Проблеми вдосконалення правового режиму нерухомості: землецентрична і надроцентрична концепції

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Інститут держави і права ім. В.М. Корецького НАН України

Проблеми вдосконалення правового режиму нерухомості: землецентрична і надроцентрична концепції

П.Ф. Кулинич

доктор юридичних наук, завідувач відділу проблем аграрного, земельного та екологічного права

З прийняттям 16 січня 2003 р. Цивільного кодексу України (далі -- ЦК України)1 в нашій країні був зроблений важливий крок у напрямку законодавчої інтеграції земельної та неземельної нерухомості. Після тривалої перерви, пов'язаної з дією законів радянського періоду, в законодавство нашої країни було введено поняття нерухомого майна, до якого віднесені не тільки будівлі і споруди, а й земельні ділянки. Так, ст. 181 Кодексу проголошує, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. А у ст. 9 ЦК України встановлено, що його норми поширюють свою дію і на земельні відносини, якщо останні не врегульовані спеціальними (земельними) законами.

Отже, з прийняттям ЦК України земля не тільки отримала правовий режим нерухомого майна, а й стала розглядатися як ключовий елемент загального поняття нерухомості та як критерій віднесення тієї чи іншої речі до об'єктів нерухомого майна: такими є лише ті з речей, які не тільки розташовані на землі (ділянці), а й настільки тісно пов'язані з нею, що не можуть бути переміщені без їх знецінення та зміни їх призначення. Аналогічне визначення поняття нерухомого майна закріплене також і у ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Офіційний вісник України. -- 2003. -- № 11. -- Ст. 461. Офіційний вісник України. -- 2010. -- № 19. -- Ст. 823.. Таким чином, у законодавстві України реалізована землецентрична правова концепція поняття нерухомості (нерухомого майна), відповідно до якої нерухомістю може бути сама земля (земельна ділянка) та все, що нерозривно зв'язане з нею.

Особливістю реалізованої у законодавстві землецентричної концепції нерухомості є те, що в системі «земля і будівля (споруда)» основним елементом є саме остання. В концентрованому виді такий підхід відображений у ст. 120 Земельного кодексу України (далі -- ЗК України) Офіційний вісник України. -- 2001. -- № 46. -- Ст. 2038. та ст. 377 ЦК України. Зазагальним правилом, закріпленим у зазначених статтях, будівля (споруда) є домінуючим об'єктом нерухомості по відношенню до землі (земельної ділянки), на якій ця будівля (споруда) розташована. Відповідно земля (земельна ділянка) має поділяти юридичну долю розташованої на ній будівлі (споруди). Так, у ст. 120 ЗК України і ст. 377 ЦК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. А до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Водночас аналіз практики правового регулювання суспільних відносин, об'єктом яких є такий вид земельної нерухомості, як земля (земельні ділянки) сільськогосподарського призначення, дає підстави для сумніву щодо відповідності землецентричної правової концепції нерухомості потребам аграрного виробництва. землецентричний надроцентричний нерухомість

Зазвичай сільськогосподарські землі як засіб аграрного виробництва являють собою вкриту ґрунтом земну поверхню, яка використовується для вирощування відповідних сільськогосподарських культур. Однак, розвиток науково- технічного прогресу у землеробстві зумовив ускладнення структури сільськогосподарських земель. В сучасних умовах продуктивна сила сільськогосподарських угідь визначається не лише якістю їх ґрунтового покриву, а й іншими компонентами таких угідь. Адже певна частина сільськогосподарського земельного фонду України становлять угіддя, на яких здійснені різні земельні поліпшення, зокрема, закладені багаторічні насаджень (сади, виноградники, хмільники тощо), побудовані меліоративні (зрошувальні та осушувальні мережі) та ґрунтоохоронні (протиерозійні) споруди, а також інші споруди та будівлі агро- виробничого призначення. Такі насадження та споруди істотно підвищують виробничу цінність сільськогосподарських угідь. В зв'язку з цим, формулювання поняття та сутності сільськогосподарських земель як засобу аграрного виробництва потребує, на наш погляд, визначення юридичної природи взаємозв'язків між сільськогосподарськими земельними ділянками та розташованими на них насадженнями, агровиробничими спорудами та будівлями.

