Право користування чужою земельною ділянкою: емфітевзис та суперфіцій

Размещено на http://www.allbest.ru/

Міністерство освіти і науки України

Сумський державний університет

Юридичний факультет

Кафедра АГПФЕБ

Курсова робота

з дисципліни "Цивільне право"

на тему: "Право користування чужою земельною ділянкою: емфітевзис та суперфіцій"

Єременко Анатолій Олександрович

Суми 2015

Зміст

Вступ

Розділ 1. Рецепція понять емфітевзис та суперфіцій з римського приватного права

1.1 Поняття емфітевзису та його рецепція

1.2 Рецепція поняття суперфіцій

Розділ 2. Розмежування понять емфітевзис та суперфіцій

Розділ 3. Нормативно-правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою

3.1 Нормативно-правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для забудови

3.2 Правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Висновки

Список використаних джерел

Вступ

Актуальність теми. У зв'язку з відтворенням традицій романо-германської правової сім'ї в Україні, яка заснована, як відомо, на рецепції римського приватного права. Історичне походження і розвиток українського права традиційно пов'язані з римською правовою доктриною.

Відтак у Цивільному кодексі України від 16 січня 2003 року простежуються тенденції визнання пріоритету приватного права і всебічного захисту інтересів та прав людини, а також включені норми, що закріплюють речове право - право особи на чужу річ. Серед норм цього інституту значне місце займає група норм, пов'язаних із правом користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), що зумовлено, насамперед, об'єктом правового регулювання, яким у цих відносинах виступає земля. У статті 14 Конституції України закріплюється право власності на землю: "Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Однак, крім права власності, до майнових прав особи відноситься і весь комплекс прав на чужу річ. Законодавче закріплення емфітевзису у праві України забезпечує майнові права особи на чужу річ, тобто чужу земельну ділянку.

У науці римського приватного права та сучасного цивільного права окремі аспекти емфітевзису та суперфіцію досліджувалися у працях таких відомих правознавців як: Копилов А.В, Гонгало Р.Ф., Цюра В.В., Барон Ю. Дождєв Д.В. та інших. емфітевзис право приватний земельний

Мета роботи полягає в тому, щоб з'ясувати та проаналізувати поняття і зміст емфітевзису та суперфіцію за римським приватним правом їх рецепцію, а також встановити основні відмінності даних понять та визначити яким чином регулюються ці правові інститути.

Для досягнення цієї мети необхідно вирішити такі завдання:

- з'ясувати та проаналізувати поняття і зміст емфітевзису та суперфіцію за римським приватним правом та їх рецепцію;

- встановити основні відмінності емфітевзису та суперфіцію;

- визначити яким чином на сьогоднішній день регулюються право користування чужою земельною ділянкою для забудови та сільськогосподарських потреб;

Об'єктом роботи є нормативно-правові акти які регулювали право користування чужою земельною ділянкою в Стародавньому Римі та регулюють нині в Україні

Предметом роботи є право використання чужої земельної ділянки, а саме емфітевзис та суперфіцій за Римським правом та його рецепція в Україні.

Методи роботи. При написанні курсової роботи були використані загальнонаукові методи такі як: історико-правовий, аналізу та порівняльний метод при встановленні відмінностей між емфітевзисом та суперфіцієм, діалектичний, за допомогою якого в роботі виявлено взаємозв'язки та динаміку розвитку емфітевзису та суперфіцію за римським приватним правом взагалі та впровадження як окремих його елементів, так і в повному обсязі у право України.

Структура й обсяг роботи. Робота складається з 29 аркушів, які включають в себе вступ, три розділи, чотири підрозділи, висновки та список використаних джерел.

Розділ 1. Рецепція понять емфітевзис та суперфіцій з римського приватного права

1.1 Поняття емфітевзису та його рецепція

Поява у правовому полі України емфітевзису зумовлена відтворенням традицій романо-германської правової системи, яка заснована на рецепції римського приватного права. Відтак, у ЦК від 16 січня 2003 року простежуються тенденції визнання пріоритету приватного права та включені норми, що закріплюють речове право - право особи на чужу річ, зокрема право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Сьогодні виникла потреба в уніфікації національного законодавства та країн ЄС і значна роль у цьому процесі належить римському приватному праву, причина довговічності якого полягає, зокрема, і в тому, що римляни творчо перейняли та синтезували не тільки свій, а й чужий правовий досвід.

Вперше у вітчизняній історико-правовій науці досліджено походження емфітевзису і обґрунтовано, що він був запозичений і введений у практику та право Стародавнього Риму із Стародавньої Греції.

У римському праві була розроблена ефективна система користування чужою землею для сільськогосподарських потреб - довгострокова (вічна) спадкова оренда землі (емфітевзис), спрямована у першу чергу на захист інтересів сільськогосподарських товаровиробників і, головне, на стимулювання обробітку значних земельних площ шляхом надання широких за обсягом повноважень та суттєвих пільг. Ця система виявилася настільки вдалою, що згодом без істотних змін була запозичена практично усіма європейськими державами, а також у дещо зміненому вигляді й Україною[10].

