Залог недвижимого имущества

Принимая во внимание всю важность и актуальность института залога как обеспечительного инструмента в развитии кредита, следует отметить, что законодателем предпринимаются попытки актуализации правового регулирования института залога и совершенствования закона. В последние годы были внесены существенные изменения в нормативные акты, регулирующие залоговые отношения (Федеральный закон от 30.12.2008 № 306- ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»).

Считаю необходимым, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например, предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом. Таким образом, предлагаю дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».

Также считаю необходимым статью 1120 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также о имуществе, являющемся предметом залога…»

Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.

При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».

Также следует отметить статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Первоначально она имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное, ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Список использованных источников

I. Нормативные правовые акты и официальные документы.

1. Конституция Российской Федерации (в ред. от 21.04.2014) - Москва: Омега-Л, 2016. - с. 39.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: фед. закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 31.01.2016) - Москва: Эксмо, 2016. - с. 912.

3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.10.2015) // «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «Российская газета», №137, 22.07.1998, «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.

4. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» «Собрание законодательства РФ», 23.08.2004, № 34, ст. 3532, «Парламентская газета», № 155-156, «Российская газета», № 182, 25.08.2004.

5. Постановление Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» // «Собрание законодательства РФ», 31.03.1997, № 13, ст. 1539, «Российская газета», № 65, 02.04.1997.

Учебники, монографии, статьи, диссертации.

6. Баранова Е.Е. Подходы ученых копределению понятия «недвижимость» / Е.Е. Баранова // Юрист. - 2015. - № 4. - С.11-29.

7. Барышев C.A. О значении залога недвижимости / С.А. Барышев // Законодательство. - 2015. - № 3. - С.37-54.

8. Бендиков М.А. Правовое регулирование залога / М.А. Бендиков // Юрист. - 2015. - № 11. - С.19-29.

9. Бойцова В.В. О государственной регистрации ипотеки / В.В. Бойцова // Государство и право. - 2016. - № 3. - С. 21-48.

9. Васильев Л.С. Оценка предмета ипотеки / Л.С. Васильев // Юридические науки. - 2015. - №3. - С.20-56.

10. Вильданова В.М. Некоторые аспекты развития института обеспечения исполнения обязательств в России / В.М. Вильданова // Журнал российского права. - 2016. - № 3. - С.32-67.

11. Воронкова М.С. О предмете залога / М.С. Воронкова // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С.16-34.

12. Вулканов И.В. Обращение взыскания на предмет договора залога / И.В. Вулканов // Журнал российского права. - 2015. - № 6. - С.12-37.

13. Гаврилов Э.П. Понятие и значение ипотеки / Э.П. Гаврилов // Юрист. - 2015. - № 5. - С.15-36.

14. Дозорцев В.А. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир / В.А. Дозорцев // Юридические науки. - 2015. - № 5. - С.19-44.

15. Ершова И.В. заключение договора залога / И.В. Ершова // Журнал российского права. - 2015. - № 5. - С.25-51.

16. Заруцкая, А.В. Становление и перспективы развития ипотечного кредитования / А.В. Заруцкая // Трибуна молодого ученого. - 2016. - № 1. - С.34.

17. Захарова Л.Н. О предмете залога недвижимого имущества / Л.Н. Захарова // Современное право. - 2016. - № 1. - С. 35-64.

18. Зенин И.А. Особенности ипотеки предприятий / И.А. Зенин // Российская юстиция. - 2015. - № 6. - С.13-38.

19. Ивасенко И.Г. Проблемы развития системы кредитования под залог земли в России / И.Г. Ивасенко // Современные гуманитарные исследования. - 2016. - № 9. - С.37.

20. Клишин, В.А. Понятие и сущность понятия «недвижимость» / В.А. Клишин // Современные гуманитарные исследования. - 2015. - № 2. - С.51-79

21. Клинков И.В. Формирование института залога / И.В. Клинков // Юридические науки. - 2015. - № 4. - С.15-36.

22. Ключнин И.В. Реформирование законодательства об обращении взыскания на предмет залога / И.В. Ключнин // Трибуна молодого ученого. - 2016. - № 4. - С.15-44.

23. Колесницкий Н.Ф. О залоге недвижимого имущества / Н.Ф. Колесницкий // Закон и право. - 2015. - № 5. - С. 15-43.

