Правовое регулирование кадастровой оценки земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПО ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВУ»

Факультет переподготовки специалистов с высшим образованием

Кафедра земельного права

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Земельное право»

ТЕМА: Правовое регулирование кадастровой оценки земельных участков

Выполнил Студент Д.З. Асилалов

Проверил к. э. н. доцент О.Б. Бородина

Москва 2017



Оглавление

оценка земельный участок кадастровый

Введение

1. Теоретические положения кадастровой оценки земельных участков

1.1 Понятие и содержание оценки земельных участков

1.2 Виды стоимости земельных участков

1.3 Регулирование проведения кадастровой оценки

2. Анализ эффективности проведения кадастровой оценки земельных участков

2.1 Общая характеристика проведения кадастровой оценки

2.2 Полномочия по проведению кадастровой оценки

2.3 Федеральные стандарты оценки

3. Основные тенденции и направления по повышению эффективности проведения кадастровой оценки земельных участков

3.1 Налогообложение на основе определения кадастровой оценки земельных участков

3.2 Предпосылки к изменению правового регулирования кадастровой оценки

Заключение

Список использованных источников



Список сокращений

РФ - Российская Федерация

ЗК - Земельный кодекс

ГК - Гражданский кодекс

НК - Налоговый кодекс

ФЗ - Федеральный закон

НПА - Нормативно-правовой акт

ГКО - Государственная кадастровая оценка

КС - Кадастровая стоимость

ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости

ФСО - Федеральный стандарт оценки

ФГБУ - Федеральное государственное бюджетное учреждение

СЗ - Совет законодателей



Введение

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившая в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не могли обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью более 1,7 млрд га, что объективно потребовало их реформирования.

Одними из основных направлений земельной реформы на современном этапе являются:

- формирование многообразия форм собственности, в том числе частной, разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации, и собственность муниципальных образований;

- оптимизация состава и структуры земельных ресурсов всех уровней собственности, создание системы эффективного управления и распоряжения ими;

- развитие рынка земли и недвижимости, создание необходимых институтов и элементов его регулирования;

- формирование земельных правоотношений, адекватных рыночным условиям.

Постановка указанных задач потребовала разработки новых нормативно-правовых актов и научно-методических подходов. Комплекс работ по землеустройству и переоформлению прав на землю, требует проведения оценки ее кадастровой стоимости.

В России кадастровая оценка земель проводится с конца 90-х годов прошлого века. Этот процесс непрерывен: оценка должна пересматриваться не чаще одного раза в 3 года и не реже одного раза в 5 лет.

Актуальность темы заключается в том, что кадастровая оценка земельных участков является базовым показателем, которая необходима:

- при расчете налога на земельный участок;

- при расчете госпошлины при совершении нотариальных действий;

- при определении предельной выкупной цены или цены права аренды земельных участков для сельскохозяйственных организаций, а также граждан-фермеров;

- для определения цены приобретения участков гражданами для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства по региональному законодательству;

- и другое.

Объектом исследования являются земельные участки, как объекты недвижимости.

Предметом исследования являются отношения возникающие, и связанные с регулированием кадастровой оценки земельных участков.

Методика оценки кадастровой стоимости земельных участков, включающая анализ земельных правоотношений, финансово-экономический анализ землепользования, анализ эффективности проведения кадастровой оценки, прогнозирование, моделирование и оптимизацию земельных платежей в настоящее время особенно актуально.

Целью данной работы является изучение нормативно-правовой базы регулирующей кадастровую оценку, а так же методов кадастровой оценки стоимости земли, которая включает в себя:

- проведение анализа и обзора теоретических аспектов кадастровой оценки стоимости земельных участков;

- исследование современных требований к оценке земель в правоприменительной практике;

- выявление преимущества и недостатков кадастровой оценки земельных участков в Российской Федерации.

1. Теоретические положения кадастровой оценки земельных участков

1.1 Понятие и содержание оценки земельных участков

Земля будет основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. По данной причине она обладает стоимостью, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Отметим, что темпы его развития, в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости - обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земельные участки в Российской Федерации как природный ресурс, объекты недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка - ??? расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку). Липски С.А. Правовое обеспечение проведения государственной кадастровой оценки: Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 2016 - 104 с.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Стоит сказать, для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» традиционно небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на базе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости. Также возможно проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.

