительство к объектам недвижимости и установил нормы, регламентирующие порядок регистрации прав на такие объекты.

Сделки с объектом незавершенного строительства могут совершаться независимо от факта регистрации прав на имущественный комплекс или его элементы, объединяющие результат строительной деятельности. При этом степень готовности строящегося здания или сооружения не принимается во внимание Лаптева, A. M. Имущественные комплексы в коммерческом обороте / А. М. Лаптева. Имущественные комплексы в коммерческом обороте. - СПб, 2010. - 173 с..

Объект незавершенного строительства вводится в гражданский оборот с момента совершения сделки, направленной на передачу прав на него, в том числе отчуждения или временного пользования.

Объекты незавершенного строительства являются полноценными объектами гражданских прав и могут быть предметом сделки независимо от условия прекращения подрядного договора. Этот вывод подтверждается также тем, что в перечне документов, необходимых для регистрации прав на объект незавершенного строительства отсутствует документ, подтверждающий факт прекращения договора строительного подряда.

Для определения режима объекта незавершенного строительства необходимо определить момент его включения в гражданский оборот как объекта недвижимости, поскольку именно этот момент становится "правопорождающим" фактом. Неоспорим тот факт, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом с момента, когда объект приобретает неразрывную связь с земельным участком и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба.

На практике встречается, что возникновение объекта незавершенного строительства и его государственную регистрацию связывают с момента прекращения договора строительного подряда. Причиной этому послужило Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 1998 г. установивший, что режим недвижимого имущества распространяется на объект незавершенного строительства лишь тогда, когда он перестает действовать предметом договора строительного подряда. Прежде всего, необходимо отметить, что в процессе строительства, строительные материалы утрачивают свой статус и становятся единой частью, превращаясь в недвижимое имущество. Тем самым прекращение договора строительного подряда не влияет на объективные свойства объекта незавершенного строительства и не превращает его вновь в строительные материалы. В данном случае необходимо отталкиваться теории В.А. Лапача "иммобилизации вещей" в гражданском праве. Действие или прекращение договора говорит лишь о наличии либо отсутствии обязательств между сторонами, а не о фактическом положении вещи.

Анализируя нормы законодательства, сложившуюся правоприменительную практику, а также существующие позиции в гражданской правовой доктрине, можно прийти к выводу, что государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства должна носить не правообразующий, а правоустанавливающий характер. Такой вывод подтверждает тот факт, что лицо обладает правом на объект незавершенного строительства фактически и до государственной регистрации. Это обеспечит защиту прав собственника объекта, как в судебном порядке, так и при иных способах защиты.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что объект незавершенного строительства является специфическим видом недвижимости по фактическим свойствам, обладающий рядом присущих ему признаков и имеющий собственный правовой режим. Однако, отмеченные в исследовании недостатки и противоречия действующего законодательства, а также неоднозначность правоприменительной практики позволяют сделать вывод о необходимости внесения изменений в действующее законодательство.



Список использованной литературы

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 2 : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ : [ред. от 29.06.2015] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 5;

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ [ред. от 30.12.2015] // Собр. Законодательства Рос. Федерации. - 2004. - №25;

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ [ред. от 29.12.2015] // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 5;

4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ [ред. от 13.07.2015] //Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2004. - № 20;

5. О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности: постановлении Правительства Рос. Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 [ред. от 21.08.2010]. - п. 9;

6. О мерах по продаже незавершенных строительством объектов: постановлении Правительства Рос. Федерации от 3 февраля 1992 г. № 59: [ред. от 21.03.1994] // Российская газета. - 1992;

7. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности: приказ Госстроя Рос. Федерации от 31 мая 2001 г. № 120: [ред. от 2.09.2003]. - п. 5;

Акты судебной практики

8. О передаче дела в президиум Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации: определение Высшего арбитражного суда Рос. Федерации от 09 сентября 2008 г. № 8985/08;

9. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости: информационное письмо Президиума Верховного Арбитражного Суда Рос. Федерации от 13 ноября 2006 г. № 21;

10. Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15 мая 2014 года, по делу № 33-5604;

11. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 № 24-КГ15-4;

12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 32-КГ15-3;

Научная и учебная литература

13. Агарков, М. М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2-х т. Т. I. / М.М. Агарков. Избранные труды по гражданскому праву. - Москва, 2012. - 533 с;

14. Агарков, М. М. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве / М. М. Агарков. Проблема злоупотребления правом в советском гражданском праве. - Изв. АН СССР. Отделение экономики и права, 2013. - 310 с;

15. Алексеев, В. А. Сделки с недвижимостью: практическое пособие / В. А. Алексеев. Сделки с недвижимостью: практическое пособие. - Москва: Издательство Проспект, 2014. - 365 с;

16. Белов В. А. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой / В. А. Белов. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой. - Юрайт, 2010. - 276 с;

17. Брагинский, М. И. Договор подряда и подобные ему договоры / М. И. Багринский. Договор подряда и подобные ему договоры. - Москва, 2015. - 470 с;

18. Брагинский, М. И., Витрянский, В. В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг / М. И. Брагинский., В. В. Витрянский. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. - Москва. Статут, 2015. - 435 с;

19. Батуева, Э. Ц. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом / Э. Ц. Батуева. Гражданско-правовое регулирование отношений, связанных с объектами незавершенного строительства, как недвижимым имуществом. - Москва, 2010. - 482 с;

20. Воронин, И. К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации / И. К. Воронин. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации. - Москва, 2013. - 258 с;

21. Дубровина, Н. А. Регистрация объектов незавершенного строительства / Н. А. Дубровина. Регистрация объектов незавершенного строительства. - Москва, 2015. - 311 с;

22. Лаптева, A. M. Имущественные комплексы в коммерческом обороте / А. М. Лаптева. Имущественные комплексы в коммерческом обороте. - СПб, 2010. - 173 с;

23. Скловский, К. И. Собственность в гражданском праве / К. И. Скловский. Собственность в гражданском праве. - Москва, 2010. - 932 с;

24. Смышляев, Д. В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Д. В. Смышляев. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства. - Москва, 2015. - 360 с;

25. Суханов, Е. А. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право / Е. А. Суханов. Приобретение и прекращение права собственности. Хозяйство и право. - Москва, 2014. - 577 с;

26. Шалагинов, К. К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика / К. К. Шалагинов. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика. - Ростов-на-Дону, 2010. - 232 с.

Размещено на Allbest.ru

...