Утвердження права приватної власності на землю обумовило виникнення різновидів прав на чужу землю та розвитку довгострокової та успадковуваної оренди, оскільки землеволодільці не могли лише самі обробляти землю. Однак договірна оренда не могла достатньою мірою забезпечити захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів землі, чим фактично перетворила договірну оренду в право користування чужою землею. При цьому використовували досвід сусідніх народів (Греції, Єгипту, Карфагена), де вже широко застосовувалися права користування чужими землями. На основі договору оренди та прав на землю з часом виник новий правовий інститут користування чужою землею - emphyteusis (емфітевзис), як інститут користування чужою землею для сільськогосподарського обробітку, що вважався не обмеженою строком орендою, яка надавала право на річ, що захищалось спеціальним позово.

Отже, емфітевзис, за давньоримським правом, - це довгострокове, відчужуване й успадковуване право користування чужою землею сільськогосподарського призначення. Це право не обмежувалося строками, тому його називали вічним правом. Встановлювався емфітевзис договором та іншими правочинами. Між римськими юристами йшли жваві спори про те, чи є емфітевзис договором купівлі-продажу, чи найму. Спочатку емфітевзис установлювався у формі "емфітевтичного продажу", за яким наймачу передавалося право користування землею. Останній сплачував помірну ціну і зобов'язувався щорічно виплачувати орендну плату грошима або натурою. Періодичність внесення емфітевтом плати за користування земельною ділянкою могла встановлюватися як щорічно, так і у більш короткі строки, визначені за домовленістю сторін. Розмір такої плати, її форма (грошова чи натуральна), умови, порядок та строки її виплати встановлювалися договором. У випадках, визначених договором, емфітевт мав нести інші відповідні обтяження (наприклад, податкові). В імператорський період дійшли висновку, що це відносини особливого роду, які встановлювалися спеціальним договором - емфітевзисним контрактом[10].

Суб'єкт емфітевзису (емфітевт) мав широкі права. Формально він не був власником землі, мав тільки право користування нею. Однак фактично він здійснював усі правомочності власника (володіння, користування і розпорядження) в межах повного сільськогосподарського виробництва. Емфітевт міг встановлювати на земельну ділянку заставу і сервітути, зобов'язувався враховувати її призначення, тобто використовувати земельну ділянку лише для сільськогосподарського виробництва, задля здійснення якого вона і надавалась. Зокрема, емфітевт не мав права здійснювати на ній забудову або використовувати її для інших, не сільськогосподарських, потреб. При цьому емфітевт міг використовувати для особистих потреб загальнопоширені корисні копалини (вода, глина, пісок), якщо інше не було визначено положеннями договору між ним і землевласником. За погодженням з власником земельної ділянки емфітевт міг використовувати закриті водоймища, які розташовані у межах наданої йому в користування земельної ділянки, робити на них запруди, здійснювати осушувальні і зрошувальні заходи тощо.

Права емфітевзису переходили у спадок як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути відчужений будь-якій третій особі. У разі відчуження емфітевзису власнику надавалося переважне перед іншими особами право на його придбання за оголошеною ціною та на інших рівних умовах. Про намір продати право користування чужою земельною ділянкою емфітевт був зобов'язаний повідомити її власника. Якщо протягом визначеного строку власник не виявляв бажання придбати право користування земельною ділянкою, емфітевт мав право продати його будь-якій іншій особі. У випадках оплатної передачі емфітевзису третій особі, власник земельної ділянки мав право на отримання двох відсотків від ціни його відчуження.

Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевт істотно погіршував земельний наділ, протягом трьох років не сплачував ренти та публічних податків. Строк й інші умови дії договору про емфітевзис визначалися за домовленістю сторін. Виходячи із характеру використання земельної ділянки (сільськогосподарське виробництво), договір зазвичай мав довгостроковий характер. Якщо договір про емфітевзис укладався без визначення строку його дії, кожна із сторін могла відмовитися від виконання його умов, завчасно попередивши про це іншу сторону. Емфітевзис міг виникати і на підставі заповідального розпорядження власника земельної ділянки.

Власник земельної ділянки не повинен був перешкоджати у законному здійсненні емфітевтом належних йому прав. Емфітевзис припинявся у зв'язку з його продажем, даруванням, відчуженням іншим способом, а також у випадку смерті емфітевта (при неможливості правонаступництва).

Дослідження історичних джерел цього питання показує досить високий відсоток рецепції українським законодавством давньоримських ознак емфітевзису[10].

Щодо сфери застосування договорів емфітевзису пов'язана з оформленням прав користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, виключний перелік яких закріплено наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, зі змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства аграрної політики та продовольства від 28.09.2012 № 587[3].

Предметом договорів емфітевзису можуть бути: сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); земельні ділянки, які використовуються громадянами для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства[10].

Таким чином із часів Стародавнього Риму суть поняття емфітевзису фактично не змінилася, а лише окремі аспекти даного договору були модернізовані до сучасних суспільних відносин та так само використовується цей договір як і багато століть тому.

1.2 Рецепція поняття суперфіцій

Цивільний кодекс України поміж речових прав на чужі речі передбачає право забудови земельної ділянки (суперфіцій) (гл. 34 ЦК України). Оскільки це є досить відомим і старовинним інститутом, виникає питання про його генезис для з'ясування його правової природи, місця в системі категорій цивільного права тощо.

