Договор купли-продажи

Передача недвижимого имущества продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно после вручения имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче (акта приема-передачи) обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным. Это правило действует тогда, когда иное не установлено законом или договором.

Вместе с тем принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, если такое несоответствие оговорено в акте о передаче, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Существенным условием договора продажи недвижимости является условие о цене. В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене не согласовано сторонами, договор также считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность.

Пример судебной практики по договору купли-продажи недвижимости

Физические лица заключили договор купли-продажи квартиры. Договор был зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к покупателю, однако денег за квартиру продавец в установленный договором срок не получил и обратился в суд с требованием вернуть квартиру в его собственность. Существует ли судебная практика (в частности, в Москве), в которой бы продавцу отказывали в подобном иске при условии, что квартира не была покупателем полностью оплачена?

Подобная судебная практика существует. Определение иска по гражданским делам московского городского суда от 16.02.2012 № 33-4957: "Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался тем, что закон не предусматривает возврата жилого помещения, переданного по договору купли-продажи в том случае, если покупатель не исполнил надлежащим образом обязанность по его оплате. Не предусмотрена возможность расторжения договора по данному основанию и условиями заключённого между Л.В. Малинкиной и М.С. Баламамедовым договором купли-продажи. В связи с этим суд отказал в иске о расторжении договора и в производных требованиях о возвращении спорного имущества". Определение иска по гражданским делам московского городского суда от 10.03.2011 № 33-3293: "Заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал... Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком". Определение иска по гражданским делам московского городского суда от 18.11.2010 № 33-35888: "...Суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае истцу (продавцу квартиры) не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры". Кассационное определение санкт-петербургского городского суда от 15.03.2011 № 33-3472/2011: "Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства по договору купли-продажи от 16.03.2009 года ответчицей частично исполнены до предъявления требования о расторжении договора, судом принято во внимание, что в настоящее время у ответчицы перед истицей существует задолженность в размере 50905 рублей и пришел к выводу о том, что наличие задолженности в таком размере не может служить основанием для расторжения договора, поскольку не является существенным нарушением договора. Также судом первой инстанции принято во внимание, что заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает". Следует отметить, что судами принимаются и противоположные решения - апелляционное определение иска по гражданским делам московского городского суда от 02.05.2012 по делу № 11-3322/2012: "Невыплата покупателем стоимости квартиры продавцу, в определенной сторонами в договоре купли-продажи сумме, является существенным нарушением заключенного между ними договора, так как повлекло для Морозовой В.И. такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - получении денежных средств. Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи от 19.05.2009 квартиры N подлежит расторжению, а спорная квартира - возврату Морозовой В.И. на основании ст.1102, 1104 ГК РФ". Анализ вышеприведенных решений позволяет сделать вывод о важности для продавца включения в договор купли-продажи условия о возврате квартиры в собственность продавца в случае несоблюдения покупателем обязательства по её оплате.

2.6 Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимого имущества. В той части, в какой продажа предприятий не определена параграфом 8 ГК РФ, к продаже предприятия применяются правила ГК РФ о продаже недвижимости. Поэтому к договору продажи предприятия, прежде всего, применяются специальные нормы ст. 559-566 ГК РФ, при их недостаточности - правила ГК РФ о продаже недвижимости и лишь затем - общие положения о купле-продаже.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передать другим лицам.

ГК РФ не определяет стороны договора продажи предприятия. Но исходя из того, что под предприятием понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий все виды имущества, предназначенные для такой деятельности, следует полагать, что сторонами этого договора, либо одной из сторон, являются субъекты предпринимательской деятельности.

Существенными условиями договора продажи предприятия являются условия о составе и стоимости продаваемого предприятия, т. е. точное определение элементов имущественного комплекса. Они определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Существенным условием договора продажи предприятия является условие о цене. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), в соответствии с которым при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договора, о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. В цену предприятия как имущественного комплекса, находящегося на земельном участке (здания, сооружения и т. п.), включается цена передаваемого с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Это правило применяется, если иной порядок установления цены недвижимого имущества не определен договором или не установлен законом.

Согласно п. 1 ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В соответствии с п. 1 ст. 560 ГК РФ договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Необходимыми приложениями к договору являются документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. При отсутствии таких документов может быть отказано в государственной регистрации договора, т.е. договор не будет заключен.

До передачи предприятия покупателю одна из сторон договора продажи предприятия должна письменно уведомить кредиторов по тем обязательствам, которые включены в состав продаваемого предприятия. Если долги были переданы на покупателя без согласия кредитора, то после передачи предприятия покупатель и продавец несут солидарную ответственность по таким включенным в состав предприятия долгам.

Передаче покупателю подлежит тот состав продаваемого предприятия, который определяется соглашением сторон. Если соглашением сторон не определен состав передаваемого имущества, то передаче покупателю подлежат то имущество, права и обязанности, которые отражены в акте инвентаризации, бухгалтерском балансе и перечне всех долгов, включаемых в состав предприятия.

2.7 Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор мены подчиняется нормам о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), если они не противоречат правилам о мене и существу мены.

