Аналіз надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади та надходження орендної плати до міського бюджету

Размещено на http://www.allbest.ru/

Аналіз надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади та надходження орендної плати до міського бюджету

Анотація

бюджет місцевий комунальний власність

Збереження значної кількості об'єктів комунальної власності у розпорядженні місцевих органів змушує органи влади шукати нові механізми та підходи до управління такими об'єктами. Частина таких комунальних об'єктів перетворюється на ринкових господарюючих суб'єктів. Інша частина є об'єктами суто соціальної сфери по наданню соціальних послуг населенню. Комунальна власність на сучасному етапі стає не просто матеріальною основою місцевого самоврядування, але і джерелом фінансових ресурсів місцевих бюджетів.

У аналітичній записці подані пропозиції щодо удосконалення механізмів управління об'єктами комунальної власності міської територіальної громади, збільшення надходжень до місцевих бюджетів від їх господарської діяльності, покращання якості надання ними послуг населенню.

Вступ

Постановка проблеми. Процеси регулювання соціально-економічного розвитку території є першочерговими для органів місцевого самоврядування. Місцеві органи відповідають за надання послуг населенню і опосередковано впливають на переважну більшість елементів місцевої інфраструктури. Це потребує передачі місцевим органам нових господарських повноважень, особливо в сфері запровадження антимонопольних заходів, становлення ринку праці, реформи земельних відносин, соціального забезпечення. Для ефективного функціонування регіональних економік першочерговими є структурні реформи, зокрема формування інституту комунальної власності що належить органам місцевого самоврядування. В першу чергу це стосується переданих у комунальну власність територіальних громад об'єктів соціальної та комунальної інфраструктури - дитячих дошкільних закладів, підприємств у сфері торгівлі та надання щоденних послуг, громадського харчування, місцевої господарської діяльності та житлово-експлуатаційних послуг. Розпорядження об'єктами комунальної власності повинно розглядатися як прибуткова і законна діяльність, що приносить кошти до міського бюджету. Однією з найважливіших складових ефективного управління комунальною власністю є оперативність надання комунального майна в оренду, прозорість процедур, встановлення чітких методів розрахунку орендної плати. Вирішення цього питання повинно засновуватись на принципах простоти сприйняття, прозорості процедур, впровадження широкого інформаційного забезпечення орендних відносин, налагодження партнерських відносин та сприятливого клімату між суб'єктами орендних відносин.

Якщо наданню в оренду об'єктів комунальної власності передує проведення конкурсу на право оренди, то в подальшому, не виникає питань чому приміщення надано в оренду тому або іншому орендарю. Майно передається в оренду з метою його ефективного використання та поповнення міського бюджету. У разі врегулювання питань щодо здійснення поліпшень, ремонтів, реконструкцій комунального майна, воно залишається у комунальній власності та має робочий стан - не завжди органи місцевого самоврядування мають кошти на поліпшення або ремонти комунальних об'єктів, у зв'язку з чим нерухомість часто зупиняється в аварійному та непридатному до використання стані. Нагальність вирішення даної проблеми визначили і управлінці, і населення, яке переймається питаннями збереження та ефективного використання об'єктів комунальної власності що надаються в оренду.

Опис проблеми

В Україні комунальна власність формується шляхом передачі майна із державної власності або викупу органами місцевого самоврядування. Об'єктами передачі державної власності у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст або у спільну власність територіальних громад є: цілісні майнові комплекси підприємств, установ, організацій, їх структурних підрозділів, нерухоме майно (будівлі, споруди, у т.ч. об'єкти незавершеного будівництва, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; акції (частки, паї), що належать державі або суб'єктам права комунальної власності у майні господарських товариств; житловий фонд та інші об'єкти соціальної інфраструктури.

Проблема формування комунальної форми власності має три аспекти: фінансово-економічний, соціальний, управлінський. У фінансово-економічному аспекті внаслідок слабкості матеріальної бази місцевого самоврядування і недостатності повноважень щодо її посилення виникає незацікавленість місцевих органів у розвитку економічного потенціалу підвідомчої території, підвищенні її інвестиційної привабливості, часто до порушень прав і законних інтересів підприємців. Це проявляється у невикористанні найбільш ефективних механізмів розподілу комунального майна, що має залучатися у підприємницьку діяльність (виділення земельних ділянок і здача в оренду нежитлових приміщень поза конкурсної процедури, неприйняття заходів щодо покриття витрат при неякісному виконані робіт підрядниками за договорами і т.п.).