Слід зазначити, що проблеми речових прав на чуже майно певною мірою вже були предметом наукових досліджень як зарубіжних [17; 12], так і вітчизняних дослідників [21; 20; 6]. Разом із тим об'єктом дослідження були лише окремі аспекти права користування чужою земельною ділянкою для забудови (до того ж деякі з них - до прийняття нового ЦК), що зумовлює необхідність аналізу цього інституту в цілому.

Історія виникнення і розвитку суперфіцію пов'язана із розвитком римського приватного права, оскільки земельні сервітути - найбільш старе і спочатку єдине jus in re aliena. Більш того, сервітутне право Стародавнього Риму розглядається рядом цивілістів як найстародавніше речове право взагалі, таке, що виникло ще до права власності [12,c. 17].

Суперфіцій є таким речовим правом щодо чужої земельної ділянки, яке дає можливість володіти, користуватись та розпоряджатись зведеною на ній будівлею або її частиною практично без обмежень. При цьому суперфіцій можливий як відносно вже зведеного будинку, так і відносно будівлі, яка ще тільки буде споруджена (Д.43.17.3.7).

Предметом суперфіцію, насамперед, є право на будинок або іншу будівлю, зведену на чужій земельній ділянці. Разом з тим виправданим здається поширення цього поняття на інші об'єкти, тісно пов'язані із землею, але такі, що не мають безпосереднього сільськогосподарського призначення. Наприклад, слушним є визнання такими, що ґрунтуються на суперфіції, прав на дерева, залізничні колії та інші споруди, які знаходяться на чужій земельній ділянці [7,с. 285].

Суперфіцій у юридичному сенсі є речовим, відчужуваним і успадковуваним правом користування будівлею на чужій земельній ділянці за плату [4,c. 129].

Характерним для визначення суперфіцію у римській юриспруденції є те, що об'єкт і предмет права ототожнюються: superflciem in alieno solo habet (Д.43.18.1.1). Цим, звичайно, пояснюють і всі інші особливості розуміння цього інституту [9,c. 423].

Щодо змісту цього речового права, слід зазначити, що, по-перше, суперфіціарій має практично необмежене право користування будівлею, спорудженою або придбаною ним на чужій земельній ділянці на підставі суперфіцію.

По-друге, суперфіціарій міг вільно розпоряджатися будівлею за життя і на випадок смерті. Згоди хазяїна земельної ділянки на відчуження майна не ви магалось, він не мав права на переважну купівлю. Єдиним обов'язком суперфіціарія було повідомлення про відчуження будівлі.

Таким чином, як і власник, суперфіціарій міг визначати юридичну та фактичну долю речі. Він міг передати своє право іншим особам, склавши відповідний заповіт (Д.10.2.10) або уклавши договір.

При цьому спектр договорів достатньо широкий. Це міг бути, наприклад, donatis mortis causa (Д.43.18.1.7) - дарування на випадок смерті [18,c. 195]. Але так само можливими були і договори inter vivos - між живими. Наприклад, Павло вказує на можливість придбання будинку, на який встановлено суперфіцій за договором купівлі-продажу (Д.6.2.12.3), а також підкреслює, що навіть "орендовану державну землю" можна заставити, так само, як і землю, на яку боржник має суперфіцій (Д.13.7.16.2). Про повноту прав суперфіціарія щодо розпорядження своїм правом і подібність їх до правомочностей власника свідчить та обставина, що він міг навіть обтяжувати ділянку сервітутами, які зберігали чинність на час існування самого суперфіцію (Д.43.18.1.6).

По-третє, суперфіціарій для захисту свого права користувався actio in rem, подібним до того, що може подавати власник. У даному випадку такий позов іменується actio de superficie. ^.43.18.1.pr). Захист здійснювався за допомогою actio utilis або як його ще іменують - actio ad exemplum, суть якого полягає в тому, що в кожному новому випадку претор, коли вважає це за необхідне, поширює на нові відносини аналогічну формулу, що вже застосовувалася, або дає модернізовану формулу, порівняно з її колишнім призначенням, для цивільного або преторського позову [5, c. 35].

Зокрема, витребування предмета суперфіцію з чужого незаконного володіння було можливим на підставі rei vindicatio utilis. Так, на думку Ульпіана і Павла, "суперфіціарію, тобто тому, хто має суперфіцій на чужу ділянку, сплачуючи щорічно певну платню, претор надає після вивчення справи речовий позов" (Д.6.1.73-75). Оскільки у даному титулі Дигест йдеться про віндикацію речі, то можна зробити висновок, що Ульпіан і Павло мають на увазі саме можливість подання утилітного віндикаційного позову.

З цих самих міркувань добросовісний набувач суперфіцію, який не став ще власником за цивільним правом, міг витребувати своє майно з чужого незаконного володіння за допомогою actio Publiciana in rem utilis (Д.6.2), який служив своєрідним доповненням до віндикаційного позову [8, c. 137,211], або за допомогою actio confessoriautilia. (Д.43.18.1.6) [19,с.215].