Каждая из сторон договора мены признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Сторонами договора мены могут быть любые юридические и физические лица, в том числе - и субъекты предпринимательской деятельности. Более того, в некоторых сферах предпринимательской деятельности, в частности, в сфере внешней торговли, договор мены имеет широкое распространение.

Существенным условием договора мены является условие об обмениваемых товарах, которое считается согласованным, если стороны определили наименование и количество товаров, подлежащих обмену.

Обмениваемые по договору товары предполагаются равноценными. В виде исключения п. 2 ст. 568 ГК РФ допускает проведение при мене компенсации неравноценных обмениваемых товаров в денежной форме. Такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре мены.

По общему правилу, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно и после исполнения обеими сторонами их обязательств по передаче товаров (ст. 569 ГК РФ). Однако определить такой момент, особенно при встречных отгрузках обмениваемых товаров, технически непросто. Поэтому законом или договором могут устанавливаться иные правила о переходе права собственности.

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных ст. 461 ГК РФ, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

2.8 Договор ренты

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Получателем и постоянной и пожизненной ренты может быть только гражданин. Некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Плательщиком ренты может быть любое лицо, в том числе и субъект предпринимательской деятельности. Поэтому для него договор ренты является договором в сфере предпринимательства.

Предметом договора ренты может быть любое имущество: движимое и недвижимое. В любом случае договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты предусматривается отчуждение недвижимого имущества - договор ренты подлежит и государственной регистрации в установленном законом порядке.

Имущество, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика за плату или бесплатно. Соответственно, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к условиям по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения.

В договоре ренты (как постоянной, так и пожизненной) определяются форма, размер и сроки выплаты ренты. Если договором ренты данные условия не определены, применяются правила, установленные ГК РФ. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте и особые правила, установленные ГК РФ для этого вида ренты. В частности, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Заключение

В настоящей работе рассмотрели актуальный вид договора как купля-продажа. В ходе проведенного исследования рассмотрели историю возникновения и развития договора купли-продажи, выяснили, по каким критерия законодатель относит те или иные типы договор к договорам купли-продажи.

Была предпринята попытка исследования вопроса о существенных условиях договора купли-продажи и существенных условий, относящихся к отдельным типам договоров купли-продажи. Рассмотрены отдельные типы договоров купли-продажи и им дана правовая характеристика.

Довольно актуальной остается проблематика о проблемах, возникающих в правоприменительной практике по договорам купли-продажи. Некоторые из аспектов данных проблем были затронуты в настоящей работе.

Хотелось бы отметиться, что договор купли-продажи является одним из классических договоров, который закреплен во многих законодательствах. Дальнейшее развитие правового регулирования договора купли-продажи (в том числе и международно-правового аспекта) будет зависеть от развития рыночных отношений и отношений мирового хозяйства.

Список использованных источников и литературы

1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года). // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.

2. Гражданский кодекс РФ.

3. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ// Российская газета, N 1, 12.01.2005.

4. Земельный кодекс Российский Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - 29 октября. - № 447.

5. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140.

6. Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" // СЗ РФ. 2001. № 33 (часть 1). Ст. 3431.

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. - 1997. - 28 июля. - № 30. - ст. 3594.

8. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума. Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестн. Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996г. № 9.

9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1996г. № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" // Бюлл. Верховного Суда РФ. 1995г. № 1,7; 1997г. № 2,3.

10. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 августа 1996г. № 1499/95. Решение арбитражного суда об отказе во взыскании пени за просрочку платежа при расчетах по договору купли-продажи отменено.

11. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2001.

12. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право: Договоры о передаче имущества в собственность. М., 2003.

13. Гражданское право: Учебник / Под. ред. Е.А. Суханов. М., 2004.

14. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3. М., 2005.

15. Гражданское право: Учебник (часть 1) / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2005.

16. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997.

17. Гражданское право: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М., 2004.

18. Гражданское право: Учебник / Под ред. Садикова О.Н. М., 2006.

19. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т.III. Обязательственное право. СПб, 2004.

20. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.И. Медведева. М., 2008.

21. Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. Изд. 3-е. М. Ось-89. 2011. 300 с.

22. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-ч. По исп. испр. и доп. 8-му изд. 1902. Ч. 2. М., 1997.

23. Романец Ю.В. Обязательство контрактации в системе гражданских договоров // Вестник ВАС РФ. 2001.

24. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. - М.: Проспект. - 2009. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. Ред. проф. Е Ф. Суханов. - 2-е изд. - М.: Издательство БЕК 2008.

25. Свиридова Т.Н. Эволюция видов договоров купли-продажи в гражданском праве // История государства и права. 2007. № 17.

26. Сейнароев Б.М. Договор энергоснабжения // Вестник ВАС РФ.2000. №6.

27. Договор купли-продажи. / под ред. Сидоровой В.Н. М., 2007.

28. Скловский К. Договор купли-продажи: вещный эффект // Российская юстиция. 1998. № 10.

29. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости: учебник. СПб.: Издательство "МКС", 2010. 420с.

30. Управление недвижимым имуществом. Учебник / И.А. Бузова, Н.В. Васильева, С.Н. Максимов и др.; Под ред. С.Н. Максимова. СПб.: СПбГИЭУ, 2011. 600 с.

Размещено на Allbest.ru