Реєстрація прав на землю у Федеративній Республіці Німеччина

Размещено на http://www.Allbest.ru/

Реєстрація прав на землю у Федеративній Республіці Німеччина

Піфко О.О., кандидат юридичних наук, доцент кафедри конституційного права та порівняльного правознавства (Ужгородський національний університет)

Вступ

Із розвитком ринкових відносин усе більшого значення набуває питання забезпечення надійності майнових відносин, виникає необхідність підвищення гарантій захисту майнових прав та інтересів фізичних і юридичних осіб, а також держави, забезпечення їх достовірною й актуальною інформацією про правовий статус того чи іншого об'єкта нерухомого майна. Одним із головних елементів правового механізму, який забезпечує ці потреби, є державна реєстрація прав на землю.

З 1 січня 2013 р., після набуття чинності Законом України «Про Державний земельний кадастр» [1] та Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [2], в Україні запроваджено нову систему реєстрації прав на землю й інше нерухоме майно. Проте вже з перших днів функціонування цієї системи стало зрозуміло, що, незважаючи на її безумовні переваги перед раніше існуючою системою реєстрації, вона містить багато суперечливих і неоднозначних положень, а законодавство що її регулює, потребує суттєвих доопрацювань.

Дискусії щодо того, яка система реєстрації прав на землю є оптимальною, точаться не тільки в наукових колах України, де її формування перебуває на початковому етапі, а й у тих країнах Європи, де система реєстрації є давно сформованою й ефективно функціонує фактично без суттєвих змін протягом кількох століть [3, с. 10]. У цьому аспекті актуальним є дослідження найбільш ефективних світових систем реєстрації прав на землю та їх порівняння з українською системою реєстрації прав на землю.

Стан дослідження. В Україні окремі аспекти особливостей функціонування системи реєстрації прав на землю у Федеративній Республіці Німеччина (далі - ФРН) досліджували С.В. Гринько [4], Д.Д. Іваненко [5], П.Ф. Кулинич [6; 7; 8], А.М. Мірошниченко [9], С.С. Овчарук [10], В.В. Сенчук [11], А.М. Третяк [12; 13; 14; 15] та інші.

Постановка завдання. Метою статті є дослідження передумов становлення й розвитку системи реєстрації прав на землю у Федеративній Республіці Німеччина, аналіз особливостей реєстрації прав на землю в поземельній книзі, яка є центральним елементом усієї системи реєстрації прав на нерухоме майно в ФРН.

Результати дослідження

Насамперед коротко розглянемо передумови виникнення сучасної системи реєстрації прав на землю у ФРН. Саме на території Німеччини були розроблені необхідні процедури зміцнення прав на нерухомість, які згодом переросли в систему реєстрації прав на нерухоме майно [16, с. 31]. Більшість дослідників вважає, що інститут державної реєстрації прав на землю сформувався й отримав подальший розвиток завдяки розвитку іпотечних відносин. Оскільки особа, яка надає кредит під заставу землі (нерухомого майна), зацікавлена в отриманні повної інформації про об'єкт застави й насамперед про те, чи цей об'єкт уже не заставлений. Починаючи з XII ст., у деяких німецьких містах передача нерухомого майна починає записуватися в спеціальні міські книги. Потім запис у книги поширюється за межі міст, перехід права власності на нерухомість починає поєднуватися з записом у книзі [17].

Така ситуація поступово призводить до формування в Європі інституту іпотечних книг, відповідно до якого будь-яке право на нерухоме майно отримувало юридичну чинність для третіх осіб лише після його внесення в особливі книги. Відсутність інформації про іпотеку на нерухомість в іпотечних книгах давало пріоритет на задоволення вимог із цієї нерухомості тому, хто перший здійснить свій запис [18]. Пізніше такі записи набули систематичного характеру. Як зазначає О.А. Ємельянова, згодом система іпотечних книг трансформувалася в систему державної реєстрації прав, що було обумовлено передусім прагненням дати можливість будь-якій особі отримати інформацію про юридичний статус будь-якого об'єкта нерухомості. Саме тому, на її думку, відкритість відомостей про державну реєстрацію визнається одним із найважливіших принципів державної реєстрації [19, с. 88].