1.2 Виды стоимости земельных участков

В Российской Федерации законодательно закреплены следующие виды стоимости земли: кадастровая (ст.66 ЗК РФ), нормативная (ст. 1 Закона РФ от 11.10.91 № 1738-1), рыночная (ст. 66 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп. вступ. в силу 01.01.2017) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

Кадастровая стоимость земли определяется в границах оценочных зон и устанавливается на основе государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земли необходима для целей налогообложения. В случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная стоимость земли.

Нормативная цена земли устанавливается для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, например из государственных и муниципальных земель, а также для получения банковских кредитов под залог земли.

Рыночная стоимость земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка подобной полезности.
С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка, его рыночная стоимость меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Оценка земель производится в зависимости от их целевого назначения. Так, земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) оцениваются на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи, ставки арендной платы, цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, социально-бытовых объектах, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта и т. п. При оценке сельскохозяйственных земель принимаются во внимание следующие данные: фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, продуктивность многолетних насаждений, пастбищ и сенокосов, структура посевных площадей, цены реализации видов сельскохозяйственной продукции в данном регионе РФ, а также необходимые затраты на выращивание культур.

Определение стоимости земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах производится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цен предложения по незастроенным участкам, наличия и интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации, газо- и водоснабжения, близости или удаленности от основных центров инфраструктуры, экологической обстановки в районе и т.п. Атаманов С.А., Григорьев С.А. Кадастр недвижимости. Учеб. - справ. пособие. - М.: Букстрим, 2012. - 324 с.

Кадастровая стоимость земельных участков - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земель с учетом их классификации по целевому назначению. В «Правилах проведения кадастровой оценки земельных участков» и «Методике государственной кадастровой оценки земель поселений», установлено, что кадастровая стоимость земельных участков основывается на данных об уровне рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки).

Для определения кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков в 2006 году был разработан специальный документ: «Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

Кадастровая стоимость земли является не только основой для расчета налогов (именно к кадастровой оценке сегодня привязан земельный налог), но и основанием для всевозможных ограничений по использованию надела. Многие процедуры, предусмотренные в Земельном кодексе РФ (выкуп земельного участка, аренда земельного участка и т. п.), содержат ссылки на кадастровую стоимость. Таким образом, это установленный государством ориентир, на основании которого рассчитывается выкупная цена земельного участка и другие нормативы. Боголюбов С.А., Жариков Ю.Г., Галиновская Е.А. Земельное право: Учебник. - М.: Проспект. 2015 - 376 с.

Рыночная стоимость земли - это стоимость, которая наиболее часто фигурирует на открытом рынке. Суть рыночной стоимости можно определить как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.
Говоря о рыночной стоимости земельных участков, необходимо иметь в виду, что она характерна в основном для вторичного рынка. Первичный рынок земли в большинстве случаев характеризует нормативная стоимость (выкуп государственных и муниципальных участков в собственность). Иными словами, для расчета рыночной стоимости необходим развитый рынок. Только анализ совершенных сделок, с учетом необходимых поправок, может определить наиболее вероятную цену того или иного земельного участка.

Рыночная и кадастровая стоимость земельных участков -- два разных понятия, отличающихся друг от друга примерно так же, как рыночная и инвентаризационная стоимость зданий и сооружений. Разница между этими показателями порой весьма значительна.

Некоторые собственники и арендаторы земельных участков считают земельный налог и арендные платежи за земельные участки необоснованно высокими. Дело тут в разнице рыночной и кадастровой стоимости. В одних случаях кадастровая стоимость ниже рыночной, в других - наоборот.

1.3 Регулирование проведения кадастровой оценки

Согласно ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Проведение государственной кадастровой оценки земель установлено Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель (далее - Правила), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (последняя редакция) "О государственной кадастровой оценке". Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в ЕГРН.

Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель. Атаманов С.А., Григорьев С.А. Кадастр недвижимости. Учеб. - справ. пособие. - М.: Букстрим, 2012. - 324 с.

Пунктом 14 ст. 396 НК РФ установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января календарного года доводится до сведения налогоплательщиков.

До недавнего времени указанные сведения доводились в порядке, определяемом органами местного самоуправления (исполнительными органами государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга).