У соціальному аспекті перерозподіл об'єктів комунальної власності між органами державної влади та органами місцевого самоврядування не завжди відбувається відповідно до розподілу повноважень щодо надання суспільних благ та послуг мешканцям територіальної громади. Виникають суперечності у фінансуванні окремих об'єктів галузевої та підвідомчої підпорядкованості, які розташовані на території юрисдикції органів місцевого самоврядування і послугами яких користуються мешканці територіальної громади. Вирішення також потребує і таке питання, як фінансування переданих в комунальну власність відомчих соціальних об'єктів підприємств - житлових будинків, поліклінік, дитячих садків.

В аспекті управління реформування відносин власності не в повній мірі відповідає проголошеним принципам децентралізації: управління об'єктами спільної власності делеговано органами місцевого самоврядування місцевим державним адміністраціям. Однак реальна децентралізація повноважень відбувається тоді, коли об'єкти спільної власності передаються в управління виконавчим органам місцевих рад на рівні територіальних громад сіл, селищ та міст. У протилежному випадку ці об'єкти залишаються у віданні державних органів, що може бути засобом контролю органів місцевого самоврядування. Чинниками, що гальмують розвиток управління об'єктами комунальної власності, також є: відсутність достатньої кількості кваліфікованих кадрів, обмеженість інвестиційних можливостей.

Становлення інституту комунальної власності в Україні розпочалося із запровадження у 1990 р. комунальної форми власності. Ухвалена у 1996 р. Конституція України змінила правовий режим комунальної власності як однієї із форм державної. У ст. 142 визначено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, зокрема, рухоме і нерухоме майно, що є у власності територіальних громад, сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Територіальні громади сіл, селищ і міст можуть об'єднувати на договірних засадах об'єкти комунальної власності для виконання спільних проектів або для спільного фінансування (утримання) комунальних підприємств, організацій і установ, створювати для цього відповідні органи і служби. Процес становлення комунальної форми власності регулюється Законами України “Про передачу об'єкті права державної та комунальної власності”, “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, “Про оренду державного та комунального майна”. Постановами КМУ “Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу”, “Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна”, Наказом Фонду державного майна України “Про затвердження Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна”, які чітко регламентують порядок надання в оренду об'єктів державної власності. В Україні відсутнє спеціальне законодавство, яке б визначило правовий статус об'єктів комунальної власності. У зв'язку з чим і відсутній чіткий розподіл прав і повноважень з управління об'єктами комунальної власності.

Органам місцевого самоврядування законодавством надано право встановлювати свої порядки надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності та затверджувати свої методики розрахунку та порядки використання коштів від оренди які відповідатимуть чинному законодавству. Однак, не завжди органи місцевого самоврядування затверджують дієві та корисні нормативи у сфері орендних відносин, що призводить до проблем у зазначеній сфері. Ця проблема є досить масштабною на території нашої країни для органів місцевого самоврядування та їх територіальних громад.

Традиційно органи місцевого самоврядування затверджують порядок надання в оренду, методику використання коштів від оренди об'єктів комунальної власності та інші нормативні документи майже у тій самій формі як для об'єктів державної власності, або копіюють нормативи інших територіальних одиниць, у зв'язку з чим, виникають проблеми взагалі наявності учасників конкурсів щодо оренди комунальних об'єктів. При затвердженні рішень, у сфері орендних відносин, органи місцевого самоврядування, повинні проводити повноцінний аналіз усіх чинників що впливають на вирішення даної проблеми саме в тій місцевості де знаходяться об'єкти нерухомості. Результатом ефективного надання в оренду об'єктів комунальної власності є збільшення надходжень до бюджету відповідної ради, ефективне їх використання та збереження, підтримання належного технічного стану. Ознаками та індикаторами зазначеної проблеми є:

- погіршення або поліпшення фізичного стану комунальних об'єктів;

- коливання надходжень від оренди об'єктів до бюджету;

- небайдуже відношення населення до стану та процесу використання комунальних об'єктів;

- доцільність та рівноправність процесу надання в оренду комунальних приміщень;

- затвердження методики розрахунку орендної плати та інш.

Звичайно, існують позитивні приклади надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності та їх ефективного використання. Ряд населених пунктів України, розробивши свої порядки та методики, доцільно та ефективно використовують об'єкти комунальної власності, надаючи їх в оренду на конкурсних засадах та отримують до міського бюджету значні кошти та задоволення місцевого населення, розвиток місцевої інфраструктури.