Із часом нагальною стала потреба в тому, щоб у книзі було зафіксовано не тільки факт про те, заставлене майно чи ні, а й увесь комплекс речових прав на нерухомість. Із цієї причини, як зазначає І.А. Покровський, протягом XIX ст. іпотечні книги у всій Європі перетворюються на поземельні книги, які давали точну інформацію про правовий статус землі [20].

У Німеччині щодо інституту поземельних книг у 1897 р. був навіть виданий особливий імперський закон, відповідно до якого внесення змін у поземельну книгу допускалося тільки на підставі правових актів, а отриманий текст набував юридичної сили для будь-яких третіх осіб. Усі виправлення вважалися юридично значимими доти, поки не з'являться нові, внесені відповідно до досить складної процедури [21, с. 25]. Важливим елементом у формуванні реєстрації прав на землю стало також взяття на себе державою функції визнання виникнення та припинення права власності на землю. Зауважимо, що система реєстрації прав на землю в поземельних книгах, сформована в XIX ст., фактично без змін діє й у наш час на території Німеччини та Австрії.

Основними нормативно-правовими актами, які регулюють порядок реєстрації прав на землю у ФРН, є Цивільний кодекс ФРН [22] та Положення про поземельну книгу [23].

Процедура реєстрації права на землю в поземельній книзі починається з моменту подання заяви про реєстрацію права (Emtragungsantrag) [24, с. 474-475].

Відповідно до §3 Положення про поземельну книгу поземельна книга впорядковується за окремими земельними ділянками. Для кожної ділянки в поземельній книзі заведений окремий «аркуш», що складається з декількох сторінок, розділених на п'ять частин: титульний аркуш, інвентарний опис, розділ I, розділ II, розділ III.

Титульний аркуш служить для правової ідентифікації земельної ділянки щодо власності на житло або спадкове право забудови. У ньому вказується найменування місцевого суду або округу, номер його й аркуша.

Інвентарний опис містить опис конкретної земельної ділянки та служить для фактичного позначення ділянки. Реєстрація відбувається з вказівкою ознак земельної ділянки. Ці дані реєстратори отримують із кадастру нерухомості.

Перший розділ поземельної книги містить відомості про власників майна. Сюди ж вносяться й підстави набуття права власності на земельну ділянку (спадкування, купів- ля-продаж, дарування тощо). Якщо земельна ділянка перебуває в спільній власності, то вказується частка кожного з власників.

Другий розділ поземельної книги містить відомості про обмеження й обтяження щодо земельної ділянки, за винятком заставних прав.

У третій розділ поземельної книги вносяться заставні права. У випадку погашення іпотеки в цьому розділі також робиться відповідний запис.

У ФРН до кожного аркуша поземельної книги додаються основні акти - усі документи, які мають відношення до земельної ділянки й на яких ґрунтуються записи в поземельній книзі. У системі поземельних книг відомості правовстановлюючих документів не мають юридичної сили. Ці відомості втрачають актуальність після внесення запису в поземельну книгу, оскільки саме цей запис означає наявність відповідного права або обтяження [25, с. 20].

Згідно із загальним правилом кожна земельна ділянка у ФРН повинна бути зареєстрована в окремому формулярі поземельної книги.

Однак у ФРН також передбачена можливість реєструвати кілька земельних ділянок, позначених різними кадастровими номерами, під одним поточним номером в інвентаризаційному описі формуляра поземельної книги, оскільки відповідно до § 890 Цивільного кодексу ФРН декілька самостійних земельних ділянок, що належать одному й тому самому власникові, юридично можуть розглядатися як один об'єкт нерухомості.

А.В. Кузнецов та Г. Герман [26] відмічають, що переваги такого підходу проявляються, наприклад, за необхідності одночасного обтяження всіх суміжних земельних ділянок, що належать одному власнику. У цьому випадку буде потрібно здійснення тільки однієї реєстраційної дії. Якщо об'єктом угоди є незначна частина земельної ділянки (наприклад, власник продає декілька квадратних метрів, або сусіди обмінюються частинами своїх ділянок із метою покращення меж ділянок), то в цьому випадку у ФРН допускається здійснення реєстраційних дій за спрощеною схемою без утворення й реєстрації нових об'єктів нерухомості, оскільки в інвентаризаційному описі поземельної книги із цією метою передбачено спеціальну графу, де фіксуються зміни площі земельної ділянки.