На нашу думку, основним методологічним підходом до визначення юридичної природи зв'язку між сільськогосподарською земельною ділянкою та розташованими на (в) ній об'єктами (будівлями, спорудами, насадженнями, посівами тощо), що є невіддільними або важковіддільними (в розумінні збереження їх цілісності і господарської функціональності) від такої ділянки, має стати надання юридичного змісту сформованому економічною та природничими науками усталеному і безспірному постулату, згідно з яким земля є основним засобом сільськогосподарського виробництва. Цей постулат широко використовується для підкреслення ключового соціально-економічного та агровиробничого значення земель сільськогосподарського призначення взагалі та сільськогосподар-ських угідь зокрема у процесі виробництва як рослинницької, так і тваринницької продукції. Однак, як в правовій доктрині, так і в законодавчому регулюванні суспільних відносин цьому постулату не надавалося ніякого юридичного значення.

Зміст постулату про сільськогосподарську землю як основний засіб аграрного виробництва іманентно зумовлює постановку питання про функціональну роль інших -- неосновних, допоміжних -- засобів сільськогосподарського виробництва у вирощуванні рослинницької і тваринницької продукції. До останніх відносяться як рухомі речі (сільськогосподарська техніка, механізми, інвентар), так і нерухомі матеріальні об'єкти (будівлі, споруди, насадження тощо). Цілком очевидно, що якщо сільськогосподарські угіддя є основним засобом аграрного виробництва, то інші -- неосновні -- засоби аграрного виробництва відіграють допоміжну роль, сприяючи реалізації основної агровиробничої властивості сільськогосподарських угідь -- їх родючості -- як неодмінного, обов'язкового та незамінного фактору продукування урожаю вирощуваних сільськогосподарських культур. Іншими словами, без використання сільськогосподарських угідь як засобу сільськогосподарського виробництва функціональне призначення неосновних, допоміжних засобів цього виробництва є нереалізовуваним.

На нашу думку, надання юридичного змісту постулату про землю як основний засіб сільськогосподарського виробництва має означати визнання на рівні правової доктрини та закріплення у законодавстві визнання підпорядкованості правового режиму неосновних, допоміжних засобів аграрного виробництва правовому режиму сільськогосподарських земель, якщо останні розташовані на (в) таких землях і є невіддільними або важковіддільними від неї.

Однак, враховуючи різний характер, різницю матеріальної сутності таких засобів, їх різну функціональну роль в аграрному виробництві, ці засоби виробництва доцільно поділяти на дві групи та надати їм адекватного правового режиму. До першої групи слід включити допоміжні засоби аграрного виробництва, які є об'єктами нерухомого майна за цивільним законодавством України. Такі засоби являють собою головним чином будівлі та споруди, право власності на які визнане офіційно та зареєстроване відповідно до вимог законодавства. Враховуючи факт їх юридичного виокремлення в якості незалежного від землі об'єкта права власності, будівлі і споруди як допоміжні засоби аграрного виробництва підпадають під правовий режим оборотоздатності, встановлений у ЗК України і ЦК України. Зокрема, згідно з ст. 120 ЗК України, зазначені будівлі і споруди можуть не тільки вільно відчужуватися їх власниками окремо від земельних ділянок, на яких ці засоби розташовані. Вони є юридично домінуючими об'єктами у відносинах їх цивільного та адміністративного обігу. Адже набувач права власності на будівлю (споруду) практично автоматично набуває й те право на земельну ділянку під будівлею (спорудою), яким володів відчужувач такої будівлі (споруди). Таким чином, сільськогосподарська земельна ділянка як головний засіб аграрного виробництва виступає об'єктом, юридично підпорядкованим розташованому на ній допоміжному засобу виробни-цтва -- будівлі (споруді) тощо, -- і у випадку відчуження останньої поділяє її юридичну долю.

На наш погляд, змодельований у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України правовий зв'язок між земельною ділянкою та розташованою на ній будівлею (спорудою) уявляється неприйнятним для застосування у сфері регулювання відносин сільськогосподарського землекористування. Такий висновок підтверджується й характером забудови переважної більшості земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Так, наприклад, якщо громадянин (фермер) або юридична особа мають на праві власності чи іншому праві сільськогосподарську земельну ділянку площею 50 га, то з них лише невелика частина, як правило, від 0,1 до 1 га, може бути забудована господарськими об'єктами (будівлями та спорудами), право власності на які підлягає державній реєстрації окремо від державної реєстрації прав на землю. В такому випадку одна чи кілька будівель (споруд), що займають кілька відсотків площі сільськогосподарської ділянки, при їх відчуженні визначатимуть юридичну долю всієї ділянки.

З метою приведення правового регулювання оборотоздатності земельних ділянок сільськогосподарського призначення у відповідність з їх статусом основного засобу аграрного виробництва уявляється доцільним побудувати правовий зв'язок між такими ділянками та розташованими на ній будівлями (спорудами) як окремими об'єктами права власності на основі цивілістичної конструкції "головна річ і приналежність". Зміст цієї конструкції визначений у ст. 186 ЦК України. Згідно з цією статтею, річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов'язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом. В зв'язку з цим у ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України вважаємо доцільним внести зміни, які б визнавали сільськогосподарські земельні ділянки головною річчю, а розташовані на ній будівлі (споруди) -- приналежністю таких ділянок.

