Теоретические и нормативно-правовые аспекты оценки объекта недвижимости для целей налогообложения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Теоретические и нормативно-правовые аспекты оценки объекта недвижимости для целей налогообложения

1. Основные понятия и принципы налогообложения

Определим налог как безэквивалентный обязательный сбор, взимаемый государством на законном основании и являющийся источником формирования централизованных государственных фондов. При этом тождественны понятию "налог" исторически сложившиеся и закрепленные нормами русского языка термины "сбор", "пошлина", "платеж", "акциз".

Выделим основные принципы налогооболожения:

1. Уровень налоговой ставки должен устанавливаться с учетом уровня доходов налогоплательщика.

2. Необходимо прилагать все усилия, чтобы налогообложение доходов носило однократный характер. Многократное обложение дохода или капитала недопустимо.

3. Обязательность уплаты налогов. Налоговая система не должна оставлять сомнений у налогоплательщика в неизбежности платежа.

4. Система и процедура выплаты налогов должны быть простыми, понятными и удобными для налогоплательщиков и экономичными для учреждений, собирающих налоги.

5. Налоговая система должна быть гибкой и легко адаптируемой к меняющимся общественно-политическим потребностям.

6. Налоговая система должна обеспечивать перераспределение создаваемого ВВП и быть эффективным инструментом государственной экономической политики.

Кроме того, схема уплаты налога должна быть доступна для восприятия налогоплательщика, а объект налога должен иметь защиту от двойного или тройного обложения.

2. Общеэкономические основы оценки объекта недвижимости

Объектами оценки являются земельные участки и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и иные улучшения, такие как расположенные на земельном участке инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений, а также их части и комплексы.

Стоимость объектов оценки, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте, определяется с учетом вещных и обязательственных прав на них, обременений и ограничений таких прав.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений.

Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем.

3. Массовая оценка

Массовая оценка недвижимости - оценка большого числа объектов на определенную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов.

Массовая оценка недвижимости является важным элементом систем налогообложения недвижимости, основанных на стоимости. В целях налогообложения необходимо определить стоимость всех объектов недвижимости, подлежащих налогообложению. Согласно международным стандартам оценки, базой стоимостной оценки для массовой оценки является рыночная стоимость.

Основная цель разработки и создания системы массовой оценки недвижимости - обеспечение функционирования и совершенствования системы налогообложения недвижимости, основанной на стоимости.

Массовая оценка недвижимости также способствует решению задач развития рынка недвижимости, ипотечного кредитования и страхования. Результаты массовой оценки могут являться основой в методиках расчета арендной платы.

В динамично развивающейся экономике стоимость недвижимости постоянно меняется, поэтому для обеспечения справедливости и понимания системы налогообложения недвижимости необходимо, чтобы налоговой базой являлась актуальная рыночная стоимость имущества. Актуальная рыночная стоимость - индикатор состояния рынка недвижимости, поэтому очень важно проводить мониторинг рынка недвижимости и регулярную оценку (переоценку) стоимости недвижимости.

Актуальная рыночная стоимость как база налогообложения обеспечивает стабильность взаимоотношений между величинами стоимости и налогами на имущество. Текущая рыночная стоимость определяется на основе рыночных данных, это обеспечивает ее объективность. Рыночная стоимость объекта недвижимости отражает потенциальную платёжеспособность налогоплательщика-собственника, ее использование в качестве налоговой базы побуждает налогоплательщика более эффективно распоряжаться своей собственностью.

4. Основные этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

§ постановка задачи;

§ предварительное обследование и анализ объекта;

§ сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования;

§ построение и калибровка модели;

§ тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

§ идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

§ уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);

§ согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);

§ согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

2. Предварительное обследование и анализ объекта:

§ определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием);

§ составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.);

§ рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц);

§ проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих;

§ предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта.

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка.

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

Определив качественные факторы и характер их влияния (повышение или понижение цен), оценщик переходит к количественному анализу данных о ценах купли-продажи, ценах аренды, затратах на строительство и эксплуатацию, износе и т.п.

4. Сбор данных.

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода, для оценки необходимы следующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

5. Построение и калибровка модели.

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части, которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой - выражение, включающее в себя факторы, определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки.

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная). Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов. Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки.

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы «недоучитываемые» или «переучитываемые» моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

5. Принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Вся система массовой оценки недвижимости строится на следующих основных принципах.

§ Принципы, основанные на представлениях пользователя.

§ Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями.

§ Принципы, связанные с рыночной средой.

§ Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Первая группа - это принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.

Вторая группа - принципы остаточной продуктивности вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения. К этой группе относятся следующие принципы:

- остаточной продуктивности (производительности) земли;

- предельной продуктивности (принцип вклада);

- сбалансированности (принцип пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Третья группа - принципы зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения. Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы - в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект - подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что во всех случаях местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляет понятие «экономическое местоположение недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Последний описанный принцип служит мостом, соединяющим между собой другие принципы - принцип наилучшего и более эффективного использования.

Этот принцип формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором - наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке. налогообложение недвижимость кадастровый правовой

6. Нормативно-правовая база для проведения государственной кадастровой оценки земель

25 августа 1999 г. Правительством Российской Федерации принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения. Отметим, что в российском контексте понятия «массовая оценка» и «кадастровая оценка» используются как синонимы.

Начало формированию нормативно-правовой базы кадастровой оценки недвижимости положили Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316. В пункте 2 Правил указано, что «государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения». В Правилах отмечено, что в процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, по результатам которого составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах зон. Правила определили кадастровую оценку как деятельность по определению кадастровой стоимости.

Согласно действующему законодательству, регламентирующему проведение кадастровой оценки в РФ, государственную кадастровую оценку земель можно проводить ежегодно, но не реже, чем один раз в пять лет.

Поэтому по состоянию на 2012 год в Российской Федерации кадастровая оценка всех категорий земель проведена дважды, а по двум категориям земель - земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов - кадастровая стоимость актуализируется в настоящее время в третий раз.

За последние пятнадцать лет была разработана, утверждена и внедрена в практику оценочной деятельности целостная система нормативного правового обеспечения. Она включает следующие документы:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 65 и 66);

3) Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»;

4) Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;

5) Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 июля 2011 года № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости и иных актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

6) Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-5) «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»; «Цель оценки и виды стоимости»; «Требования к отчету об оценке»; «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»; «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения»

Литература

1. Пылаева А.В.. Развитие кадастровой оценки недвижимости [Текст] : монография / А. В.

2. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. - Н. Новгород : ННГАСУ, 2012. - 130 с.

3. Варламов А.А. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 4. Оценка земель. - М.: КолосС, 2006, 463 с.

4. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости. - М.: КолосС, 2008, 265 с.

5. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 1. Под общей редакцией Джозефа К.Эккерта. Российское общество оценщиков, Академия оценки "СТАР ИНТЕР", М., 1997, 382 с.

6. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 2. Под общей редакцией Джозефа К.Эккерта. Российское общество оценщиков, Академия оценки "СТАР ИНТЕР", М., 1997, 442 с.

7. Оценка недвижимости. /Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.Ф. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2007, 560 с.

Размещено на Allbest.ru