24. Корнеев В.А. О залоге жилых домов /В.А. Корнеев// Законодательство. - 2015. - № 8. - С.52-92.

25. Кудрявцев В.Н. Появление и развитие залога / В.Н. Кудрявцев // Юридические науки. - 2016. - № 1. - С.24-48.

26. Кулагин Ю.В. Субъекты авторского права / Ю.В. Кулагин // Пробелы в российском законодательстве. - 2015. - № 3. - С.45-86.

27. Марсов Э.А. Основные элементы и этапы процесса ипотечного кредитования / Э.А. Марсов // Юридическое образование и наука. - 2015. - № 3. - С. 34-52.

28. Мельников В.К. Значение залога в гражданском праве РФ / В.К. Мельников // Юридические науки. - 2016. - № 1. - С.37-54.

29. Миронов О.В. Об обязательстве, обеспечиваемом ипотекой / О.В. Миронов // Закон и право. - 2015. - №2. - С.33-57.

30. Новосельцев О.В. Недвижимость в гражданском праве РФ / О.В. Новосельцев // Молодой ученый. - 2015. - № 4. - С.48-69.

31. Поляков Р.Е. Анализ определения понятия «недвижимость» / Р.Е. Поляков // Молодой ученый. - 2015. - № 3. - С.76-89.

32. Постников А.Е. О значении государственной регистрации ипотеки / А.Е. Постников // Закон и право. - 2015. - № 11. - С. 35-66.

33. Пронин А.С. Заключение договора ипотеки // Право и образование. - 2015. - № 6. - С.19-38.

34. Ситдикова Р.И. О договоре ипотеки предприятий / Р.И. Ситдикова // Пробелы в российском законодательстве. - 2016. - № 1. - С.23-53.

35. Слободян С.А. Содержание договора об ипотеке // Право и образование. - 2016. - № 1. - С.15-35.

36. Соловьев В.В. История формирования понятия «недвижимость» / В.В. Соловьев // Трибуна молодого ученого. - 2015. - № 2. - С.17-52.

37. Сушкова О.В. Залог в современной правовой системе Российской Федерации / О.В. Сушкова // Российская юстиция. - 2015. - № 7. - С.23-47.

38. Телюкина М.В. Субъекты авторского права / М.В. Телюкина // Закон. - 2015. - № 7. - С.27-45.

39. Турлин А.И. Понятие и сущность залога / А.И. Турлин // Вестник Московского государственного областного университета - 2015. - № 6. - С.55-64.

40. Упоров И.В. О договоре ипотеки / И.В. Упоров // Российская газета. - 2015. - № 1. - С.15-33.

41. Усольцева С.В. Понятие и значение недвижимости в гражданском праве / С.В. Усольцев // Сибирский Юридический Вестник. - 2015. - № 7. - С.38-72.

42. Филимонов К.В. Ипотека предприятий, зданий и сооружений / К.В. Филимонов // Юрист. - 2015. - №7. - С.57-83.

43. Фоков А.П. Особенности взыскания имущества по договору залога / А.П. Фоков // Публичное и частное право. - 2015. - № 5. - С. 29-47.

44. Хрусталев Е.Ю. Особенности договора залога / Е.Ю. Хрусталев // Менеджмент в России и за рубежом. - 2016. - № 1. - С.33-58.

45. Чернышева С.А. О значении залога в гражданском праве РФ / С.А. Чернышева // Юридические науки. - 2015. - № 5. - С.47-86.

46. Шакирова Р.И. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств / Р.И. Шакирова // Московский журнал права. - 2015. - № 2. - С. 23-47.

47. Шатров В. П. История развития понятия «недвижимость» / В.П. Шатров // Юридические науки. - 2015. - № 7. - С.36-53.

48. Шкуркин А.А. Особенности обращения взыскания на недвижимое имущество / А.А. Шкуркин // Журнал российского права. - 2015. - № 11. - С.33-56.

49. Шугурова И.В. Правовое регулирование залога / И.В. Шугурова // Юрист. - 2015. - № 3. - С.25-44.

50. Яковлев А.И. Особенности государственной регистрации ипотеки / А.И. Яковлев // Закон и право. - 2015. - № 8. - С. 37-56.

Приложение 1

Структура института залога.

Приложение 2

Приложение 3

Права и обязанности залогодержателя и залогодателя.

Размещено на Allbest.ru