Проти власника земельної ділянки суперфіціарій подати речовий позов не міг, однак сам проти позову власника про витребування земельної ділянки з будівлями мав exceptio in factum, при цьому exceptio in factum претор надавав у зв'язку зі специфічними обставинами окремого випадку, які не підпадали ні під закон, ні під едикт, тобто забезпечену преторським захистом можливість заперечувати позовні вимоги, посилаючись на те, що звів будівлю і користується нею разом з даною ділянкою на підставі суперфіцію (Д.43.18.1.4).

Крім того, суперфіціарій мав juris quasi possessio. А оскільки він дорівнювався до посесора, то мав також право на інтердиктний захист за аналогією з interdicta uti possidetis. Йому надавався спеціальний інтердикт - interdicta de superficiebus, запроваджений претором ще у період формування даного інституту. Чинником запровадження спеціального інтердикту було те, що покупець superficies, на відміну від покупця окремої речі, не ставав посесором, внаслідок чого й стало створення спеціального interdicta de superficiebus [9, с. 423]. До цього слід додати, що суперфіціарій міг захистити своє право не лише у випадку позбавлення його предмета суперфіцію, але й тоді, коли виникали проблеми щодо користування ним. Зокрема, якщо суперфіцій належав кільком особам, то вони могли вирішити спори між собою щодо нього шляхом actio communi dividundo utilis - позову, аналогічного тому, що могли подавати співвласники для поділу спільної власності (Д.43.18.1.8).

Отже, можна зробити висновок, що суперфіціарій, загалом, мав ті самі права, що і власник речі. До змісту суперфіцію входили правомочності користування, розпорядження, отримання плодів та доходів, захисту своїх прав. Обов'язки суперфіціарію полягали у такому. По-перше, він мав нести державні повинності, що лежали на поземельному майні. По-друге, суперфіціарій сплачував власнику земельної ділянки орендну платню за користування майном. По-третє, забудовник зобов'язувався звести будівлю на ділянці у строк, зумовлений сторонами. І, нарешті, суперфіціарій, який знаходив скарб на ділянці, мав віддати його власнику землі. Як бачимо, деякі з обов'язків суперфіціарія були специфічними і власне свідчили про його похідний від права власності характер. До таких обов'язків належав обов'язок вносити власнику платню за користування суперфіцієм solarim або ж pensio. Плата за суперфіцій могла бути внесена як за один раз, так і виконана у вигляді щорічних платежів. Крім того, не виключеною була ситуація, коли суперфіцій встановлювався без обтяжень для суперфіціарія - наприклад, заповітом власника земельної ділянки. Однак при відчуженні права суперфіціарій не зв'язаний обов'язками, як емфітевта. Так, на відміну від останнього, він не повинен повідомляти власника про намір провести відчуження ділянки, яке у випадку емфітевзиса встановлено для того, щоб власник протягом двох місяців міг скористатися правом переважної купівлі. Не повинен він також сплачувати при відчуженні ділянки 2% покупної ціни на користь власника, як це встановлено для емфітевзису (C. 4.66.3). Щодо встановлення суперфіцію розрізняють первісні та похідні способи його придбання. Вперше (тобто безпосередньо від власника земельної ділянки) суперфіцій міг бути придбаним за договором, заповітом або за давністю. Договір був найбільш поширеним способом встановлення таких відносин. Причому це міг бути або договір публічно-правового характеру, або цивільно-правовий договір. Це спочатку був договір довгострокової оренди, який з часом обернувся на квазіоренду - спеціальний договір про встановлення суперфіцію.

У літературі існує дискусія стосовно природи зобов'язального договору про встановлення суперфіцію. Одні науковці вважали його договором найму і визнавали за суперфіціарієм право на зниження орендної платні у випадку зменшення ділянки, як це мало б місце стосовно будь-якого орендаря (наприклад, так розмірковував Ульпіан, аналізуючи подібну ситуацію стосовно емфітевзису. Д.19.2.15.4); інші вбачали у ньому договір купівлі-продажу і відповідно до правил останнього весь ризик покладали на суперфіціарія, як на покупця. Разом з тим деякі правознавці звертали увагу на надзвичайну подібність договорів найму та купівлі-продажу. Наприклад, Гай зазначав, що купівля-продаж та найом знаходяться між собою у такому тісному зв'язку, що у деяких випадках є майже ідентичними. Імператор Зенон вирішив спір щодо емфітевзису, визначивши, що тут нема ні оренди, ні купівлі-продажу, а є спеціальний договір: contractus emphyteuticarius. При цьому питання про зниження платні було вирішено не на користь емфітевти (С.4.66.1).

Суперфіцій встановлювався також шляхом заповідального відказу (легату). При цьому можливе було встановлення суперфіцію за допомогою легату шляхом покладення відповідного обтяження на особу, що отримала земельну ділянку у спадок. Також встановлювався суперфіцій за давністю володіння [19,c. 325]. Хоча в джерелах прямо не згадується про такий спосіб виникнення суперфіцію, але теоретично немає жодних підстав не допускати застосування давності для встановлення суперфіцію, оскільки вона допускалася при сервітутах [13, c.119].