Можна виділити такі стадії реєстраційного процесу в поземельній книзі ФРН:

1. Подання заяви про проведення реєстрації прав у поземельній книзі. До заяви повинні додаватися нотаріально засвідчені правовстановлюючі документи. Відповідно до §313, 873 та 925 Цивільного кодексу ФРН будь-яка угода, предметом якої є відчуження прав на землю та інше нерухоме майно, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

До заяви також додається нотаріально засвідчений дозвіл на реєстрацію від особи, прав якої стосується реєстрація, а також оригінал довідки з фінансової служби, що підтверджує сплату податку на придбання земельної ділянки, і посвідчення про невикористання права переважної купівлі [27, с. 46].

2. Проведення правової експертизи. У процесі проведення правової експертизи реєстратори здійснюють перевірку підсудності заявлених прав, перевіряють наявність в осіб, які подали заяву, повноважень на відповідні дії, відповідність заявлених прав вимогам законодавства, наявність заяви на проведення реєстрації прав, а також отримання в належній формі згоди від третіх осіб [28, с. 337].

За результатом проведеної правової експертизи наданих для реєстрації документів реєстратор може прийняти одне з таких рішень:

а) про внесення запису про реєстрацію права до поземельної книги в порядку, встановленому законодавством;

б) якщо в результаті проведеної експертизи в реєстратора виникли сумніви щодо правомірності укладеної угоди й можливості реєстрації заявлених прав, він відповідно до §18 Положення про поземельну книгу зобов'язаний повідомити заявнику про всі причини, які, на його думку, роблять неможливим здійснення реєстраційного запису в поземельній книзі. При цьому, відмовляючи в проведенні державної реєстрації, реєстратор зобов'язаний надати заявнику конкретні пропозиції щодо усунення перешкод для реєстрації.

3. Внесення Запису про реєстрацію права в поземельну книгу. Про факт реєстрації обом сторонам надсилається повідомлення.

Як правильно зазначає І.В. Маркова, визначальним принципом реєстраційної системи ФРН є те, що внесення запису в поземельну книгу є наслідком виникнення права, оскільки без реєстрації немає права [29, с. 10].

Відповідно до §71 Положення про поземельну книгу дії реєстратора можуть бути оскаржені в суді. При цьому скарга розглядається судом першої інстанції без присутності позивача. Рішення суду першої інстанції може бути оскаржене в окружному суді, якщо відповідно до §520 Цивільного процесуального кодексу ФРН (Zivilprozessordnung) [30] позивач належним чином обґрунтує апеляцію. У цьому випадку захист інтересів учасників угоди здійснюється безпосередньо нотаріусом, що засвідчив договір, оскільки на нього покладений обов'язок супроводжувати реєстраційні дії від імені сторін [26]. поземельний книга право земля німеччина

Важливою властивістю поземельної книги є її публічний характер, тобто той факт, що її записи мають апріорі публічне визнання, а також відкритість для ознайомлення змісту записів кожному, хто має в цьому потребу. Таким чином, набувачеві землі, права на яку зареєстровані, немає необхідності займатися дослідженням «чистоти титулу» продавця, оскільки всі обставини, здатні вплинути на повноцінність права, яке ним набувається, відомі йому з реєстраційних записів, оскільки вони зареєстровані, а інші, хоча б і дуже істотні обставини, проте не зареєстровані в поземельній книзі, вважаються юридично не існуючими. Покупець і позикодавець точно знають, що саме набувається або чим забезпечується боргове зобов'язання [16, с. 38].

Зауважимо, що у ФРН важлива роль у забезпеченні законності операцій із землею та іншим нерухомим майном належить нотаріусам, що має безпосередній вплив на визначення процедури проведення державної реєстрації в суді. Саме нотаріуси виконують функцію перевірки відповідності укладених угод чинному законодавству. Порядок діяльності й повноваження нотаріусів у ФРН визначаються Федеральним Законом «Про нотаріат» (Bundesnotarordnung) від 13 лютого 1937 р. [31]. У зв'язку із цим реєстратори у ФРН здійснюють переважно перевірку відповідності вимогам законодавства процесуальних, а не матеріально-правових елементів укладених угод щодо прав на землю й інше нерухоме майно.