Таким чином, сільськогосподарські земельні ділянки та розташовані на них сільськогосподарські насадження, агровиробничі споруди та будівлі слід виділяти в окремий вид нерухомого майна -- сільськогосподарську нерухомість, якій має бути наданий особливий правовий режим. Вважаємо, що сільськогосподарську нерухомість слід розглядати як багатоелементний майновий об'єкт, що складається з сільськогосподарських земель та розташованих на них агровиробничих будівель і споруд, які в сукупності виконують функцію засобу сільськогосподарського виробництва.

Водночас маємо зазначити, що землецентрична правова конструкція «річ, що тісно пов'язана з землею» не завжди може бути використана для кваліфікації будівлі чи споруди у якості нерухомого майна. Так, наприклад, навряд чи можна вважати пов'язаною із землею таку споруду, як підземний торговельний центр «Глобус» та інші об'єкти, розташовані під Майданом Незалежності та у інших місцях у м. Києві, а також у деяких інших великих містах нашої країни. Адже, по-перше, торгівельний центр «Глобус» та інші подібні споруди розташовані на землях загального користування (вулицях, площах, скверах тощо), які неможуть надаватися громадянам та юридичним особам у власність чи користування, а тим більше для забудови. А по-друге, переважна більшість таких об'єктів побудовані не на поверхні відповідної земельної ділянки (території), а під її поверхнею таким чином, що використання об'єкту не створює перепон у використанні земельної ділянки (території) у якості земель загального користування. Тому, за великим рахунком, спорудження підземного об'єкту нерухомого майна, повністю розташованого під земною поверхнею, у багатьох випадках не потребує відведення земельної ділянки для його будівництва та експлуатації. Причому можна прогнозувати, що у зв'язку з досягненням максимальної щільності забудови населених пунктів України та зростанням вартості вільних земель практика освоєння підземного простору (надр) земельних територій для забудови набуватиме більш інтенсивного розвитку принаймні у великих містах. Отже, в недалекому майбутньому землецентричність нерухомості перестане бути універсальною її характеристикою. Очевидно, законодавство України повинне відреагувати на такі зміни шляхом уточнення поняття нерухомого майна, відносячи до останнього не тільки будівлі, нерозривно пов'язані з земельними ділянками, а й будівлі, які розташовані під земною поверхнею та нерозривно пов'язані з надрами земельних ділянок.

Важливою юридичною передумовою функціонування нерухомості у більшості розвинутих економік світу є державна реєстрація прав на неї. Така реєстрація запроваджена і законодавством України. Так, згідно з ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Однак, в нашій країні повноцінна державна реєстрація прав на нерухоме майно запроваджується лише з 1 січня 2013 р., коли права на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомого майна реєструватимуться одним органом (Державною реєстраційною службою України) та за єдиними правилами, закріпленими у Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та прийнятими у їх розвиток підзаконних нормативно--правових актах.

Виходячи зі змісту закріпленого у чинному законодавстві України поняття нерухомого майна, неодмінною передумовою здійснення державної реєстрації прав на об'єкти нерухомого майна є формування земельних ділянок як системоутворюючого фактора нерухомості. Адже проведення державної реєстрації прав на будівлі та споруди потребує чіткого визначення земель (земельної території), на якій розташовані та з якою нерозривно пов'язані зазначені об'єкти нерухомого майна. Правовою основою визначення земель, на яких можна зводити будівлі та споруди, а також реєструвати право власності та інші речові права на них, є інститут формування земельних ділянок, закріплений земельним законодавством України.

Однак, базування Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виключно на землецентричній правовій моделі нерухомості по суті блокує легітимне зведення будівель і споруд у надрах землі, тобто, без відведення земельної ділянки як частини земної поверхні дляздійснення такого будівництва та реєстрації прав на возведену у надрах будівлю (споруду).

Таким чином, вищевикладене дає підстави для таких висновків. По-перше, визнання будівлі (споруди) головною річчю у правовому регулюванні відносин сільськогосподарського землекористування суперечить потребам аграрного виробництва та потребує надання правового режиму головної речі у правовій конструкції «будівля (споруда) і сільськогосподарська земельна ділянка останній. По-друге, чинне земельне і цивільне законодавство України потребують вдосконалення на основі поєднання та відображення у правовому регулюванні відносин щодо

Размещено на Allbest.ru