С 2008 г. порядок доведения указанных сведений изменился. Установлены новые правила Постановлением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», согласно которым территориальные органы Росреестра должны бесплатно предоставлять налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со ст. 388 НК РФ, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения. Данные сведения предоставляются по письменному заявлению налогоплательщика. Липски С.А. Правовое обеспечение проведения государственной кадастровой оценки: Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 2016 - 104 с.

Порядок предоставления сведений из ЕГРН, предусмотрены ст. 62, 63 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Кроме того, налогоплательщику необходимо знать, что сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.



2. Анализ эффективности проведения кадастровой оценки земельных участков

2.1 Общая характеристика проведения кадастровой оценки

Государственная кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления, экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости.

Согласно ст. 5 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ, государственное регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки).

Федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки, осуществляет:

1) выработку государственной политики в сфере государственной кадастровой оценки;

2) нормативно-правовое регулирование в сфере государственной кадастровой оценки;

3) разработку и утверждение методических указаний о государственной кадастровой оценке, внесение изменений в методические указания о государственной кадастровой оценке;

4) иные функции, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

2.2 Полномочия по проведению кадастровой оценки

В 2010 году порядок проведения ГКО изменился. Во-первых, эта оценка стала охватывать не только земли и земельные участки, но и другие объекты недвижимости, учтенные в ГКН (в настоящее время ЕГРН). А, во-вторых, основная часть работ по проведению ГКО была возложена на независимых оценщиков (Росреестр и подведомственные ему ФГБУ продолжали определять кадастровую стоимость только вновь учтенных и включенных в ГКН объектов, а также таких, характеристики которых изменились): Закон об оценочной деятельности был дополнен главой III. 1. «Государственная кадастровая оценка». Согласно указанной главе под ГКО стала пониматься совокупность следующих действий:

- принятие решения об ее проведении;

- формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО;

- отбор оценщика-исполнителя работ по определению кадастровой стоимости (далее - оценщик-исполнитель работ) и заключение с ним договора на проведение оценки;

- определение кадастровой стоимости и составление отчета об ее определении;

- экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

- утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

- внесение результатов определения кадастровой стоимости в ЕГРН.

ГКО проводится только в отношении объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН, не реже чем один раз в течение 5 лет с даты проведения последней ГКО, не чаще чем один раз в 3 года, а в городах федерального значения - 2 года. Норма, ограничивающая частоту проведения ГКО (3 и 2 года), была введена в 2014 году с тем, чтобы не создавать искусственных затруднений при оспаривании результатов ГКО (если бы она проводилась ежегодно).

Решение о проведении ГКО принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, - орган местного самоуправления. В указанном решении должны содержаться следующие сведения:

- год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости;

- вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых проводится ГКО;

- категория земель - если ГКО подлежат земельные участки;

- наименование субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены объекты недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении ГКО, а если ГКО подлежат объекты недвижимости, расположенные на территориях не всех муниципальных образований, входящих в состав данного субъекта Российской Федерации, то и наименования муниципального образования, объекты недвижимости в котором подлежат ГКО.

Заказчиком работ по определению кадастровой стоимости является орган, принявший решение о проведении ГКО. Указанный орган в течение 10 рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и направляет его копию в Росреестр.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих ГКО, формируется и предоставляется заказчику работ по его запросу Росреестром (подведомственными ему ФГБУ).

Для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие:

- право на заключение договора на проведение оценки (в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд);

- договор страхования ответственности за причинение вреда имуществу в результате осуществления кадастровой деятельности (на страховую сумму в размере не менее чем 30 миллионов рублей и на срок не менее чем 3 года).

Кроме того, Правительством Российской Федерации могут быть установлены дополнительные требования к оценщику-исполнителю работ.

После заключения договора заказчик работ в течение 5 рабочих дней направляет в Росреестр сведения о своем месте нахождения, об организационно-правовой форме оценщика-исполнителя работ, его полном наименовании и месте нахождения, а также о дате или сроке сдачи результатов работ.

Оценщик-исполпителъ работ определяет кадастровую стоимость объекта недвижимости (кроме вновь учтенных и включенных в ЕГРН, а также таких, характеристики которых изменились). Далее, составляет отчет об ее определении (не менее 3 экземпляров на бумажном носителе и в форме электронного документа), который в течение 3 рабочих дней направляет в Росреестр и в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой он является, а также извещает об этом заказчика работ.