Щодо "вторинних" способів встановлення суперфіцію (передачі суперфіцію суперфіціарієм іншим особам), то поміж них можна назвати договір та спадкування після суперфіціарія. Договір про передачу суперфіцію за своїм характером був договором про передачу речового права, а отже ґрунтувався на actio in rem. Успадковувався суперфіцій як за законом, так і за заповітом. Якщо заповідач був суперфіціарієм, він міг у заповіті відказати своє право забудови третій особі. Припинявся суперфіцій за досить широким колом підстав. До них, насамперед, слід віднести загальні способи припинення речових прав взагалі: за згодою сторін, загибель предмета права (земельної ділянки, наприклад, внаслідок землетрусу чи виверження вулкану), вилучення її з цивільного (як приватноправового, так і публічно-правового обігу), смерть сервітуарія за відсутності спадкоємців, на підставі судового рішення тощо. Крім того, суперфіцій, як право на чужу річ, міг припинятися за спеціальними підставами, такими як: поєднання суперфіціарія і власника в одній особі, що випливає з того положення, що право власності дає власнику найвищу владу над речами, а отже відпадає потреба у будь-якому похідному речовому праві; відмова суперфіціарія від свого права[15].

Загалом, можна зробити висновок, що у римському праві сформувався досконалий інститут користування чужою земельною ділянкою для зведення будівлі (суперфіцій), основні положення якого змогли стати в майбутньому підґрунтям для правотворчості у багатьох європейських країнах, у тому числі в Україні .

Розділ 2. Розмежування понять емфітевзис та суперфіцій

Емфітсвзис. У класичному праві терміном емфітевзис (грецьк. - обробка, насадження) позначалася тривала (100 і більше років) спадкова оренда землі, яка широко практикувалася в Римській державі. Така тривала спадкова оренда, добре захищена від свавілля і за порівняно невелику плату за землю, притягала багатьох безземельних і малоземельних селян. Початок емфітевзисному володінню землею був покладений у великих імператорських маєтках, які потребували обробки.

Емфітевтам не заборонялося змінювати початкове призначення землі (не погіршуючи її), передавати її своїм спадкоємцям, поступатися своїм правом іншій особі, встановлювати сервітути, але назавжди покинути ділянку вони не мали права. Плоди землі після їх відокремлення ставали власністю емфітевта.

Емфітевзис виникав шляхом договору з власником легату, що встановлювався власником-спадкодавцем, на підставі судової постанови під час поділу спільного майна (емфітевзис не міг бути поділений на частини, а тому присуджувався одній особі).

Права емфітевта припинялися у випадку придбання ним права власності на орендовану землю, внаслідок погіршення ділянки, у випадку несплати податків упродовж двох років, якщо власником була церква, і протягом трьох років у всіх інших передбачених випадках. Власник зберігав за собою право віндикаційного позову до наймача, коли траплялося прострочення платежу. Якщо ж орендатор регулярно сплачував податки, сумлінно виконував свої обов'язки перед власником, земля ні в нього, ні в його правонаступників не могла бути відібрана. У випадку порушення його прав, враховуючи таке тривале право наймача, претор надавав йому як посесорні інтердикти, так і речовий позов - позов, аналогічний речовій віндикації проти всіх, навіть проти власника. Внаслідок цього таке право набуло характеру особливого права на чужу річ.

Суперфіцій - буквально означає - те, що знаходиться на поверхні землі. Якщо за емфітевзисом землю передавали під обробку для виробництва сільськогосподарської продукції, то за суперфіцієм землю орендували під забудову. Уже в перірд республіки держава і окремі міські общини нерідко здавали ділянки міської землі під забудову. Поступово до такого способу передачі земель стали вдаватися і приватні особи. Ось чому суперфіцій часто визначають як довгострокове, відчужуване, таке, що переходить у спадщину, право користування чужою землею для забудови.

Отже, суперфіцій як речове право виникає лише в результаті забудови житлового будинку або іншої споруди на чужій землі. Юридично між землею і зведеною на ній будовою існувало таке співвідношення, як між головною і придатковою річчю. Враховуючи, що придаткова річ йде за головною, то хто б не збудував дім, його власником може бути визнаний лише той, кому належить земля.

Отже, договір передачі землі під забудову, по суті, розглядався спочатку, як звичайний договір оренди, внаслідок чого наймач-суперфіціонарій мав тільки зобов'язальну вимогу до власника, а не речове право. Але згодом претор цілком справедливо виділив його з ряду звичайних короткострокових орендаторів, надавши суперфіціонарію певні права і особливі засоби захисту. Крім відчуження, безстроковості і переходу у спадщину, ці права захищалися від усіх сторонніх осіб і від самого власника за допомогою позовів і інтердиктів, аналогічних за своїм змістом віндикаційним, негаторним і прогібіторним позовам, а також володарським інтердиктам. І суперфіцій, і емфітевзис, в основних своїх рисах сконструйовані претором, згодом, вже в очищеному від слідів юридичного дуалізму вигляді увійшли до Уложення Юстиніана[17]

За ст. 407-417 ЦК та 102-1 ЗК України емфітевзис та суперфіцій є правами на користування чужою земельною ділянкою: емфітевзис - для сільськогосподарських потреб; суперфіцій - для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель, надане власником земельної ділянки іншій особі[1,2]. Схожість земельних сервітутів та емфітевзису і суперфіцію полягає в тому, що ці права стосуються земельних ділянок, вони є речовими правами, правами на чужі речі, тобто коли особа, яка не є власником земельної ділянки, так чи інакше користується нею. Розбіжності між ними полягають в наступному: - якщо земельні сервітути надають особі можливості користуватися земельною ділянкою лише для окремих потреб (наприклад, для проходу через чужу земельну ділянку), то емфітевзис та суперфіцій є тотальними правами на чужу земельну ділянку, тобто поширюються на неї повністю; - характерними рисами емфітевзису та суперфіцію є їх призначення.