Питання аналізу надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади та надходження орендної плати до міського бюджету дуже важливе для кожної територіальної громади. Джерелом цієї проблеми є звіти органів міського самоврядування, управлінь, відомств та міністерств, які займаються даними проблемами, а також звернення та пропозиції громадськості.

Доходи від операцій із комунальною власністю у розвинених країнах створюють фінансову базу місцевих органів. Комунальне майно виступає заставою для отримання кредитів і випуску місцевих позик, є об'єктом продажу. Об'єкти комунальної власності є основними ланками, через які держава має змогу забезпечувати надання послуг соціальної сфери, а органи місцевого самоврядування - впливати на соціально-економічний розвиток території.

Проблема надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади та надходження орендної плати до міського бюджету існує і вирішувати її повинен власник майна, але можливо за допомогою кваліфікованих фахівців у цій галузі та ретельно вивчивши дану проблему на законодавчому рівні. Зацікавленими групами в аналізуванні даної проблеми є:

- територіальна громада міста, яка володіє правом комунальної власності. Має право доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування. Зацікавлена у збереженні, ефективній експлуатації комунального майна, з метою отримання надходжень до міського бюджету на соціально-економічний розвиток міста. З представників територіальної громади обирається склад міської ради, яка уповноважена управляти об'єктами комунальної власності. Спрямована на встановлення справедливої, визначеної на конкурентних засадах орендної плати, з метою наповнення міського бюджету та виконання заходів затверджених програмою соціально-економічного розвитку міста;

- міська рада, від імені та в інтересах територіальних громад здійснює права суб'єкта комунальної власності. Виключно на пленарних засіданнях міської ради вирішуються такі питання як затверження положення про проведення конкурсу на право орени, методики розрахунку та порядку використання орендої плати за оренду об'єктів комунальної власності, приймають рішення що стосуються строків, умов та результатів конкурсів з орендних відносин. Зацікавлена у своєчасному та повному надходженні коштів від оренди до міського бюджету, кошти спрямовуються на виконання програми соціально-економічного розвитку міста, виплати заробітної плати посадовим особам місцевого самоврядування;

- посадові особи місцевого самоврядування - безпосередньо виконують роботу пов'язану з наданням в оренду об'єктів комунальної власності. Контролюють процеси збереження об'єктів та ефективного їх використання. Займаються проведенням конкурсів на право оренди разом з депутатами міської ради, оформленням документації, веденням контролю за повнотою та своєчасністю сплати орендної плати орендарями до міського бюджету;

- орендарі комунального майна, на договірних засадах використовують об'єкти комунальної власності для здійснення своїх повноважень, або підприємницької діяльності. Можуть бути членами територіальної громади, зацікавленими у розвитку об'єкту та ефективному його використанні. Сплачує орендну плату до міського бюджету.

Варіанти вирішення проблеми

Подальше становлення комунальної власності в Україні має відбуватися на основі функціонального підходу, тобто критерії формування комунальної власності як джерела економічної самодостатності територіальних громад мають відповідати повноваженням органів місцевого самоврядування та інтересам населення відповідної території і забезпечувати ефективне функціонування місцевого господарства.

Розширення переліку об'єктів комунальної власності є недостатнім чинником підвищення ефективності функціонування всього комунального сектора. “Перевантаження” органів місцевого самоврядування власністю може спричинити зниження ефективності господарювання підприємств і організацій комунальної власності, зменшуватиме можливості місцевих органів влади у здійсненні своїх функцій. Комунальна власність територіальної одиниці має обмежуватися тими об'єктами, що дають змогу місцевим органам виконувати функції щодо забезпечення життєдіяльності населення. З метою підвищення рівня та якості надання послуг соціального характеру місцеві органи повинні знаходити раціональні пропорції між комунальними підприємствами та суто приватними об'єктами. Такий підхід попередить втрату соціально значимих об'єктів комунальної власності і забезпечить стійкі фінансові джерела. Сформулюємо альтернативні варіанти розв'язання проблеми, враховуючи ресурсні центри ідентифікації альтернатив політики, рівноцінність, як головний критерій вироблення альтернативних варіантів політики:

Варіант 1. Status-quo (бездія): органи місцевого самоврядування не проводять конкурсні відбори на право оренди, об'єкти не використовуються та не надаються в оренду, відповідно не приносять надходжень до міського бюджету.

Варіант 2. Залишити все як є: органи місцевого самоврядування затверджують порядок надання в оренду, методику розрахунку орендної плати та використання коштів від оренди об'єктів комунальної власності та інші нормативні документи. Проводяться конкурси на право оренди, виникають проблеми наявності учасників конкурсів, не завжди з першого разу, але все-таки об'єкти надаються в оренду, до бюджету поступово надходять кошти від оренди об'єктів комунальної власності.