В целях обеспечения возможности ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости и представления замечаний к нему Росреестр на 20 рабочих дней включает его в фонд данных ГКО, сведения которого являются открытыми и общедоступными (в течение указанного срока любыми заинтересованными лицами могут представляться замечания). При этом Росреестр в течение 5 рабочих дней уведомляет заказчика работ и оценщика-исполнителя работ о включении проекта отчета в фонд либо о невозможности такого включения (в последнем случае - с указанием причин). При получении уведомления о невозможности включения в фонд оценщик-исполнитель работ обеспечивает устранение соответствующих причин, и вновь направляет проект отчета в Росреестр.

По итогам анализа замечаний, представленных к проекту отчета включенного в фонд данных ГКО, оценщик-исполнитель работ вносит в него изменения по мере представления замечаний в течение 20 рабочих дней, отведенных для его включения в фонд данных ГКО, а также 15 рабочих дней после истечения указанного срока.

Обязанность обеспечения проведения в течение 30 рабочих дней саморегулируемой организацией оценщиков экспертизы отчета (в т.ч. повторной) возложена на оценщика-исполнителя работ. По результатам экспертизы саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на отчет. В случае отрицательного заключения, которое должно содержать исчерпывающий перечень выявленных нарушений и замечаний и их соответствующее обоснование, оценщик-исполнитель работ дорабатывает отчет и представляет его для повторной экспертизы. Липски С.А. Правовое обеспечение проведения государственной кадастровой оценки: Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 2016 - 104 с.

Заказчик работ может принять отчет об определении кадастровой стоимости только при положительном экспертном заключении на него.

К функциям Минэкономразвития России законодательством отнесены:

- нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение ФСО, программы их разработки (а в случае нарушения предусмотренных ей сроков - также непосредственно разработка ФСО);

- ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также обращение в суд с заявлением об исключении такой организации из указанного реестра;

- осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований закона о оценочной деятельности (путем проведения плановых и внеплановых проверок).

Основными функциями Национального совета по оценочной деятельности стали:

- представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в органах государственной власти и местного самоуправления;

- обсуждение и формирование предложений по государственной политике в области оценочной деятельности;

- формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

- защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков;

- разработка ФСО;

- рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих оценочную деятельность (осуществление их предварительной экспертизы), и представление рекомендаций к их утверждению;

- разработка дополнительных профессиональных программ в области оценочной деятельности;

- разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;

- создание общероссийского третейского суда в области оценочной деятельности;

- рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб саморегулируемых организаций оценщиков, потребителей услуг в области оценочной деятельности, оценщиков;

- формирование программы разработки федеральных стандартов оценки;

- размещение (и возврат в предусмотренных законом случаях) средств компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, переданных данному совету.

Что касается саморегулируемых организаций оценщиков, то они наделены правами:

- представлять интересы своих членов в их отношениях с органами государственной власти и местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- разрабатывать и утверждать стандарты и правила оценочной деятельности, правила деловой и профессиональной этики;

- разрабатывать и утверждать правила и условия приема в члены такой организации, дополнительные требования к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности;

- принимать в члены такой организации и исключать из нее, а также вести реестр своих членов;

- контролировать осуществление своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований законодательства, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

- организовывать информационное и методическое обеспечение своих членов;

- осуществлять экспертизу отчетов и иные функции, установленные законом об оценочной деятельности.

2.3 Федеральные стандарты оценки

К настоящему времени Минэкономразвития России, осуществляющий функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ГКО утвердил одиннадцать ФСО, разработанных с учетом международных стандартов оценки, которые являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. Первые три стандарта, утвержденные в 2007 году, с учетом практики их применения, были переработаны и в 2015 году утверждены в новой редакции.

ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» определяет, что к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости» предусматривает, что целью оценки является определение стоимости объекта оценки, которая может быть: 1) рыночной, 2) инвестиционной, 3) ликвидационной, 4) кадастровой.

ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке».

ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости» утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, согласно нему под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе ГКО рыночная стоимость объекта недвижимости, которая определена методами массовой оценки при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики с использованием математических и иных методов моделирования стоимости на основе подходов к оценке, а при невозможности ее определения методами массовой оценки - индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

ФСО № 5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» установлены виды экспертизы отчета об оценке, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения, согласно данному стандарту под экспертизой отчета об оценке (далее - экспертиза) понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков, проведенной в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации.

ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков».

ФСО № 7 «Оценка недвижимости» развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные стандартами, утвержденными в 2007 году - ФСО № 1, ФСО № 2 и ФСО № 3. Он применяется при оценке застроенных и незастроенных земельных участков, ОКС, а также частей указанных участков и объектов, жилых и нежилых помещений, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, а также долей в праве на объекты недвижимости. http://www.consultant.ru - Общероссийская Сеть распространения правовой информации КонсультантПлюс.

Далее ФСО № 8 - ФСО № 13 к земельным участкам отношения не имеют.



3. Основные тенденции и направления по повышению эффективности проведения кадастровой оценки земельных участков

3.1 Налогообложение на основе определения кадастровой оценки земельных участков

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости непосредственно определяют размер налога на землю и иную недвижимость, то основным требованием к указанным результатам является их сопоставимость. Между тем, указанные результаты в последние годы все чаще вызывают несогласие у правообладателей недвижимости, особенно в случаях, когда для сопоставимых объектов кадастровая стоимость оказывается различной. Да и резко возросший ее общий уровень также воспринимается как необоснованный. Например, в Домодедовском районе Московской области, местные жители указывали на то, что за последние годы кадастровая стоимость их земельных участков выросла более чем в 10 раз, достигнув показателей в 300-400 тыс. рублей за 1 сотку, что значительно превышает их рыночную стоимость.

В 2015 году в комиссии по рассмотрению споров поступило около 50 тыс. заявлений. Из них по 21,3 тыс. объектов недвижимости были приняты решения о пересмотре стоимости (исходя из данных об их рыночной стоимости, которая оказалась ниже кадастровой). Еще по 15,8 тыс. объектов в пересмотре отказано, а более 10 тыс. заявлений все еще находятся в стадии рассмотрения. Причем, на протяжении последнего десятка лет цены на недвижимость демонстрировали рост и в силу установленной периодичности туров оценки, кадастровая стоимость отставала (была ниже) рыночной. Сейчас же вполне вероятно обратное соотношение, поэтому количество жалоб будет расти.

При этом, казалось бы, вполне «современная» процедура отбора исполнителя работ по ГКО путем конкурсных процедур привела к тому, что органы государственной власти как заказчики этих работ не несут ответственности за неверные результаты оценки. Кроме того, ГКО должна базироваться на непрерывном мониторинге уровня рыночных цен на недвижимость, постоянном накоплении данных, как о самих объектах оценки, так и о ценообразующих факторах, что для отдельного оценщика не всегда возможно. Липски С.А. Правовое обеспечение проведения государственной кадастровой оценки: Учебное пособие. - М.: ГУЗ, 2016 - 104 с.

Важным новым фактором стал также переход с 2015 года к налогообложению квартир и других рукотворных объектов недвижимости.

Поэтому в целях обеспечения единого методологического подхода к ГКО, повышения ответственности государственных органов за ее результаты с 2017 года правила проведения оценки меняются.

3.2 Предпосылки к изменению правового регулирования кадастровой оценки

Рассмотренные выше проблемы, связанные с кадастровой оценкой, а именно с завышением кадастровой стоимости, и допущением ошибок, и как следствие - поступление многочисленных жалоб, говорят о необходимости кардинальных изменений в сфере государственной кадастровой оценки.

Теперь кадастровой оценкой будут заниматься только специальные государственные ведомства субъекта - бюджетные учреждения, которые будут созданы в каждом регионе. Кадастровая оценка будет проводиться по единой методологии, что позволит повысить качество и обеспечить единообразие определения кадастровой стоимости. http://www.rosreestr.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Кроме проведения массовой оценки, бюджетные учреждения должны определять кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости при его постановке на государственный кадастровый учет, а также при учете изменений характеристик объекта.

К функциям учреждения будут относится:

- предоставление разъяснений по определенной кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (что позволит в упрощенном порядке корректировать величину кадастровой стоимости в меньшую сторону);

- осуществление сбора, обработки, систематизации и накопления информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения (что позволит повысить достоверность информации о рынке недвижимости).

В указанные учреждения будут принимать работников с опытом работы в сфере оценки недвижимости не менее трех лет и таким же сроком ведения профессиональной деятельности в этой сфере.