За загальним правилом, носій емфітевзису може здійснювати з земельною ділянкою будь-які операції, не погіршуючи її, хоча головне, чого він має додержуватися, це використання земельної ділянки лише для сільськогосподарських потреб. Носій суперфіцію має лише право забудови чужої земельної ділянки; - істотною рисою відмінності є також правовий режим нерухомості за суперфіцієм, адже, використовуючи своє право на забудову, носій суперфіцію стає власником будинків (будівель, споруд); - емфітевзис та суперфіцій можуть бути самостійними об'єктами прав, тобто їх можна відчужувати, позначивши, наприклад, що предметом договору купівлі-продажу є емфітевзис. Так само вони можуть переходити у спадщину, внаслідок чого спадкоємці забудовника придбавають не тільки право власності на нерухомість, а й відповідне право спадкодавця на земельну ділянку; - емфітевзис та суперфіцій наближуються до сервітутів за речовою природою, а до орендних відносин - за можливістю користування всім чужим майном, а не лише тільки для певного напрямку його використання[11].

Тож емфітевзис та суперфіцій мають ряд відмінностей, але головною відмінністю між ними є їх призначення.

Розділ 3. Нормативно-правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою

3.1 Нормативно-правове регулювання користування чужою земельною ділянкою для забудови

Серед основних ознак інституту користування земельної ділянкою для забудови є речове право, що може бути встановлене на визначений і на невизначений строк, має платний характер, також є довгостроковим відчужуваним правом, що передається за спадкуванням для фізичних осіб та за правонаступництвом - для юридичних.

Права та обов'язки супефіціарія закріплені статтею 415 Цивільного кодексу України, відповідно до якого:

1) Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором;

2) Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови;

3) Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди);

4) Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом;

5) Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення[1].

Відповідно до законодавства України суперфіцій характеризується як право мати власність на нерухоме майно, яке знаходиться на чужій земельній ділянці, що заперечує принцип "superficies solo cedere".

Відносини суперфіція є приватними, оскільки встановлюються за допомогою договору. У Цивільному кодексі України не уточнюється суб'єктний склад відносин суперфіція, але з огляду на їх приватний характер вони виникають між фізичними та юридичними особами.

Відповідно до теоретичних засад суб'єктний склад суперфіціарного правовідношення складають власник землі та землекористувач, причому обидві сторони мають бути фізичними особами приватно-правових відносин, виходячи з того, що історично сформований суперфіцій є правом, що передається за спадкуванням, адже юридична особа не може бути суб'єктом спадкових відносин, а лише відносин правонаступництва.

У законодавстві України договірний характер відносин суперфіція закріплено ст. 413 Цивільного кодексу України, відповідно до якої суперфіцій виникає на підставі договору або заповіту. Додатково також містяться підстави виникнення в частині 3 ст. 416 Цивільного кодексу України для особи, у якої виник суперфіцій шляхом переходу цього права від іншої особи суперфіцій, і частиною 2 ст. 417 Цивільного кодексу України, де зазначається, що на підставі рішення суду договір може бути укладений на новий строк[1].

З огляду на те, що суперфіцій регулює договірні відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови, а користування земельною ділянкою на договірних основах є орендою землі, то спеціальним нормативним актом для регулювання цих відносин є Закон України "Про оренду землі". Передбачається, що правовідносини суперфіція за своєю природою є змішаними, оскільки мають елементи як речового, так і зобов'язального права. Зобов'язальний елемент полягає в тому, що дані відносини виникають за договором та заповітом, але для набуття абсолютного характеру захисту, що притаманний речовим правам, необхідна державна реєстрація. В українському законодавстві передбачена обов'язкова реєстрація угод із землею, але серед речових прав на землю, що фізично можуть бути зареєстровані лише право власності і право користування. Таким чином, відсутність реєстрації суперфіція не забезпечує належний рівень захисту права власності суперфіціарія на будівлю. До того ж відсутній обов'язок посвідчувати такі договори нотаріально, тому з метою уникнення непорозумінь краще здійснювати нотаріальне посвідчення. Адже нотаріус має доступ до реєстру обтяжень рухомого та нерухомого майна "Державного інформаційного центру" при Міністерстві юстиції України. У разі нездійснення нотаріальних дій стосовно посвідчення попереднього договору користування чужою земельною ділянкою для забудови, суперфіціарій не повідомлений про права третіх осіб на цю ділянку.