Варіант 3. Відмова від проведення конкурсів на право оренди, надання в оренду об'єктів комунальної власності без конкурсного відбору пропозицій, а безпосередньо за рішенням сесії: в результаті обраної альтернативи об'єкти комунальної власності будуть експлуатуватися, але сума коштів яка надійде до бюджету, буде меншою порівняно з можливою у разі проведення конкурсного відбору пропозицій. Окрім цього, в цій ситуації буде присутня корупційна складова серед депутатів міської ради та посадових осіб місцевого самоврядування в процесі визначення орендаря комунального об'єкту.

Варіант 4. Надання в оренду об'єктів комунальної власності на конкурентних засадах та застосування процедури державно-приватного партнерства: цей альтернативний варіант включає в себе процедуру варіанту №2 та додаткове співробітництво сторін орендних відносин відповідно до Закону України “Про державно-приватне партнерство”.

Однією з найважливіших складових ефективного управління комунальною власністю є оперативність надання комунального майна в оренду, прозорість процедур, встановлення чітких методів розрахунку орендної плати. Вирішення цього питання повинно засновуватись на принципах простоти сприйняття, прозорості процедур, впровадження широкого інформаційного забезпечення орендних відносин, налагодження партнерських відносин та сприятливого клімату між суб'єктами орендних відносин - місцевою владою та підприємцями. Всі запропоновані альтернативні варіанти, окрім Варіанту №1, так чи інакше виконують вищезазначені завдання, але варіант №4 має найвищий рейтинг, так як в результаті вирішення проблеми за цим сценарієм комунальне майно міської територіальної громади буде використовуватись орендарем найбільш вигідно та принесе позитивний результат міській територіальній громаді: комунальні об'єкти ефективно функціонуватимуть, приноситимуть дохід до міського бюджету, знаходитимуться у задовільному (робочому) технічному стані. Інша сторона -- орендар, буде зацікавлений в ефективному використанні об'єкту, так як в результаті укладання договору державно-приватного партнерства орендар матиме додаткову вигоду. Наприклад, в результаті підписання договору державно-приватного партнерства між орендодавцем та орендарем, останній в результаті проведення реконструкції комунального об'єкту, отримує у власність надбудований 2-й поверх, а громада відремонтований, функціонуючий об'єкт та кошти від оренди до міського бюджету на соціально-економічний розвиток своєї громади.

Процес надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади необхідно здійснювати у найкоротші терміни. Всі заходи із впровадження обраного варіанту необхідно здійснити не більш ніж за пів року (у разі відсутності довготривалого процесу реконструкції, ремонту, модернізації). Це пов'язано з тим, що на протязі бюджетного року необхідно здійснити та профінансувати всі заходи, заплановані відповідно до програми соціально-економічного розвитку міста на відповідний рік. Тобто чим раніше здійсниться передача об'єкту комунальної власності в оренду, тим скоріш надходитимуть кошти до міського бюджету на виконання запланованих заходів на поточний рік.

Висновки та рекомендації

1.Проведення аналізу нормативно-правової і організаційної основи механізму надання в оренду об'єктів нерухомості комунальної власності міської територіальної громади, визначення законних напрямів вирішення даної проблеми.

2.Аналіз діючої практики надання в оренду комунальних об'єктів. Визначення більш вигідних та ефективних шляхів надання в оренду комунальних об'єктів.

3.Аналізування результативності діючого порядку проведення конкурсів щодо надання в оренду нерухомості що належить до комунальної власності та методики розрахунку й порядку використання орендної плати, приведе до визначення шляхів по збільшенню надходжень до міського бюджету.

4. Проблеми поліпшень, проведення капітальних та поточних ремонтів, орендарями комунальних об'єктів приводить до невизначених та спірних ситуацій у процесі оренди між орендарем та орендатором. Необхідна чітка регламентація питань у сфері відбудови та ремонту комунальних об'єктів.

5. Своєчасне оформлення правоустановчих документів на комунальні об'єкти дозволить збільшити строки оренди, а відповідно і кількість грошових надходжень до міського бюджету.

6. Необхідно детально вивчити та проаналізувати законодавство у сфері державно-приватного партнерства та розробити і винести на розгляд міської ради Положення про державно-приватне партнерство у сфері орендних відносин щодо об'єктів комунальної власності з метою подальшого його використання в роботі.

Размещено на Allbest.ru