Перед посвідченням угоди нотаріус отримує виписку з поземельної книги в управлінні поземельної книги за місцем розташування майна. У виписці зазначається інформація про об'єкт, який підлягає відчуженню, обмеження й обтяження, накладені на майно, а також інформація про останнього зареєстрованого власника.

Отже, центральним елементом, навколо якого побудована вся система реєстрації прав у ФРН, є поземельна книга. Законодавством України також передбачено ведення поземельних книг. Зокрема, ст.24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» визначає, що державна реєстрація земельної ділянки здійснюється під час її формування шляхом відкриття поземельної книги на таку ділянку. Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» поземельна книга є документом Державного земельного кадастру, який містить такі відомості про земельну ділянку: кадастровий номер; площа; місцезнаходження; склад угідь; цільове призначення; нормативна грошова оцінка; відомості про обмеження у використанні земельної ділянки; відомості про межі частини земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; дата державної реєстрації земельної ділянки; інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки, а також внесені зміни до цих відомостей; інформація про власників (користувачів) земельної ділянки відповідно до даних про зареєстровані речові права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; дані про бонітування ґрунтів.

Поземельна книга ведеться в паперовій та електронній (цифровій) формі й закривається в разі скасування державної реєстрації земельної ділянки. До поземельної книги в паперовій формі долучаються всі документи, які стали підставою для внесення відомостей до неї. Форма поземельної книги й порядок її ведення визначаються Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. №1051 [32].

На відміну від ФРН, виникнення права на земельну ділянку в Україні пов'язується не з реєстрацією в поземельній книзі, а з внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Під Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», розуміється єдина державна інформаційна система, що містить відомості про права на нерухоме майно, їх обтяження, а також про об'єкти й суб'єктів цих прав.

Висновки

Розглядаючи історичні аспекти становлення інституту реєстрації прав на землю й аналізуючи законодавство країн Європи, можна констатувати, що німецька система реєстрації була центром розвитку цього інституту та зробила великий вплив на його формування в інших країнах. Реєстрація прав на землю й інше нерухоме майно, основана на веденні поземельної книги, знайшла своє застосування в багатьох країнах Європи.

Хоча в системі реєстрації прав на землю в Україні й передбачено ведення поземельної книги, проте вона виконує технічно-облікові, а не юридичні функції, і виникнення або припинення прав на землю не пов'язується з внесенням відповідних записів до поземельної книги, а роль поземельної книги в її класичному розумінні в Україні виконує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Список використаних джерел:

1. Про Державний земельний кадастр: Закон України від 7 липня 2011 р. // Відомості Верховної Ради України. - 2012. - №8. - Ст. 61.

2. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Закон України від 1 липня 2004 р. [Електронний ресурс]

3. Піфко О.О. Реєстрація прав на землю у країнах Європи: порівняльний аналіз: [монографія] / О.О. Піфко, Ю.М. Бисага. - Ужгород: ФОП Бреза А.Е., 2011. - 182 с.

4. Гринько С.В. Правові аспекти реєстрації прав на землю: [монографія] / С.В. Гринько. - К.: Видавничо-поліграфічний центр «Київський Університет», 2004. - 172 с.

5. Іваненко Д.Д. Становлення, розвиток та функціонування кадастрово-реєстраційної системи у Німеччині: організаційно-правовий аспект / Д.Д. Іваненко // Науковий вісник Національного університету біоресурсів і природокористування України. - 2013. - №182. - Ч.1. - С. 249-259.

6. Організаційно-правові засади розвитку аграрного і земельного ринків в Україні: [колективна монографія] / [В.І. Семчик, П.Ф. Кулинич, Л.О. Панькова та ін.]; за ред. В.І. Семчика. - К.: Юридична думка, 2005. - 264 с.