Щодо підстав припинення суперфіція, то вони закріплені ст. 416 Цивільного кодексу України виділяє:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку права користування;

3) відмови землекористувача від права користування;

4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Доктринально для речових прав не притаманна строковість. Доводом на підтвердження безстроковості суперфіція, є пов'язаність його з правом власності на будівлю, що знаходиться на чужій земельній ділянці. Строковий характер суперфіція, означатиме існування строкової власності на нерухомість, що не зустрічається ні в законодавстві, ні в юридичній науці.

На відміну від договору звичайної оренди, встановлення суперфіція має особливість, яка полягає в тому, що термін дії такого договору повинен залежати від волі суперфіціарія, оскільки він має право власності на будівлю, якою вільно розпоряджається.

Цивільне законодавство України передбачає, що у разі припинення суперфіція, власник земельної ділянки та власник будівлі визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі її знесення та приведення земельної ділянки до стану, у якому вона була до надання її у користування.

Встановлення за допомогою договору обсягу володіння і користування суперфіціарієм чужою земельною ділянкою не відповідає природі суперфіція. Суперфіцій є речовим правом, а обсяг повноважень, що забезпечується речовим правом, визначається законом. Тому дане положення характеризує суперфіцій як інститут зобов'язального права. Як вже раніше зазначалося, права і обов'язки користування чужою земельною ділянкою для забудови про оренду землі, який і має регулювати дані відносини.

Спеціальний інструмент захисту суперфіція в Україні відсутній, тому для його захисту мають застосовуватися загальні для всіх речових прав інструменти захисту. Ст. 396. Цивільного кодексу України передбачає, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень розділу 29 цього Кодексу[1]. Дана стаття вказує на абсолютний характер захисту речових прав, зазначаючи, що захист відбувається проти самого власника, але має лише бланкетний характер, відсилаючи до статті 386 Цивільного кодексу України, норми якої передбачають захист права власності[16].

Правове регулювання права користування чужою для забудови здійснюється в рамках Цивільного законодавства. Окремі аспекти даного права врегульовані земельним законодавством.

3.2 Правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Емфітевзис є довгостроковим, відчужуваним і успадкованим речовим правом на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від нього з обов'язком ефективно його використовувати відповідно до цільового призначення.

Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на умовах постійного користування чи на умовах оренди.

Об'єктом емфітевтічного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що перебуває в приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища тощо, а також несільськогосподарські угіддя (ст. 22 ЗК України)[2]. Таке користування має обмежений характер, оскільки власник земельної ділянки передає емфітевте правоволодіння і право цільового користування ним, зберігаючи за собою право розпорядження земельною ділянкою. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки (наприклад, вказавши, що він може використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо).

Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки возмездно або безоплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи на нього право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтічного права не потрібна передача земельної ділянки. Разом з тим, реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки заборонено законом (ст. 125 ЗК України)[2]. Тут ми маємо ситуацію, подібну тій, що виникає при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються за часом (ст. 334 ЦК України)[1].

Емфітевзис може бути переданий іншій особі на підставі договору між попереднім і наступним землекористувачем або на підставі спадкування (частина 2 ст. 407 ЦК України)[1]. Зокрема, емфітевтічное право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, у тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не заборонених законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування ним.

Термін договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При цьому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений термін.

Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений термін, будь-яка зі сторін може відмовитися від договору, попередивши про це іншу сторону не менше, ніж за один рік (ст. 408 ЦК України)[1]. Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст і форма визначаються загальними правилами про здійснення угод, встановленими главою 16 ЦК України.

Власник земельної ділянки має право:

· вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договорі може бути враховано цільове призначення ділянки (ст. 409 ЦК України);

· на одержання плати за користування ділянкою. Плата за користування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові землі, не охоплює інші обов'язкові платежі, що встановлюються окремим законом (частина 2 ст. 410 ЦК України). ЦК не встановлює розмір плати за користування, її форми, умови, порядок і терміни виплати: ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;

· на переважне перед іншими особами право придбання користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі (частина 2 ст. 411 ЦК України);

· на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншій особі - так званої "лаудеміі" (частина 5 ст. 411 ЦК України).

Власник земельної ділянки зобов'язаний:

· надати земельну ділянку в користування;

· не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Навіть у разі порушення емфітевтой умов здійснення права користування, власник не має права самовільно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником його прав, землекористувач захищений тими ж засобами захисту, що й власник майна (ст. 396 ЦК України).

Землекористувач має право:

· користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору і право утримувати його за собою (частина 1 ст. 410 ЦК України);

· набувати право власності на плоди і доходи від експлуатації наданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;

· відчужувати право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом (ст. 411 ЦК України)[1].

Слід зазначити, що останнє правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, встановленими на користь власника землі. Зокрема, у разі продажу права користування земельною ділянкою, власник цієї земельної ділянки має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника, процедура реалізації емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово сповістити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування сторонній особі з зазначенням ціни, оголошеною для продажу, та інших умов продажу. Власник, протягом одного місяця письмово заявив про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною і на умовах, оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю емфітевзису, з часом відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, заподіяної такою відмовою (ст.ст. 22, 23 ЦК України).