Росреестром будет осуществляться федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки.

Результаты кадастровой стоимости можно будет оспаривать на основании отчета о рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Еще одна новация принятого закона - кадастровую стоимость смогут оспаривать не только юридические или физические лица, права или обязанности которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, но и органы государственной власти или местного самоуправления - в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Споры будут рассматриваться как в суде, так и в комиссии, в случае ее создания в субъекте, причем, обращение в комиссию не будет являться обязательной досудебной стадией рассмотрения спора.

Кадастровая оценка будет проводиться по решению властей субъекта РФ не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет. При этом не будет учитываться проведение внеочередной оценки. Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае оспаривания кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости не менее чем по 30% объектов недвижимости в субъекте.

Закон вступает в силу 2017 года, кроме статьи о внеочередной государственной кадастровой оценке, которая вступает в силу с начала 2020 года.

Пока же, у каждого заинтересованного лица есть право оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости или если кадастровая стоимость отличается от рыночной.

Кадастровую стоимость своего объекта недвижимости можно узнать на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). Существует возможность заказать справку о кадастровой стоимости из ЕГРН. Для этого не надо регистрироваться на сайте и получать электронную подпись. http://www.rosreestr.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Справку о кадастровой стоимости из ЕГРН можно запросить в офисах Федеральной кадастровой палаты или в многофункциональных центрах (МФЦ). Кадастровая справка предоставляется бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса.



Заключение

Оценка земли в современных экономических условиях России является одной из наиболее сложных процессов, что обуславливается:

- спецификой земли как объекта оценки;

- несовершенством нормативной правовой базы;

- неразвитостью земельного рынка в стране.

Результат оценки земли (земельных участков) зависит от цели оценки, которая в свою очередь обуславливает вид стоимости земельного участка и права, которые к нему относятся.

Так же, хотелось бы отметить, что вступивший в 2017 году Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» предусматривает, что определять кадастровую оценку объектов недвижимости будут бюджетные учреждения, созданные субъектами Российской Федерации. Причем указанные учреждения за свой счет будут возмещать в полном объеме убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных ими при определении кадастровой стоимости, а при недостаточности их имущества субсидиарную ответственность по их обязательствам будет нести субъект Российской Федерации. Стоит отметить, что данное новшество поможет в решении кадастровых споров. Главное что бы это не повлекло за собой волну других проблем, таких как: взятки лицам уполномоченным устанавливать кадастровую стоимость, монополию в установлении цен на проведение кадастровой оценки, и т.п.

В заключении хотелось бы отметить, что, не смотря на массу проблем существующих на сегодняшний день связанных с кадастровой оценкой, кадастровым учетом, регистрацией права собственности, наблюдается хорошая динамика их решения. Издаются новые Федеральные законы, Постановления правительства, Приказы министерств и другие нормативно-правовые акты, способствующие постепенному решению данных проблем.



Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ, от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ, от 05 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ, от 21 июля 2014 г. № 11-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 (в ред. от 07.02.2017 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016 N 146-ФЗ,) // Российская газета. 2016.

4. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 03.07.2016 с изм. и доп. вступ. в силу 01.01.2017) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.

5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 28.12.2016).

6. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.16 с изм. и доп. вступ. в силу с 02.01.2017) "О государственной регистрации недвижимости".

7. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (последняя редакция) "О государственной кадастровой оценке".

8. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

9. Атаманов С.А., Григорьев С.А. Кадастр недвижимости. Учеб. справ. пособие. М.: Букстрим, 2012. 324 с.

10. Боголюбов С.А., Жариков Ю.Г., Галиновская Е.А. Земельное право: Учебник. М.: Проспект. 2015. 376 с.

11. Липски С. А. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров: учебник /С.А. Липски, И.И. Гордиенко, К.В. Симонова. М.: КНОРУС, 2016. 432 с.

12. Липски С.А. Правовое обеспечение проведения государственной кадастровой оценки: Учебное пособие. М.: ГУЗ, 2016. 104 с.

13. http://www.pravo.gov.ru. официальный интернет-портал правовой информации.

14. http://www.consultant.ru - Общероссийская Сеть распространения правовой информации КонсультантПлюс.

15. http://www.garant.ru - информационно-правовой портал.

16. http://www.rosreestr.ru - официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

Размещено на Allbest.ru

...