7. Кулинич П.Ф. Державна реєстрація прав на земельну і неземельну нерухомість: світовий досвід та проблеми його імплементації в Україні / П.Ф. Кулинич // Земельне право України. - 2006. - №9. - С. 30-39.

8. Кулинич П.Ф. Державна реєстрація прав на земельну нерухомість та земельний кадастр: поняття, співвідношення та правові засади / П.Ф. Кулинич // Юридичний журнал. - 2005. - №11(41). - С. 35-42.

9. Мірошниченко А.М. Земельне право України: [підручник] / А.М. Мірошниченко. - К.: Алерта, 2011. - 678 с.

10. Овчарук С.С. Організаційно-правові засади державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень: дис. ... канд. юрид. наук: спец. 12.00.07 / С.С. Овчарук. - К., 2009. - 225 с.

11. Сенчук В.В. Правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні: історико-правовий аналіз: дис. ... канд. юрид. наук: спец. 12.00.01 / В.В. Сенчук. - К., 2009. - 189 с.

12. Третяк А.М. Земельний кадастр і реєстрація прав на нерухомість: їх суть і відмінності / А.М. Третяк // Землевпорядкування. - 2003. - №2. - С. 46-53.

13. Третяк А.М. Проблеми створення системи управління земельними ресурсами та реєстрації землі / А.М. Третяк // Землевпорядний вісник. -1998. - №3. - С. 3-6.

14. Третяк А.М. Земельний кадастр ХХІ століття. Зарубіжні і вітчизняні погляди на розвиток земельного кадастру / А.М. Третяк. - К.: ПВКП «Укртиппроект», 1999. - 115 с.

15. Третяк А.М. Управління земельними ресурсами та реєстрація землі в Україні / А.М. Третяк. - К., 1998. - 224 с.

16. Никонов П.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество / П.Н. Никонов, Н.Н. Журавский. - СПб.: Роза мира, 2006. - 180 с.

17. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - [Електронний ресурс]

18. Марзаганов А.М., Становление института государственной регистрации прав на недвижимое имущество / А.М. Марзаганов [Електронний ресурс]

19. Емельянова Е.А. История становления системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Российский и зарубежный опыт / Е.А. Емельянова // Юридический аналитический журнал. - 2004. - №1. - С. 88-94.

20. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - изд. 3-е, стереотип. - М.: Статут, 2001. - [Електронний ресурс]

21. Полунеева Е.В. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (гражданско-правовой аспект): дис. ... канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / Е.В. Полунеева. - М., 2004. - 192 с.

22. Bьrgerliches Gesetzbuch, аusfertigungsdatum (1896) [Електронний ресурс]

23. Grundbuchordnung [Електронний ресурс]

24. Schellhammer K. Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen samt Wohnungseigentums- und Grundstьcksrecht / K. Schellhammer. - Heidelberg: C.F. Mьller Juristischer Verlag, 2009. - 693 s.

25. Системы регистрации прав на недвижимое имущество. Опыт зарубежных стран / под ред. А.А. Лазаревского. - М.: Институт экономики города, 2000. - 176 с.

26. Кузнецов А.В. Сравнительно-правовой анализ российской и германской государственной регистрации прав на недвижимость / А.В. Кузнецов, Г. Герман // Юридический мир. - 2000. - №1

27. Кирсанов А.Р. Административно-правовое регулирование регистрационной деятельности в сфере недвижимости: дис. ... канд. юрид. наук: спец. 12.00.14 / А.Р. Кирсанов. - М., 2003. - 223 с.

28. Nieder Н. Entwicklungstendenzen und Probleme des Grundbuchverfahrensrechts / Н. Nieder // Neue Juristische Wochenschrift. - 1984. - №7. - S. 329-338.

29. Маркова И.В. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: [учебное пособие] / И.В. Маркова. - Самара: Универсгрупп, 2007. - 194 с.

30. Zivilprozessordnung, аusfertigungsdatum (1950) [Електронний ресурс]

31. Bundesnotarordnung, аusfertigungsdatum (1937) [Електронний ресурс]

32. Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру: Постанова Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. // Офіційний вісник України. - 2012. - №89. - Ст. 3598.

Размещено на Allbest.ru