У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням права власника на переважну купівлю, останній може протягом одного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов'язків набувача права, з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором може сплатити покупець емфітевзису (частина 4 ст. 411, ст. 362 ЦК України).

Землекористувач зобов'язаний:

· вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування, що виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі, що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплює обов'язок користувача сплатити власникові землі лаудемію (частина 5 ст. 411 ЦК України);

· ефективно використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням;

· підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;

· повідомляти власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.

Емфітевзис припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а потім діє правило про перевагу більш повного права, тобто, права власності;

2. закінчення терміну, на який було надано емфітевзис, якщо строк було зазначено у договорі про встановлення цього права.

3. викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку мова йде про викуп саме земельної ділянки, а не права користування нею (ст. 350 ЦК України);

4. знищення земельної ділянки або такого його пошкодження, яке виключає можливість використання його для задоволення сільськогосподарських потреб;

5. визнання недійсною угоди, що є підставою встановлення емфітевзису;

6. використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ст. 143 ЗК України);

7. домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість повинна бути здійснена у такій же формі, як і договір про встановлення емфітевзису.

За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у інших випадках, встановлених законом (наприклад суперфіцій)[17].

Отже, правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється на аналогічних засадах як і права користування чужою земельною ділянкою для забудови, а саме Земельним та Цивільним законодавством.

Висновки

Поява у правовому полі України емфітевзису та суперфіцію зумовлена відтворенням традицій романо-германської правової системи, яка заснована на рецепції римського приватного права.

За загальним правилом, носій емфітевзису може здійснювати з земельною ділянкою будь-які операції, не погіршуючи її, хоча головне, чого він має додержуватися, це використання земельної ділянки лише для сільськогосподарських потреб. Носій суперфіцію має лише право забудови чужої земельної ділянки; істотною рисою відмінності є також правовий режим нерухомості за суперфіцієм, адже, використовуючи своє право на забудову, носій суперфіцію стає власником будинків (будівель, споруд).

Нормативно-правове регулювання права користування чужою земельною ділянкою:емфітевзис та суперфіцій здійснюється шляхом прийняття законодавчих актів відповідно до яких суб`єкти цих прав можуть їх реалізувати. Основними законодавчими актами що регулюють даний правовий інститут є Цивільний Кодекс України та Земельний кодекс України.

Список використаних джерел

1. Цивільний Кодекс України від 16.01.2003 № 435-IV

2. Земельний Кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III

3. Наказ Держкомзем "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель від 23.07.2010 № 548

4. Барон Ю. Система римского гражданского права. - С.Пб., 1908. - Вып. 2, кн. 3: Вещные права. - с. 326

5. Бартошек М. Римское право: Понятия, термины, определения. - М., 1989. - с. 388

6. Гонгало Р.Ф. Суперфіцій у римському приватному праві та його рецепція у цивільному праві України: Дис... канд. юрид. наук. - К., 2000. - с.257

7. Дернбург Г. Пандекты. - М., 1905. - Т. 1. - П. 259, пр. 5 і 6.- с. 562

8. Дигесты Юстиниана. - М.: Юрид. лит., 1984. - с. 418

9. Дождев Д.В. Римское частное право. - М., 1996. - с.495

10. Ірина Саяпіна Емфітевзис [Електорнний ресурс]. - Режим доступу: http://yurradnik.com.ua/stati/emfitevzis/

11. Інна Спасибо-Фатєєва Поняття нерухомого майна та права на нього [Електронний ресурс] [Режим доступу]: http://nbuviap.gov.ua/nub/ukp/2009_9.pdf

12. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: Статут, 2000. - с.354

13. Нерсесов Н.И. Римское вещное право. - М., 1896.- с 345

14. Основи римського приватного права - Є.М. Орач, Б.Й. Тишик [Електронний ресурс]. - [Режим доступу]: http://www.pravo.vuzlib.su/book_z001_page_57.html

15. Поняття та характерні риси суперфіцію за римським правом [Електронний ресурс]. - [Режим доступу] : http://www.apdp.in.ua/v38/13.pdf

16. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови - автореферат - [Режим доступу] : http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:ZNwWhEvsiVwJ:irbis-nbuv.gov.ua/cgi-bin/irbis_nbuv/cgiirbis_64.exe%3FC21COM%3D2%26I21DBN%3DARD%26P21DBN%3DARD%26Z21ID%3D%26Image_file_name%3DDOC/2010/10YADDDZ.zip%26IMAGE_FILE_DOWNLOAD%3D1+&cd=1&hl=ru&ct=clnk&gl=ua

17. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб емфітевзис [Електронний ресурс]. - [Режим доступу]: Право_користування_чужою_земельною_ділянкою_для_сільськогосподарських_потреб_емфітевзис Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М., 1996. - с. 119

18. Харитонов Е.О. Основы римского частного права. - Ростов н/Д: Феникс, 1999. - с. 221

19. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. - М.: Спарк, 1996. - с. 362

20. Цюра В.В. Речові права на чуже майно: Дис... канд. юрид. наук. - К., 2007. - с.281

21. Цюра В.В. Речові права на чуже майно: Наук.-практ. посіб. - К.: КНТ, 2006. - с. 278

Размещено на Allbest.ru

...